BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
VIỆN CHIẾN LƯỢC, CHÍNH SÁCH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Tác giả: TS. Nguyễn Văn Tài

BÁO CÁO KẾT QUẢ
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ

NGHIÊN CỨU CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ ĐỀ XUẤT
VIỆC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG, HOÀN THIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI
CƠ QUAN CHỦ TRÌ

PGS. TS. Nguyễn Thế Chinh
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG ĐÁNH GIÁ
NGHIỆM THU
2 TS. Vũ Thu Hạnh Đại học Luật Hà Nội
3 Ks. Trần Hùng Phi
Cục trưởng Cục Đăng ký thống kê
Tổng cục Quản lý đất đai
4 Ths. Nguyễn Ngọc Tuân
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
5 Ths. Phạm Thị Minh Thủy
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
6 Ths. Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội
7 Nguyễn Minh Khoa
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
8 Ths. Nguyễn Thị Lý
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
9 Ths. Nguyễn Thị Ngọc Ánh
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
10 CN. Đinh Thu Trang
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
11 Ths. Nguyễn Sỹ Linh
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
12 Ths. Lại Văn Mạnh
Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và
môi trường
13 Ths. Trịnh Tam Nguyên


Đất đai là vấn đề hệ trọng của đất nước. Ngay từ khi mới thành lập
Đảng ta coi đất đai là một trong những mục tiêu đấu tranh cách mạng. Đánh
giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và
Nhà nước đã có những chính sách đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào
sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước.
Năm 1987, Quốc hộ
i nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua Luật Đất đai đầu tiên, đặt dấu mốc quan trọng cho việc hình thành và phát
triển các chính sách đất đai ở nước ta, và 5 năm sau, Luật Đất đai 1993 được
Quốc hội thông qua với trọng tâm tạo hành lang pháp lý phục vụ phát triển
nông nghiệp hàng hóa và hạ tầng cho công nghiệp và dịch vụ. Trước yêu cầu
của sự nghiệp đổi mới, nhằm thúc đẩ
y hoạt động đầu tư trên đất phát triển,
năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai. Tiếp đó, năm 2001, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi một lần
nữa với điểm chính là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền quyết định về đất đai
cho địa phươ
ng. Cũng trong giai đoạn này, vào tháng 10 năm 1994, Ủy ban
_____________________________________________________________________________________________________________

2
Thường vụ Quốc hội đã thông qua các Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức trong nước và nước ngoài được giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam. Như
vậy, các Luật, Pháp lệnh về đất đai được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc
hội thông qua trong giai đoạn 1988 - 2001 đã hình thành nền móng cơ bản về
chế độ quản lý, sử dụng
đất đai, thẩm quyền của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ
của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, các chính sách đất đai phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội.

_____________________________________________________________________________________________________________

3
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Phát hiện các bất cập, thiếu hụt của Luật Đất đai 2003;
- Đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Khung dự án Bộ luật
Đất đai.
4. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá tổng quan tình hình thực hiện Luật Đất đai 2003;
- Nghiên cứu, phân tích và phát hiện các quy định bất cập, chưa hợp lý,
còn thiếu của Luật Đất đai 2003;
- Phân tích, phát hi
ện các chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai
2003 với các luật có liên quan;
- Nghiên cứu luật về đất đai của các nước và rút ra các bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam;
- Đề xuất phạm vi, các nội dung chính cần sửa đổi trong Luật Đất đai
2003 và khung dự án Bộ luật Đất đai.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp truyền thống để thực hiện các nhiệm
vụ nh
ư: điều tra, thống kê, phân tích, đối chiếu, so sánh, tổng hợp, dự báo, sử
dụng các nhóm chuyên gia và kế thừa các nghiên cứu của các tổ chức, đơn vị
khác. Trong các phương pháp được sử dụng, đáng chú ý nhất là điều tra, tổng
hợp ý kiến của Giám đốc các Sở Tài nguyên và Môi trường, các cán bộ lãnh
đạo, quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chuyên gia, nhà khoa học
đến từ các Bộ, ngành, các viện nghiên cứu, các trường đại học, các chuyên gia
độc lập, ; kết hợp hình thành các nhóm chuyên gia đi sâu phân tích, đánh
giá; tổ chức các buổi tọa đàm, trao đổi, thảo luận, các hội thảo khoa học,
6. Kết cấu của đề tài

luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu đổi mới nhanh, mạnh ở nước ta trên con
đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Luật Đất đai 2003 có 7 chương, 146 điều, quy định về: Những vấn đề
chung (Chương I); Quyền của Nhà nước đối với đất đai và qu
ản lý nhà nước
về đất đai (Chương II); Chế độ sử dụng các loại đất (Chương III); Quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương IV); Thủ tục hành chính về quản lý
và sử dụng đất đai (Chương V); Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (Chương VI); và Điều khoản thi
hành (Chương VII).
Khách quan nhìn nhận, Luật Đất đai 2003 có phạm vi điều chỉnh bao
quát nhất từ trước đến nay, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống trong
giai đoạn đó. Luật có nhiều quy định mới, đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn
đổi mới, sự nghiệp đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Các nội
dung mớ
i quan trọng của Luật Đất đai 2003 có thể kể đến, bao gồm:
1) Luật đã làm rõ nội dung sở hữu toàn dân về đất đai với 3 quyền cơ
bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, và vai trò của Nhà
nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu.
Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định “
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với
đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn
sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, định giá
đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất, bao gồm: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết
phần giá trị gia tăng từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.

n vốn, nguồn nội lực to lớn phải được đối
xử như một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, các quy định
của Luật Đất đai cơ bản đã xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai, chuyển đổi
mạnh quản lý và sử dụng đất đai sang cơ chế thị trường.
Việc quy định đất
đai phải có giá, định giá đất đai theo cơ chế thị
trường, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường; quy định về quyền được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất tại Chương II và Chương III thực sự đã làm cho đất đai tr
ở thành hàng hóa
đặc biệt có giá trị to lớn trong đời sống thị trường ở nước ta.
_____________________________________________________________________________________________________________

7
5) Với các quy định về giao đất, cho thuê đất, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất tại mục 3 Chương II, Chương IV đã tạo nên sự bình đẳng
giữa các thành phần kinh tế, quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho người nước ngoài thuê đất cũng
tại Chương III đã góp phần rút ngắn khoảng cách gi
ữa người Việt Nam trong
nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giảm cơ bản sự phân biệt giữa
nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong tiếp cận và sử dụng đất
ở nước ta.
6) Thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư, hỗ trợ
người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi tốt hơn, phù hợp hơ
n đã khắc phục về
cơ bản những bất cập trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Luật Đất đai quy định về thu hồi đất theo hướng người bị thu hồi đất
nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng,

1. Ban hành văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Trong năm 2004, 2005 Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2003, gồm: Ngh
ị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng 10 năm 2004 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-
CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số
điều Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 tháng 2004 về tiền sử
dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Trong các năm 2006, 2007, 2008 Chính phủ đã ban hành các Nghị định
sửa đổi, bổ sung một số đ
iều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai như: Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai; Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà
nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5
năm 2007 c
ủa Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 4 năm 2008 của
Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-
CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị

Công tác kiểm tra, thanh tra cũng được chú trọng đảm bảo hiệu lực và hiệu
quả thực thi pháp luật.
Tuy nhiên, việc ban hành một số văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai chưa kịp thời dẫn tới việc thi hành pháp luật không đồng
bộ. Hệ thống pháp luật về đất đai vẫn còn sự chồng chéo, mâu thuẫn, chưa phù
hợp vớ
i thực tế, có điểm chưa rõ ràng, một số vấn đề bức xúc trong thực tế cần
được xử lý nhưng chưa có các quy phạm điều chỉnh. Việc sửa đổi, bổ sung,
thay thế các quy định của pháp luật diễn ra quá thường xuyên gây khó khăn
cho công tác tổ chức thực hiện, nhất là trong các tình huống cụ thể liên quan tới
lợi ích của người sử dụng đất, hoặc phả
i thay đổi hệ thống hồ sơ đất đai.
2. Thực hiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức lập Quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 - 2010 của cả nước và đã
được Chính phủ trình Quốc hội quyết định đúng thời hạn. Tính đến th
ời điểm
hiện tại, đã có 64 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong phương
án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và lập kế hoạch sử dụng
_____________________________________________________________________________________________________________

10
đất 5 năm kỳ cuối (2006 - 2010), trong đó có 60 tỉnh đã được Chính phủ xét
duyệt, 531/681 đơn vị cấp huyện hoàn thành việc lập quy hoạch đến năm 2010
(chiếm 77,97%), 98 huyện đang triển khai (chiếm 14,4%), còn lại 52 đơn vị
cấp huyện chưa triển khai (chiếm 7,64%), trong đó chủ yếu là các huyện thuộc
khu vực đô thị, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; 7.576/11.074 đơn vị cấ
p xã
đã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (đạt 68,41%); 1.507 xã đang triển
khai (đạt 13,61%); còn lại 1.991 đơn vị cấp xã chưa triển khai (chiếm 17,98%).

nhất, thậm chí chồng chéo giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; mối quan hệ, trình tự thủ tục lập, phê duyệt,
trách nhiệm thực hiện các quy hoạch này không được quy định rõ ràng.
_____________________________________________________________________________________________________________

11
3. Thực hiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thông qua các quyết định hành chính,
hợp đồng kinh tế thuộc quyền định đoạt về đất đai của Nhà nước với vai trò là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định tại các mục 3, 4 và 5
của Chương II, Luật Đất đai 2003.
Việc giao đất nông nghi
ệp, lâm nghiệp được triển khai mạnh từ năm
1993 - 1994 sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng
9 năm 1993 và Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 quy định về
việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp.
Đến nay diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm
76,4% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó, di
ện tích sử dụng theo
các nhóm đối tượng là: Hộ gia đình, cá nhân 12,45 triệu ha, chiếm 49,55%;
Các tổ chức kinh tế trong nước 5,53 triệu ha, chiếm 21,98%; Uỷ ban nhân dân
xã 3,71 triệu ha, chiếm 11,28%; Tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với
nước ngoài 0,31 triệu ha, chiếm 0,12%; Các đối tượng khác 3,42 triệu ha,
chiếm 13,59%.
Việc thu hồi đất được thực hiện chủ yếu đối với đất nông nghiệp để
chuyển mục đích sử dụng
đất sang đất phi nông nghiệp. Theo thống kê của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, trong 7 năm từ 2001-2007, tổng diện tích đất nông
nghiệp bị thu hồi, chuyển sang đất phi nông nghiệp là trên 500 ngàn ha, trong

c tiếp từ đất đai cho ngân sách. Chính sách giao đất, cho thuê đất đã và
đang tạo được hành lang pháp lý cơ bản, tin cậy, làm cho người sử dụng đất
yên tâm đầu tư khai thác một cách hiệu quả diện tích đất được giao, được
thuê, và thực hiện nghĩa vụ của mình. Chính sách giao đất, cho thuê đất đã có
tác dụng thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào sản xuất,
kinh doanh thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất n
ước và hội nhập quốc tế.
Tuy nhiên, hiện nay việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu
đối với đất đang sử dụng được thu hồi cho các mục tiêu quốc phòng, an ninh,
phát triển kinh tế, xã hội và các lợi ích quốc gia khác. Việc đảm bảo hài hoà
lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi là một vấn đề
khó khăn, phức tạp. Thực tế
công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho
thấy nhiều vấn đề về cơ chế, chính sách, tổ chức thực hiện chưa phù hợp,
chưa tạo được sự đồng thuận cao của xã hội. Mức giá bồi thường về đất, về
tài sản gắn liền với đất chưa thoả đáng, chưa đồng bộ, hài hoà giữa các khu
vực khác nhau, giữa các dự án khác nhau, giữa các thời
điểm khác nhau trong
phạm vi một dự án thu hồi đất. Chính sách bồi thường, hỗ trợ chưa bao hàm
hết những thiệt hại vô hình do việc thu hồi đất gây ra, đặc biệt là vấn đề
việc làm, thu nhập và ổn định cuộc sống. Việc tổ chức tái định cư còn nhiều
hạn chế, tiến độ tái định cư không kịp với tiến độ giải phóng mặt bằng; hình
th
ức tái định cư và loại nhà, đất phục vụ tái định cư chưa phong phú, chưa
đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người được tái định cư; chất lượng nhà ở,
chất lượng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu tái định cư chưa đảm bảo
yêu cầu “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” như quy định trong Luậ
t Đất đai. Quy
trình, thủ tục thu hồi đất còn phức tạp, thời gian kéo dài, còn có sự chồng
chéo về thẩm quyền, trách nhiệm. Còn tình trạng một số cán bộ địa phương

