1
PHẦN MỞ ĐẦU 1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Trong giai đoạn hình thành dự án xây dựng chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án luôn đặt
ra câu hỏi: Dự án này sẽ tốn bao nhiêu tiền? Liệu ta phải huy động bao nhiêu vốn cho
dự án này? Quy mô dự án này nên nhƣ thế nào? Để dự trù chi phí xây dựng cho một
công trình cần một lƣợng thời gian, cần có nhiều ngƣời tham gia để lập dự toán, để có
thể đƣa ra đƣợc chi phí dự trù chính xác giá thành của công trình. Để giải quyết vấn đề
trên ta nghiên cứu cách ƣớc lƣợng một cách gần đúng cho chi phí xây dựng. Vì vậy
muốn tạo ra một mô hình dự báo chi phí xây dựng cho các công trình xây dựng thấp
tầng là một điều cần thiết cho chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án. Để làm đƣợc điều này
ta cần giải quyết một số vấn đề sau:
Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình thấp tầng.
Khảo sát thu thập dữ liệu các nhân yếu tố ảnh hƣởng quyết định tới chi phí xây
dựng công trình?
So sánh chi phí xây dựng thực tế công trình đã xây dựng với chƣơng trình dự
báo xây dựng ?
Từ kết quả cuộc khảo sát ta tiến hành xây dựng chƣơng trình thì ta tìm hiểu các
biến đầu vào nào ảnh hƣởng đến chi phí và lấy biến đầu ra nhƣ thế nào cho phù
hợp?
Với cách giải quyết vấn đề của nghiên cứu này có tốt hơn các nghiên cứu trƣớc
đó không?
Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài “ Dự báo nhanh chi phí xây dựng nhà ở thấp
tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”.
3
Đề tài này góp phần trong việc tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng
công trình thấp tầng trong giai đoạn hình thành ý tƣởng dự án.
Đề tài này giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án quyết định nhanh việc có nên đầu
tƣ vào dự án này hay không và chọn quy mô dự án cho phù hợp trong giai đoạn hình
thành ý tƣởng dự án.
6. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu, đề tài nghiên cứu bao gồm 6 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết đề tài.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài.
Chƣơng 3: Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng nhà ở trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai.
Chƣơng 4: Thu thập và xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
Chƣơng 5: Chƣơng trình Visual Basic ứng dụng kết quả nghiên cứu.
Chƣơng 6: Kết luận và kiến nghị.
5
1.1.3.1 Phƣơng pháp thể tích
- Cách xác định thể tích của một công trình đƣợc quy định bởi các tổ chức
nghề nghiệp nhƣ là (Roial Institue of British Architecs – RBI) hoặc quốc gia.
- RBI quy định:
Thể tích công trình (
3
m
) = Dài (m) x Rộng (m) x Cao (m)
Chi Phí Xây Dựng = Thể tích công trình x Giá thành của
3
1m
(đồng /
3
m
)
- Cách xác định chiều cao công trình phụ thuộc vào phƣơng pháp thi công
và chất lƣợng mặt bằng.
- Phạm vi áp dụng: Thƣờng đƣợc sử dụng cho các công trình mà chiều cao
tầng khác nhau.
- Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản
nhƣng bao gồm hết các yếu tố khác nhau của công trình thông qua tỷ lệ thể tích
là hơi khó khăn.
Khuyết điểm của phƣơng pháp thể tích:
- Chƣa xem hết các hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng tất cả
ảnh hƣởng tới chi phí.
- Phƣơng pháp này không chỉ ra cho khách hàng diện tích sử dụng.
- Không thể hỗ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hƣởng
tới thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên tỷ lệ thể tích.
kết hợp cả ba phƣơng pháp trên để xây dựng đề tài.
1.2 Chi phí đầu tƣ trong xây dựng [13].
1.2.1 Tổng mức đầu tƣ
1.2.1.1 Khái niệm tổng mức đầu tƣ
- Tổng mức đầu tƣ là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc
ghi trong quyết định đầu tƣ và là cơ sở để chủ đầu tƣ lập kế hoạch và quản lý vốn
khi thực hiện đầu tƣ xây dựng công trình.
