Bước 1: Lập kế hoạch xây nhà
1. Kế hoạch tài chính;
Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây là chính là Tiền ($) để xây nhà, nếu bạn xem
nhẹ việc lập kế hoạch chi tiêu cho xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khhi đối diện
với phát sinh hoặc nó có thể ảnh hưởng tới tài chính hiện tại của gia đình bạn. Không nên
để trường hợp bạn bị cạn kiện tiền khi công trình đang xây dựng dở dang, cách tốt nhất là
đầu tiên bạn nên dự trù trước chi phí, thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:
a/ Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:
Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có
thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần Thạch cao, kệ bếp và sơn nước trong ngoài.
Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi
phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát ( hoặc chủ nhà tự giám sát).
Về chi phí thi công xây dựng là chi phí lớn nhất, cách tính phổ biến hiện nay là mọi
người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối,
cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự
toán chi tiết các hạng mục.
b/ Ước tính chi phí phát sinh:
Thực tế khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh, vì vậy ngoài số tiền chi phí xây dựng cơ
bản bạn nên dự trù 10 -30% số tiền gọi là dự phòng phí, với khoản dự phòng đó bạn có
thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.
c/ Ước tính chi phí trang trí nội thất:
Bạn có thể tính chi phí này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện,
máy lạnh, bàn ghế, đèn trang trí, và các thiết bị gia dụng khác, Lý do chúng tôi khuyên
bạn nên tách riêng chi phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau
khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời
gian xây nhà.
2. Các bước chuẩn bị đầu tiên;
a/ Tìm hiểu về pháp lý các vấn đề liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết
Trên thực tế có rất nhiều người do lịch sử gia đình và các vấn để kế thừa giữa các thế hệ
mà việc sở hữu nhà trở nên không rõ ràng về mặt pháp lý, vì vậy mà bạn phải tìm hiểu về
mặt pháp lý như các thủ tục cấp phép xây dựng nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng

nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian
của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà
đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó.
Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể
đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc
phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.
- Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được
tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi
ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.
- Khi có ý định xây nhà, chủ nhà nên cung cấp cho người thiết kế những thông tin tóm tắt
về gia đình, về mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình
như cần xây nhà mấy tầng, phòng khách diện tích bao nhiêu, phòng bếp có lối đi riêng
hay phải thông qua phòng khách, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp và cần
bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em
không? Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra
điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.
- Về việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn,
thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc, ) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai
đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn.
Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia
nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia, khi đó
chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn.
Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư
- Thực hiện xong bước 2, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ
thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây
dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy
chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ
tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.
- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có
nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực

dựng. Ưu điểm đương nhiên là chi phí xây dựng sẽ được chủ nhà kiểm soát và khống chế
ở mức thấp nhất, nhưng thời gian và công sức phải bỏ ra thì nhiều hơn. Ngoài ra, nếu
không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng có thể làm chi phí phát
sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp.
- Khi mua vật tư, chủ nhà nên tham khảo bạn bè, người quen, học hỏi kinh nghiệm những
người đã từng xây dựng nhà, chọn cho mình một nơi mua vật liệu đáng tin cậy, tránh mua
phải hàng kém chất lượng. Trước khi mua nên tham khảo giá cả ở một vài đại lý vật liệu
xây dựng và phải thoả thuận cung ứng vật liệu đúng tiến độ, đúng chủng loại, đúng chất
lượng. Một ngôi nhà khi xây dựng cần vật liệu xây thô như cát, đá, sỏi, xi măng trong
quá trình bắt đầu xây cho đến khi xây xong phần thô và vật liệu hoàn thiện sử dụng khi
hoàn thiện xong ngôi nhà.
- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật
liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ
xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch
loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho
móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên
cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn
thiện này sẽ là "bộ mặt" cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng
loại và kiểu dáng khác nhau.
- Thêm một vấn đề nữa là chủ nhà nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây
là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm
gian dối, ăn bớt, chất lượng kém. Người giám sát này hoặc là người thân trong gia đình,
nhưng phải có kinh nghiệm về xây dựng, hoặc là một công ty chuyên môn về xây dựng.
- Cũng trong giai đoạn này, chủ nhà cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư
trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ
tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị
kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm
ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà, ) thì có cơ sở cụ thể để thương
lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò", có thể tình hình xuống cấp,
hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách

- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết
cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu
vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước
ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai
hình thức chủ yếu là ép cọc tre hoặc ép cọc bê tông. Cọc tre thường là các đoạn tre dài 2-
2,5m, ép bằng búa tạ xuống nền đất với mật độ khoảng 30 cọc/m2. Mục đích của việc ép
cọc tre là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, tạo một điểm tỳ cho phần
móng nhà.
- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép
cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện
200x200 hoặc 250x250, mỗi đoạn dài từ 2-3m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi
cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải,
sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và
máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 - 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công
trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công
trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên
chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê
tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại
thép, vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận
chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất
lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ
tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất,
do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy
ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình
huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã
quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như
chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử,
- Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc
khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên
thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ

được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê
tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng.
- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực
hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần
lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng
tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.
- Việc rút cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày, không
nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.
- Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều. Trong quá trình xây cần
liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính
và chống nước thẩm thấu qua.
Bước 7: Giai đoạn hoàn thiện
- Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tiếp
theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy nhẹ nhàng hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ
thuật, thẩm mỹ.
- Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả
tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, Đây cũng
là công việc của các nhà thầu, tuy nhiên cần lưu ý một số điểm như sau:
- Công tác trát tường, láng sàn: cần trộn vữa theo đúng tỷ lệ quy định trong hồ sơ thiết kế
kỹ thuật. Ở các diện tường, trần, sàn tiếp xúc nhiều với nước, không khí ẩm như tường
bao ngoài trời, tường giáp vệ sinh, bếp, tiểu cảnh, sàn nhà tầng 1, có thể cần phải trộn
vào trong vữa một hỗn hợp chống thấm nhất định. Sau khi trát, láng vữa xong cần cán
thẳng. Chủ nhà phải kiểm tra độ phẳng cũng như chất lượng vữa trước khi bắt đầu các
công tác sơn bả.
- Việc ốp lát gạch thì phải theo đúng tiêu chuẩn quy định của nhà sản xuất. Mạch gạch
cần đều, các viên gạch thẳng nhau, không được xô xệch, nghiêng ngả.
- Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách
hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác
nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn
nước được sủ dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức

nhiên các đồ mua sẵn được thông thường chỉ là: sofa, giường, bàn ăn. Các đồ đạc khác
như tủ bếp, tủ quần áo, tủ sách, tủ ti-vi, bàn làm việc, thường khó mua sẵn hơn, vì nếu
mua sẵn rất khó hợp với khung nhà. Trường hợp này nên sử dụng đồ gia công sẽ phù hợp
hơn.
- Phần nội thất ở đây ngoài đồ gỗ còn bao gồm các mảng trang trí, tiểu cảnh, trần giả, sàn
gỗ, Đây là những hạng mục đòi hỏi độ tỉ mỉ, cầu kỳ, trau chuốt từng đường nét, là cơ
sở để đánh giá trực giác về chất lượng căn nhà. Do vậy chủ nhà cần phải cẩn thận hơn
trong công tác giám sát, kiểm tra, nghiệm thu các hạng mục này.
Kết Luận: Những vấn đề mà chúng tôi đề cập ở trên sẽ giúp các bạn phần nào hiểu rõ
hơn về công việc cần làm để xây dựng 1 ngôi nhà mơ ước cho mình, trong tực tế sẽ phát
sinh nhiều vấn đề phức tạp mà chúng tôi chưa nói hết được, khi gặp khó khăn trong quá
trình chuẩn bị cũng như thực hiện công trình hãy liên hệ với chúng tôi đễ được tư vấn
miễn phí.