ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA KINH TẾ
========**======= LÊ THỊ DIỆU THƯƠNG
VẬN DỤNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ
TRONG VIỆC BAN HÀNH HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN
THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế thế giới và Quan hệ kinh tế quốc tế
Mã số: 60 31 07

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS BÙI HUY KHOÁT Hà Nội - 2006

2

MỤC LỤC

18
18
18

19

19
22
22
22
22
23
24
24

3
1.3.3 Giá trị phi thị trường
1.4 Các phương pháp Thẩm định giá
1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp
1.4.2 Phương pháp chi phí
1.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập
2. Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế
3. Sự cần thiết phải có hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
4. Mục tiêu của việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Kết luận Chƣơng 1
CHƢƠNG 2: HỆ THỐNG CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
QUỐC TẾ VÀ KINH NGHIỆM ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƢỚC
2.1. Những vấn đề cơ bản của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.1 Kết cấu chung của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.2 Kết cấu của những tiêu chuẩn thẩm định giá cụ thể

50

51

52
52

4
2.3 Việc áp dụng Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế của một số
nƣớc điển hình
2. 3.1 ASEAN
2.3.2 Trung Quốc
2.3.3 Thái Lan
2.3.4 Xinh-ga-po
Kết luận Chƣơng 2
CHƢƠNG 3: NHỮNG VẬN DỤNG CỦA VIỆT NAM
TRONG VIỆC BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
3.1 Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Việt Nam
3.2 Nội dung vận dụng 6 Tiêu chuẩn đã đƣợc ban hành
3.3 Hƣớng vận dụng các tiêu chuẩn còn lại trong thời gian tới
3.4 Kiến nghị
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Phụ lục
1. Hệ thống các Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
2. Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 1)
3. Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 03 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

Thẩm định giá cũng như kế toán, kiểm toán là sản phẩm của nền kinh tế
thị trường, tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nước phát
triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Nhưng nó chỉ phát triển và được chấp
nhận như một nghề nghiệp chuyên môn bắt đầu từ năm 1940 trở lại đây. Bằng sự
chứng minh của thực tiễn, thẩm định giá có vai trò quan trọng trong tất cả các
loại quyết định của các tổ chức và các cá nhân liên quan đến việc quản lý, sở
hữu, mua - bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố - thế chấp, kinh doanh tài
sản…
Hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển không chỉ trong phạm vi
quốc gia mà trên phạm vi toàn thế giới đã đòi hỏi phải hình thành một hệ thống
các tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế nhằm tăng cường sự thống nhất trong quan
điểm, tính nhất quán trong thực tiễn hoạt động thẩm định giá trên phạm vi toàn
cầu. Đặc biệt, những năm sau thời kỳ 1970, khi thị trường tài chính quốc tế xuất
hiện và việc toàn cầu hóa thị trường đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng
nhận thấy tầm quan trọng của nghề thẩm định giá để phục vụ hoạt động của thị
trường này. Vì thế việc hình thành các Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được
thế giới công nhận và áp dụng rộng rãi trở nên hết sức cần thiết. Năm 1981, được
sự nhất trí của các tổ chức thẩm định giá các nước, Ủy ban các Tiêu chuẩn Thẩm
định giá Quốc tế (IVSC) được thành lập với gần 20 nước tham gia làm thành
viên. Đến nay, (tính đến tháng 10 năm 2005 có 46 thành viên chính thức, 9 quan
sát viên, 2 hội viên thông tấn) và IVSC đã được điều khoản Roster của Hội đồng
kinh tế và xã hội của Liên hợp quốc công nhận vào tháng 5 - 1985. Mục đích của
IVSC là xây dựng và công bố những Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế, thúc đẩy

6
sự chấp nhận và tuân thủ những tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn cầu, và hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế được ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Quốc tế ban hành lần đầu tiên trong năm 1985; sau đó được bổ sung, sửa đổi
nhiều lần trên cơ sở tiếp thu tri thức của khoảng 50 Hiệp hội Thẩm định giá của
các nước và đến nay đã là ấn bản lần thứ 8. Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá

chính) gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội Thẩm định giá
ASEAN; tham gia Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế với tư cách là Hội
viên thông tấn từ ngày 1-6-1998.
Do chưa có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đầy đủ nên các tổ
chức có chức năng hoạt động thẩm định giá ở nước ta đang chủ yếu tham khảo
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế để thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá, song
cách hiểu chưa thống nhất dẫn đến sự nhất quán trong thực hiện các nguyên tắc,
tiêu chuẩn thẩm định giá ở các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá tại các tỉnh,
thành phố chưa cao. Nói cách khác, hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế
nước ta chưa được quản lý bởi một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ vì vẫn
đang trong quá trình hoàn thiện, nhất là hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt
Nam chưa được ban hành đầy đủ (mới chỉ có 6 tiêu chuẩn được Bộ Tài chính
ban hành trong năm 2005) nên công tác thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn.
Vì thế, việc phải nhanh chóng ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam cũng như các văn bản pháp quy khác quy định hoạt động nghề nghiệp cũng
như góp phần nâng cao năng lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam là điều
hết sức cần thiết.

8
Tuy nhiên, trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế, với lợi
thế là một nước đi sau trong nghề này thì chúng ta có thể tranh thủ kế thừa
những gì đã có để vận dụng một cách sáng tạo cho phù hợp với điều kiện và
hoàn cảnh của nước ta. Hay nói một cách khác, chúng ta nên nghiên cứu hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, học hỏi kinh nghiệm áp dụng những
tiêu chuẩn này ở một số nước để từ đó đưa ra những gợi ý, vận dụng trong việc
xây dựng và ban hành Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
Chính vì vậy, tác giả chọn chủ đề: "Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ”
làm đề tài nghiên cứu của luận văn thạc sỹ kinh tế. Cũng cần nói thêm, ở nước ta
đây là vấn đề còn mới nên chưa có công trình nghiên cứu chung nào về lĩnh vực

Nam vừa thiếu lại vừa thừa, hoặc chúng ta chưa thể ban hành một số tiêu chuẩn
hướng dẫn thẩm định giá những loại hình dịch vụ mà hiện nay chúng ta chưa
có . Câu hỏi đặt ra hiện vẫn còn bỏ ngỏ là làm sao để có thể hạn chế đến mức
thấp nhất những bất cập, tiêu cực trong thẩm định giá hiện đang được dư luận và
xã hội quan tâm, đặc biệt là thẩm định giá đối với những tài sản mua sắm từ
nguồn ngân sách nhà nước, thẩm định giá trị của doanh nghiệp khi thực hiện cổ
phần hoá, hoặc thẩm định giá đất khi Nhà nước thu hồi sử dụng cho mục đích
công
Trong bối cảnh đó, Luận văn xác định mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu sau
đây:
Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu sự cần thiết phải ban hành Hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời phân tích thực trạng của việc vận dụng

1
Nguồn: Cục Quản lý giá-Bộ Tài chính

10
Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá của các nước trên thế giới, rút ra những bài
học kinh nghiệm để xây dựng và hoàn thiện Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá
Việt Nam áp dụng vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam.
Các nhiệm vụ nghiên cứu: Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu thực trạng
của việc ban hành và nội dung cũng như những sửa đổi, bổ sung cập nhật hàng
năm của Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc gia của một số nước có nghề thẩm định giá phát triển như Xinh-ga-po, Nhật
Bản, Niu Di-lân, Ôxtrâylia, Trung Quốc, Thái Lan và dự thảo Tiêu chuẩn Thẩm
định giá ASEAN. Trên cơ sở đó, đề xuất hướng vận dụng để xây dựng và ban
hành đầy đủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ
quốc tế và khu vực, hoặc đề xuất những sửa đổi bổ sung đối với những tiêu
chuẩn thẩm định giá đã được ban hành mà còn chưa phù hợp với thực tiễn của
Việt Nam .

điển hình.
Chương 3: Vận dụng của Việt Nam trong việc ban hành Hệ thống tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Ch¬ng nµy tËp trung ph©n tÝch:
- Những nguyên tắc xây dựng ban hành Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định
giá Việt Nam.
- Nội dung vận dụng trong 6 tiêu chuẩn đã được Bộ Tài chính ban hành
trong năm 2005 và hướng vận dụng các tiêu chuẩn còn lại trong thời gian tới.