- Tổng mức đầu tƣ đƣợc tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ
xây dựng công trình phù hợp nội dung dự án và thiết kế cơ sở. Đối với trƣờng hợp
chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tƣ đƣợc xác định phù hợp với thiết
kế bản vẽ thi công. 7
- Tổng mức đầu tƣ do chủ đầu tƣ lập.
1.2.1.2 Nội dung tổng mức đầu tƣ
- Tổng mức đầu tƣ bao gồm:
+ Chi phí xây dựng.
+ Chi phí thiết bị.
+ Chi phí bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng, tái định cƣ.
+ Chi phí quản lý dự án.
+ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình.
+ Chi phí khác.
+ Chi phí dự phòng.
- Tổng mức đầu tƣ là những chi phí dự tính nên giá trị giá trị của nó lớn hớn
so với giá trị khác. Về cơ bản tổng mức đầu tƣ không đƣợc thay đổi, nó chỉ
đƣợc điều chỉnh cho phù hợp.
- Do ngƣời quyết định đầu tƣ hay chủ đầu tƣ thay đổi điều chỉnh quy mô
công trình khi thấy xuất hiện những yếu tố mới lạ đem lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao.
QLDA
:G
Chi phí quản lí dự án.
TV
:G
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng.
K
:G
Chi phí khác của dự án.
DP
G
: Chi phí dự phòng.
1.2.2.2 Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ theo diện tích hoặc công
suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây
dựng công trình
- Khái niệm suất vốn đầu tƣ xây dựng: Suất vốn đầu tƣ xây dựng là số lƣợng
vốn đầu tƣ cần thiết để hoàn thành một đơn vị năng lực sản xuất của công trình
trong đó bao gồm chi phí cho công tác xây dựng, chi phí cho công tác mua sắm
lắp đặt máy móc thiết bị, chi phí khác… Chỉ tiêu suất vốn đầu tƣ đƣợc xác định
trên cơ sở những tài liệu dự toán đã chỉnh lý của các tổ chức xây dựng hay
những tài liệu quyết toán của những công trình mới xây dựng.
- Theo phƣơng pháp này thì tổng mức đầu tƣ của dự án đƣợc xác định theo
công thức sau:
XD TB GPMD QLDA TV K DP
= + + + + + +V G G G G G G G
(5.2)
10
Hình:1.1 - Dự toán hạng mục móng
1.3.3 Các bƣớc làm dự toán để đƣa ra chi phí xây dựng.
- Để giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý có một con số chính xác vế số tiền cần đầu
tƣ cho một công trình hoặc hạng mục công trình nhƣ mong muốn, cần phải làm dự
toán để có thể biết đƣợc tổng chi phí đầu tƣ xây dựng công trình. Một ngƣời muốn
làm dự toán cần phải hội tụ đủ những kỹ năng sau:
Thứ nhất: Kỹ năng đọc bản vẽ.
- Biết đọc bản vẽ một cách thông thạo là yếu tố quan trọng của ngƣời lập dự
toán, bởi bóc tách dự toán chính là bóc tách các khối lƣợng từ bản vẽ ra, nếu bạn
không biết đọc bản vẽ thì khó có thể dạy bạn bóc tách khối lƣợng của công trình.
Khi cầm bản vẽ, yêu cầu bạn phải biết đƣợc hình dạng, khích thƣớc tổng thể công
trình, vị trí và hình dạng cấu kiện, các loại vật liệu sử dụng cho công trình…
Thứ hai: Kỹ năng tính toán.
