Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan
Đặt vấn đề
Đô thị hóa với tốc độ ngày càng cao là xu hớng tất yếu của mỗi quốc
gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong quá trình phát
triển kinh tế- văn hóa- xã hội Việt Nam hiện nay đang là một quốc gia có
quá trình ĐTH-CNH diễn ra mạnh mẽ. Tốc độ đô thị hóa nhanh đã buộc
các nhà quản lý đô thị phải xem xét.
Quy hoạch sử dụng đất là một yếu tố quan trọng trong quy hoạch xây
dựng đô thị nó là nhân tố ảnh hởng đến sự phát triển đô thị. Sau một thời
gian công tác quản lý Nhà nớc trong lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất bị
buông lỏng, đất đai bị lấn chiếm cơi nới, đặc biệt là không theo quy hoạch
làm ảnh hởng đến kiến trúc không gian đô thị, ảnh hởng đến mỹ quan đô
thị
Quận Thanh Xuân nằm trên địa bàn của Đô thị Hà nội với tổng diện
tích sử dụng đất là 913,2ha, đợc quyết định quy hoạch với chỉ thị số
32/1998/CT-TTg ng y 23/09/1998 của Thủ t ớng Chính phủ về công tác
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010. Quá trình quy
hoạch sử dụng đất trong thời gian qua của quận đã tạo cho quận một diện
mạo mới song vẫn chỉ là sửa sang, tu bổ, cha có sự quy hoạch đồng bộ.
Với mong muốn hạn chế tối đa tình trạng sử dụng đất không theo quy
hoạch tạo cho môi trờng sống tốt đẹp cho ngời dân quận nên em đã chọn
đề tài Thực trạng và giải pháp trong quy hoạch sử dụng đất ở quận
Thanh Xuân .
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân
Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan
ChơngI: Cơ sở lý luận
I. Những vấn đề chung về quy hoạch sử dụng đất đai
1. Khái niệm và đặc điểm đất đai đô thị
1.1. Khái niệm đất đai đô thị
Trên phơng diện luật pháp: Đất đai đô thị là đất đợc các cấp có thẩm
quyền phê duyệt cho việc xây dụng đô thị

đợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo
vệ môi trờng, mỹ quan đô thị
- Đất đô thị phải đợc xây dụng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng
cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại
- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các
tiêu chuẩn kỹ thuật quy định
- Đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nớc. Điều 17&18 Hiến pháp năm 1992
của nớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: "Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân", "Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả"
- Việc sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam tuân theo luật đất đai năm
1993 mà cơ sở của luật này là Hiến Pháp 1992. Việc khai thác sử dụng đất
đô thị đợc đặt trong môi trờng pháp lý của Nhà nớc và cụ thể là luật đất
đai: Thể hiện đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên quý giá, là TLSX
đặc biệt. Xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quản lý và sử dụng rộng đất; nâng
cao hiệu quả kinh tế sử dụng đất; đảm bảo công bằng, bình đẳng trong
quan hệ đất đai; giải quyết quan hệ đất đai trên cơ sở hiện trạng phù hợp
luật và trình độ phát triển lợng sản xuất; xây dựng cơ sở pháp lý để điều tiết
các quan hệ đất đai
- Đất đô thị là t liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện ở
chỗ: Diện tích có hạn, đất không di chuyển đợc, không thuần nhất về chức
năng, vị trí, không bị hao mòn. Đất thuộc sở hữu nhà nớc nhng vẫn đợc ng-
ời sử dụng mua bán trao đổi, chuyển nhợng và nó là một loại hàng hóa đặc
biệt
- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau, giá trị
mỗi lô đất ảnh hởng của nhiều yếu tố chức năng của các lô đất xung quanh
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân
Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan
- Mức đất xây dựng nhà của mỗi hộ phải theo quy định của Chính
phủ. Chính phủ quy định diện tích tối đa cho mỗi hộ tùy theo từng đô thị,

