1
CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP
TH
ẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS.
1.
Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
2. Phân lo
ại BĐS.
3. Quy
ền của chủ thể đối với BĐS.
4.
Đặc điểm của thị trường BĐS.
5. Phân lo
ại thị trường BĐS.
II. CÁ
C PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể.
-
Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền

ựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
có tác
động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
+ C
ần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà
nước.
+ Khi
đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
nh
ững ảnh hưởng của nó đến các công trình
khác.
+ Khi
định giá, phải tính đến khả năng ảnh
hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
2. Phân loại BĐS:
a. Ý ngh
ĩa của việc phân loại:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách
qu
ản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị
lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về
mặt KT-XH.

- Đất đai:
+ Đất nông nghiệp.
+
Đất phi nông nghiệp.
+
Đất chưa sử dụng.
-
Công trình kiến trúc:
+ Nhà ở để cho thuê hoặc bán.
+ Công trình ki
ến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình ki
ến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách s
ạn, văn phòng cho thuê.
+ Công trình ki
ến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS:
- Đối với đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
+ Quyền sử dụng đất.
-
Đối với các công trình:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Quyền của chủ thể đối với BĐS)

người mua và người bán thường có ít kinh
nghi
ệm.
=> Giá
BĐS không phải là mức giá cạnh tranh.
=> vi
ệc gặp gỡ giữa người mua và người bán
thường phải thông qua môi giới chuyên
nghi
ệp.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh
t
ế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên,
trên th
ị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy
cung không th
ể phản ứng một cách nhanh chóng và
tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý:
- Nh
ững nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn
đến các cơn sốt giá BĐS.
- Nhà
nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài
h
ạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm
ổn định thị trường BĐS.
-
TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh.
2.
Phương pháp đầu tư.
3.
Phương pháp chi phí.
4.
Phương pháp thặng dư.
Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ
thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thu
ộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố
nào.
-
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị
trườ
ng.
- M
ục tiêu và nguyên tắc của việc định giá
1. Cơ sở lý luận:
Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua
th
ận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh
ta chi ra ít ti
ền hơn mà vẫn có được tài sản tương
đương
thay thế.
2. Các trường hợp áp dụng:
- Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung
cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu,

(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các
giao d
ịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có
th
ể so sánh được với BĐS mục tiêu.
+ Ngu
ồn gốc các giao dịch thị trường.
+
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao
d
ịch thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so
sánh
được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so
sánh).
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu
t
ố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.
Khi
điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau:
• Các
điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
• M
ỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các
b
ằng chứng thị trường.

T
ổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng
tương đương giá /m
2
là 5 triệu đồng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
285.72506. Chiều sâu khu đất
T
ự nguyện10. Tình trạng mua bán
Không9. Tài s
ản trên đất
Ít b
ụi- Bụi- Ồn ào8. Môi trường:
Ko giáp
h
ẻm
1 m
ặt giáp hẻm
l
ớn
7. K
ết cầu hạ tầng
Đường giao thông
701005. M
ặt tiền (m)
Lo

Khu B
Ng
ắn hơn: 10 điểm
Dài
hơn: 9 điểm
Chi
ều dài
Khu A
Khu B
R
ộng hơn: 10 điểm
H
ẹp hơn: 8 điểm
Chi
ều rộng mặt tiền
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
• Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm
5% giá, m
ỗi điểm hơn tăng 5% giá.
• Giá tr
ị khu B giảm:
- Do chi
ều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ.
- Do chi
ều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
- Giao thông: 1,5 x 5% x 125 t
ỷ = 9.375 tỷ.
=> Giá tr
ị giảm: 28.125 tỷ.

