Chương 1: Mở đầu
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy Cô của Khoa
Quản Lý Công Nghiệp, Trường Đại Học Bách Khoa. Trong suốt quá
trình theo học, Thầy Cô đã tận tình chỉ dạy và trao dồi cho em những
kiến thức thật quý báu giúp em có nền tảng cơ bản để nhận định và tìm
hiểu các vấn đề thực tế trong quá trình làm luận văn.
Hơn hết, em xin dành lời cản ơn sâu sắc đến Thầy Lại Huy Hùng,
Thầy đã tận tình chỉ dẫn và động viên em rất nhiều trong quá trình hướng
dẫn em thực hiện đề tài.
Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất cả bạn bè đã cổ vũ và động viên
tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 12
năm 2007
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Thùy
Dung.
Trang 1
Chương 1: Mở đầu
TÓM TẮT
Vào thời điểm thị trường cao ốc đang phát triển mạnh mẽ với nguồn
cung gần 800.000m
2
trong vòng 3 năm tới và giá cả tăng theo từng quý.
Cùng với xu hướng phát triển đó V&D đã ra đời để đáp ứng nhu cầu và
thu lợi nhuận. Vấn đề đặt ra là dự án này có thực hiện được và mang lại
lợi nhuận hấp dẫn hay không.
Để khảo sát vấn đề trên, V&D tiến hành lập kế hoạch kinh doanh hoạt
động cho thuê cao ốc văn phòng nhằm vạch ra kế hoạch hoạt động cho
dự án trong 4 năm ( từ tháng 8/2008 đến 8/2012), phục vụ cho Giám
Đốc dự án triển khai cụ thể các công việc để quản lý hoạt động của tòa

..................................................................................................................ii
MỤC LỤC...................................................................................................
..................................................................................................................iii
DANH SÁCH HÌNH VẼ.............................................................................
..................................................................................................................vi
DANH SÁCH BẢNG BIỂU.......................................................................
.................................................................................................................vii
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU............................................................................
...................................................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề........................................................................................
.............................................................................................................1
1.2 Mục tiêu đề tài.................................................................................
.............................................................................................................1
1.3 Phương pháp....................................................................................
.............................................................................................................1
1.4 Giới hạn đề tài..................................................................................
.............................................................................................................2
1.5 Ý nghĩa.............................................................................................
.............................................................................................................2
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU DỰ ÁN......................................................
................................................................................................................3
2.1- Giới thiệu về dự án...............................................................................
..................................................................................................................3
2.1.1 Tên dự án......................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.2 Chủ đầu tư.....................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.3 Mục tiêu........................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.4 Đặc điểm dự án.............................................................................

...................................................................................................................6
3.2 Kế hoạch tiếp thị......................................................................................... 7
3.2.1 Sản phẩm............................................................................................. 7
3.2.2 Chiêu thị.............................................................................................. 7
3.2.3 Định giá............................................................................................... 8
3.2.4 Ngân sách yêu cầu............................................................................... 8
3.3 Kế hoạch hoạt động..................................................................................... 9
3.4 Kế hoạch nhân sự........................................................................................ 9
3.5 Kế hoạch tài chính....................................................................................... 10
Trang 4
Chương 1: Mở đầu
CHƯƠNG 4: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG..................................
.................................................................................................................11
4.1 – Tổng quan thị trường..........................................................................
.................................................................................................................11
4.1.1 Kinh tế...........................................................................................
...........................................................................................................11
4.1.2 Văn hóa- xã hội.............................................................................
...........................................................................................................13
4.1.3 Chính trị........................................................................................
...........................................................................................................13
4.2 – Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng.............................................
.................................................................................................................13
4.2.1 Thị trường cao ốc hiện nay...........................................................
...........................................................................................................13
4.2.2 Quy mô thị trường.........................................................................
...........................................................................................................16
4. 2.3 Xu hướng thị trường....................................................................
...........................................................................................................18
4.3 – Đối thủ cạnh tranh..............................................................................

.................................................................................................................29
6.2 Kế hoạch khấu hao tài sản.....................................................................
.................................................................................................................31
CHƯƠNG 7: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ...................................................
.................................................................................................................32
7.1 Nguồn nhân lực yêu cầu........................................................................
.................................................................................................................32
7.2 Tuyển dụng............................................................................................
.................................................................................................................32
7.3 Thông báo tuyển dụng...........................................................................
.................................................................................................................32
CHƯƠNG 8: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH..............................................
35
8.1 Các giả định tài chính............................................................................
....................................................... 35
8.2 Các báo cáo tài chính dự kiến ..............................................................
37
8.3 Phân tích rủi ro......................................................................................
.................................................................................................................41
CHƯƠNG 9: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA BẢN KẾ HOẠCH
KINH DOANH.......................................................................................
..............................................................................................................46
9.1 Khả năng ứng dụng các lý thuyết................................................................ 46
9.2 Thông tin và nguồn cung cấp thông tin...................................................... 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................
.................................................................................................................
PHỤ LỤC................................................................................................
.................................................................................................................
Trang 6
Chương 1: Mở đầu

Bảng 6.1: Chi phí đầu tư thiết bị 29
Bảng 6.2: Chi phí vận hành. 30
Bảng 6.3: Khấu hao 31
Bảng 7.1: Chi phí lương 33
Bảng 8.1 : Kế hoạch trả lãi vay 36
Bảng 8.2: Bảng cân đối kế tốn dự kiến. 37
Bảng 8.3: Kết quả hoạt động kinh doanh dự kiến. 40
Bảng 8.4: Phân tích dòng tiền. 41
Bảng 8.5: Các chỉ số tài chính dự kiến 42
Bảng 8.6: Sự biến đổi của NPV theo biến lãi suất. 43
Bảng 8.7: Sự thay đổi của NPV theo 2 biến giá thuê và diện tích thuê. 44
CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU.
1.1 – ĐẶT VẤN ĐỀ.
Cùng với sự gia tăng các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố (trong 9 tháng đầu năm
2006, đã có hơn 10.500 doanh nghiệp mới được thành lập, tăng 30% so với cùng kỳ
năm ngối) và các văn phòng đại diện nước ngồi, đại diện thương mại của các tập đồn đa
quốc gia sau sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) như hiện
nay thì cao ốc văn phòng sẽ không còn để thuê. Vì trong tình hình kinh tế phát triển như
hiện nay hầu hết các doanh nghiệp cần mở rộng quy mô kinh doanh, nên có xu hướng
Trang 9
Chương 1: Mở đầu
chuyển văn phòng sang các tòa nhà có đẳng cấp hơn để nâng cao hình ảnh và vị thế của
doanh nghiệp mình, vì thực tế diện mạo công ty không chỉ thể hiện tầm vóc của doanh
nghiệp, mà còn tạo cho khách hàng yên tâm hơn khi giao dịch. Bên cạnh đó còn một lí
do giá cả nhà đất quá đắt đỏ, việc tìm thuê một căn nhà hoặc một villa ở khu vực trung
tâm giá không rẻ, chưa kể phải tốn kém thêm nhiều khoản chi phí khác như bảo vệ,
chăm sóc vệ sinh..., trong khi thuê văn phòng thì giá cả không quá đắt và không phải lo
chuyện bảo vệ, bãi giữ xe, đồng thời lại có được môi trường kinh doanh hiện đại, kèm
theo các dịch vụ văn phòng hồn hảo, đúng tiêu chuẩn quốc tế.

hay tác động đến xã hội vì đây là dự án nhỏ.
Trang 10
Chương 1: Mở đầu
Thông tin thị trường là thông tin thứ cấp dựa trên số lượng tổng kết thống kê của các
công ty lớn kinh doanh bất động sản, các trang web.
1.5- Ý NGHĨA:
Việc lập kế hoạch hoạt động dự án với mục đích phục vụ cho ban lãnh đạo thấy rõ lợi
ích của dự án, triển khai công việc theo trình tự và nhân viên hiểu rõ công việc của
mình, làm việc có hiệu quả và đạt năng suất.
• Nó như là một công cụ bán hàng tốt khi đàm phán với các mối quan hệ quan
trọng như, chủ đầu tư và ngân hàng.
• Và cũng có thể dùng để thu thập các ý kiến và tư vấn từ những người khác bao
gồm cả những người trong lĩnh vực dự định kinh doanh, những người có thể đưa
ra những lời khuyên vô giá mà hồn tồn miễn phí.
• Lập bản Kế hoạch kinh doanh có thể giúp phát hiện ra những điều bỏ sót và/hoặc
những điểm yếu trong quá trình lập kế hoạch.
• Lập bản Kế hoạch kinh doanh
CHƯƠNG 2
GIỚI THIỆU DỰ ÁN.
2.1- GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN .
2.1.1 Tên dự án: Dự án đầu tư Xây dựng cao ốc văn phòng- Thương mại số 90 Trần
Đình Xu, Phường. Cô Giang, Quận 1, TP.HCM.
2.1.2 Chủ đầu tư.
Đơn vị đầu tư: Công ty TNHH Tư vấn thiết kế tin học Vạn Đức.
Chức năng: Kinh doanh office, website, tư vấn thiết kế web, kinh doanh ăn uống, giải
trí.
Trang 11
Chương 1: Mở đầu
Vốn điều lệ : 12 tỉ
2.1.3 Mục tiêu

- Các chỉ tiêu cơ lý tính của đất: độ ẩm, dung trọng, tỷ trọng hạt, hệ số rỗng tự
nhiên, độ bão hồ, giới hạn chảy, giới hạn dẻo, độ sệt, các kết quả của thí nghiệm
nén cố kết, cắt trực tiếp.
Trang 12
Chương 1: Mở đầu
- Do địa chất tương đối tốt theo bảng số liệu nên ta chỉ cần 02 mũi khoan sâu 30m
là đủ. Đất sình ở đây rất cứng nên cọc ép chỉ cần 5m3 là đủ điều kiện cho phần
móng tầng hầm.
- Về mạch nước ngầm cũng không đáng lo ngại, với điều kiện địa chất trên, khi
đào tầng hầm ở độ sâu 3m vẫn không xuất hiện mạch nước ngầm, điều này rất
thuận lợi trong công tác thi công, đảm bảo không bị sập lún các nhà xung quanh.
- Về quan trắc lún, do các yêu cầu trên tương đối thỏa mãn, nên ta không cần đo
quan trắc lún của tòa nhà, chỉ cần khoan địa chất 30m và khảo sát mạch nước
ngầm là đủ.
2.1.7 Hệ thống điện & phụ tải.
Hệ thống điện lạnh cao cấp, máy phát điện công suất mạnh cho cả tòa nhà khi có vấn đề
về điện. Sử dụng công nghệ tiên tiến của Đức, có thể điều khiển hệ thống điện qua máy
tính.
2.1.8 Các thông số chính cho công trình:
Tổng diện tích khu đất : 1500 m
2
Chiều cao xây dựng từ nền công trình đến mặt sàn mái tầng thượng : 32m.
Diện tích xây dựng công trình 1500 m
2
Tổng diện tích sàn xây dựng ( kể cả tầng hầm) 1500 m
2
2.1.9 Địa điểm đầu tư:
Khu đất xây dựng công trình tọa lạc tại 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Quận 1.
2.1.10 Nguồn vốn đầu tư : vốn đầu tư tự có và vốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng
dự án.

KẾ HOẠCH THỰC HIỆN.
3.1. THỊ TRƯỜNG
Qua việc thu thập thông tin về sự tăng trưởng GDP qua các năm theo thành phần kinh
tế, tốc độ phát triển của nền công nghiệp và khả năng thu hút đầu tư của đất nước (FDI)
qua các nguồn thông tin website của tổng cục thống kê và bộ tài chính  xác định sự
tăng trưởng nền kinh tế.
Cùng với những số liệu trên kết hợp với nhận định, đánh giá của thủ tướng chính phủ về
tình hình phát triển đất nước, những chuyên gia trong thị trường bất động sản ( Mr.
Marc Townsend- Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam) dẫn chứng được sự sáng sủa
của thị trường bất động sản nói chung.
Thị trường cao ốc văn phòng.
Trang 14
Chương 1: Mở đầu
Thu thập thông tin đánh giá của các công ty lớn trong lĩnh vực bất động sản như CBRE,
công ty nghiên cứu thị trường Hoa Kỳ về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung
và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng và các yếu tố tăng cầu thuê cao ốc.
Kết hợp số liệu diện tích tích lũy qua các năm và nguồn cung mới, tỷ lệ diện tích trống
cùng với sự dự báo của các chuyên gia CBRE về nhu cầu trong những năm tới  kết
luận sự nóng sốt của thị trường.
Xác định quy mô thị trường tại Thành Phố Hồ Chí Minh qua những thông tin sau từ báo
điện tử vnmedia.
 Xác định số lượng cao ốc và tổng diện tích trong 3 năm gần đây.
 Tốc độ phát triển trong tương lai
 Số lượng các tập đồn lớn của Việt Nam bắt đầu quan tâm đầu tư.
 % nguồn cung qua các năm
Phân loại cao ốc theo tiêu chí phân loại quốc tế thu thập từ nguồn CBRE.
Xu hướng.
 Từ những thông tin về thị trường, nguyên nhân kích cầu, quy mô
thị trường ở trên  đưa ra xu hướng thị trường đối với nhu cầu thuê cao
ốc hiện nay và trong tương lai gần.

• Giới thiệu khách hàng trọng tâm là những doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Chiến lược bán hàng.
Mục tiêu tiếp thị : dự kiến khoảng thời gian kiếm được khách hàng thuê 100% diện
tích qua sự tư vấn của các công ty môi giới bất động sản.( CBRE, Vinaland).
Năm 1: mục tiêu doanh thu đạt được( 100% công suất)  thực hiện kế hoạch tiếp
thị trước khi hoạt động để đảm bảo mục tiêu. Đưa ra hoạt động chiêu thị như trên để
đạt được mục tiêu.
• Tiếp cận doanh nghiệp qua môi giới, in brochure.
• Gửi thư.
• Quảng cáo tại văn phòng.
• Môi giới.
Năm 2: mục tiêu doanh thu đạt được khi xây dựng thêm 2 tầng ( 300m
2
, vì diện tích nhỏ
nên hồn tồn khả thi nếu dự đốn sẽ được thuê hết). Tìm kiếm khách hàng mới qua môi
giới ( vì đây là chiến lược tiếp thị chính).
Vì sẽ ít trường hợp thuê 1 năm do thời gian đầu phải ổn định cơ sở vật chất, và ổn định
nơi làm việc ( qua tham khảo ý kiến những nhân viên làm việc trong thị trường thuê bất
động sản và chủ đầu tư dự án) nên năm thứ 2 số lượng khách cũ ra đi sẽ rất ít hoặc
không có. Tuy nhiên, để tránh một kế hoạch lạc quan về chi phí nên qua ý kiến của
những người có liên quan đến dự án sẽ dành khoảng 20%-30% tìm khách hàng mới kết
hợp với khách hàng mới do tăng quy mô.
Năm 3: Mục tiêu doanh thu đạt được. Công ty thực hiện kí hợp đồng lại sau 2 năm do
thị trường đang biến động nhiều, tìm kiếm khách hàng mới. Tuy sẽ có những khách thuê
trên 2 năm với nhiều lý do ( ổn định nơi làm việc, cung ít hơn cầu nên khan hiếm diện
tích, thuê dài hạn sẽ ổn định giá….). Tuy nhiên, đây là bản kế hoạch tương lai, nên để
tránh tình trạng quá lạc quan vào thị trường hiện tại và đề phòng rủi ro, qua phỏng vấn
tham khảo những người có liên quan đã dành một chi phí với khoảng 70-80% diện tích
thuê mới.
Trang 16

• Phần mềm quản lý ( do công ty đặt viết và cung cấp chi phí).
• Chi phí bảo trì như: thang máy, máy lạnh, PCCC, …. ( thông tin chi phí từ
nhà cung cấp thiết bị).
• Chi phí bảo trì thay thế đèn,… ( số lượng công ty dự tốn )
• Chi phí khấu hao tài sản ( tính tốn từ tổng chi phí đầu tư và tuổi thọ của tài
sản).
Trang 17
Chương 1: Mở đầu
• Thiết bị camera ( giá cả từ các cửa hàng, đại lý).
Năm 2: Các chi phí đầu tư thêm:
• Chi phí xây dựng thêm 2 tầng lầu vào năm thứ 2( Công ty xây dựng Kiến
Lương).
Năm 3,4: Các khoản mục không thay đổi nhưng chi phí tăng lên theo thời gian.
( tăng 10%/năm được dự đốn dựa theo chỉ số lạm phát).
3.4 KẾ HOẠCH NHÂN SỰ.
Mục đích: Xây dựng kế hoạch nhân sự để có nguồn nhân sự bảo đảm cho hoạt động của
tòa nhà.
Nguồn lực yêu cầu.
• Bảo vệ : chi phí tham khảo và chọn lựa từ các công ty bảo vệ ( Saigon, Ngày và
đêm).
• Vệ sinh : thuê nhân viên vệ sinh hằng ngày.
• Thủ quỹ ( tuyển dụng).
• Lễ tân ( tuyển dụng).
• Kế tốn ( tuyển dụng).
• Maintenance (tuyển dụng).
Nhiệm vụ của các bộ phận.
- Xác định số nhân viên cần tuyển dụng.( tham khảo ý kiến một số kế tốn trưởng).
- Với số lượng nhân viên ít, do đó sẽ không có chiến lược và hội đồng tuyển dụng và
thực hiện qua thông báo tuyển dụng: đăng báo ngày, …. Từ đó dự tốn chi phí cho
công tác tuyển dụng. Chủ đầu tư sẽ là người quyết định tuyển dụng.

1991-1995 8,2 9,3 4,9 31,2
1996-2000 7,0 7,3 5,0 17,6
2001-2005 7,5 7,5 7,0 9,9
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Giai đoạn 2006-2010 dự kiến tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) bình quân
đạt 7,5-8%/ năm, phấn đấu đạt trên 8%.” Cao thứ 2 Châu Á sau Trung Quốc.
1
Hình 4.1: Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm. Nguồn: Tổng cục thống kê.
Đặc biệt, tăng trưởng GDP có xu hướng cao lên trong năm 2007 qua từng quý (quý 1
tăng 7,7%, quý 2 tăng 8%, quý 3 tăng 8,9%). Đây là tín hiệu khả quan để cả năm có thể
đạt mức cao của mục tiêu tăng trưởng kinh tế (8.2% - 8.5%) do quốc hội đề ra. Trong
năm 2008 Chính phủ đặt mục tiêu tăng GDP từ 8,5-9%.
2
Sự phát triển lạc quan của nền kinh tế trong tương lai phụ thuộc vào khả năng đầu tư và
nhu cầu phát triển của đất nước. Về khả năng đầu tư rất lớn, nhất là đầu tư nước ngồi
sau sự kiện Việt Nam gia nhập WTO nếu chúng ta quy hoạch tốt và sử dụng vốn tốt. Sự
kiện nổi bật nhất trong năm vừa qua là tốc độ tăng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngồi
(FDI). Chỉ tính riêng trong hai tháng cuối năm, lượng vốn FDI đã bất ngờ tăng thêm 3,7
tỉ USD đưa lượng vốn FDI của cả năm lên 10,2 tỉ USD, vượt xa mức mục tiêu đề ra cho
năm 2006 là 6,5 tỉ USD.
3
Khu vực FDI đạt tốc độ tăng cao thứ hai và cao hơn tốc độ
tăng chung, nên tỷ trọng tồn ngành đã cao hơn cùng kỳ năm trước (38,9% so với
38,5%); nếu không kể dầu mỏ và khí đốt bị giảm, thì các ngành khác của khu vực FDI
còn tăng cao hơn cả về tốc độ, cả về tỷ trọng (33,6% so với 31,9%).
Về nhu cầu phát triển công nghiệp, tính chung 9 tháng, công nghiệp tiếp tục đạt tốc độ
khá cao. Khu vực ngồi nhà nước tăng cao nhất, nên tỷ trọng tồn ngành đã cao hơn cùng
kỳ năm trước (36,7% so với 35,5%) và cao gấp rưỡi tỷ trọng của khu vực nhà nước.
1
Nguồn: Tổng cục thống kê

lập, càng có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng.
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, mỗi tuần khoảng 90 – 100 doanh nghiệp
Việt Nam được cấp giấy đăng ký kinh doanh và phần lớn các doanh nghiệp nói trên có
nhu cầu thuê văn phòng. Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng qui mô hoạt động,
chuyển đổi văn phòng sang những tồ nhà cao cấp để nâng cao hình ảnh, vị thế của
doanh nghiệp.
4.1.2 Văn hóa- xã hội.
Khi xã hội phát triển ngày càng hiện đại, cuộc sống của người dân ngày càng nâng cao,
nhu cầu làm việc trong môi trường với cơ sở vật chất hiện đại, tiện nghi là nhu cầu tất
yếu. Đồng thời khách hàng cũng sẽ đánh giá và chọn đối tác giao dịch qua hình ảnh và
sự làm việc chuyên nghiệp của công ty.
Vì thế việc chọn một nơi làm việc với phong cách chuyên nghiệp và hiện đại vừa tạo sự
thoải mái cho nhân viên làm việc tốt hơn vừa nâng cao hình ảnh, khẳng định đẳng cấp
của công ty và tạo uy tín nơi khách hàng.
4.1.3 Chính trị.
Việt nam được nhìn nhận là có nền chính trị ổn định. Theo bảng xếp hạng năng lực cạnh
tranh tồn cầu của Diễn Đàn Kinh tế Thế giới (WEF) năm 2006, môi trường ổn định về
kinh tế vĩ mô ở hạng 68/125, thực hiện pháp luật ở vị trí 68/125.
1
4.2- TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG.
1
Nguồn: Mạng thông tin khoa học và công nghệ Việt nam.
Trang 21
Chương 1: Mở đầu
4.2.1 Thị trường cao ốc hiện nay.
Sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng là ở chỗ,
nơi đây có dân số trẻ, với hơn 50% dân số ở độ tuổi dưới 25 có khát vọng vươn lên và
tự khẳng định mình. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cao cấp của Việt Nam chưa phát triển
tương xứng với tốc độ tăng của dòng vốn đầu tư nước ngồi (ĐTNN) đang có chiều
hướng đổ mạnh vào Việt Nam trong năm nay (dự kiến khoảng 12 tỷ USD). Việt Nam

2
2001 20 1.172.684m
2
2002 20 249.498m
2
1
Nguồn: Thông tin kinh tế vntrades.com
Trang 22
Chương 1: Mở đầu
2003 22 215.871m
2
2004 10 652.402m
2
(Nguồn: Sở tài nguyên - môi trường)
Hình 4.2: Biểu đồ diện tích tích lũy diện tích cao ốc văn phòng và nguồn cung mới theo
các quý từ năm 2004 - 2007. Nguồn: CBRE.
Dự kiến năm 2008 sẽ có 185.080m
2
mặt bằng văn phòng góp mặt vào thị trường cho
thuê. Tuy nhiên, với những nhân tố tác động đến sự tăng trưởng nhu cầu thì số diện tích
khiêm tốn trên vẫn không đáp ứng nổi. Theo khảo sát mới nhất của CBRE với 65 công
ty quốc tế lớn đang thuê văn phòng hạng A, B với diện tích khá rộng tại TP.HCM thì
trong 3 năm tới, các công ty đang thuê văn phòng hạng B có dự tính nâng tổng số nhân
viên của mình lên khoảng 46%; con số tương tự với các công ty đang thuê văn phòng
hạng A là 62% và nhu cầu tăng diện tích trung bình của các công ty này trong 3 năm tới
là 54%. Đó là chưa kể đến nhu cầu mở rộng của các khách hàng đang thuê khác, kể cả
những công ty trong nước..
Về phía các chuyên gia dự báo của (CBRE) tại Việt Nam dự báo nhu cầu thuê văn
phòng cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng 54% vào ba năm tới, đưa thị trường
cao ốc văn phòng cho thuê ngày càng sôi động hơn , và sẽ còn tiếp tục giữ được đà phát

Hình 4.3: Tỷ lệ % diện tích trống của các cao ốc tại TPHCM vào quý 2-2007
Nguồn CBRE.
Những con số thống kê của CBRE cho thấy sự chật chội khủng khiếp và khan hiếm vô
cùng văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Hiện tại thành phố lớn nhất nước này, diện tích
văn phòng hạng A chỉ có 81.000m
2
; hạng B là 194.000m
2
và hạng C là 191.000 m
2.
Công suất cho thuê luôn đạt khoảng 97%, riêng văn phòng hạng A từ năm 2005 đến nay
đã được cho thuê hết 100%. Nói cách khác, chỉ riêng nhóm khách hàng hiện hữu, có đến
50% doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu mở rộng văn phòng cho nhân viên. Đó là
chưa kể đến việc đang xuất hiện làn sóng đầu tư mới đổ vào Việt Nam, nhu cầu tăng
thêm về lượng của các doanh nghiệp mới và mở rộng về chất theo hướng tăng chất
lượng văn phòng của các công ty Việt Nam đang hoạt động. Tất cả cho thấy, “cơn sốt”
thiếu cao ốc văn phòng sẽ không có chiều hướng hạ nhiệt trong ít nhất 3 năm nữa.
4.2.2 Quy mô thị trường.
Bảng 4.4: Phân loại cao ốc.
Loại A Loại B Loại C
1. Nằm tại vị trí nổi bật và
dễ tiếp cận.
Thường được cho là có
thiết kế đạt chuẩn ở mức
Thường nằm tại các vị trí
kém thuận lợi hơn và
Trang 24
Chương 1: Mở đầu
bình thường. không dễ tiếp cận.
2. Có kiến trúc, vật liệu và

thấp hơn và không đòi hỏi
phải nằm tại các vị trí thật
cao cấp.
Trình độ quản lý và dịch
vụ bảo dưỡng dưới mức
trung bình.
6. Có chỗ đậu xe Có dịch vụ kết nối mạng
theo băng thông rộng
Không có khách thuê là
các công ty lớn
7. Hệ thống M&E có chất
lượng tốt nhất và được bảo
trì một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên.
Thang máy có sức chứa
lớn
Thang máy và hệ thống
máy móc/thiết bị điện chất
lượng thấp hơn.
8. Mạng thông tin với
băng thông rộng phục vụ
nhu cầu của từng khách
thuê.
Độ cao trần hợp lý, từ
2,7m trở lên
Dựa vào giá thuê thấp hơn
để thu hút khách thuê.
9. Quản lý đạt tiêu chuẩn
quốc tế.
Độ cao trần thấp