xây dựng
I. Khái quát chung về quận Thanh Xuân:
1. Vị trí:
Quận Thanh Xuân nằm ở phí Tây - Nam thành phố Hà Nội, tiếp giáp
với các Quận Đống Đa, Hai Bà Trng và huyện Thanh Trì, Từ Liêm, và nằm
trong khu vực dự kiến phát triển đô thị của thành phố trung tâm.
- Tổng diện tích tự nhiên: 913,2 ha.
+ Phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy.
+ Phía Đông giáp quận Hai Bà Trng.
+ Phía Nam giáp huyên Thanh Trì.
+ Phía Tây giáp huyện Từ Liêm và thị xã Hà Đông.
- Quận Thanh Xuân tiếp cận với hai luồng giao thông chính thành
phố. Đờng số 1 từ phía Nam ra và đờng số 6 từ Hà Đông vào. Trên địa bàn
Quận còn có hai tuyến đờng vành đai của thành phố cắt qua là đờng vành
đai 2 và vành đai 3.
2. Các điều kiện tự nhiên:
Là một quận mới đợc thành lập, trên cơ sở đất của quận Đống Đa và
của hai huyện Thanh Trì và Từ Liêm, trong những năm qua dới tác động
mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá và kinh tế thị trờng, việc chuyển đổi các
phần đất nông nghiệp sang phát triển đô thị diễn ra nhanh chóng, nhiều
khu công nghiệp, đô thị, các khu dân c dạng đô thị làng xóm đã hình
thành. Mặt khác các khu vực đất trống, ao hồ, ruộng trũng còn tồn tại
nhiều. Có thể đánh giá sơ bộ rằng Quận Thanh Xuân là quận có điều kiện
tự nhiên và xây dựng phức tạp nhất trong các quận nội thành Hà Nội hiện
nay.
2.1. Địa hình: Nhìn chung địa hình hiện trạng từng khu vực có khác
nhau:
- Khu vực phía Bắc quận Thanh Xuân có cao độ tơng đối cao. Chủ
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân
Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan

+ Hồ trong khu vực sân bay Bạch Mai
2.4. Địa chất: Theo tài liệu đánh giá của chuyên gia Liên Xô (cũ) lập
năm 1981 trên tổng thể Hà Nội, quận Thanh Xuân nằm trong 3 vùng địa
chất chính của thành phố.
2.5. Cảnh quan thiên nhiên:
Quận Thanh Xuân đợc thành lập trên cơ sở sát nhập một số xã thuộc
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân
Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan
huyện Từ Liêm và Thanh Trì cũ với 8 phờng thuộc quận Đống Đa. Phần
lớn đất đai đã đợc xây dựng đô thị hoá. Một số khu nhà ở cao tầng: Thanh
Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam đã đợc xây dựng theo quy hoạch có hình thức
kiến trúc tơng đối hoàn chỉnh. Khu làng xóm đang dần dần đợc đô thị hoá,
nhất là dọc các trục.
II. Hiện trạng và quỹ đất xây dựng:
Với tổng diện tích đất tự nhiên là 913,2 ha, trên địa bàn quận có một
số tuyến đờng thành phố và đờng khu vực, phân khu vực chạy qua với diện
tích khoảng 73,53 ha.
- Dọc theo các sông tô lịch, sông Lừ có hành lang cây xanh bảo vệ
sông mỗi bên 30 m, dọc theo mơng Hoà Mục có phạm vi bảo vệ mỗi bên
20 m (theo Pháp lệnh bảo vệ sông mơng và quy chuẩn).
- Trên địa bàn quận còn có ba tuyến điện cao thế 110 KV chạy qua
khu vực phờng Hạ Đình và phơng Phơng Liệt. Hành lang cách ly đối với
tuyến điện này là 10m về mỗi bên. Có một tuyến điện 35KV chạy dọc theo
sông Tô Lịch với hành lang cách ly mỗi bên là 5m (Theo Nghị định
70/HĐBT ngày 30/4/1987 của Hội đồng Bộ trởng).
- Trên địa bàn quận có 9 giếng khoan nớc của nhà máy nớc Hạ Đình
phải có phạm vi bảo vệ bán kính 25 m (theo quy chuẩn).
- Hiện nay trên địa bàn quận có 11 di tích lịch sử đã đợc Bộ Văn hoá
xếp hạng. Tuy nhiên có những di tích đang bị dân c lấn chiếm xây dựng
trái phép, điển hình là khu vực di tích Gò Đống Thây. Theo Pháp lệnh Bảo