-
Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
th
ị trường
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nh
ập.
2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi
ích
tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản
thu nh
ập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
3. Điều kiện áp dụng:
- Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại
các kho
ản thu nhập ổn định và có thể được dự báo
trước.
-
Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết
định lựa chọn phương án đầu tư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
r
CF
PV

kr


n
1t
t
t
)r1(
CF
PV
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
5
4. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
111,111,403,1
%7
000,500,102333,733,207
PV



7.50%8.00%7.50%7.00%%Mức chiết khấu
102,500,000
140,000,000100,000,00067,500,000
ĐồngTổng chi phí SX
2,5002,0001,500
Đồng/kgChi phí sản xuất
207,733,333263,200,000225,000,000135,000,000
ĐồngTổng doanh số bán
4,7004,5003,000
Đồng/kgGiá bán bình quân

ể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu
nh
ập có được dự báo một cách chính xác.
Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các
kho
ản thu nhập tương lai.
- K
ết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết
qu
ả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của
tham s
ố trong mô hình.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
1. Cơ sở xây dựng:
• Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục
tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương
đương
2. Điều kiện áp dụng:
• Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích
s
ử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học…
đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ
thị trường để so sánh.
•
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các
h

ạo:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay
th
ế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của nó.
b
. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình
có giá tr
ị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp
và k
ỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và
lo
ại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
=> Trong 1 s
ố trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo
không h
ợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để
việc ước tính giá trị được chính xác hơn.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
6
5. Các phương pháp ước tính chi phí:
a.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây
d
ựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục
(t
ừ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ
đượ

5,000
A. Chi phí tr
ực tiếp
1. V
ệ sinh địa điểm
2. Móng
3.
Tường
4. Sàn
5. Tr
ần
6. Mái
Tổng cộng
(USD)
Lao độngNguyên vật liệuHạng mục xây dựng
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương
pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của
công trình m
ục tiêu được xác định dựa trên đơn giá
c
ủa công trình tương tự.
T
ỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý
và lãi.
Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh
chóng,
thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh
v

ế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị
trườ
ng đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là
$3,000.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên:
+ BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng.
+
BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian
s
ử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa
ch
ất…
+
BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý
kém ho
ặc do sự phá hoại.
-
Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá
do sai sót trong thi
ết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết
c
ấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời.
-
Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân
thay
đổi về môi trường.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại
(
năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ
thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035,
nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế,
nó ch
ỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay
th
ế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời
điểm hiện tại là 100.000 USD.
Yêu c
ầu: xác định các loại tuổi và mức giảm
giá
đối với công trình này.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại tuổi công trình:
- Tu
ổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm
- Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm.
- Tu
ổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm.
- Tu
ổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm.
- Tu
ổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm.
• M
ức giảm giá ước tính:
100.000 x (14
năm /34 năm) = 41.176 USD

a.2.2 Không th
ể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá
do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các
giao d
ịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong
quá kh
ứ.
a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa
ch
ữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa
trên s
ự tham khảo các giao dịch, đàm phán
tương tự gần đây nhất.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp
d
ụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt
nguyên nhân. D
ễ dàng được thực hiện khi ước tính giá
tr
ị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự
đượ
c đánh giá.
Ví d
ụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là
3.000m
2
, diện tích xây dựng là 10.000m
2

- M
ức giảm giá của công trình xây dựng:
(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD
- Chi phí thay th
ế giảm giá của công trình:
15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD
- Giá tr
ị thị trường của BĐS:
6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
8
9. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
-
Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường
thích h
ợp để so sánh.
-
Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng
cho các giao d
ịch và mục đích riêng biệt.
Nhược:
-
Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường.
- Chi phí không b
ằng giá trị và không tạo ra giá trị.
- Vi
ệc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và
tương đối khó khi thực hiện.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất cho BĐS cần định giá.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án
trong
bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu
nh
ập).
Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây
d
ựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận
c
ủa nhà ĐT xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh
thu - t
ổng CP.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào
giá tr
ị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS
mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát
tri
ển)
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
4. Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam
Phát xây d
ựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m
2

ảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150
tri
ệu.
- Thu thu
ần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu.
- Các chi phí phát tri
ển: 2.435 triệu
CP xây d
ựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu.
CP tài tr
ợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu
L
ợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu
- Giá tr
ị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)
- Giá trị đất trống: X
- CP pháp lý
để có QSĐ: 0,04X
- CP c
ấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% =
0,104X
- T
ổng CP đầu tư vào đất = 1,144X
- L
ợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X
- Giá tr
ị ĐT vào đất trống: 1,3728X
- Giá tr

- Không tính
đến giá trị thời gian của tiền tệ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(4. Phương pháp thặng dư)