Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước,
tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm
hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế
ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề
để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty
xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia
hiện nay là rất đáng kể.
Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất
nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những
công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày
càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công
ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt
động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã
đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng,
chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát
triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư.
Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới
sự hướng dẫn của Ths. Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Phát
triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công
ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án
đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô”.
Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:
Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương
mại Thủ Đô
Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ
phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô
Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu

1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty.
1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty
• Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảng
doanh thu qua các năm như sau:
Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh2
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
đ v: triệu đồng
STT
Năm
Chỉ tiêu
2005 2006 2007 2008 2009
1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26
2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88
3 = 1-
2
LN trước thuế -712,06 -602,60 -39,34 1.273,12 1619,38
4
LN từ hoạt động tài
chính
0 0 0 0 0
5 LN bất thường 0 0 0 0 0
6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43
7 LN sau thuế -712,06 -602,60 -39.34 916,65 1.165,95
8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm
Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này

2 Vốn vay 40 40 48.78 70 70.95
nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm
4
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Biểu đồ 1: Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009
vốn vay
vèn tù cã
Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về
số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào
mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của
công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã
được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và
2009 tăng đáng kể.
Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng)
STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009
1 Tổng vốn Đầu tư
thực hiện

công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập rời bỏ công ty, điều này gây ra
khó khăn lớn cho công ty. Từ năm 2007 đến nay, vốn đầu tư thực hiện đều tăng, năm
2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt 93.8% và tốc độ tăng định gốc đạt 43.47%
2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại
Thủ Đô.
Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự
án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý. Để tiến hành thực hiện những công việc chính
này, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định
16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướng
dẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiện
công việc
2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án
Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là:
"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"
6
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn
mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo
dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh
đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối
tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”
Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các văn
phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án liên quan đến
giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu chuẩn quốc
tế…
2.2, Quy trình lập dự án tại công ty
Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất một
dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án
• Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:

Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư hoặc phòng kế hoạch đầu tư đưa
ra chiến lược đầu tư trình ban giám đốc xem xét. Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu
tư, phòng quản lý đầu tư nghiên cứu cơ hội đầu tư rồi giao cho trưởng phòng phát
triển dự án thực hiện công tác lập dự án. Sauk hi nhận nhiệm vụ, trưởng phòng phát
triển dự án giao nhiệm vụ cho các nhân viên phụ trách tìm hiểu, thu thập và nghiên
cứu thông tin, tài liệu có liên quan đến dự án. Dựa trên các thông tin thu thập được,
nhân viên phòng phát triển dự án bắt đầu viết đề cương phát thảo cho dự án, tiếp sau
đó là đề cương chi tiết. Bộ đề cương đưa ra những phương án đầu tư, thiết kế sơ bộ
trình trưởng bộ phận, giám đốc và chủ đầu tư xem xét (đối với các dự án công ty thực
hiên tư vấn). Đề cương này là cơ sở cho việc chuẩn bị các nguồn lực cho công tác lập
dự án. Sau khi đề cương được thông qua, khinh phí cho công tác lập dự án được phê
duyệt và phân bổ thì việc lập dự án đựơc tiến hành. Trong quá trình lập dự án sẽ có
bộ phận kiểm tra hoạt dộng lập dự án. Sau khi dự án được lập xong sẽ có bước thẩm
định dự án. Hiện tại phòng thẩm định dự án của công ty chưa được thành lập, do đó
công việc này tạm thời do tổ trợ lý giám đốc đảm nhiệm. Thực chất đây là bước thẩm
dịnh nội bộ, một khâu không thể thiểu trong quá trình lập dự án. Quy trình lập dự án
này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấn cần phải làm và
phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phận chuyên môn thực
hiện. Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theo tiêu chuẩn và quy
định chung. Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy đủ các bước này
nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ.
Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư:
8
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Công việc Nội dung thực hiện Người thực hiện
1. Ý tưởng đầu tư. - Ý tưởng đầu tư ban đầu
của một dự án kinh doanh
- Nghiên cứu cơ hội đầu
tư

