TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 3(26).2008
73
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH
CÁC KHU Ở MỚI CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
SOLUTIONS FOR PLANNING NEW RESIDENTIAL AREAS OF
DANANG CITY

TÔ VĂN HÙNG
Trường Đại học Bách khoa, Đại học Đà Nẵng

TÓM TẮT
Tìm kiếm một mô hình quy hoạch cho các khu ở mới trong quá trình xây dựng và
phát triển các đô thị của Việt Nam hiện nay luôn là vấn đề bức thiết và đặc biệt có
ý nghĩa quan trọng đối với thành phố Đà Nẵng, đô thị có tốc độ phát triển rất
nhanh. Trên cơ sở đánh giá thực trạng quy hoạch và xây dựng các khu ở của
thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua, tìm hiểu một số lý luận và kinh nghiệm
xây dựng các khu ở mới trong và ngoài nước, tác giả đề xuất mô hình quy hoạch
khu ở mới theo định hướng phát triển giao thông. Đồng thời đề xuất một số giải
pháp cụ thể trong thiết kế chi tiết các khu ở nhằm mong muốn mang lại cho người
dân thành phố Đà Nẵng một không gian sống tiện nghi và bền vững.
ABSTRACT
Finding a planning model for new residential areas of Danang city, a fast-
developing city, is very important. The purpose of this paper is to address the
actual situation of planning and building residential areas in Danang. Then, based
on the theory and experience in this field in Vietnam and other countries, the TOD
(Transit-Oriented Development) model is suggested. This paper also focuses on
some detailed solutions for designing new residential areas to provide a
convenient environment for Danang people.

1. Đặt vấn đề
Đà Nẵng là thành phố lớn nhất miền Trung Việt Nam. Việc xây dựng và

việc xây dựng các khu ở mới trong tương lai.
2. Đề xuất giải pháp quy hoạch các khu ở mới của thành phố Đà Nẵng
2.1. Mô hình quy hoạch:
Thực tế có khá nhiều mô hình quy hoạch khu ở mới như: Đơn vị ở láng
giềng của Clarence Pery, mô hình khu ở của Clarence Stein và Henry Wright, đơn
vị ở Marseille của Le Corbusier hay mô hình đơn vị ở TOD (Transit-Oriented
Development) do Calthrope Associate đề xuất. Qua nghiên cứu thực tiễn phát triển
của thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua, tác giả mạnh dạn đưa ra mô hình khu
ở mới trên cơ sở vận dụng một ưu điểm của các mô hình nêu trên.
Mô hình được đề xuất là mô hình đơn vị ở thuận lợi cho giao thông cơ giới
và giao thông đi bộ, đa dạng và tiện lợi về các hoạt động chức năng cho sử dụng
của người dân sống trong khu ở và cả khu vực lân cận. Môi trường ở đảm bảo
trong lành với các không gian mở cho các hoạt động nghỉ ngơi vui chơi giải trí,
học hành, giao tiếp.... Đơn vị ở được đặt trong phạm vi điểm đỗ của các đường
nhánh xe buýt trong giới hạn thời gian 10 phút đi bộ hoặc trong vòng bán kính
2,5km. Tại đây có sự hài hòa và cân bằng giữa các chức năng ở, dịch vụ, nghỉ ngơi
vui chơi giải trí, buôn bán lẻ, làm việc. Mô hình khu ở mới có các đặc điểm cơ bản
như sau:
- Đơn vị ở phát triển có định hướng giao thông (viết tắt là TOD) là một
cộng đồng ở có chức năng hoạt động hỗn hợp trong một khu vực có bán kính
khoảng 400m tính từ điểm dừng giao thông công cộng chính và khu thương mại
trung tâm. Đơn vị ở bao gồm khu vực nhà ở, khu vực buôn bán lẻ, khu vực trung
tâm thương mại, khu vực văn phòng làm việc, không gian mở và khu vực công
cộng trong một môi trường có thể đi bộ được. Nó tạo thuận lợi cho người dân và
người làm việc đi lại bằng phương tiện công cộng, xe đạp, đi bộ hoặc ô tô.
- TOD phát triển theo mô hình ở kiểu truyền thống, kết hợp hiện đại đáp
ứng các nhu cầu nhà cửa, dịch vụ, cơ hội việc làm cho nhiều loại người nhờ giải
TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 3(26).2008
75
pháp quy hoạch phù hợp với môi trường đi bộ và khả năng tiếp cận giao thông