- Điều này đòi hỏi bạn phải nắm chắc đƣợc kiến thức toán học cơ bản. Hầu hết
các các cấu kiện xây dựng đều có hình dạng cơ bản các hình bình phƣơng, hình
tròn, hình chữ nhật… tính toán khối lƣợng chính là yêu cầu bạn phải tính thể tích 11
các cấu kiện này. Ngoài ra nếu bạn có kỹ năng tính toán tốt bạn bạn sẽ biết kết hợp
các phép tính sao cho việc tính toán nhanh nhất, dễ hiểu nhất.
Data modeling
and application of
a neural network
approach to the
prediction of total
construcstion
costs [6].
Ƣớc lƣợng tổng
chi phí công trình
trình, tác giả đã so
sánh giữa mô hình
hồi quy tuyến tính
và mô hình mạng
neuron.
Công
trình
xây
dựng.
Hồi quy
Từ 8 đến
14 biến đầu
vào.
Ƣớc lƣợng bằng mạng
neuron 41 biến đầu
vào với
hình: mô hình hồi
quy tuyến tính và
mô hình mạng
neuron nhân tạo
để dự đoán hiệu
suất chi phí của
các dự án tái thiết.
Các dự
án tái
thiết.
Hồi quy 5 biến đầu
vào.
Cả 2 mô hình đều có
sự tƣơng quan cao khi
dự toán giá chi phí
CPI mô hình và thực
tế nhƣng mô hình hình
mạng neuron sử dụng
đƣợc số lƣợng biến
lớn.
Công
trình
dân
dụng và
công
nghiệp.
Hồi quy 16 biến đầu
vào.
FNN cho kết quả tốt.
FNN 16 biến đầu
vào.
2009
Chao
Hồi quy
Sử dụng
các biến tỷ
lệ: 11 biến.
Hệ thống này có thể
đƣợc cập nhật hàng
năm. 14
2008
Cao
Dự đoán độ chính
2008
Nguyen Phân tích các
nhân tố làm thay
đổi chi phí trong
các dự án đầu tƣ
xây dựng ở Việt
Nam. Xây dựng mô
hình xác suất xảy
ra với từng chi phí
từ đó đánh giá rủi
ro chi phí.
Công
trình
xây
Sử dụng 2 mô
hình: mô hình
SVM (The
support vector
machine) và mô
hình phân tích
biệt thức( The
discriminant
analysis). Công
trình
xây
dựng.
SVM
20 biến đầu
vào.
Mô hình SVM cho kết
quả tốt hơn.
DA
20 biến đầu
vào.
tầng.
ANN
8 biến đầu
vào.
Giải quyết đƣợc phức
tạp của hàm phi tuyến.
16
2004
Kim và
các tác
giả.
Neural network
model
incorporating a
genetic algorithm
in estimating
construction costs
[8].
Nghiên cứu sử
dụng 2 phƣơng
pháp để ƣớc
lƣợng chi phí
xây dựng: mô
hình lan truyền
BPN kết
hợp với
GAs
12 biến
đầu vào
2006
An và các
tác giả
A case – based
reasoing cost
estimating model
using experience
by analytic
hierarchy process
[3].
Sử dụng phƣơng
pháp AHP (mô
hình AHP-CBR)
để ƣớc lƣợng chi
phí từ kinh
nghiệm của các
chuyên gia.
Công
trình
xây
dựng
dân
dụng.
nghiên cứu vấn đề quản lý chi phí công trình. Đề tài nghiên cứu sẽ xác định hợp
lý các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí và đi sâu vào việc ƣớc lƣợng thông qua các
biến về quy mô công trình cho loại hình nhà thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
18
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Quy trình nghiên cứu
Chuyên gia: Là cách quản lý dự án cho chủ đầu tƣ trong các giai đoạn đầu hình thành
trình đã và xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, kết hợp với các dữ liệu thông qua
nhân viên các công ty xây dựng và trực tiếp đến công trình thu thập.
2.3 Công cụ nghiên cứu
- Sử dụng bảng câu hỏi để tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công
trình.
- Sử dụng mô hình thực nghiệm từ các bảng dự toán để dự trù chi phí xây dựng.
