MỤC LỤC
I- MỞ ĐẦU: 2
II- NỘI DUNG: 3
1- ĐỊNH NGHĨA NGUYÊN TẮC THAY THẾ: 3
2- NGUYÊN TẮC THAY THẾ TRONG MỘT SỐ PHƯƠNG
PHÁP : 4
III- KẾT LUẬN: 10
1
I. MỞ ĐẦU:
Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế kỹ thuật, mang tính
pháp lý và tính xã hội. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá đất là môn khoa học mà giúp
nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định
giá đất, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá đất.
Đó là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá đất ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý,
xã hội. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đó, muốn định giá
đất ngươi ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp.
Có rất nhiều
phương pháp để xác định giá đất. Trước khi chúng ta nghiên cứu, xác định được
phương pháp định giá đất có thể áp dụng ta phải nắm vững được các nguyên tắc
cơ bản của định giá đất đai, để từ đó sử dụng một cách linh hoạt các phương
pháp đó và đưa ra các phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai. Các nguyên tắc
cơ bản trước hết là những nguyên tắc về kinh tế và một trong số đó là nguyên
tắc thay thế.
2
II. NỘI DUNG
1. Định nghĩa nguyên tắc thay thế :
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây
dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có
đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có cùng lợi ích tương tự.
Vì vậy, nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí.
Nguyên tắc này nêu lên rằng không một người mua khôn ngoan nào trả giá cho
một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công
trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá
đáng. Những tài sản cũ hơn cũng được tính bằng cách thay thế với tài sản đang
4
định giá, giá trị của nó được tính qua giá trị xây dựng mới. Do vậy, chi phí tái
tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất sẽ là giá trị bất động sản ước
tính.
2.1.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp xác định chi phí.
Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp xác định chi phí, được
gọi là chi phí thay thế.
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị
sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu
chuẩn, thiết kế và bố cụa hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng : các nguyên vật
liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng
công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thông thường, phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn chi
phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến những bộ phận lỗi thời và không cần thiết
và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó, nó được
coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo.
Ttrong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so
với đánh giá theo chi phí tái tạo.
Ví dụ :
Công ty A sở hữu và đang hoạt động một siêu thị 5 năm tuổi . Nó cần được định

[ ( 5/50)* 100% ] * 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng
Chi phí thay thế giảm giá các công trình là
18 tỷ đồng – 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng =22,2 tỷ đồng.
2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh :
2.2.1. Nguyên lý chung.
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường
thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên
thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các
thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương
quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì nó
sẽ những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ
định giá.
6
2.2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá dất dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời
điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Khi ta có thể xác định giá đất thông qua các điều kiện đất đai,có nghĩa là
phương pháp so sánh giá trị sử dụng đất để định giá cả đất đai. Thông qua điều
tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả
năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá rồi thông qua so sánh với nó để
xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá nghĩa là phương pháp so sánh
thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Nhưng khó
có thể tìm được những mảnh đất có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau
như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu
chỉnh mới có thể sử dụng được phương pháp so sánh thị trường để xác định giá
carcho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của bất động sản có khuynh hướng được
thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các bất động sản thay thế.
Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ
suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho tài sản thẩm định. Nguyên tắc thay thế
8
cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu nhập, độ tin cậy của các giả
thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
2.2.2.1. Tính tổng thu nhập
Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng
bình thường có tố chất tốt.
Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật.
Thu nhập đó phải an toàn, tin cậy, nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.
2.2.2.2. Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn
cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
2.2.2.3. Xác định suất lợi tức hoàn vốn.
Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc xác định suất lợi tức hoàn vốn,
suất lợi tức hoàn vốn phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc
tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.

9
III. KẾT LUẬN
Thực tế cho thấy, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể
thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh với giá đất của
những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá,
rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ
định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá