BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

Nguyễn Thanh Quang

KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN
KHU TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
MÃ SỐ: 62.58.01.06

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS.KTS. Đỗ Hậu
Hà Nội, 2013

i
Nguyễn Thanh Quang

iii

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU - 1 -
1 Tính cấp thiết của đề tài - 1 -
2 Mục đích nghiên cứu - 2 -
3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - 2 -
4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - 3 -
5 Những đóng góp mới của luận án - 3 -
6 Kết cấu của luận án - 4 -
7 Các khái niệm cơ bản có liên quan đến nghiên cứu - 4 -

CHƢƠNG I - 9 -
TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN VÀ KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN KHÔNG
GIAN KHU TRUNG TÂM HIỆN HỮU CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP - 9 -
1.1 Tổng quan tình hình phát triển không gian khu trung tâm của các đô thị
lớn ở Việt Nam - 9 -
1.1.1 Khái quát tình hình phát triển các đô thị lớn - 9 -
1.1.2 Khái quát tình hình phát triển khu trung tâm các đô thị lớn - 10 -
1.2 Thực trạng phát triển không gian khu trung tâm hiện hữu của thành phố
Hồ Chí Minh - 19 -
1.2.1 Khái quát chung về thành phố Hồ Chí Minh - 19 -
1.2.2 Thực trạng phát triển về không gian khu trung tâm hiện hữu - 21 -
1.2.3 Các thách thức đối với sự phát triển của Thành phố và khu trung tâm
- 27 -
1.3 Thực trạng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm hiện hữu của

thị và khu trung tâm đô thị - 56 -
2.3.1 Các công cụ kiểm soát - 56 -
2.3.2 Các cơ sở pháp lý - 58 -
2.3.3 Các Qui chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam - 63 -
2.3.4 Đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị - 63 -
2.3.5 Các giấy phép - 64 -
2.4 Các yếu tố chủ yếu tác động đến kiểm soát phát triển không gian đô thị -
64 -
2.4.1 Các cơ chế, chính sách và hệ thống văn bản pháp luật - 64 -
2.4.2 Qui hoạch đô thị và các chuyên ngành khác - 65 -
2.4.3 Kế hoạch và tiến độ thực hiện các chương trình, dự án xây dựng - 67
-
2.4.4 Tổ chức hoạt động của Bộ máy kiểm soát - 68 -
2.4.5 Quan hệ phối hợp với các cấp, ngành liên quan - 70 -
2.4.6 Sự tham gia của cộng đồng - 70 -
2.5 Tác động của hội nhập đến phát triển và quản lý đô thị - 71 -
2.5.1 Cơ hội từ hội nhập - 71 -

v
2.5.2 Thách thức từ hội nhập - 74 -
2.6 Định hướng qui hoạch và kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm
Thành phố Hồ Chí Minh - 80 -
2.6.1 Định hướng quy hoạch phát triển không gian chức năng khu trung
tâm - 80 -
2.6.2 Định hướng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm - 82 -
2.7 Những bài học kinh nghiệm về kiểm soát và kiểm soát phát triển đô thị -
83 -
2.7.1 Kinh nghiệm nước ngoài - 83 -
2.7.2 Trong nước - 88 -


hội và cộng đồng dân cư. - 117 -
3.5 Bàn luận về các kết quả nghiên cứu - 118 -
3.5.1 Bàn luận về đề xuất mô hình tổ chức hệ thống kiểm soát phát triển
không gian đô thị. - 118 -
3.5.2 Bàn luận về đề xuất mô hình tổ chức bộ máy kiểm soát phát triển
không gian đô thị của Thành phố và khu Trung tâm - 124 -
3.5.3 Bàn luận về đề xuất bộ tiêu chí kiểm soát phát triển không gian đô
thị Thành phố và khu Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh - 126 -
3.5.4 Bàn luận về đề xuất hoàn thiện một số giải pháp để nâng cao hiệu
quả kiểm soát phát triển không gian đô thị. - 127 -
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ - 133 -
Kết luận: - 133 -
Kiến nghị: - 137 -
DANH MỤC MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐẪ CÔNG BỐ CỦA
TÁC GIẢ - 139 -
TÀI LIỆU THAM KHẢO - 140 -
PHẦN PHỤ LỤC - 148 -

vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Số TT
Tên hình vẽ
Trang
Hình 1.1
Các đô thị trung tâm trong hệ thống đô thị Việt Nam
9-i
Hình 1.2
Hiện trạng khu vực quận Hoàn Kiếm và Quận Hai Bà
Trưng, Hà Nội
11-i
Hình 1.3
Hiện trạng khu vực trung tâm quận Đống Đa, Tây Hồ -
Hà Nội
11-ii
Hình 1.4
Hiện trạng khu đô thị Mỹ Đình, Hà Nội
11-ii
Hình 1.5
Khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh
11-iii
Hình 1.6

Hình 2.1
Sơ đồ vị trí các phân khu của khu trung tâm TP.HCM
81
Hình 2.2 – 2.6
Minh họa các phân khu của khu trung tâm của TP.HCM
83 i-iii
ix
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Số TT
Tên sơ đồ
Trang
Sơ đồ 0.1
Mối quan hệ giữa quản lý và kiểm soát
8
Sơ đồ 1.1
Tổ chức bộ máy thanh tra XD của TP.HCM
36
Sơ đồ 2.1
Quy trình cơ bản trong công tác thanh tra xây dựng ở TP.HCM
50
Sơ đồ 2.2
Hệ thống quản lý kiểm soát trực tuyến
52

Kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế cộng với việc đẩy mạnh tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đã và đang tạo ra nhiều động lực mạnh mẽ cho phát
triển kinh tế xã hội nói chung và các đô thị, nhất là khu trung tâm đô thị nước ta
nói riêng. Với những ưu thế vượt trội so với những khu vực khác, khu trung tâm
đô thị là địa bàn mầu mỡ hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư vào phát triển các
lĩnh vực thương mại, dịch vụ kéo theo các hoạt động xây dựng phát triển đô thị
diễn ra rất sôi động, đa dạng cả về nội dung lẫn hình thức, làm cho công tác quản
lý đô thị trở nên phức tạp hơn, nhiều khi vượt ra ngoài tầm kiểm soát của chính
quyền và các cơ quan chức năng ở địa phương, tác động phương hại đến việc sử
dụng đất, đến cơ cấu chức năng và tạo lập không gian của các khu trung tâm đô
thị, bộc lộ nhiều vấn đề bức xúc, hạn chế. Nhiều nhà hàng, siêu thị, khách sạn,
văn phòng, ngân hàng, cao ốc đã và đang được xây dựng trong khu trung tâm
các đô thị lớn không có sự phù hợp với quy hoạch xây dựng làm cho không gian
đô thị trở nên chật trội, lộn xộn, chắp vá, thiếu cây xanh, giao thông ùn tắc [72].
Đó là những vấn đề đang đặt ra cho chính quyền các đô thị, nhất là các đô thị lớn
trong việc kiểm soát phát triển đô thị trong bối cảnh hội nhập.
Khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đang có tốc độ phát
triển không gian và các hoạt động xây dựng nhanh và mạnh, nhiều công trình
cao ốc văn phòng, thương mại, nhà chung cư cao tầng, nhà ở chia lô v.v xuất
hiện với mật độ dày đặc, nhưng thiếu sự kiểm soát [47].
Việc phát triển cân bằng và đồng bộ khu trung tâm thành phố là mục tiêu
của thành phố để phấn đấu xây dựng nơi đây thành khu trung tâm đạt chuẩn
quốc tế về chất lượng sống, môi trường đô thị. Muốn đạt được mục tiêu đó, việc
tăng cường kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm là giải pháp không thể
thiếu và có vị trí then chốt trong các hoạt động quản lý đô thị của thành phố.

- 2 -
Xuất phát từ sự cần thiết đó, đề tài “Kiểm soát phát triển khu trung tâm thành
phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh hội nhập” được NCS chọn làm đề tài luận án
Tiến sĩ, chuyên ngành quản lý đô thị và công trình.

các đô thị lớn ở Việt Nam, nhất là khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
 Tác động của Hội nhập quốc tế đến phát triển và quản lý đô thị
 Những cơ sở lý luận về kiểm soát và kiểm soát phát triển khu trung tâm đô
thị.
 Tổng hợp những cơ sở pháp lý cho hoạt động kiểm soát phát triển khu
trung tâm đô thị
 Mô hình tổ chức hệ thống và bộ máy, bộ tiêu chí kiểm soát phát triển khu
trung tâm đô thị lớn và TP Hồ Chí Minh.
 Một số giải pháp chủ yếu để thực hiện và nâng cao hiệu quả các hoạt động
kiểm soát phát triển khu trung tâm đô thị lớn và TP Hồ Chí Minh.
4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa về mặt khoa học
Cụ thể hóa, bổ sung, hoàn thiện và làm phong phú thêm các vấn đề về lý
luận của khoa học quản lý đô thị nói chung và kiểm soát phát triển đô thị nói
riêng, trong đó có kiểm soát phát triển các khu vực trung tâm đô thị.
- Ý nghĩa về mặt thực tiễn
Góp phần vào việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý đô
thị nói chung và kiểm soát phát triển đô thị nói riêng, trong đó có khu trung tâm
đô thị nhằm phát huy các vai trò, vị thế, chức năng của các khu trung tâm trong
đô thị trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của các
đô thị Việt Nam, cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu, đào tạo.
5 Những đóng góp mới của luận án
- Đánh giá tình hình phát triển và khiểm soát phát triển không gian đô thị
khu trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh

- 4 -
- Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về kiểm soát phát triển không gian đô
thị.
- Đề xuất tổ chức hệ thống kiểm soát phát triển không gian đô thị thành phố
Hồ Chí Minh theo mô hình trực tuyến – chức năng, độc lập riêng và trực thuộc

về mật “lượng” và về “chất” của các vật thể, thực thể, sự việc, vấn đề v.v… và
theo đó trong một số trường hợp làm thay đổi tính chất, vị thế, vai trò, chức
năng, ảnh hưởng v.v… của các vật thể, thực thể đó (chẳng hạn như phát triển đô
thị). Phát triển có thể theo hướng tăng lên, tốt lên hoặc có thể theo hướng giảm
đi, xấu đi (phát triển âm, tăng trưởng âm, giảm phát v.v…).
Phát triển không gian đô thị (hay không gian khu trung tâm) là làm thay đổi
hình khối, các vật thể, công trình kiến trúc, hạ tầng, cây xanh v.v… (quy mô,
kích cỡ, mật độ v.v.) với chất lượng quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị, mỹ
quan của các công trình, vật thể đó cũng như cảnh quan chung của không gian
bao quanh, kể cả các chức năng và tiện ích sử dụng.
b. Kiểm soát
Theo từ điển Tiếng Việt [58], “kiểm soát” được giải thích là: “xem xét để
phát hiện, ngăn chặn những gì trái với quy định” hay “đặt trong phạm vi quyền
hành của mình” (thiết lập quyền lực, quyền hành của mình). Theo Đinh Văn
Mậu thì “kiểm soát” là toàn bộ các hoạt động có tính chất đánh giá, dùng quyền
lực bắt buộc hoặc yêu cầu thực hiện các quy định của pháp luật và các quy định,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [35], hay “kiểm soát là phương
tiện mà các cơ quan quản lý Nhà nước sử dụng mang tính quyền lực nhà nước”
[59], v.v…
Theo quan điểm của tác giả: Kiểm soát là những hoạt động của các chủ thể
có thẩm quyền kiểm soát để xem xét đánh giá, phát hiện và ngăn chặn những gì
sai trái với quy định, quyết định, thoả thuận… của các đối tượng bị kiểm soát để
thiết lập nên quyền thế của chủ thể quản lý.

- 6 -
c. Hội nhập
Theo từ điển Tiếng Việt “Hội nhập” được giải thích là “Hòa mình vào trong
một cộng đồng lớn”. Theo quan điểm của tác giả, hội nhập là sự hội tụ của các
cá thể đơn lẻ lại với nhau thành một cộng đồng, một tổ chức, một xã hội thông
qua các mối quan hệ.

Theo quan điểm của tác giả, khu trung tâm đô thị là “trái tim của cơ thể
sống” đô thị, là nơi biểu thị sự phát triển kinh tế – xã hội và sự phồn vinh, thịnh
vượng của quốc gia và các địa phương; sự sung túc, văn minh, hiện đại của
phong cách sống đô thị và cuộc sống của người dân đô thị; là nơi tập trung
những tinh hoa, giá trị tinh thần và truyền thống dân tộc, là nơi hội tụ những giá
trị và di sản nghệ thuật, kiến trúc, xây dựng và tổ chức cuộc sống xã hội đô thị;
là nơi đáp ứng và thỏa mãn ở mức độ toàn diện và tốt nhất những nhu cầu vật
chất, văn hóa, tinh thần cho người dân đô thị và các vùng ngoại đô.
e. Kiểm soát phát triển không gian đô thị khu trung tâm
Khái niệm kiểm soát phát triển khu trung tâm đô thị trong phạm vi nghiên
cứu của đề tài này là kiểm soát phát triển không gian đô thị trong khu trung tâm
đô thị.
Theo Luật Quy hoạch đô thị, không gian đô thị là không gian bao gồm các
vật thể kiến trúc đô thị, cây xanh, mặt nước, v.v. tạo thành bề mặt và khoảng
không trong đô thị. Theo đó, kiểm soát phát triển khu trung tâm là việc xem xét
để phát hiện, ngăn chặn những hoạt động xây dựng, cải tạo và khai thác sử dụng
các vật thể kiến trúc (công trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo), cây
xanh vườn hoa, không gian công cộng v.v. sai trái so với quy định của quy
hoạch, kế hoạch và pháp luật, đảm bảo không gian đô thị trung tâm phát triển
trật tự kỷ cương, văn minh hiện đại và bền vững theo đúng quy hoạch, kế hoạch
và pháp luật.
Theo đó, có thể phân biệt một cách tương đối giữa quản lý và kiểm soát
theo sơ đồ sau về hệ thống quản lý:

- 8 -

Tác động quản lý

TỔNG QUAN VỀ PHÁT TRIỂN VÀ KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN KHÔNG
GIAN KHU TRUNG TÂM HIỆN HỮU CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP

1.1 Tổng quan tình hình phát triển không gian khu trung tâm của các đô
thị lớn ở Việt Nam
1.1.1 Khái quát tình hình phát triển các đô thị lớn
Theo quan điểm của ông Trần Ngọc Chính [13] và ông Lưu Đức Hải [12] từ
năm 1999 đến năm 2010 số lượng các đô thị lớn của nước ta đã tăng từ 14 lên 24
(xem bảng 1.1 và Phụ lục 1), trong đó có 2 đô thị đặc biệt, 3 đô thị loại I trực
thuộc TW, 7 đô thị loại I trực thuộc tỉnh (xem hình 1.1), 12 đô thị loại II trực
thuộc tỉnh. Nhóm các đô thị lớn có tốc độ tăng trưởng rất nhanh.
Chỉ trong 10 năm từ 1999 đến 2010, số lượng các đô thị lớn tăng gần 2 lần
(1,7) trong khi đó các đô thị trung bình chỉ tăng 1,3 lần (94/72) và các đô thị nhỏ
tăng 1,16 lần (634/547) (xem bảng 1.1).
Dự báo đến năm 2015 số lượng các đô thị lớn của nước ta từ 24(2010) lên
34 (2 đô thị loại đặc biệt, 9 đô thị loại I và 23 đô thị loại II) và đến năm 2025 là
37 (3 đô thị đặc biệt 14 đô thị loại I và 20 đô thị loại II [51].

Bảng 1.1. Thống kê số lượng đô thị từ 1999-2010 của Việt Nam
Năm
Số lượng
đô thị
Loại đô thị
ĐB
I
II
III
IV
V

40
646
2010
755
2
10
12
46
48
634
Nguồn: Cục phát triển đô thị – Bộ XD, 2010, [12]

- 10 -
Không những số lượng các đô thị lớn tăng nhanh mà dân số của các đô thị
lớn cũng tăng nhanh, nhất là các đô thị trực thuộc Trung ương (xem bảng 1.2).
Bảng 1.2. Tăng trưởng dân số của một số đô thị lớn từ 1970 – 2009
Đơn vị: 1000 dân
Năm
Đô thị
1970
1979
1999
2005
2009
TP Hồ Chí Minh
2.700
3.419
5.037
5.891
7.123

Dân số
%
Dân số
%
Cả nước
17.916,9
100
22.418,5
100
25.374,2
100
5 TP trực
thuộc TW
4.225,0
40,32
9.175,4
40,92
10.960,6
43,19
Nguồn: Niêm giám thống kê và điều tra dân số các năm 1999 và 2009

1.1.2 Khái quát tình hình phát triển khu trung tâm các đô thị lớn
1.1.2.1 Phát triển không gian đất đai
Trong quá trình phát triển đất đai xây dựng của đô thị (đất nội đô), đất đai
khu trung tâm đô thị cũng phát triển và mở rộng quy mô, đặc biệt là trung tâm
của các đô thị loại đặc biệt loại I trực thuộc TW (các trung tâm quốc gia). Nội
thành mở rộng càng nhanh thì đất đai khu trung tâm đô thị tăng lên cũng càng
nhanh. Đó là một xu hướng tất yếu ở hầu hết các đô thị nói chung và ở các đô thị
lớn nói riêng.


- Phát triển mở rộng theo hình vòng tròn bao quanh khu thành cổ, một khu
bảo tồn hay quanh hồ nước (vòng tròn).
- Phát triển lan toả theo các trục đường dẫn vào khu trung tâm, sau đó dần
lấp đầy các diện tích đất đai giữa các trục đường (hình sao).
- Phát triển các phần khu trung tâm mới, tách biệt với vị trí khu trung tâm
cũ hình thành nên các khu trung tâm chức năng riêng như hành chính, ngân hàng
tài chính, thể thao v.v… (đa tâm) (hình 1.13).

Hình 1.13. Các mô hình phát triển không gian trung tâm đô thị
Nguồn: trích từ [72]

1.1.2.2 Phát triển không gian các chức năng trung tâm
Trong khu trung tâm của mỗi đô thị, dù quy mô và tính chất của các đô thị
có khác nhau, các bộ phận chức năng thường bao gồm các nhóm sau:
- Các công trình hành chính – chính trị
- Các công trình tài chính, ngân hàng
- Các công trình thương mại, dịch vụ
- Các công trình nghỉ ngơi, du lịch
- Các công trình giáo dục đào tạo

- 13 -
- Các công trình văn hóa, nghệ thuật
- Các cửa hàng y tế, bảo vệ sức khoẻ
- Các công trình thể thao
- Các công trình thông tin, truyền thông
Ngoài ra trong trung tâm các đô thị còn có các công trình sau:
- Nhà ở (tuy không có chức năng trung tâm, song thường chiếm tỷ lệ lớn về
đất và công trình xây dựng trung tâm)
- Các công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật đô thị (bến tầu, nhà ga, tầu
điện ngầm, trên cao, các bến bãi xe, gara, trạm và công trình phân phối điện, khí

giành đất để cải tạo mở rộng và xây dựng mới các công trình có các chức năng
trung tâm và có tiềm năng phát triển trong cơ chế thị trường, mang lại hiệu quả
kinh tế kinh doanh dịch vụ lớn [12].
1.1.2.3 Phát triển không gian quy hoạch, kiến trúc và xây dựng
a. Về qui hoạch và kiến trúc
Tất cả các đô thị lớn đã có đồ án quy hoạch chung hoặc đồ án điều chỉnh qui
hoạch chung xây dựng phát triển đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trên
cơ sở đó các quận (đối với đô thị trực thuộc TW) đã lập qui hoạch chung, điều
chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận, đã và đang được các cấp có thẩm quyền
phê duyệt. Qui hoạch chi tiết 1/2000 của các quận, phường cũng đã được lập và
đang được xem xét điều chỉnh như ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh [62] và [45]; và
nhìn chung “diện tích đất trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng v.v… đã được phủ kín qui hoạch chi tiết 1/2000”
[12], nhiều khu vực đã được lập quy hoạch chi tiết 1:500.
Sau khi có Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có thêm cấp độ Qui hoạch phân
khu, [40], [30]. Do các phân khu chức năng của đô thị thường không trùng lặp với
địa giới hành chính của đơn vị Quận hay phường, nên để tạo sự thống nhất giữa
quản lý qui hoạch phân khu và qui hoạch chung, qui hoạch chi tiết, cần phải:

- 15 -
Thứ nhất điều chỉnh qui hoạch chung Quận và chi tiết Phường cho thống
nhất với nội dung của qui hoạch phân khu của đô thị.
Thứ hai là phải có cơ chế, chính sách và tổ chức bộ máy quản lý kết hợp
giữa quản lý qui hoạch phân khu với qui hoạch chung của Quận hay qui hoạch
chi tiết của Phường để tạo sự thống nhất giữa quản lý quy hoạch phân khu với
quản lý qui hoạch theo địa giới hành chính [46].
Đồng thời trong khi lập hoàn thiện qui hoạch xây dựng các khu trung tâm đã
xúc tiến nghiên cứu và bổ sung nội dung thiết kế đô thị vào trong đồ án qui
hoạch để tạo cơ sở quản lý qui hoạch, kiến trúc và cấp phép xây dựng.
Thực hiện qui định về nội dung của lập đồ án qui hoạch đô thị theo luật quy