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuân thủ theo quy định của
Luật Đất đai. Các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 về
việc cấ
p GCNQSDĐ ngày càng rõ ràng hơn, chi tiết hơn; thủ tục hành chính
trong cấp giấy chứng nhận cũng được cải tiến đơn giản, thuận lợi hơn góp phần
đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ. Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản
xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCNQSDĐ, với
7.591.254 ha, đạt 83.8%). Nhiều địa phương đã k
ết hợp tốt việc thực hiện chủ
trường "dồn điền, đổi thửa" với việc cấp đổi giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện
chậm, không đạt được mục tiêu đề ra. Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất
lâm nghiệp (đạt 1.007.472 giấy vớ
i diện tích 8.442.151 ha, đạt 65,6%) đạt
_____________________________________________________________________________________________________________

14
thấp, chậm. Nguyên nhân do việc rà soát, quy hoạch lại 3 loại rừng và rà soát,
sắp xếp lại các nông, lâm trường quốc doanh thực hiện chậm, kéo dài. Việc
cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị đạt thấp (đã cấp 3.139.686 70.137 ha,
GCNQSDĐ, với 65,4%), đất chuyên dùng rất thấp (đã cấp 80.791
GCNQSDĐ, với 229.972 ha, đạt 37,5%). Nguyên nhân là do các quy định về
cấp giấy chứng nhận trong Luật Đất đ
ai và Luật Nhà ở có nhiều điểm xung
đột, mâu thuẫn nhất là những vấn đề liên quan đến nội dung ghi trên giấy
chứng nhận, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận làm cho việc thi hành ở địa
phương gặp khó khăn, ách tắc.
5. Thực hiện các quy định về giá đất và tài chính đất đai
Luật Đất đai 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp
với giá chuy

chưa rõ vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong hệ thống
quản lý nhà nước về giá đất; chưa có cơ quan thẩm định giá đất làm cơ sở cho
việc ban hành giá đất. Bên cạnh đó, việc chưa tổ chức được hệ thống theo dõi
giá đất trên thị trường nên chưa có cơ sở định giá
đất phù hợp với giá đất trên
thị trường trong điều kiện bình thường.
Hệ thống pháp luật hiện hành quy định về các loại thuế liên quan đến
đất đai theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung -
cầu đất đai bằng công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác
động trực ti
ếp vào thị trường quyền sử dụng đất với 2 sắc thuế chính: thuế sử
dụng đất (hoặc thuế tài sản là quyền sử dụng đất) và thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất. Ngoài ra, còn có lệ phí trước bạ.

Thuế sử dụng đất (thuế nhà - đất) vẫn áp dụng các quy định như trong
thời kỳ bao cấp về đất đai, chưa điều tiết hợp lý vào ngân sách nhà nước
nguồn thu thuế sử dụng đất từ đất đai, đặc biệt là chưa trở thành công cụ để
chống đầu cơ về đất đai và khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm. Đố
i với thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay mới có quy định đối với
trường hợp tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thì chịu
thuế suất bằng 28% thu nhập chịu thuế (nay là 25%). Đối với trường hợp hộ
gia đình, cá nhân, hiện nay vẫn tiếp tục áp dụng thuế chuyển quyền sử d
ụng
đất (với mức 2% hoặc 4% giá trị quyền sử dụng đất) trong khi giá đất do Nhà
nước quy định cao hơn trước nhiều lần, dẫn tới sự bất hợp lý về mức thuế
phải nộp. Mức quy định lệ phí trước bạ hiện nay là 1% tính trên giá trị quyền
sử dụng đất nên cũng có sự bất hợp lý tương tự như đối với thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
Nhận xét

