LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là
nguồn tư liệu chính của sản xuất đầu vào do đó đất đai là vấn đề được quan
tâm hàng đầu, ở nước ta cũng vậy, Luật đất đai cũng đã chỉ rõ “Đất đai là tài
nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng. Do đó công tác quản lý đất đai đóng
vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã
hội, và việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp
và nhiều Nghị quyết của Đảng để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách
khoa học và hiệu quả nhất.
Thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong nền kinh tế, kể
cả với nền kinh tế chuyển đồi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, nó là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị
trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây khi mà nhu cầu nhà ở
tăng cao tập trung ở các thành phố lớn, nó ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường
và đời sống của người dân do đó nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá
đất luôn luôn được người dân quan tâm, trong khi đó thông tin về bất động
sản luôn luôn thiếu và thiếu tin cậy, nhưng nó vẫn là một thị trường sôi động
và hấp dẫn, mới đây ngày 01/01/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội
mới công bố chính thức khung giá đất mới. Theo luật định thì giá đất công bố
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Để thị trường BĐS
phát triển một cách lành mạnh thì yêu cầu thông tin phải rõ ràng, đầy đủ và
người quản lý phải nắm chắc được toàn bộ quỹ đất trong phạm vi của mình,
hệ thống bản đồ vùng giá trị đất đai sẽ đáp ứng được yêu cầu đó, dựa vào bản
đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực
hay trên toàn lãnh thổ. Qua đó người quản lý có cái nhìn tổng quát, nắm được
1
tình hình chung của quỹ đất từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm
quản lý đất đai một cách hiệu quả. Đồng thời bản đồ vùng giá trị đất đai còn

3. Phương pháp nghiên cứu
Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát
thực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường.
- Phương pháp phân tích không gian.
- Phương pháp bản đồ và GIS.
4. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, đề tài gồm
3 chương :
Chương 1: Tổng quan về giá đất và định giá đất.
Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS trong thành lập bản đồ vùng
giá trị đất đai.
Chương 3: Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận
Thanh Xuân, TP Hà Nội.
3
CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1. Lí luận về sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu
trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất
đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của
thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn
liền với việc mua bán qua lại bằng 2 loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền
sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ giá
mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trường
quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở Việt

2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai
tự nhiên phải có một quá trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao
động.
- Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là công dụng
của hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở và nguồn dinh
dưỡng). Cơ sở của giá trị sử dụng là do những thuộc tính tự nhiên của thực
thể hàng hoá đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn vì nó tồn
tại trong mọi phương thức sản suất. Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đất
đai: vị trí cố định, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, không
hao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng),
có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản
5
phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của cuộc sống con người nói
riêng và động vật nói chung.
- Lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị là lao động xã hội của người
sản xuất kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không có lao động kết tinh thì không
có giá trị. Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới có giá trị và là hàng hoá được
trao đổi trên thị trường.
Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị. Theo Mác thì:
Giá đất = Địa tô / Lãi suất ngân hàng
Công thức này đã phản ánh được giữa người mua và người bán sẽ thu
được một khoản lợi nhuận. Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô cao
hơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác và sử dụng hiệu quả. Người bán ở
đây mất quyền sở hữu đất đai nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tương
đương với số lợi tô thu được khi còn là chủ sở hữu đất. Đây là công thức được
tính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức
độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạp
hơn nhiều.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Bản chất của giá đất là giá trị đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì

tế, ví dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô
hạn sẽ chịu tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất lên quá cao,
vượt qua khả năng thanh toán chung của xã hội, hình thành lên những “cơn
sốt” về đất đai.
- Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện
nước ) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà
văn hoá ) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất.
7
- Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế,
trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất
1.1.4.3. Các yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân
cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì
việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ
ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư
sẽ kéo giá đất lên cao. Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở
nơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình
trạng trị an kém.
- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở
những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi
nơi Cũng ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống
thấp nhiều lần.
Ví dụ như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ
tốt hơn so với các hướng khác.
1.1.4.4. Các yếu tố pháp lý
- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một
trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến
động về giá đất rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở

nguyên tắc quan trọng sau đây:
1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời
điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang có
9
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể tồn tại và
kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
2) Nguyên tắc cung cầu
Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác giữa cung và cầu. Khi
cung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi
lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ
tăng lên; khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc
độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3) Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước, pháp
luật, xã hội, môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản,
thay đổi cả về xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về
quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản Ngoài ra các
nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích của người tiêu dùng thay đổi
không ngừng. Tóm lại sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên
tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Việc ước tính giá
thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời
điểm định giá nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của
bất động sản.
4) Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập
thực từ một bất động sản
Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực từ bất động sản là các yếu

8) Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời
Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi sự tăng giảm liên tục của một nhân tố
(X) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định thì thu
nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng tới một giới hạn nhất định. Sự gia tăng liên
tục của một nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị của thu nhập thực (thu nhập ròng)
trong tương lai.
9) Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán của một BĐS thay thế khác tương tự về
giá trị và tiện dụng so với BĐS chủ thế, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
10) Nguyên tắc dự báo trước
Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiện
tại của tất cả lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại.
11) Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất
do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác. Các nhà kinh tế chia các
yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: lao động, đất đai, vốn và quản lý. Nguyên tắc
khả năng sinh lợi từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản
chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai.
Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất
vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp
cho việc giải thích tại sao giá trị của đất đai lại có thể thay đổi mạnh mẽ theo
vị trí.
Trên đây, đề tài đã trình bày khái quát các nguyên tắc trong định giá
đất. Khi định giá đất ngoài việc hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên còn
phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp, từ đó
có thể xác định được giá trị chính xác của đất đai.
12
1.3. Các phương pháp định giá đất

Hạng
mục
so sánh
Phương pháp
so sánh thị
trường
Phương pháp
thặng dư
Phương pháp
định giá theo
tuyến
Phương pháp
tiếp cận giá
thành
Quan điểm Thay thế Giá nhà đất =
giá thành xây
dựng + giá đất
Giá thành Có thể đạt
được thay thế
Đối tượng 1.Đất đai
2.Công trình
xây dựng
3.Bất động sản
1.Đất đai
2.Vật kiến trúc
1. Đất đai 1.Đất mới
phát triển
2.Vật kiến
trúc
Phạm vi ứng

dựng không
thích hợp hoặc
đất đai không có
giá trị tái khai
1.Không thích
hợp với khu
vực không có
giá tuyến
đường
1.Không thích
hợp đối với
đất đai đã xây
dựng hoặc đất
đã phát triển
14
tất cả các hạng
mục sai khác
và hiệu chỉnh
thích hợp.
3.Phải kiểm tra
rõ tính chuẩn
xác của tư liệu
mẫu so sánh.
thác
Cơ sở lí luận 1.Không có cơ
sở lí luận
nhưng tính
thực tế cao.
2.Theo giá đất
mẫu thực tế, so

được đất + Phí
phát triển +
Lợi nhuận +
Lợi tức+ Hiệu
chỉnh vị trí.
Tính hiện
thực
Tính hiện thực
nhất vì kết quả
định giá và giá
thị trường gần
nhau.
Tiếp cận với giá
thị trường.
Tiếp cận với
giá thị trường.
Kết quả định
giá thường sai
khác với giá
thị trường.
1.4. Cơ sở của việc xác định giá đất
1.4.1. Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất
15
Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh
trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

Vì vậy việc nghiên cứu thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai là rất cần
thiết và thiết thực, vừa hỗ trợ cho các nhà quản lý đất đai trong công tác định
giá đất, quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin cho người sử dụng đất để thực
hiện các quyền của mình khi tham gia thị trường BĐS.
17
CHƯƠNG 2: ỨNG DỤNG PHẦN MỀM ARCGIS TRONG THÀNH
LẬP BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
2.1. Giới thiệu về phần mềm ArcGIS
Phần mềm ArcGIS là phần mềm GIS nổi tiếng được thiết kế bởi Viện
nghiên cứu hệ thống môi trường ESRI của Mỹ. Với 3 ứng dụng chính là
ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox. Trong đó ArcMap xây dựng để và hiển
thị, xử lý và phân tích bản đồ, ArcCatalog để quản lý, theo dõi các dữ liệu đã
có hoặc tạo mới và mô tả các dữ liệu mới, ArcToolbox cung cấp các công cụ
để xử lý, nhập xuất dữ liệu từ ArcGIS sang các định dạng khác như MapInfo,
Microstation hay Autocad.
ArcMap tích hợp các dữ liệu địa lý và thông tin thuộc tính trong các lớp
dữ liệu (layer) và hiển thị chúng trên bản đồ. Các layer có thể được tạo từ
nhiều nguồn khác nhau: shape files, personal geodatabases, CAD drawing,
images.
Các dữ liệu địa lý có 2 dạng chính là dạng vector (shape, cover, CAD,
geodatabase). Và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dạng *.jpg, *tiff), dữ
liệu trong shapefile (hay một feature class trong geodatabase) chỉ có thể là
một trong số 3 dạng đối tượng sau: point (điểm), line (đường), và polygon
(vùng).
ArcMap có thể lưu trữ dữ liệu là shape file và personal geodatabase
(gọi tắt là geodatabase).
Geodatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đuôi là
*.mdb. Geodatabase có thể lưu trữ topology của các đối tượng. Cấu trúc của
Geodatabase có thể được hiển thị trong hình 2.1
Trong một Geodatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset. Feature

