Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
TIỂU LUẬN MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
:
BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
NHÓM WONDER GIRLS
LÊ THỊ LIÊN
NGUYỄN THỊ DUNG
NGÔ THỊ BÍCH HẢO
TẠ THỊ HIỂN
NGUYỄN THỊ LOAN
NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT
BÙI THỊ TRANG
LỚP
:
QLĐĐA-K53
1
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
PHẦN II: NỘI DUNG 4
I. Khái niệm giá đất 4
II. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất 4
1. Vị trí 4
2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 8
3. Chất lượng môi trường 12
4. Nhân tố quy hoạch 14
PHẦN III: KẾT LUẬN 17

PHẦN II: NỘI DUNG
I. Khái niêm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện măt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
II. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Nhân tố khu vực bao gồm 4 yếu tố.
 Yếu tố vị trí
 Điều kiện cở sở hạ tầng
 Chất lượng môi trường
 Nhân tố quy hoạch đô thị
1. Yếu tố vị trí
Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ
thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li
đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối
với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Mỗi thửa luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Thửa nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những thửa đất nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Khu vực trung tâm đô thị kinh tế phát triển mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng hiện đại,
dân cư tập trung đông, nhu cầu sử dụng đất lớn, khả năng sinh lời do đất mang
lại cao, do vậy giá đất ở khu vực trung tâm độ thi luôn cao hơn giá đất nằm ở

ngoại thành. Giá đất sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận
Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện Thanh Trì). Khu vực
nằm càng xa khu trung tâm giá đất càng thấp.
Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên
một số đường phố nhỏ ít người qua lại (vị trí tuyệt đối).
Việc xác định giá đất trong từng đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá
đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện
sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có điều
kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được ).
- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không
thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt
rất kém.
5
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
Dưới đây là bảng giá đất trên các tuyến phố của quận Đống Đa ở các vị trí
khác nhau.
6
5 Cầu Mới
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
BẢNG SỐ 1
BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG
ĐA
(Kèm theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố
Hà
Nội)
Đơn vị tính đ/m2

để giá đất nền tại Splendora được định giá cao (dù giá chính thức chưa được chủ
đầu tư niêm yết) là do khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt. Khu đô thị
Bắc An Khánh nằm dọc trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (tuyến đường cao
tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội),
cách sân bay quốc tế Nội bài khoảng 20km. Với vị trí thuận lợi như vậy thì hiện
nay giá đất tại Bắc An Khanh vẫn đang tiếp tục tăng.
2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng là một trong những ảnh hưởng của nhân tố khu vực trong việc
xác định giá đất của từng địa phương ở nước ta. Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là
một trong những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ tầng phát triển thúc đẩy
sự phát triến xã hội của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới việc
hình thành giá đất của khu vực đó.
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất có hai loại:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu tổng thể của mạng lưới
giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông
công cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước công
cộng và mật độ lưới giao thông
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công viên, bệnh viện, vui chơi
giải trí, điện sinh hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc đó tạo sự thu hút
đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại
các địa phương đó tăng lên.
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện
thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao
thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không
9
những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh doanh buôn bán của nhân
dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa
phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất tăng. Từ đó tạo
sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo

Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1.500,
0
67.500
,0
400,0 42.500
,0
150,0 30.000,
0
Loại
đô thị
III IV V
Mức
giá
Giá
tối thiểu
Giá tối
đa
Giá tối

1 Đan Phượng 1 560 000 1 092 000
2 Đồng Tháp 1 326 000 928000
3 Hạ Mỗ 1 326 000 928 000
4 Hồng Hà 1 326 000 928 000
5 Liên Hà 1 560 000 1 092 000
6 Liên Hồng 1 326 000
928 000
7 Liên Trung
1 560 000
1 092 000
1 092 000
8 Phương Đình 1 326 000 928 000
9 Song Phượng 1 560 000
1 092 000
10 Tân Hội 1 560 000
1 092 000
11 Tân Lập 1 560 000
1 092 000
12 Thọ An 936 000
655 000
13 Thọ Xuân 936 000
655 000
14 Thượng Mỗ 1 326 000
928 000
15 Trung Châu 936 000
655 000
Qua bảng giá đất của huyện Đan Phượng tối đa chỉ có 1560000 đồng/m
2
còn
giá đất tối đa của Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) lên tới 81 triệu

khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m.
+ Địa thế, hướng gió là một trong những yếu tố phong thủy mà nhà quy
hoạch cảnh quan quan tâm, người sử dụng cũng rất quan tâm tới những yếu tố
này để xây dựng kiến trúc xây dựng của công trình cho phù hợp.
+ Địa hình đất đai tọa lạc: địa hình nơi toạ lạc cao hay thấp so với các vùng
đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Đối với những khu vực
thuận lợi cho giao thông, gần các trung tâm, các khu đô thị sầm uất thì giá đất sẽ
tăng cao.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng.
13
Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây
dựng.
+ Tình trạng môi trường: môi trường không khí trong lành hay bị ô nhiễm
nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai trong khu
vực. Chất lượng môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi
mua đất. Khi lựa chọn đất ở bất kì người dân nào cũng muốn lựa chọn khu vực
có môi trường xanh, sạch và đẹp. Khu vực có không khí trong lành, môi trường
nước, môi trường đất sạch hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, có nhiều
cây xanh, không gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ giúp cho người dân có sức
khỏe tốt và cuộc sống thư giãn, thoải mái. Và những khu vực đó sẽ luôn thu hút
được người mua đất ở và kéo theo giá đất tại đó tăng lên. Ngược lại những khu
vực có chất lượng môi trường xấu như những khu đất ở gần các khu công
nghiệp nặng, lượng chất thải ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm
không khí, ô nhiễm đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe người dân sống
trong khu vực và làm giảm giá trị sử dụng đất trong khu vực đồng thời làm giảm

+ Qua khảo sát khu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2.0-
2.5 triệu đồng/m
2
, đất mặt đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m
2
, đất thổ cư
trong khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng giá trên 900đồng /m
2
. Giá đất tại một số
khu vực ở thời điểm trước chỉ có giá vài trăm nghìn /m
2
nhưng có thông tin quy
hoạch có thể lên gần 2 triệu đồng/m
2
.
+ Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên bình cũng tăng gần gấp
hai ba lần. Đất đấu giá của huyện tại khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10- 15
triệu đồng/m
2
. Chỉ trong vòng 1 tuần giá 1 mảnh đất tại dường Láng Hòa Lạc đã
tăng từ 25 triệu đồng/ m
2
lên tới 40 triệu đồng / m
2
. Người dân mua đất tại địa
phương cho biết: “ lúc đầu gọi điện mua mảnh đất km 14 mặt Láng Hòa Lạc giá
25 triệu đồng/ m
2
sau 2 tuần lên thăm giá tăng 28 triệu dồng / m
2

nghi theo mô hình tập trung, liên cơ quan.
Trước đó thị trường bất động sản Hà Nội “nín thở” chờ quy hoạch và chỉ khi
quy hoạch ngã ngũ, mới thấy được xu hướng rõ ràng của nhân tố quy hoạch, của
các phân khúc thị trường, nhất là tại các khu vực tiêu điểm. Tuy nhiên lúc này
khi quy hoạch đang chờ thời khắc “ nhấn nút”, thì việc Mỹ Đình đi trước đón
đầu bằng động thái tăng giá đất nền, cũng như mua vào căn hộ. Những ngày đầu
tháng 11/2010, thị trường bất động sản đã chứng kiến mức giá kỷ lục 200 - 250
triệu đồng/m
2
đối với đất nền ở các vị trí đẹp tại Mỹ Đình. Điều này một lần nữa
khẳng định sự tác động của quy hoạch chung đối với thị trường nhà đất là rất
lớn.
16
Đất nền đẹp tại Mỹ Đình có giá lên tới 200 - 250 triệu đồng/m
2
17
PHẦN III: KẾT LUẬN
Hiện nay, đất đai đã thực sự trở thành một loại hàng hóa đặc biệt được đưa ra
mua bán trên thị trường do đó giá đất cũng bị chi phối của nhiều yếu tố. Giá đất
cao hay thấp bị ảnh hưởng lớn bởi mục đích sử dụng đất, điều kiện kinh tế - xã
hội, điệu kiện tự nhiên của nơi có đất.
Từ kết quả tìm hiểu vấn đề: “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất”
chúng tôi nhận thấy nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai trên
thị trường. Khu vực nào có vị trí thuận lợi (các trung tâm kinh tế, khu đô thị…
hay nằm trên các trục đường quốc lộ lớn), cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, chất
lượng môi trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao và ngược lại khu vực
không có các điều kiện thuận lợi như trên giá đất sẽ thấp. Tuy nhiên nhân tố vị
trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường chỉ quyết định giá cao hay
thấp chứ không làm biến động giá trên thị trường, còn nhân tố quy hoạch làm
biến động giá trên thị trường đất đai. Giá đất tại khu vực sẽ bị biến động mạnh

http://media.landtoday.net/Library/file/18/2011/01/Gia_Dat_Ha_Tinh_huyen/Huyen_Huong_
Khe.pdf

19