- Đờng thành phố + đờng khu vực + đờng phân khu vực + nút giao
thông khoảng 73,53 ha.
- Sông mơng và hành lang bảo vệ: khoảng 60,18 ha.
- Hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế: khoảng 3,58 ha.
- Di tích và phạm vi bảo vệ: khoảng 9,05 ha.
- Giếng nớc và phạm vi bảo vệ: khoảng 1,17 ha.
- Khu vực xây dựng theo dự án đợc duyệt: khoảng 235,10 ha.
- Khu vực đã xây dựng có thể cho tồn tại, cải tạo, chỉnh trang theo
quy hoạch khoảng 218,83 ha.
- Khu vực làng xóm giữ lại cải tạo theo QH: khoảng 140,22 ha.
- Đất quốc phòng tồn tại theo quyết định 661/TTG (Không kể phần
diện tích nằm trong dự án khu vực sân bay Bạch Mai) khoảng 4,66 ha.
- Quỹ đất còn lại có thể khai thác xây dựng: khoảng 166,28 ha:
Trong đó:
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân
Giáo viên hớng dẫn: Bùi Thị Hoàng Lan
* Đất đã xây dựng:
- Khu vực đề nghị xây dựng cải tạo hoặc chuyển đổi chức năng sử
dụng, tạo bộ mặt kiến trúc đờng 6: khoảng 5,80 ha.
- Khu vực đề nghị di chuyển để xây dựng mới theo quy hoạch:
khoảng 27,70 ha.
* Đất cha xây dựng:
- Đất canh tác: khoảng 75,44 ha.
- Đất ao, hồ: khoảng 38,55 ha.
+ Đất trống: khoảng 18,79 ha.
+ Đất nghĩa địa: 4.74 ha chiếm 1%
+ Đất trống: 18,79 ha chiếm 4,21%
2. Hiện trạng sử dụng đất:
Tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận là 913,2 ha. Trong đó:
- Đất dân dụng: 448,105 ha (49,07%)

- Đất ở: 394,13 ha - 91,94%
Trong tổng diện tích đất ở (394,13 ha), đất ở làng xóm cũ chiếm tỷ lệ
tơng đối lớn:
- Đất ở làng xóm cũ: 140,22 ha
- Đất ở đô thị: 253,91 ha
3. Hiện trạng xây dựng
* Khối công nghiệp: Trong quận có khoảng gần 90 nhà máy, xí
nghiệp.
Trong đó:
- Khu công nghiệp Thợng Đình đã đợc hình thành từ lâu với 18 nhà
máy có diện tích khoảng 42,19 ha. Phần lớn các công trình đợc xây dựng
kiên cố phía tiếp giáp đờng Nguyễn Trãi, còn lại phía sau là nhà xởng và
kho tàng thấp tầng.
- Khu công nghiệp Nhân Chính mới đợc hình thành trong những năm
gần đây gồm 38 xí nghiệp, diện tích khoảng 66,28 ha, phần lớn cha đợc
xây dựng hoàn chỉnh, đang từng bớc hoàn thiện và nâng cao chất lợng
công trình. Cá biệt có một số ít xí nghiệp khó có khả năng phát triển, còn
để đất hoang, đất trống nhiều hoặc sử dụng đất không có hiệu quả nh: Xí
nghiệp Bạch Đằng (Bộ Nội vụ), nhà máy đại tu ô tô số 1.
- Khu công nghiệp Phơng Liệt gồm 21 xs nghiệp, diện tích 23,61 ha
là khu công nghiệp vừa và nhỏ, một phần diện tích của các xí nghiệp đã
chuyển đổi thành nhà ở theo nhu cầu sử dụng: Các khu nhà ở tập thể này
Sinh viên thực hiện: Lê Mạnh Tuân