mặt cắt nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3.5m.
+ Vị trí 4: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có
mặt cắt nhỏ nhất nhỏ hơn 2m.
Đối với các thửa đất tại các vị trí 2, 3, 4 có ngõ nối thông với nhiều
đường phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần
nhất.
Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường phố bằng nhau thì áp dụng
theo đường phố mức giá cao nhất. Đối với đất nông nghiệp thì giá đất được
tính dựa vào hạng đất phân theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miền núi.
Khung giá Nhà nước được công bố định kỳ hàng năm. Như vậy để có
thể cập nhật dữ liệu về giá đất một cách tự động theo các năm, ta cần phải liên
kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước thông qua trường mã giá trị.
Hình 2.2 Liên kết dữ liệu với bảng giá Nhà nước
3. Chuyển dữ liệu sang ArcGIS
Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ địa chính
dạng giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc Mapinfo để số hoá bản
đồ nền từ ảnh quét.
4. Chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation sang phần mềm ArcGIS
5. Gán thông tin cho các đối tượng
20
Ma_gia_tri = Mã đường & Mã vị trí & Mã mục đích sử dụng
CSDL
Thửa đất
Bảng giá
nhà nước
Khởi động AcrCatalog. Trong feature class Polygon tạo trường: Giá đất
thu thập
Khởi động ArcMap, mở bằng thuộc tính của lớp Polygon gán các giá trị
thửa đất theo vị trí của các thửa đất trong khung giá Nhà nước.
6. Khái quát hoá vùng giá trị đất đai và biên tập bản đồ.

Thu thập các thông tin: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (vị trí, kích
thước, diện tích, loại nhà), các vùng giá trị và các hệ số ảnh hưởng.
3. Chuyển dữ liệu sang ArcGIS
Nếu bản đồ là bản đồ địa hình, bản đồ hiện trạng, bản đồ chính dạng
giấy ta có thể dùng phần mềm Microstation hoặc MapInfo để số hoá bản đồ
nền từ ảnh quét. Sau đó chuyển dữ liệu từ phần mềm Microstation hoặc
MapInfo sang phần mềm ArcGIS.
Từ bản đồ địa chính dạng *.dgn ta tách ra các lớp thông tin cần thiết rồi
chuyển sang định dạng của ArcGIS.
Nhập dữ liệu bản đồ địa chính vào phần mềm ArcGIS
- Trong ArcCatalog tạo 1 Geodatabase và Feature Dataset
- Sử dụng công cụ Conversion Tool để chuyển đổi file sang định dạng
của ArcGIS.
- Sử dụng công cụ Polygon feature class from line của ArcCatatlog để
tạo vùng cho thửa đất từ các đường line và có gắn với thuộc tính.
4. Gán thông tin cho các đối tượng
- Xác định vùng giá trị, các yếu tố ảnh hưởng, hệ số ảnh hưởng tới giá
trị thửa đất.
23
- Khởi động ArcCatatlog. Trong feature class Polygon tạo trường: Giá
đất thu thập (Gia_dat), hệ số vị trí (K_vitri), hệ số diện tích (K_dientich), hệ
số nhà (K_nha) và một số hệ số ảnh hưởng khác nếu có. Tạo feature class
chứa thông tin giá các thửa đất điều tra trên thị trường (dạng: point), tạo các
trường: K_vitri, K_nha, K_dientich, Gia_thuthap, Gia_quychuan.
- Khởi động AcrMap, mở bảng thuộc tính của lớp Polygon gán các hệ
số K_vitri, K_nha, K_dientich cho từng đối tượng thửa đất và các đối tượng
điểm. Tính giá quy chuẩn (trong trường Gia_quychuan).
Giá quy chuẩn = Giá đất(điều tra trên thị trường)/(K_vitri*
K_nha*K_dientich)
5. Nội suy giá đất

- Nội suy trung bình trọng số
Nội suy trung bình trọng số là phương pháp thường được sử dụng. Giá
trị dự đoán được rút ra từ tập hợp các điểm quan sát nằm trong một khoảng
bán kính cho trước kể từ một điểm chưa biết.
với :
H: giá trị tại điểm chưa biết
25