liệu.
- Chuyên viên tư vấn kinh
doanh, kỹ thuật và kinh tế.
- Chuyên viên của chủ đầu
tư.
4. Thông tin về thị truờng. - Xác định thị phần và khả
năng tiêu thụ.
- Xác định đơn giá tiêu
thụ.
- Chuyên viên tư vấn kinh
doanh.
- Chuyên viên của chủ đầu
tư.
5. Phương án tài chính - Xác định tổng vốn đầu
tư và cơ cấu vốn đầu tư
- Xác định doanh thu, chi
phí, lợi nhuận, khẳ năng
trả nợ theo vòng đời dự án
- Xác định chỉ tiêu hiệu
quả của dự án: NPV, IRR
- Xác định khả năng hoàn
vốn. trả nợ vay, hiệu quả
của dự án theo biến động
của các thông số quan
trọng.
- Chuyên viên tư vấn về
tài chính
- Chuyên viên tài chính
của chủ đầu tư
2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty

Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính
Phân tích hiệu quả tài
chính
Phân tích
hiệu quả kinh tế
Phân tích tài chính
Phương
pháp đơn
giản
(ROI, T)
Phương pháp
chiết khấu
dòng tiền
(NPV,IRR)
Phân tích
khả năng
thanh toán
Phân tích
cơ cấu vốn
2.3.1.2Phân tích rủi ro.
Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong quá
trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn chế
tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án ban dự
án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc, trao đổi
sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện pháp đối
phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định, các rủi ra
thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị trường , biến
động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi trường đầu tư…
Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần phải áp dụng

xác suất và giá trị kèm theo. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo bài toán
được lập theo dữ liệu đã chọn. Số lần lựa chọn tuỳ thuộc vào mong muốn của người
lập dự án. Lượng chọn càng nhiều thì độ tin cậy của các kết quả phân tích sẽ càng
cao.
- Tiến hành xác định các tiêu thức của phân tích độ nhạy camt như: giá trị
kỳ vọng, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất có thể đạt được(xác suất kèm
theo), giá trị thấp nhất có thể gặp (xác suất kèm theo).
Bảng phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro chính là cơ sở quan trọng cho
việc ra quyết định đầu tư. Thông thường đối với nhiều dự án, người ta thường xác
định mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả cuối cùng của dự án một cách
đơn giản bằng cách xác định giá trị cơ sở, giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất của từng
nhân tố và từ đó xác định các tiêu thức hiệu quả (hoặc các tiêu thức xác định mức độ
khả thi của dự án khác) kèm theo. Một trong nhưng tiêu thức quan trọng khi lập dự
án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xác định mức
độ an toàn của dự án. Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn. Biên an toàn của dự
aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn. Biên an toàn xác định phần trăm an toàn từ
12
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
điểm an toàn. Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng với công
suất nhà máy…
• Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng các
phương pháp khác để lập dự án, ví dụ:
- Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trường
hợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi. Trên cơ sở những yếu
tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án.
- Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự
án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách toàn
diện khách quan.
Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức

1
+−−− +++ nttt yyy
n
Trong đó:
yt: giá trị kỳ t
n: số điểm dữ liệu quá khứ
2.3.2.2, Phương pháp hệ số co giãn
Hệ số co giãn của cầu sản phẩm X khi nhận nhân tố Z nào đó thay đổi được
xác định theo công thức:
ez = (% thay đổi của Qx) / (% thay đổi của Z)
ez =
2
)(
:
2
)( 1212 ZZ
Z
QQ
Q
XX
X
+
∆
+
∆
hay ez =
12
12
XX
X

sai số là cơ sở cho việc lựa chọn có thể là:
- Độ lệch tuyệt đối bình quân
nt
E
MAD
t
−
=
∑
- Độ lệch bình phương bình quân
( )
nt
E
MSE
t
−
=
∑
2
- Tỷ lệ % sai số tuyệt đối bình quân
nt
y
E
MAPE
t
t
−
=
∑
Trong đó Et = yt – Ŷt

luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…
Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :
- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà
nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của
Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ
xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng
nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn
và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…
- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây
dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công
trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998
của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/
NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của
Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,…
- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng
với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu
điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…
2.4.1.2. Xác định mục tiêu.
16
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định
hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự
án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự
án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù
hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của
dự án ra sao. Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với
quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường.
2.4.1.3. Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án.

Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu
tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có
quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.
Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt.
Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với
những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao
thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất
trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó
lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế.
2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.
Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên
cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó
đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp
2.4.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.
Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng
cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu
rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông,
hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện
Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập
dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không
phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào
từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy
từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn
18
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
2.4.2.4. Tác động đối với môi trường của dự án.
Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu
kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp

các khu dân cư biệt thự gây ra…
19
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới
môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những
giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu
đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải
pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.
2.4.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.
Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự
án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định
197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định của
Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án. Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy, chủ
đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến quyết
định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất.
Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo
giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm
bảo tính hợp lý. Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của địa
phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…
Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ
như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề
phát sinh liên quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần
có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn.
2.4.2.6. Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án.
Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý
và tự thực hiện các dự án. Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp 2,
các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD) là
chủ đầu tư. Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là áp
dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độ

T, tỉ suất lợi nhuận r …
2.4.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.
Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán.
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của
dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu
đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu
21
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển
nhượng các diện tích đất kinh doanh,…
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí
để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi
phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê
đất hàng năm, khấu hao, lãi vay.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận
của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể:
Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay).
Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009).
Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN
2.4.3.3.2. Xác định dòng tiền.
Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng
tiền theo công thức sau:
Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao
LNST: Lợi nhuận sau thuế.
HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r)
Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i
HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1)
i là số năm ( i ≥ 1)
r là tỷ suất chiết khấu.


3 Chi phí sữa chữa, bảo
dưỡng, thay thế máy móc
thiết bị

4 Tiền thuê đất hàng năm
5 Khấu hao
6 Lãi vay
III Lợi nhuận gộp
1 Lợi nhuận trước thuế
2 Thuế TNDN (28%)
IV Lợi nhuận sau thuế
V Phân tích tài chính theo
thời gian
Năm 0
1 Vốn đầu tư ban đầu
2 Dòng tiền
3 Hệ số chiết khấu
4 Dòng tiền chiết khấu
5 Cộng dồn
23
Chuyên đê thực tập Vũ Thị Thuỳ Dương
Kinh tế Đầu tư 48D - QN
Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích
hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR),
Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và
kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là
cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử
dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án

Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên sửu dụng phương pháp phân tích
đánh giá và phương pháp so sánh đối chiếu
Căn cứ pháp lý của dự án: Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự
án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án:
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý
chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình
Căn cứ văn số 440/UBND-ĐC ngày 10 tháng 04 năm 2008 của UBND xã Mễ
Trì về việc xin thỏa thuận địa điểm xây dựng Trường THPT dân lập Marie Curi tại xã
Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 1220 /QHKT-P1 ngày 24 tháng 06 năm 2008 của sở quy
hoạch kiến trúc về việc thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất thuộc xã Mễ Trì, Trung
Văn - huyện Từ Liêm - Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 4154 /UBND-KH&ĐT ngày 17 tháng 12 năm 2008 của
UBND Thành Phố Hà Nội về việc chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và triển khai
thực hiện dự án xây dựng Trường Trung học cơ sở
Căn cứ văn bản số 2386 /QHKT-P1 ngày 04 tháng 09 năm 2009 của sở quy
hoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ
công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
Căn cứ văn bản số 2703 / VP-VHKG ngày 23 tháng 09 năm 2009 của văn
phòng UBND Thành Phố Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến
trúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội.