Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 1

Tiểu luận

TÀI SẢN BẢO ĐẢM CÁC VẤN ĐỀ
VƯỚNG MẮC
VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 2

Từ ngữ viết tắt:
Tài sản bảo đảm – TSBĐ
Ngân hàng thương mại - NHTM
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẢN
BẢO ĐẢM:
1. Cơ sở pháp lý:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định
178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tư hướng
dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng;

Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại
đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm
cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền
sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản
cầm cố cho bên thứ ba giữ.
Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dung
tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng
được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn
bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó
cũng thuộc tài sản thế chấp.
Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP thì: một
tài sản có thể thế chấp trên nhiều khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản
được thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng phải
đăng ký qua giao dịch bảo đảm.
Đối tượng – TS thế chấp, cầm cố:
+ Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất.
+ Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải.
+ Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái.
+ Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn.
- Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba:
Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người
vay vốn để người này đi vay một số tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu đến hạn
người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá
nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay.
Phương pháp bảo lãnh:
. Bảo lãnh bằng tài sản.
. Ký quỹ bảo lãnh.
. Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.

mức vốn đầu tư của dự án.
. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm
tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối
thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
. Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn
đầu tư của dự án.
+ Đối với tài sản hình thành từ vốn vay:
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 5
. Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
. Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
. Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.
. Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời
hạn vay vốn.
Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó,
yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các
dự án đầu tư.
6. Quy trình tài sản bảo đảm:
7. Thẩm định TSBĐ, bên bảo đảm, bên bảo lãnh:
a. Thẩm định tài sản bảo đảm:
- TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất củ bên bảo đảm.

bảo
đảm
tiền
vay

Yêu cầu
thực hiện
bảo lãnh

Cho
vay
X
ử
lý
TS
BĐ
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 6
+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố.
c. Thẩm định bên bảo lãnh:
- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luật.
- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín; năng lực tài chính tại thời điểm bảo
lãnh.
8. Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ:
TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Việc xác định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp
đồng bảo đảm hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng
kiêm bảo đảm tiền vay.

- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:
+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
+ Cục Hàng Không Việt Nam.
+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia.
+ Trung tâm giao dịch chứng khoán.
10. Quy trình xử lý TSBĐ:
- Các trường hợp xử lý TSBĐ:
+ Đến thời hạn mà bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ hoặc vi phạm nghĩa vụ của mình.
+ Pháp luật qui định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ khác đã đến hạn.
+ Bên bảo đảm là doanh nghiệp bị Toà án tuyên bố phá sản.
- Nguyên tắc xử lý TSBĐ:
+ Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì
việc xử lý theo thỏa thuận giữa các bên, nếu không thỏa thuận thì được bán đấu
giá theo qui định của pháp luật.
+ Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
việc xử lý theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu
không thỏa thuận thì được bán đấu giá theo qui định của pháp luật.
+ Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai,
minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch
bảo đả, tổ chức, cá nhân có liên quan và phù hợp với các qui định của pháp luật.
- Các phương thức xử lý TSBĐ:
+ Bán tài sản.
+ Nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba.
+ Các phương thức khác do các bên thoả thuận.
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm”
công chứng năm 2006 được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 29/11/2006 và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong việc
công chứng các hợp đồng bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai.
Theo quan điểm của công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải
là “có thật”, nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể”,
do vậy không thể công chứng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình
thành trong tương lai vì đối tượng của các hợp đồng này có đặc điểm là tài sản
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 9
hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo
đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng
tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch đó.
Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay: mặc dù qui định của Thống đốc
ngân hàng nhà nước trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành
từ vốn vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng các ngân hàng
không áp dụng tỷ lệ này mà thông thường áp dụng tỷ lệ 30% và ngay cả Quỹ hỗ
trợ phát triển áp dụng tỷ lệ là 50%.
- Ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Luật có
những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng
chưa qui định cụ thể về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai.
- Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hiện hành việc thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai phải thực hiện công chức và đăng ký giao dịch bảo đảm
làm mất nhiều thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng.
- Nguy cơ rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có được sự bảo đảm an toàn
về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù
có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro cao.
2. Định giá TSBĐ:
- Đối với tài sản là bất động sản:

sản xuất đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm
định. Cụ thể:
+ Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp
thường là đã qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá những tài sản này khi nhận
cầm cố, thế chấp là khó khăn.
+ Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số
tiền bán được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.
Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mang bí quyết
công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu và nhanh chóng mất giá trị bởi sự
phát triển của khoa học kỹ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy
móc thiết bị và dây chuyền sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới
liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản
này khi thanh lý rất khó do ít người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ đã
qua sử dụng, thời gian kéo dài càng làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp và mất
giá trị.
3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:
Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực
hiện, tuy nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì
TSBĐ do cơ quan thi hành án kê biên và xử lý.
Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “ Nếu sau hai lần
giảm giá mà tài sản vẫn không bán được thì người được thi hành án có quyền
nhận tài sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. Nếu người được thi hành án
không nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp
dụng biện pháp cưỡng chế khác”.
Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá vẫn không bán được, cơ
quan thi hành án giao cho ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận lại
tài sản không đơn giản:
+ Về nguồn thu nợ: những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luật
xử lý hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính, Ngân hàng chủ yếu
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm”

bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi xử lý phải
nộp thuế từ chuyển nhượng QSDĐ.
5. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm:
Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay tồn tại nhiều bất cập.
Trước hết phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh,
chưa đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản. Sau là công tác tổ chức
triển khai thực hiện chưa đầy đủ, đồng bộ của các cấp, các ngành. Từ đó dẫn đến
việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn mang tính chắp vá, chưa đầy đủ, toàn diện.
Một trong những điểm hạn chế lớn làm cho công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm chưa phát huy hết vai trò, hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy
Đề tài: “Tài sản bảo đảm các vấn đề vướng mắc về tài sản bảo đảm” 12
định trao đổi thông tin tình trạng pháp lý của tài sản. Hiện nay, việc đăng ký
giao dịch bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo
kẻ hở trong quản lý.
6. Hạn chế khản năng tiếp cận vốn tín dụng:
Các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ
không đáp ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng.
Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, song do
phần lớn tài sản của doanh nghiệp vừa và nhỏ tồn tại dưới dạng các động sản
như hàng tồn kho và các khoản thu có giá trị lớn nên việc tiếp cận tín dụng với
doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà
không có tài sản bảo đảm là bất động sản.
Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như: tài sản thế chấp, kinh
doanh liên tục có lãi, bảng tổng kết tài sản, báo cáo tài chính phải được kiểm
toán hoặc muốn vay phải có dự án, đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín
dụng của doanh nghiệp.
III. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC, THÁO GỠ

+ Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý
sau: bán, ủy quyền cho tổ chức đấu giá; ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho
tổ chức có chức năng mua tài sản để bán; nhận các khoản tiền, tài sản mà bên
thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh.
Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội: để tạo điều kiện cho ngân
hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho ngân hàng được thuận tiện, nhanh chóng
và đúng chế độ qui định, nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì có
thể giải quyết bằng cách “ Nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì
người được thi hành án có quyền nhận lại tài sản để xử lý công khai theo qui
định của pháp luật, nếu giá trị tài sản thực tế bán được lớn hơn nghĩa vụ bảo
đảm thì người được thi hành án có trách nhiệm chuyển số tiền chênh lệch cho cơ
quan thi hành án”.
4. Đăg ký giao dịch bảo đảm:
Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao
dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần phải
nhận biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích, các cơ hội kinh doanh cho vay
có được từ các thay đổi đó.
Đổi mới về pháp luật giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát
triển kinh tế nếu được kết hợp đồng bộ với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý
có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi.
Ngoài việc đổi mới về pháp luật, Việt nam cũng cần phải có một hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu quả. Các tổ chức tín dụng cần được
tiếp cận với các thông tin chính xác một cách nhanh chóng để phục vụ quá trình
ra quyết định cho vay của mình. Do đó, các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để thực hiện đăng ký
được thống nhất. Một hệ thống đăng ký thống nhất trực tuyến sẽ tăng cường
mạnh mẽ, hiệu quả luồng thông tin và tạo điều kiện thuận lợi chotất các các bên
có liên quan.
5. Khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ:
Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ


Nghi
ệ
p v
ụ

ng
â
n
hàng
2007

Nghi
ệ
p v
ụ

ng
â
n h
à
ng th
ươ
ng
mại - Trường Đại học Kinh tế
TP HCM
NXB Th
ố
ng
kê

ô
ng t
ư

2000

Th
ô
ng t
ư

06/2000/TT
-
NHNN1

ngày 04/04/2000
Ng
â
n h
à
ng
nhà nước
04

Quy
ế
t
đ
ị
nh