1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một
quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá
trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng
bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là
một trong những yếu tố quan trọng.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra
dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người
mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá
đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần
đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường
và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Cao Bằng là một tỉnh biên giới thuộc miền núi phía Bắc, cách Thủ đô
Hà Nội 286km. Trong những năm gần đây, tại địa bàn thị xã Cao Bằng có tốc
độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc
trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các
dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất
cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp
hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền
trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban chủ nhiệm khoa
TN&MT, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Nguyễn Thị Yến em tiến hành
1
1

Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học
-1/1/123456
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003).
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất
đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác
định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không

hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất,
chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của
giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
4
4
5
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng
thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh
tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm,
nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008). [7]

người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
6
6
7
78=: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh
quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được
phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật

trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm
bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng
tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông
thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư
trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7]
8
8
9

giá cả của từng thửa đất.
9
9
10
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục
đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc
hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình
bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh
hưởng đến giá đất.
Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường
học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet…
Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích
của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất.
Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm
ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng
và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế

- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
11
11
12
2.1.2.3. Thông tin trong định giá đất
Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các
thông tin thu thập về BĐS đó. Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo
độ tin cậy thì định giá càng chính xác.
Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị BĐS,
thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của BĐS.
2.1.2.4. Phương pháp định giá đất
Tại điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:
(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
(4) Định giá đất”
Như vậy, định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt với đất đai của
Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất

hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
* Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết
hay phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có
giá trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã
trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất đống
sản đã được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình
trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc
đối tượng định giá.
* Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để
định giá trong những trường họp sau
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường
học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có chứng cứ thị trường
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra
đấu thầu.
* Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu tập trên thị trường
13
13
14
có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ
đó dự báo cho các bất động sản khác.
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với nhưng bất động
sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất
động sản dễ dàng được điều tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ
và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế.
Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có

- Nghị Định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
+ Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy
định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị định 38/2011/NĐ-CP sửa đổi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy
định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị Định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
+ Nghị Định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Thông tư 106/2010/TT-BTC hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
+ Quyết định số 1435/2004/QĐ-UB ngày 16/07/2004 của UBND tỉnh
Cao Bằng, về việc Ban hành quy định quản lý Nhà nước về giá trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng.
+ Quyết định số 102/2008/QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND
tỉnh Cao Bằng về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
năm 2010.
+ Quyết định số 96/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh
Cao Bằng về việc quy định khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh
Cao Bằng.
2.3. Cơ sở thực tiễn
Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng
đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất …ngày càng tăng. Hàng năm nhà
15
15

thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được
ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá
nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn
16
16
17
được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia
giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật
quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi
đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
7D!'H,/FI.,/FF-
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã
xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất
đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi
hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này
cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua
bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên,
những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và
khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá
tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố
cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp
đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính
thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước
vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS
không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu
tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã
chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá
nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu
lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động
tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng
lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã
cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử
18
18
19
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai-
BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm
1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố
Trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này
tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình
quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu
tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS
giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu
Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên
tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định
nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền
năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền
sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế
trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất
từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh
bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách
tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi
tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng
và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007). [6]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế
chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường
BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu
20
20
21
dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng
đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ
trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp
luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển
vọng phát triển trong thời gian tới.

22
- Thị xã Cao bằng là trung tâm thương mại đầu mối của các huyện
trong tỉnh Cao Bằng.
- Là nơi tập trung các trường cao đẳng và các trường đạo tạo nghề nên
lượng Sinh viên các trường ngày một tăng lên.
- Sự kiếm việc làm của người lao động từ các huyện vùng sâu, vùng xa
về thị xã.
- Do sự ảnh hưởng của biến động giá đất trong cả nước.
22
22
23
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số phường trên địa bàn
thị xã Cao Bằng năm 2011.
3.2. Địa điểm tiến hành
Phường Hợp Giang, phường Sông Hiến, phường Sông Bằng, phường
Ngọc Xuân, phường Đề Thám, xã Duyệt Trung và xã Hòa Trung trên địa thị
xã Cao Bằng.
3.3. Nội dung nghiên cứu
J1J1/1LM;3>;$%$%&!'")
J1J1-1BNNOPQ#=RS!T!$%&!'"), //
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.3.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất
J1J1J1D=!"#$%&!'()
J1J1A1!"#$%
&!'()
3.3.4.1. Khu vực 1: Khu vực trung tâm
3.3.4.2. Khu vực 2: Khu vực cận trung tâm

Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Phố Lý
Tự Trọng, cổng sân vận động, phố Bế Văn Đàn, phố Nguyễn Du.
Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Phố Nước
Giáp, đường Đông Khê, đường Phai Khắt-Nà Ngần, đường Pác Bó.
Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Đường
Tân An, đường 1-4, đường lên dốc nhà thờ, đường Lê Lợi.
Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m
2
) gồm các đường phố: Đường vào
UBND xã Hòa Chung, đường rẽ đi trung tâm Dự báo khí tượng thủy văn,
đoạn đường khu dân cư Măng gan phường Sông Bằng, đoạn đường Hồ Chí
Minh qua địa phận Phường Đề Thám
J1A1A1X@M!P[R3 \']
- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương… qua
đó, làm cơ sở cho việc điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực tế
thị trường thị xã Cao Bằng
J1A1G1X@Y$^
- Từ những tài liệu, số liệu thu thập được và quá trình phân tích chúng
ta tiến hành đánh giá, nhận xét và từ đó rút ra những kết luận và bài học.
24
24
25
Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

tạp, chia cắt mạnh với 3 dạng địa hình chính:
- Vùng đồng bằng: Nằm dọc theo sông Bằng, sông Hiến và các thung
lũng ven các khe núi đổ về 2 sông.
- Vùng đồi núi thấp: Bao quanh thị xã bởi 3 phía Tây, Nam, Đông.
- Vùng đồi núi cao: Tập trung ở phía Đông, có địa hình đồi núi bị chia
cắt mạnh, độ dốc lớn, chiếm ¾ diện tích tự nhiên của thị xã.
25
25