2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường
nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn, đồng thời việc giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở được đẩy mạnh tạo điều kiện cho việ
c
giao dịch bất động sản phát triển.
Tuy nhiên, chính sách đất ở, nhà ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng do sự gia tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển.
Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức
xúc do cung không đáp ứng được cầu nhưng chưa có giải pháp để giải quyết
vấn đề này. Quản lý nhà nước v
ề đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất
cập; tình trạng thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch kém chất lượng, việc giao đất
cho người dân tự xây nhà ở đã làm kiến trúc đô thị trở thành manh mún, thiếu
thống nhất. Quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn bị buông lỏng, chủ yếu giải
quyết vấn đề nhà ở nông thôn theo hiện trạng (không có quy hoạch, thiếu cơ
sở h
ạ tầng), không đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa nông nghiệp, hiện đại
hóa nông thôn. Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất
cập. Giá nhà đất không ngừng tăng cao, giá nhà đất không phản ánh đúng giá
trị thực. Tình trạng đầu cơ nhà đất làm cho mối quan hệ cung - cầu về nhà ở,
đất ở càng thêm bức xúc.
_____________________________________________________________________________________________________________

17
7. Thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai
Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn ra phức tạp.
Có lúc, có nơi tạo thành những “điểm nóng” về khiếu kiện đông người, khiếu
kiện vượt cấp làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn. Khiếu kiện chủ
yếu tập trung vào thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt

đai còn yếu kém về năng lực. Việc giải quyết đơn thư khi
ếu nại, tố cáo, tranh
_____________________________________________________________________________________________________________

18
chấp đất đai còn mang nặng về mệnh lệnh hành chính, nhiều quyết định giải
quyết chưa thấu tình đạt lý. Hình thức giải quyết một số vụ việc chưa đảm bảo
theo quy định của pháp luật như việc ban hành công văn, thông báo để thay
thế quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Việc tổ chức
th
ực hiện các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã có hiệu
lực pháp luật còn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc không được giải quyết dứt
điểm, khiếu kiện kéo dài.
III. ĐÁNH GIÁ CHUNG
Kế thừa các chính sách đất đai trong các Luật trước đây, Luật hóa các
chủ trương, chính sách mới của Đảng, Luật Đất đai 2003 quy định khá toàn
diện về qu
ản lý và sử dụng đất đai. Luật có nhiều quy định mới đáp ứng kịp
thời các vấn đề cuộc sống đang đặt ra; như: Làm rõ quyền của Nhà nước với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thúc đẩy chuyển đổi cơ
cấu đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; Thu hẹp khoảng cách, tạo
bình đẳ
ng hơn giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước; Phát huy vai trò của
tòa án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu kiện hành chính về
đất đai;
Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, việc tuyên truyền, phổ biến Luật, xây
dựng các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành được quan tâm và
đã hình thành được hệ thống các văn bản dưới luật tương đối đồ sộ, chi tiết,
về cơ b
ản đáp ứng được yêu cầu trước mắt của thực tiễn. Việc tổ chức thực

trường định hướng xã hội chủ ngh
ĩa, cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, bảo
đảm an sinh xã hội và bảo vệ môi trường, hướng tới mục tiêu trở thành nước
công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020;
- Vừa thoát ra khỏi tình trạng chậm phát triển, gia nhập nhóm các nước
có mức thu nhập trung bình, nhưng về cơ bản nền kinh tế Việt Nam vẫn là
nền kinh tế nông nghiệp, người dân chủ yếu sống ở vùng nông thôn. Tuy
nhiên, kinh tế phát tri
ển nhanh, tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra
mạnh và rộng khắp trên cả nước, dự báo dân số đô thị chiếm trên 50% vào
năm 2025, cơ cấu kinh tế chuyển đổi mạnh, đóng góp từ khu vực công nghiệp
và dịch vụ chiếm tỷ trọng trên 50% của GDP vào năm 2020;
- Về địa lý, đất nước có cả rừng, núi, đồi, cao nguyên, đồng bằng, sông,
hồ, mặt nước ven biển và nhi
ều đảo, thuận lợi cho việc phát triển toàn diện, cơ
cấu phát triển kinh tế - xã hội dựa vào lợi thế, đặc tính sinh thái của vùng,
miền;
- Tuy nhiên, đô thị phát triển lộn xộn, kiến trúc bất hợp lý, mô hình nhà
ống, nhỏ lẻ, nhà siêu mỏng, nhà bám sát mặt đường đang phổ biến, dẫn đến
_____________________________________________________________________________________________________________

