Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH
–––––––––––––––––––––––––– VŨ VĂN SƠN

GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TÁI ĐỊNH CƢ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. VŨ THANH LIÊM Thái Nguyên – 2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được ghi rõ
nguồn gốc.

Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Vũ Văn Sơn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chử viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hình, biểu đồ ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
4. Ý nghĩa của đề tài 3
5. Kết cấu của luận văn 3
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƢ TRONG THỰC
HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4
1.1. Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng cho các
dự án đầu tư công 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB tái định cư 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB tái định cư 4
1.1.3. Vị trí và vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư trong quá

1.2.3.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 27
1.2.3.2. Nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng trong thời
gian qua 29
1.2.3.3. Một số khó khăn hạn chế trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng
các dự án đầu tư công 31
1.2.3.4. Các công trình nghiên cứu có liên quan về bồi thường giải phóng
mặt bằng 32
Chƣơng 2: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 35
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 36
2.2. Phương pháp tiếp cận và nghiên cứu 42
2.2.1. Phương pháp tiếp cận 42
2.2.2. Phương pháp nghiên cứu 42
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Thực trạng công tác bồi thường GPMB của các dự án đầu tư trên địa bàn
thành phố Hà Nội 44
3.2. Đánh giá tình hình công tác bồi thường GPMB của các dự án đầu tư trên
địa bàn thành phố Hà Nội 46
3.2.1. Nhiều dự án bị chậm tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất 46
3.2.2. Xảy ra nhiều khiếu kiện trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất 52
3.2.3. Nhiều dự án chậm tái định cư cho người bị thu hồi đất 56
3.3. Các nguyên nhân gây ra những tồn tại trong công tác bồi thường GPMB
của các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

4.2.4. Nhóm giải pháp định hình phương pháp tính giá trị đất đai trong khu
vực giải phóng mặt bằng 78
4.2.5. Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 79
4.2.6. Nhóm giải pháp tăng cường tổ chức thực hiện 80
4.2.7. Nhóm giải pháp tăng cường vai trò của cộng đồng trong việc tham gia
công tác giải phóng mặt bằng 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1. Kết luận 84
2. Kiến nghị 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BĐS
Bất động sản
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
GPMB
Giải phóng mặt bằng
NQ/TW
Nghị quyết Trung Ương
QĐ
Quyết định


ix
DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1: Hà Nội đang xây dựng, 2004 38
Hình 2.2: Keangnam Hanoi Landmark Tower, toà nhà cao nhất Việt Nam đã
hoàn thành và đi vào hoạt động 41
Biểu đồ 2.1: Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng qua các năm 38
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nội qua các năm 41

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình công
nghiệp hoá hiện đại hoá đang chuyển biến rất nhanh, cùng với đó là việc đô
thị hoá cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh thành trên toàn quốc. Đặc biệt là
nhiệm vụ xây dựng Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp
đã được Nghị quyết 15 - NQ/TW của Bộ Chính trị về công tác Thủ đô, Pháp
lệnh Thủ đô và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố Hà Nội lần thứ XIII

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về các yếu tố ảnh
hưởng đến GPMB cho các dự án đầu tư công;
- Đánh giá thực trạng GPMB ở các dự án đầu tư công của Thành phố
Hà Nội;
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB cho các dự án đầu
tư công trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Đề xuất giải pháp góp phần thúc đẩy công tác GPMB cho các dự án
đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tương nghiên cứu
Các chủ trương, chế độ chính sách của Đảng và Nhà nước về quá trình
thực thi chính sách thu hổi đất, bồi thường GPMB; các Dự án đầu tư công,
các cơ quan chuyên môn, các hộ nằm trong diện ảnh hưởng khi thực hiện
GPMB của Thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Các dự án đầu tư xây dựng liên quan đến công tác bồi
thường GPMB tái định cư thuộc các nguồn vốn công của thành phố Hà Nội.
Điều tra, đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường
GPMB, những mặt còn hạn chế, bất cập trong việc thực hiện tiến độ, từ đó
đưa ra giải pháp hoàn thiện tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
- Về không gian: Thuộc địa bàn Thành phố Hà Nội
- Về thời gian: Từ năm 2005 đến năm 2012.
4. Ý nghĩa của đề tài
Có ý nghĩa thực tiễn cao, vấn đề nghiên cứu của đề tài là xuất phát từ yêu
cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng. Kết quả nghiên

DỰ ÁN ĐẦU TƢ CÔNG CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hƣởng đến giải phóng mặt bằng cho
các dự án đầu tƣ công
1.1.1. Khái niệm về bồi thường GPMB tái định cư
- GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời
nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới.
- Bồi thường GPMB là việc bồi thường cho đối tượng sử dụng đất bị thu
hồi, hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định chỗ ở, việc làm và đời sống.
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB tái định cư
- Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là
khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng
quyết định tiến độ GPMB.
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư là vấn đề hết sức nhạy cảm và
phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội, đến lợi ích của
nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Nếu không giải quyết tốt và thỏa đáng
các quyền lợi của người bị thu hồi đất sẽ gây nên khiếu kiện, mất trật tự an
ninh xã hội, mất ổn định về chính trị.
- Quá trình thực hiện công tác bồi thường GPMB tái định cư để thực
các dự án đầu tư luôn phải dung hòa hai mâu thuẫn:
+ Đối với người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà nước) luôn
tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB và tái định cư để giảm tổng mức đầu
tư của dự án và tiết kiệm chi phí.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
+ Đối với người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả một khoản bồi
thường phải thỏa đáng quyền lợi của mình. Bên cạnh đó họ còn đòi hỏi phải

+ Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuê đất, cấp đất;
+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất;
+ Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng;
+ Khảo sát, thiết kế, thẩm định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản
vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;
+ Xin giấy phép xây dựng (nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng)
+ Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng;
+ Tiến hành thi công xây lắp;
+ Vận hành thử, nghiệm thu và bàn giao công trình.
c, Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào vận hành
Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào vận
hành bao gồm:
+ Nghiệm thu bàn giao công trình;
+ Vận hành công trình;
+ Quyết toán vốn đầu tư;
+ Bàn giao công trình cho bên sử dụng
+ Thực hiện bảo hành công trình.
Trong quá trình đầu tư xây dựng dự án, công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư nằm trong giai đoạn thực hiện đầu tư dự án. Nó ảnh hưởng trực
tiếp đến công việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bàn giao đất. Nếu
không thực hiện tốt công tác GPMB sẽ không được giao đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể xin cấp phép xây dựng, không có
mặt bằng để thi công xây dựng.
1.1.3.2. Vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư
a, Vai trò của công tác bồi thường GPMB tái định cư
- Công tác bồi thường GPMB tái định cư có ảnh hưởng lớn đến tiến độ
thực hiện các dự án

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
đúng tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó, giúp cho chủ đầu tư không bị ứ đọng vốn
do tiến độ dự án bị chậm trễ, tránh được các rủi ro ngẫu nhiên do thời tiết và
biến động giá cả, đảm bảo được tính hiệu quả của dự án. Việc đưa dự án vào
khai thác vận hành sớm còn giúp cho chủ đầu tư có được các cơ hội trong
hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.
b, Yêu cầu của bồi thường GPMB tái định cư
- Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời, chính xác
Đảm bảo nhanh chóng, kịp thời, đúng tiến độ là một yêu cầu quan trọng
và cấp thiết của công thường GPMB tái định cư. Điều này không chỉ ảnh
hưởng đến chính hiệu quả của dự án mà còn ảnh hưởng tới tình hình an ninh
chính trị trên địa bàn thu hồi đất.
Bồi thường thường GPMB tái định cư đúng tiến độ sẽ tiết kiệm chi phí
cho chủ đầu tư, đưa công trình vào sử dụng đúng kế hoạch và đảm bảo được
hiệu quả của dự án.
- Đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, thường GPMB tái
định cư luôn gặp phải khó khăn lớn, gây nhiều bức xúc trong dư luận, tình
trạng khiếu kiện của người dân về việc thường GPMB tái định cư là khá phổ
biến, dẫn đến việc người dân chống đối, không hợp tác với cơ quan chức
năng, không nhận tiền bồi thường. Bên cạnh đó nhiều người nhận thức không
đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, hoặc lợi dụng khe hở của pháp
luật cố tình trì trệ trong việc nhận bồi thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ
trợ như vậy là chưa thoả đáng, đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…Do đó việc
công bằng, công khai, dân chủ trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư là yêu cầu cấp thiết. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng thì phải công khai chủ trương, chính sách của Nhà nước về việc thu
hồi đất để người bị thu hồi đất nắm được.

ảnh hưởng lớn đến công tác GPMB. Do đó quá trình GPMB ở từng nơi phải
tính toán đến những vấn đề này, mà ở mỗi nơi lại có đặc điểm thị trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
riêng. Do vậy, để hoàn thành được công tác GPMB cần hết sức chú ý đến các
đặc điểm thị trường đất đai của từng địa phương.
1.1.4.3. Công tác quy hoạch
Ngoài yếu tố thị trường và chính sách, công tác quy hoạch cũng là một
vấn đề quan trọng trong công tác GPMB. Một khu đất ban đầu có thể giá trị
không quá lớn nhưng khi có thông tin về quy hoạch sẽ làm cho giá đất hoàn
toàn thay đổi dẫn đến làm thay đổi toàn bộ kế hoạch giải phóng mặt bằng.
1.1.4.4. Trình độ của đội ngũ thực hiện công tác GPMB
Một nhân tố khá quan trọng trong công tác bồi thường GPMB đó chính
là trình độ của đội ngũ quản lý và thực hiện công tác này. Việc GPMB diễn ra
một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực
vận động cũng như thực hiện của cá nhân người quản lý.
1.1.4.5. Công tác tuyên truyền và nhận thức của các hộ gia đình
Công tác tuyên truyền và nhận thức của các hộ gia đình có sự ảnh
hưởng rõ rệt đến công tác bồi thường GPMB. Nếu công tác tuyên truyền tốt,
nhận thức của người dân sẽ được nâng lên, điều đó sẽ tạo điều kiện dễ dàng
cho việc đền bù GPMB và ngược lại.
1.1.4.6. Công tác phối hợp
Công tác đền bù GPMB không chỉ được thực hiện bởi một cơ quan duy
nhất mà cần có sự phối hợp bởi nhiều cơ quan thậm chí là các ban ngành đoàn
thể xã hội. Phối hợp là sự liên kết chặt chẽ qua lại, và cùng nhau hành động
của các tổ chức cơ quan trong công tác đền bù GPMB.
1.1.4.7. Minh bạch và công khai trong quá trình đền bù GPMB
Công tác công khai minh bạch cũng là một trong những yếu tố ảnh

mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác
động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng
đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các
nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính
quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã
hội được Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu tái
định cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ) , cân đối được giao
thông động và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp
xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: Đối với nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy giá theo giá
thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích: Đây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho

và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu
nhập cao hơn và tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế
đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án.
1.2.1.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng
đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một
hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch
đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả
các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát
triển đồng bộ.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dựng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa tách riêng hai phần quyền sỏ hữu và quyền
sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội.
Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy
quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất
đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế dử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên
quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế.
Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất”
theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật