172

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VỚI THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. Nguyễn Đình Bồng
1

1.Khái quát
1.1. Đất đai/bất động sản
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá; di sản của các
thế hệ loài người; Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động
sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một
hoặc một số thửa đất. Hệ thống quản lý
đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị
cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất;
thửa đất là đơn vị của bất động sản; ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất
theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất,
xác định theo thử
a đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép
đăng ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất…
1.2. Quản lý đất đai
1.2.1. Thể chế quản lý đất đai: thể chế về quản lý đất đai ở các nước khác
nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm những thành phầ
n
chủ yếu là: chính sách đất đai, quản lý đất đai, hệ thống thông tin đất đai và tổ
chức bộ máy quản lý (Land Administation Guidelines - United Nations - 1966).
1.2.2. Hệ thống quản lý đất đai: cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land
Administration System (LAS) gồm các thành phần chủ yếu :
- Hồ sơ Địa chính (Cadastral Data) là hệ thống thông tin gồm hai thành
phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rõ kích thước và vị trí c

trường, kinh tế - xã hội cũng như những dữ liệ
u liên quan đến hệ thống cơ sở hạ
tầng và địa chính; các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: dữ liệu đo đạc
(toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản,
cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất; dữ liệu địa chính không chỉ
phục vụ cho việc qu
ản lý đất đai, thị trường bất động sản mà còn hỗ trợ cho việc
quản lý các lĩnh vực khác của nền kinh tế như: nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng.
1.3. Thị trường bất động sản
1.3.1. Khái quát: Thị trường bất động sản (TTBĐS ) là cơ chế, trong đó
hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổ
i; TTBĐS dược hiểu theo nghĩa
hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán,
cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ là các hoạt
động liên quan đến giao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến
việc tạo lập BĐS. TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường. TTBĐS liên quan ch
ặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường
hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công
nghệ; TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu. Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng
hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả; phạm vi hoạt động của
TTB
ĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất
2

1.3.2. Thị trường đất đai: Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị
trường quyền sử dụng đất), là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường
đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm

quyền về đất đai; b) quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; c) giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất; d) đăng ký đất đai, cấp giấy chứ
ng nhận.
Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế, các thị trường đất đai
chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa: đất nông nghiệp, công nghiệp, thương
mại, dịch vụ…Deininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích chính sách đất
đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng
đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới
(cơ sở) lên, tránh tình tr
ạng “một cỡ vừa cho tất cả mọi người”.
2. Mối quan hệ giữa quản lý đất đai với thị trường quyền sử dụng đất
và thị trường bất động sản
2.1. Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa
Theo Wallace và Wiliamson (2005):
- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có th
ể xác
định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;
- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó
là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai
đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được;
- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi
đó thị trường s
ẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về
đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm
liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ
phát triển.
Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho
mỗi thửa đất một “cuốn hộ
chiếu”(Land title)!
2.2. Sự phát triển của thị trường đất đai

qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị
trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét
rút lại chỉ còn hàng chục năm. Tuy nhiên những bài học thực tiễn rút ra là: bất kỳ
một dự án cải cách đất đai nào cũng phải
2.3. Chính sách
đất đai và cơ chế bất động sản
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho
phép thị trường tạo ra và mua bán hang hóa liên quan đến đất đai, sở hữu và các
cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên
tại m
ột trong 4 cơ chế về bất động sản. Cơ chế về bất động sản), trong đó mỗi cơ
chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng. (hình 1)
Nguồn: Wallance & Wiliamson 2005
(1) Các hình thức sử dụng Bất động sản công - PuPro (Public Property):
công viên; đất phục vụ các tòa nhà; tài sản công; đất dự trữ quốc gia
(2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư - PriPro (Private Property):
không phải trả tiền thuê (Free hold); sở hữu (Ownship); thuê (Lease hold);
(3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common
Property): các hình thức sử dụng đất theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung
Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay cơ chế kế hoạch hóa tập trung,
Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất, gắn vào
điều ki
ện cụ thể của quốc gia mình với một lộ trình thích hợp
 
 
176

2.4 . Cơ chế quản lý thị trường hàng hóa phức hợp
Wallance & Wiliamson (2005) đã phát triển mô hình 3 trụ cột của Pete