BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


PHAN NGUYỄN HOÀNG

NGHIÊN CỨU CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ðẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ
PHÁT TRIỂN ðÔ THỊ LILAMA LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
Mã số: 60.34.05


Xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo Viện ñào tạo sau ñại học, lãnh ñạo
khoa Kế toán và Quản trị kinh doanh trường ñại học Nông Nghiệp Hà Nội,
cán bộ nhân viên trong bộ môn Marketting ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ Tôi trong
suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Xin cảm ơn các giảng viên ñại học Nông Nghiệp Hà Nội về những kiến
thức quý báu ñã truyền ñạt cho Tôi.
Cảm ơn tập thể lớp K18-QTKD D Phú Thọ ñã ñoàn kết, gắn bó trong
quá trình học tập và nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo và cán bộ công nhân viên Công ty
cổ phần ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị Lilama ñã tạo ñiều kiện thuận lợi
giúp Tôi thu thập tài liệu và số liệu cho luận văn tốt nghiệp.
Tác giả luận văn
Phan Nguyễn Hoàng

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

iii

MỤC LỤC
Trang

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii


2.1.1.3 Phân loại bất ñộng sản 6

2.1.2 Những vấn ñề cơ bản của ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản 7

2.1.2.1 Khái niệm ñầu tư bất ñộng sản 7

2.1.2.2 Những ñặc ñiểm chủ yếu của ñầu tư bất ñộng sản 7

2.1.2.3 Vai trò của ñầu tư bất ñộng sản 8

2.1.2.4 Phân loại hoạt ñộng ñầu tư bất ñộng sản 8

2.1.2.5 Quyền của nhà ñầu tư 8

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

iv

2.1.3 Khái niệm chiến lược, chiến lược kinh doanh và chiến lược
kinh doanh bất ñộng sản 10

2.1.3.1 Chiến lược 10

2.1.3.2 Chiến lược kinh doanh 12

2.1.3.3 Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản 14

2.1.4 Vai trò của chiến lược 15


3.1 Giới thiệu về công ty LILAMA – UDC 66

3.1.1 Giới thiệu chung 66

3.1.2 Quá trình hình thành và phát triển 66

3.1.3 Cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty LILAMA- UDC 67

3.1.4 Mục tiêu hoạt ñộng của công ty LILAMA- UDC 68

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

v

3.2 Phương pháp nghiên cứu 69

3.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp 69

3.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp 69

3.2.3 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu 70

3.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu 73

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 75

4.1 ðánh giá thực trạng chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của
Công ty LILAMA-UDC 75

4.1.1 Mục tiêu chiến lược của công ty LILAMA- UDC 75

Từ viết tắt Tiếng Anh Tiếng Việt
BðS Bất ñộng sản
CP Cổ phần
HðQT Hội ñồng quản trị
LILAMA-
UDC

Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và
phát triển ñô thi Lilama
SWOT
Streng, Weaknesses,
Opportunities, Threat
ðiểm mạnh, ñiểm yếu, cơ hội, thách
thức
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TP Thành phố
TT Trung tâm
WTO
World Trade
Oganization Tổ chức thương mại thế giới
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang Bảng 2.1. Bảng tóm lược phân tích môi trường vĩ mô 26


Bảng 4.11b. Bảng cho ñiểm xếp hạng thứ tự ưu tiên 105

Bảng 4.11c. Bảng ñánh giá thách thức ñối với công ty LILAMA-UDC 106Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Sơ ñồ 2.1. Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp 20

Sơ ñồ 2.2. Mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Michael Porter 27

Sơ ñồ 4.1. Biểu ñồ doanh thu và lợi nhuận của Công ty giai ñoạn
2006 ÷ 2010 78

Sơ ñồ 4.2. Qui trình thực hiện dự án ñầu tư xây dựng 84
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