20
hiệu quả sử dụng đất khu vực này rất thấp; sản xuất nông nghiệp vẫn ở quy mô
nhỏ, lẻ; đất canh tác nông nghiệp bị chia nhỏ, manh mún, chưa hình thành được
nhiều vùng chuyên canh, chưa gắn kết được nhiều giữa sản xuất với chế biến,
thương mại, dịch vụ; đã xuất hiện các trường hợp bỏ đất hoang hóa hoặc khai
thác cầm chừng, ng
ười dân không còn ”mặn mà” với canh tác nông nghiệp;
- Biến đổi khí hậu đe dọa tác động mạnh đến nước ta, mực nước biển
có thể dâng cao làm ngập mặn một phần diện tích đồng bằng sông Hồng, sông

21
Thể chế quản lý nhà nước về đất đai, năng lực của đội ngũ cán bộ quản
lý còn nhiều bất cập, không theo kịp diễn biến nhanh của kinh tế thị trường
dẫn đến những yếu kém, bất ổn trong quản lý đất đai, phát sinh tiêu cực, tranh
chấp, kiện cáo, tác động xấu tới môi trường đầu tư, cản trở phát triển kinh tế -
xã hội trong hi
ện tại, trước mắt và lâu dài.
Những tồn tại trong quản lý và sử dụng đất đai hiện nay có nhiều
nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan. Bản chất vốn phức tạp của công tác
quản lý đất đai, diễn biến nhanh của đời sống kinh tế - xã hội trong nền kinh
tế thị trường ở giai đoạn chuyển tiếp, những bất cập của Luật Đất đai nă
m
2003 và hệ thống các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, năng
lực tổ chức thực hiện yếu kém là các nguyên nhân chính.
2. Những vấn đề cụ thể
2.1. Về hệ thống chính sách, pháp luật đất đai
Tính bền vững và ổn định của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành luật không cao, thường xuyên thay đổi, nhiều điều
khoản quy định còn mang tính chung chung, thiếu cụ thể, chưa rõ ràng, dẫn
đến tình trạng mỗi địa phương thực hiện một cách khác nhau.
Tuy có ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật, song chế tài đi kèm để bảo đảm các quy ph
ạm ban hành được thực hiện
lại không có hoặc nếu có thì không đủ mạnh, đủ răn đe dẫn đến hiệu lực, hiệu
quả quản lý đất đai thấp, chưa thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật.
Các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai điều
chỉnh các vấn đề phát sinh theo sự vụ, tình tiết, chắp vá, dẫn đến mâu thuẫ
n,
chồng chéo hoặc giải quyết được vấn đề này thì phát sinh vấn đề khác, trong
một số trường hợp còn phức tạp hơn.

dâng.
Thực chất củ
a quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là định hướng chuyển
đổi mục đích sử dụng đất ở tầm vĩ mô phục vụ phát triển hạ tầng, đô thị, công
nghiệp, dịch vụ và các hoạt động phát triển khác trên đất, nên quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất phải dựa trên tiềm năng đất đai, yếu tố khoa học về sử
dụng đất đai hiệu quả, trong khi đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện
đang dựa trên nhu cầu ảo, manh mún, thiếu thực tế, thiếu sự thống nhất của
các cấp, các ngành dẫn đến nhiều bất cập và không khả thi.
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nặng về hình thức,
chưa được chuẩn hóa; Luật Đất đai chư
a có các quy định về công khai, minh
bạch, tham vấn các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; quy hoạch, kế hoạch cấp trên chưa thực sự là cơ sở để lập quy
hoạch, kế hoạch cấp dưới, ngược lại quy hoạch, kế hoạch cấp dưới chưa tuân
thủ quy hoạch, kế hoạch cấp trên.
Còn có sự không thống nhất, thiếu đồng bộ, thậm chí mâu thuẫ
n, chồng
chéo giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và
quy hoạch xây dựng; chưa làm rõ địa vị pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
_____________________________________________________________________________________________________________

23
trong tổng thể hệ thống quy hoạch nói chung và với từng loại quy hoạch khác
nói riêng.
Kỳ quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp, quá ngắn, chưa đồng bộ với thời
hạn giao đất, cho thuê đất, trong khi đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lại thiếu
tính kế thừa nên chưa thiết lập được chế độ sử dụng đất hiệu quả, b
ền vững.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang được xem là cách để hợp thức

nặng về hành chính, bao cấp, chưa sử dụng các cơ chế, công cụ kinh tế để điều