- Xây dựng sơ đồ thuật toán cho chƣơng trình từ dữ liệu nghiên cứu trƣớc đó.
- Sử dụng ngôn ngữ lập trình Visual basic để lập chƣơng trình ƣớc lƣợng chi phí.
2.4 Mô hình hồi thực nghiệm từ kết quả dự toán.
- Để kiểm định các lý thuyết dữ liệu các biến đầu vào của chƣơng trình, nhóm
nghiên cứu sẽ thực hiện dựa trên một số dự toán các công trình đã đƣợc xây dựng
thực tế để kiểm nghiệm kết quả chƣơng trình dự báo xây dựng.
- Dự toán sẽ đƣợc nhóm nghiên cứu xây dựng trên nền chƣơng trình Dự toán.
Hình 3.1 Chương trình dự toán xây dựng 20
2.4.1 Cấu trúc mô hình thuật toán
- Xây dựng chƣơng trình visual basic trên nền sơ đồ giải thuật sau.
Công trình
3 tầng
Nhập các
thông số
đầu vào
In kết quả, kết
thúc chƣơng trình
Khởi động
chƣơng trình
Chƣơng trình thực
hiện tính toán kết quả 21 CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHI PHÍ XÂY
DỰNG NHÀ THẤP TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN ĐỒNG NAI
3.1 Lập bảng câu hỏi và thu nhập dữ liệu:
3.1.1 Lập bảng câu hỏi đợt 1:
Tổng hợp từ các nghiên cứu trƣớc và bổ sung thêm các yếu tố đặc thù của nhà ở
thấp tầng ta tổng hợp đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình:
Bảng 3.1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng.
STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng
1 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép sàn.
đến chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Bảng 3.2 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng các chuyên gia bổ sung.
STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng
1 Vị trí xây dựng.
2 Chi phí nhân công.
3 Chi phí cho máy xây dựng. 3.1.3 Lập bảng câu hỏi đợt 2:
Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đó và các ý kiến chuyên gia đóng góp ta tổng
hợp đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình.
23 Bảng 3.3 - Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng.
STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng
24 CHƢƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ BỘ DỮ LIỆU CHO CHƢƠNG TRÌNH
4.1 Thu thập bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
Ta tiến hành thu thập bộ dữ liệu gồm giá trúng thầu và các yếu tố ảnh hƣởng tới chi
phí xây dựng đã xét ở chƣơng trƣớc từ các công trình nhà ở thấp tầng của các công ty
xây dựng tại tỉnh Đồng Nai. Ta thu thập đƣợc 6 bộ dữ liệu dự toán công trình trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai, các công trình nằm trên địa bàn Trảng Bom và thành phố Biên Hòa.
4.2. Xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
- Do yếu tố vị trị xây dựng công trình là cố định trên cùng địa bàn tỉnh Đồng Nai
nên đơn giá vật tƣ, các danh mục chi phí cho công trình sẽ có giá giống nhau.
- Sau khi thu thập dữ liệu ta tiến hành xem xét yếu tố “Cảnh quan xung quanh” là
yếu tố tác động từ thấp đến tác động trung bình của mô hình nên có thể bỏ qua.
- Trong 6 dự án tại tỉnh Đồng Nai đƣợc tiến hành xây dựng với các năm khác nhau,
ở đây ta xét là thời điểm khởi công công trình, nên ta tiến hành xây dựng các biến để
tính toán chi phí xây dựng tại thời điểm khởi công xây dựng công trình.
Kết luận: Ta sử dụng 6 bộ dữ liệu dự toán của 6 dự án xây dựng tại tỉnh Đồng Nai
với 5 biến đầu vào.
4
X
Chiều cao tầng nhà Định lƣợng m
5
X
Số lƣợng cầu thang Định lƣợng Cái
Trong 5 biến đầu vào của mô hình có tất cả 5 biến định lƣợng.
- Dƣới đây là sơ đồ tính cho mô hình:
Copyright: Tài liệu đại học ©