.
Bảng 1: Mô hình lý thuyết Khu ở mới theo định hướng
phát triển giao thông (TOD)
Đơn vị ở TOD Mô hình TOD đô thị Mô hình TOD “láng giềng”

1
Đàm Thu Trang (2005) Nghiên cứu CSKH và đề xuất mô hình hình thái không gian các khu ở
mới của Hà Nội-Đề tài NCKH
TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 3(26).2008
76
2.2. Đề xuất giải pháp tổ chức các khu chức năng trong khu ở mới của Đà
Nẵng theo mô hình TOD
Về mặt tổ chức các khu chức năng cần quan tâm đến hoạt động sống của
người dân trong khu ở. Các hoạt động đó là: dịch vụ hàng ngày, làm việc, giáo
dục, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí… Một số đề xuất về mặt chức năng là: giải pháp
cho khu vực trung tâm thương mại, khu vực nhà ở, công viên và quảng trường, các
công trình cộng đồng và giao thông.
2.2.1. Khu vực trung tâm thương mại :
a) Quy mô và địa điểm:
Có thể bố trí kết hợp ở tầng hầm, các tầng dưới của khu văn phòng hoặc tổ
chức một không gian thương mại riêng, chiếm ít nhất 10% diện tích tổng thể khu
vực của TOD, bố trí diện tích bán hàng liền kề với bến đỗ xe. Kết hợp khu vực bán
lẻ và khu vực mua bán tập trung (siêu thị) để tạo điều kiện mua bán cho người dân,
người làm việc ở công sở trong thời gian ăn trưa hoặc trên đường đi làm về. Nếu
không có các điều kiện mua sắm thuận tiện với khoảng cách đi bộ, người dân và
người làm việc sẽ sử dụng ô tô, xe máy của họ để đi lại.
Quy mô và sự hỗn hợp chức năng sử dụng trong mỗi khu vực trung tâm

động đi bộ tới các cửa hàng trong khu vực, cấu trúc đường phố, lối vào và chỗ đỗ
xe cần phải thuận tiện cho người đi bộ. Phố đi bộ trung tâm liên kết với các khu ở,
công viên, cửa hàng, bến đỗ xe…Đồng thời ở rìa của trung tâm này, tiếp giáp với
đường phố chính có thể có khu đỗ xe lớn hơn và các cửa hàng chính trong khu vực
TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ, ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG - SỐ 3(26).2008
77
có thể được nhìn thấy dễ dàng từ các
đường phố chính. Các cửa hàng chính
như siêu thị và cửa hàng thuốc nên đặt ở
các lối vào chỗ đỗ xe và đường phố đi bộ
mua sắm.
- Công trình công cộng-dịch vụ :
Các dịch vụ công cộng, cơ quan
hành chính của khu ở, trung tâm giải trí,
bưu điện, thư viện và các dịch vụ hàng
ngày cần bố trí ở trung tâm và ở gần bến
xe. Dịch vụ hàng ngày, bưu điện, thư
viện, trạm cứu hỏa và trụ sở công an nên
ở gần điểm bán lẻ, gần với trung tâm khu
ở hay gần công viên chính. Trường học
nên đặt ở rìa của TOD hoặc trong khu
ngoại vi nếu cần thiết.
2.2.2. Khu vực nhà ở:
a) Mật độ khu vực nhà ở
Mật độ xây dựng khu vực nhà ở trong TOD láng giềng tối thiểu phải là
40% và với TOD đô thị tối thiểu là 50%.
Mật độ xây dựng công trình ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện thông gió,
chiếu sáng và góc nhìn của các căn hộ. Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào điều kiện
kinh tế, về giá trị của đất ở và vào độ lớn của lô đất xây dựng. Là một nước nông
nghiệp, việc tiết kiệm đất canh tác cần phải đề ra và đặc biệt trong điều kiện đất