12
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA
TIÊU CHUẨN THẦM ĐỊNH GIÁ
1. Khái niệm và nguyên tắc chung về thẩm định giá
1.1 Khái niệm về Thẩm định giá
Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiên cứu và
các chuyên gia hành nghề trong lĩnh vực này trên thế giới đã đưa ra nhiều định
nghĩa khác nhau. Những người theo trường phái của Hoa Kỳ dùng từ
“Appraisal”, còn những người theo trường phái của Anh Quốc thì dùng từ
“Valuation”. Cả hai từ tiếng Anh này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị”
hay “định giá giá trị” hoặc “xác định giá trị” và có ý nghĩa là ý kiến của một nhà
chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định. Hai thuật ngữ này có nguồn gốc
từ tiếng Pháp. Thuật ngữ “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ
“Appraisal” đã có trước đó vào thế kỷ XV.
Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một dạng đặc biệt của việc xác định
giá, bởi công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến
thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp thực hiện.
Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu, hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá hay đánh giá giá trị tài sản. Chúng ta có thể điểm qua một số định nghĩa nổi
bật được thừa nhận:

giá trị tài sản, đó là xác định hoặc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản
đó bằng hình thái tiền tệ. Trong nền sản xuất hàng hoá, khi tiền tệ xuất hiện, mọi
hoạt động trao đổi phải thông qua giá cả và việc trao đổi phải dựa trên cơ sở giá
trị của những tài sản (sản phẩm hàng hoá). Như vậy, khi trao đổi phải đánh giá
được giá trị của vật đem trao đổi.

14
Trên cơ sở kế thừa học thuyết về giá trị của các nhà kinh tế học cổ điển như
A. Smith cuối thế kỷ XVIII và sau đó là Ricardo đầu thế kỷ XIX, các nhà kinh
điển của chủ nghĩa Mác- Lênin đã đưa ra khái niệm “Giá cả là biểu hiện bằng tiền
của giá trị hàng hoá”. Như vậy xét về bản chất của giá cả về hình thức biểu hiện
thì giá trị là nội dung, còn giá cả là hình thức. Từ những luận điểm của Chủ
nghĩa Mác - Lênin về học thuyết giá trị cho thấy, việc đánh giá giá trị tài sản là
xác định giá cả của tài sản. Việc xác định giá cả của tài sản thực chất là xác định
giá trị hay ước tính giá trị, biểu hiện bằng hình thái tiền tệ - trong nền sản xuất
hàng hoá được biểu hiện bằng giá cả của tài sản đó. Do vậy, trong tiêu chuẩn thẩm
định giá của quốc tế hoặc của bất kỳ một quốc gia nào đều quy định: “Báo cáo kết
quả thẩm định giá là văn bản do chuyên gia thẩm định lập để nêu rõ ý kiến chính
thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá được xác định (thể hiện bằng
tiền hoặc vật ngang giá) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định”, chứ
không phải là việc rút ra những kết luận nhận xét có tính chất định tính, chung
chung. Thông thường và phổ biến kết quả thẩm định thường được biểu hiện bằng
mức giá của tài sản đó - biểu hiện bằng tiền.
Thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường là một vấn đề mới ở nước ta,
sự tiếp cận trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế. Hiện
nay, về từ ngữ dùng còn có ý kiến khác nhau về tên gọi: Đánh giá giá trị tài sản;
Định giá giá trị tài sản; Xác định giá trị tài sản; Kiểm định giá hay Thẩm định
giá?
Pháp lệnh Giá được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội công bố ngày 8 tháng 2
năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002 là văn

nguyên tắc cơ bản về phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá của các quốc gia
trên thế giới là giống nhau. Vì thế, những khái niệm và nguyên tắc chung của
tiêu chuẩn thẩm định giá này là nguyên tắc chủ đạo, xuyên suốt, dẫn dắt từng
tiêu chuẩn cụ thể và được áp dụng cho tất cả các cuộc thẩm định giá do các thẩm
định viên thực hiện.

16
Điều đó cũng có nghĩa là khi xây dựng và ban hành những tiêu chuẩn thẩm
định giá cụ thể phải tuân thủ những nội dung và hướng dẫn cơ bản nêu trong
phần những khái niệm và nguyên tắc thẩm định giá chung này.
Chính vì vậy những khái niệm và nguyên tắc cơ bản về thẩm định giá và
Quy tắc hành nghề thẩm định giá chung được coi là nền tảng của các tiêu chuẩn
thẩm định giá cụ thể và cũng là nền móng cho chuyên ngành thẩm định giá.
Hơn nữa, trong bất kỳ hoạt động của một nghề nghiệp chuyên môn nào,
trong phạm vi hẹp là ngành tài chính-ngân hàng, thì từ nghề kế toán, kiểm toán
đến nghề thẩm định giá cũng đòi hỏi cũng phải có những nguyên tắc chung chi
phối hoạt động nghề nghiệp đó. Dưới đây là những nguyên tắc cơ bản chi phối
hoạt động thẩm định giá ở những nước đã có nghề thẩm định giá phát triển cũng
như những nước mà hoạt động thẩm định giá đang trong quá trình hội nhập với
nghề thẩm định giá trên thế giới.
Cách phân chia các nguyên tắc có thể nhiều ít khác nhau tuỳ điều kiện
thực tế của từng nước, song tựu trung lại trong hoạt động thẩm định giá cần đảm
bảo thực hiện những nguyên tắc sau:
1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp
luật của tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày
thẩm định giá tài sản.
Khái niệm sử dụng tốt nhất và tối ưu cũng là một trong những khái niệm
cơ bản và là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường. Nó phản
ánh tính hữu dụng và lâu dài của tài sản. Trong việc xây dựng tiêu chuẩn thẩm

nông nghiệp thường được đo bằng chính khả năng sinh lời của đất. Nếu đất có
tiềm năng phát triển, thẩm định viên sẽ đánh giá đất này sẽ tốt cho việc xây dựng
nhà ở hoặc sẽ tốt hơn nếu dùng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp và từ
đó có thể xác định được phương pháp thẩm định giá phù hợp áp dụng trong quá
trình thẩm định
1.2.2 Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày thẩm định giá tài sản. Trên thị
trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần phải xem xét các yếu tố
cung và cầu trên thị trường, phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự
tác động của các yếu tố cung - cầu đến giá trị của tài sản.
1.2.3 Nguyên tắc sự thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được thẩm định thường có liên quan đến
giá trị của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao
giờ trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong điều
kiện thị trường mở.
Nguyên tắc này được áp dụng trong quá trình thẩm định giá đối với tài sản
là khi có 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được chào bán với mức
giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước, và điều đó sẽ quyết định đến việc
lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp trong quy trình thẩm định của
thẩm định viên.
1.2.4 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai

19
Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong
tương lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ. Thẩm định giá tài sản là nhiệm
vụ dự kiến lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự
tính của người mua hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của
tài sản. Thông thường những tài sản này thường được thẩm định viên sử dụng

Nguyên tắc cạnh tranh và
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.
Trong quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao năng lực phát triển
nghề thẩm định giá ở Việt Nam, cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm
định giá luôn cân nhắc đến tính khả thi của những nguyên tắc này khi xây dựng
các văn bản pháp quy quy định hoạt động nghề thẩm định giá, cũng như việc xây
dựng và ban hành những quy tắc hành nghề để các thẩm định viên phải tuân thủ
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, của khách hàng cũng
như chính bản thân thẩm định viên. Do vậy, cần đảm bảo phải có những quy tắc
hành nghề thẩm định giá.
Quy tắc thứ nhất là về Đạo đức nghề nghiệp
Yêu cầu cao nhất của Quy tắc hành nghề về đạo đức đòi hỏi thẩm định viên
phải đáp ứng được, đó là sự trung thực, đúng đắn và tiến hành các công việc
chuyên môn với ý thức trách nhiệm cao, không thiên vị, không để xảy ra những
hậu quả gây thiệt hại cho khách hàng, cho uy tín nghề nghiệp của bản thân và
của tổ chức thẩm định giá. Nói tóm lại, tiêu chuẩn về đạo đức mà quy tắc hành
nghề thẩm định giá đưa ra, có thể khái quát là: Độc lập; Trung thực; Khách quan;
Bí mật; Công khai, minh bạch
Quy tắc thứ hai là Năng lực chuyên môn và trách nhiệm nghề nghiệp

21
Thẩm định viên phải là một người có uy tín, có giấy phép hành nghề, đạt
một trình độ chuyên môn thích hợp từ một trung tâm đào tạo chính quy; có kinh
nghiệm và có năng lực thẩm định giá; sử dụng thành thạo các phương pháp và kỹ
thuật thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá quy định. Xây dựng được báo
cáo kết quả thẩm định giá minh bạch rõ ràng thể hiện tất cả các vấn đề cơ bản
cần thiết về thẩm định giá, không để xảy ra sai sót, hiểu lầm.
Thẩm định viên chỉ yêu cầu trợ giúp từ bên ngoài khi sự trợ giúp đó đáp
ứng được những nguyên tắc đạo đức kỹ năng cần thiết và được sự đồng ý của
khách hàng; nỗ lực trong công việc và bảo đảm công việc có hiệu quả.

1.3 Cơ sở của Thẩm định giá
Nếu điều kiện cần của hoạt động thẩm định giá là những nguyên tắc chi
phối hoạt động nghề thẩm định giá thì cơ sở của thẩm định giá chính là điều kiện
đủ để thẩm định giá được coi là một nghề trong xã hội. Điều kiện đủ này bao
gồm:
1.3.1 Giá, chi phí, thị trường và giá trị
Việc phân biệt về mặt thuật ngữ của những khái niệm trên là rất quan
trọng đối với hoạt động của các thị trường để mô tả quan hệ giữa các yếu tố.
Trên thị trường: giá cả phản ảnh sự trao đổi, mua bán thực tế hàng hóa dịch vụ;
giá trị thể hiện giá cả có thể chấp nhận được bởi số đông người mua hay người
bán hàng hóa dịch vụ. Cụ thể:
1.3.1.1. Giá cả
Giá cả là một thuật ngữ dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu hoặc được trả
cho một hàng hóa dịch vụ nhất định trong quá trình người mua và người bán
thực hiện hành vi mua bán trên thị trường.

23
Cũng có thể nhận thấy giá cả biểu hiện một cách đơn giản trên thị trường:
Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng
hóa, dịch vụ. Giá cả thanh toán thể hiện sự cân bằng cung cầu trên thị trường .
Giá

E là điểm cân bằng cung cầu:
có giá cân bằng P
0
và sản
lượng cân bằng Q
0

Qo

Giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết một người mua và người bán
dễ đi đến thỏa thuận nhất. Khái niệm giá trị thể hiện qua giá cả của một hàng hóa
hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu. Giá trị không có trên thực tế mà là mức giá dự tính
sẽ phải trả đối với hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. (Thật ra khái
niệm giá trị mà tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra xét cho đến cùng chưa chính xác
với khái niệm về giá trị của Mark. Do đó khi xây dựng tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam chúng ta phải xác định và thể hiện rõ: giá trị là lao động xã hội của
người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; giá cả là sự biểu hiện bằng tiền
của giá trị. Giá cả phụ thuộc vào giá trị, vì giá trị là cơ sở của giá cả).
1.3.2 Giá trị thị trường
Khái niệm giá trị thị trường- là một khái niệm kinh tế rất quan trọng, được
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế coi là cơ sở, là nền tảng cho việc định giá mọi
nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường. Đây là tiêu chuẩn đầu tiên trong hệ
thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
Nguyên tắc chung về thẩm định giá đã chỉ ra rằng: tùy điều kiện cụ thể mà
thẩm định giá sẽ quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá nào là phù hợp
nhất nhưng kết quả của bất kỳ phương pháp thẩm định giá nào cũng phải là giá
trị thị trường thống nhất - nếu các phương pháp này dựa trên các số liệu thu thập

25
từ thị trường. Tuy nhiên giá trị thị trường đó ám chỉ những hoạt động và động cơ
của số đông của các thành tố tham gia thị trường, chứ không phản ánh lợi ích
mối quan tâm của mỗi cá nhân riêng lẻ. Giá trị thị trường được Tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế định nghĩa để thể hiện sự xuyên suốt, xâu chuỗi trong các tiêu
chuẩn cụ thể, đó là “ Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài
sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua,
sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công
khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí
và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách khách quan và độc lập.
Khái niệm giá trị thị trường nói trên được các quốc gia trên thế giới công