1

1. MỞ ðẦU


1.2.3. ðề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất ñộng sản
của LILAMA-UDC.
1.3
ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản tại Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng
và phát triển ñô thị Lilama.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu chiến lược kinh doanh bất ñộng sản, thực trạng
và kết quả kinh doanh bất ñộng sản tại Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và
phát triển ñô thị Lilama và ñề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh
bất ñộng sản của Công ty.
Về không gian: Công ty cổ phần ñầu tư xây dựng và phát triển ñô thị
Lilama là một công ty hoạt ñộng kinh doanh ña ngành nghề, trong ñó mảng
kinh doanh bất ñộng sản hiện nay hoạt ñộng chủ yếu tại thành phố Việt Trì,
tỉnh Phú Thọ và thủ ñô Hà Nội. Do ñó ñể nội dung nghiên cứu ñược sâu sắc,
tác giả xin tập trung phân tích môi trường kinh doanh chủ yếu của LILAMA-
UDC là môi trường kinh doanh ở 2 ñịa bàn nói trên.
Về thời gian thu thập số liệu: Nghiên cứu chiến lược, thực trạng và kết
quả kinh doanh bất ñộng sản của Công ty trong 5 năm, từ năm 2006 ñến năm
2010. ðề xuất giải pháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh bất ñộng sản của
doanh nghiệp trong những năm tiếp theo – Giai ñoạn 2011-2015.
Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với
ñất ñai ñược coi là BðS. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là
ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

4

Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân
sự Thái Lan quy ñịnh: “BðS là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra
khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về BðS ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về BðS là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BðS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “BðS là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh”.
2.1.1.2 ðặc ñiểm của bất ñộng sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm
ðặc ñiểm này của BðS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
ñất ñai. Tính khan hiếm của ñất ñai là do diện tích bề mặt trái ñất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của ñất ñai là giới hạn về diện tích ñất ñai của từng
miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm,

năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BðS là do ñất ñai không bị
mất ñi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục ñích khác nhau, nên hàng hoá BðS rất phong phú và ña dạng,
không bao giờ cạn.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BðS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BðS này có
thể bị tác ñộng của BðS khác. ðặc biệt, trong trường hợp Nhà nước ñầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ ñẹp và nâng cáo giá trị
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

6

sử dụng của BðS trong khu vực ñó. Trong thực tế, việc xây dựng BðS này
làm tôn thêm vẻ ñẹp và sự hấp dẫn của BðS khác là hiện tượng khá phổ biến.
d. Các tính chất khác
- Tính thích ứng: Lợi ích của BðS ñược sinh ra trong quá trình sử
dụng. BðS trong quá trình sử dụng có thể ñiều chỉnh công năng mà vẫn giữ
ñược những nét ñặc trưng của nó, ñồng thời vẫn ñảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh
và các hoạt ñộng khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BðS ñòi hỏi khả
năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc
ñầu tư xây dựng BðS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do ñó, BðS ñòi
hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BðS
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường
khác. Nhu cầu về BðS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại ñó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi
phối nhu cầu và hình thức BðS.

lợi ích xã hội.
2.1.2.2 Những ñặc ñiểm chủ yếu của ñầu tư bất ñộng sản
- ðòi hỏi vốn ñầu tư lớn.
- Thời gian thực hiện ñầu tư dài. Thời gian từ khi bắt ñầu dự án ñến kết
thúc của một dự án ñầu tư và ñạt thành quả phát huy tác dụng thường ñòi hỏi
nhiều năm.
- Những thành quả ñầu tư bất ñộng sản tạo dựng tài sản có giá trị sử
dụng lâu dài.
- Các thành quả hoạt ñộng ñầu tư là công trình xây dựng gắn liền với
ñất có vị trí cố ñịnh, gắn liền với ñiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi
trường nhất ñịnh.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

8

2.1.2.3 Vai trò của ñầu tư bất ñộng sản
Vai trò của ñầu tư bất ñộng sản ñược thể hiện ở hai khía cạnh:
- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng .
- Các dự án ñầu tư bất ñộng sản phải nằm trong chương trình phát triển
kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng ñịa phương, gắn liền với
công trình phát triển quốc gia. Vì vậy ñầu tư bất ñộng sản là vì lợi nhuận của
nhà ñầu tư trên cơ sở ñịnh hướng phát triển của xã hội.
2.1.2.4 Phân loại hoạt ñộng ñầu tư bất ñộng sản
Hoạt ñộng ñầu tư bất ñộng sản rất ña dạng, việc phân loại có ý nghĩa
trong khâu thẩm ñịnh dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt ñộng ñầu tư bất
ñộng sản.Việc phân loại thực hiện theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ ñầu tư: ñầu tư trực tiếp, ñầu tư gián
tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của ñầu tư: ñầu tư xây dựng cơ bản, ñàu tư tài
sản lưu ñộng, ñầu tư lao ñộng.

quyền phê duyệt theo quy ñịnh của pháp luật về xây dựng.
- Trực tiếp ñầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật ñồng
bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến ñộ thực
hiện dự án; ñầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội
dung của dự án ñã ñược phê duyệt.
- Bảo ñảm nguồn tài chính ñể thực hiện dự án theo ñúng tiến ñộ ñã
ñược phê duyệt.
- Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình
ñầu tư và do các chủ ñầu tư khác tham gia ñầu tư theo ñúng quy hoạch chi tiết
xây dựng ñã ñược phê duyệt.
- Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy
ñịnh của pháp luật về xây dựng.
- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển
nhượng, cho thuê quyền sử dụng ñất ñã có hạ tầng theo ñúng dự án ñã ñược
phê duyệt.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

10

- Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng ñã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển
giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án ñã ñược phê duyệt.
- Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công
nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật.
- Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh của pháp luật và chịu sự
thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật.
(Nguồn:Cục quản lý Nhà– Bộ xây dựng)

2.1.3 Khái niệm chiến lược, chiến lược kinh doanh và chiến lược kinh

Exploring Corporate Strategy, 5th Ed. Prentice Hall Europe).
Ngoài cách tiếp cận kiểu truyền thống như trên, nhiều tổ chức kinh
doanh tiếp cận chiến lược theo cách mới: Chiến lược kinh doanh là kế hoạch
kiểm soát và sử dụng nguồn lực, tài sản và tài chính nhằm mục ñích nâng cao
và bảo ñảm những quyền lợi thiết yếu của mình. Kenneth Andrews là người
ñầu tiên ñưa ra các ý tưởng nổi bật này trong cuốn sách kinh ñiển "The
Cencept of Corporate Strategy". Theo ông, chiến lược là những gì mà một tổ
chức phải làm dựa trên những ñiểm mạnh và yếu của mình trong bối cảnh có
những cơ hội và cả những mối ñe dọa.
Dù tiếp cận theo cách nào thì bản chất của chiến lược kinh doanh vẫn là
phác thảo hình ảnh tương lai của doanh nghiệp trong khu vực hoạt ñộng và
khả năng khai thác. Theo cách hiểu này, thuật ngữ chiến lược kinh doanh
ñược dùng theo 3 ý nghĩa phổ biến nhất:
-
Xác lập mục tiêu dài hạn của doanh nghiệp.
- ðưa ra các chương trình hành ñộng tổng quát.
- Lựa chọn các phương án hành ñộng, triển khai phân bố nguồn tài
nguyên ñể thực hiện mục tiêu ñó.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

12

Nói tóm lại có thể hiểu khái niệm ñó như sau: "Chiến lược có thể coi là
tập hợp những quyết ñịnh và hành ñộng hướng mục tiêu ñể các năng lực và
nguồn lực của tổ chức ñáp ứng ñược những cơ hội và thách thức từ bên
ngoài". Vì vậy, trước hết chiến lược liên quan tới các mục tiêu của doanh
nghiệp. Thứ hai là, chiến lược là cách thức thực hiện một loạt các hành ñộng
và quyết ñịnh có liên quan chặt chẽ với nhau và lựa chọn phương pháp phối
hợp những hành ñộng và quyết ñịnh ñó. Chiến lược của doanh nghiệp phải
khai thác ñược những ñiểm mạnh cơ bản của mình (các nguồn lực và năng

quy mô kinh doanh, các nguồn lực sản xuất, khả năng sinh lợi cũng như triển
vọng phát triển của doanh nghiệp.
Chiến lược kinh doanh là bộ phận quan trọng nhất trong toàn bộ chiến
lược của doanh nghiệp. Các bộ phận khác của chiến lược chung phải căn cứ
vào chiến lược kinh doanh ñể xây dựng và hiệu chỉnh. Chiến lược kinh doanh
có ý nghĩa hết sức quan trọng ñối với sự tồn tại và hoạt ñộng của doanh
nghiệp. Nó ñịnh ra ñược các mục tiêu lớn, theo ñó cần phải huy ñộng hợp lý
các nguồn lực cả ngắn hạn và dài hạn. Nó ñảm bảo cho các kế hoạch không bị
lạc hướng. Chiến lược kinh doanh ñược xây dựng tốt giúp cho doanh nghiệp
thu ñược nhiều lợi nhuận, có chỗ ñứng vững chắc an toàn trong kinh doanh,
chủ ñộng thích ứng với môi trường kinh doanh. Chính vì những lý do trên mà
trong hoạt ñộng kinh doanh của mình, các doanh nghiệp cần phải xây dựng
cho mình một chiến lược kinh doanh phù hợp với từng ñiều kiện và hoàn cảnh
cụ thể, ñây chính là yêu cầu cần thiết ñối với bất cứ một doanh nghiệp nào.
Như vậy, ta có thể thấy chiến lược của doanh nghiệp là một sản phẩm
kết hợp những gì môi trường có? Những gì doanh nghiệp có thể? Những gì
doanh nghiệp muốn? Nói chung, trong ñời sống của doanh nghiệp, chiến lược
là một nghệ thuật thiết kế tổ chức các phương tiện nhằm ñạt tới các mục tiêu
dài hạn (ở ñây là mục tiêu kinh tế), các mối quan hệ với một môi trường biến
ñổi và cạnh tranh.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

14

Xác ñịnh chiến lược là một công việc cần thiết ñối với sự tồn tại và phát
triển của bất cứ doanh nghiệp nào, bởi vì ñể tồn tại và phát triển trong cơ chế
thị trường, cần phải biết rõ môi trường tồn tại của doanh nghiệp.
Chiến lược ñược hiểu như là một kế hoạch tổng hợp toàn diện thống nhất
của doanh nghiệp. Nó ñưa ra các xu hướng phát triển trong thời gian dài,
khẳng ñịnh mục tiêu chủ yếu của doanh nghiệp, phác hoạ những nguồn lực cơ

Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản cũng bao gồm các ñặc ñiểm chung
của chiến lược kinh doanh ñó là:
- Tính toàn cục: Nghĩa là mang tính toàn diện và hệ thống.
- Tính cạnh tranh: Nó thể hiện sự phát triển, tồn tại trong tương lai.
- Tính rủi ro: Chiến lược kinh doanh là một bảng phác thảo tương lai nên
không thể dự ñoán ñược xu hướng của tương lai một cách chính xác.
- Tính chuyên nghiệp, sáng tạo.
Tuy nhiên, chiến lược kinh doanh bất ñộng sản có một số ñặc ñiểm
mang tính ñặc trưng như “tính dài lâu” và “tính quy mô” do kinh doanh bất
ñộng sản là lĩnh vực ñầu tư cần có thời gian lâu dài và giá trị ñầu tư rất lớn.
Tính chính xác và chất lượng của việc hoạch ñịnh chiến lược khó cao hơn các
ngành khác vì thị trường bất ñộng sản là thị trường không hoàn hảo, thông tin
hạn chế, không chính xác.
Chiến lược kinh doanh bất ñộng sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như pháp
luật, chính sách, sự quản lý của nhà nước, tính cá biệt cao của bất ñộng sản…
2.1.4 Vai trò của chiến lược

- Vai trò hoạch ñịnh: Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp thấy rõ
ñược mục ñích và hướng ñi của mình. Nó chỉ ra cho nhà quản trị biết là phải
xem xét và xác ñịnh xem tổ chức ñi theo hướng nào và lúc nào sẽ ñạt ñược
hiệu quả mong muốn.
- Vai trò dự báo: Trong môi trường luôn biến ñộng, cơ hội cũng như
nguy cơ luôn luôn xuất hiện. Quá trình hoạch ñịnh chiến lược giúp cho nhà
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………….

16

quản trị phân tích môi trường và ñưa ra những dự báo nhằm ñưa ra những
chiến lược hợp lý.
- Vai trò ñiều khiển: Chiến lược kinh doanh giúp phân bổ nguồn lực hiện