1
I.LỜI MỞ ĐẦU
Định giá đất là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản
là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá
là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh
tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một nghành
chuyên sâu trong nền kinh tế.
Trong số các bất động sản đa dạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử
dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là
nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự thực
hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó
được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng
biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là
không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá
giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là
phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo
bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá
trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp chi phí là 1 trong 4 phương pháp xác định giá đất được sử dụng ở
Việt Nam và các nước trong khu vực. Phương pháp chi phí cùng với phương pháp
thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp phân
tích hồi quy để giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn.
Sau đây nhóm GROUP-CHAMPION xin được trình bày về đề tài “ Phương
pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt
Nam”.
II. NỘI DUNG
2.1.Khái quát về phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để

b) Phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt Nam:
Theo thông tư 145/TT-BTC/2007 khi áp dụng phương pháp chi phí để định giá đất
cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
3
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao
gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn
tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các tài
sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
−
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu
tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất
hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên
đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và
mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử
dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

phí thay thế
2.3.1 Chi phí tái tạo:
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng
thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời
của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính
xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất
lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả
hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá
trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công
trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả
và đã lỗi thời.
2.3.2 Chi phí thay thế:
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử
dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn,
thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương
pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ
phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
5
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần
thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là
phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế
việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí
tái tạo.
2.3.3 Các phương pháp ước tính chi phí:
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất
cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết

thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m
3
; mái, nền, ốp gạch men theo
đơn vị m
2
; tường gạch, ống nước theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay
thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng
thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công
cụ để định giá bất động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường:
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi
việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí
theo đơn vị m
3
hay m
2
được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết
cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m
3
hay m
2
chứa dựng bên
trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và
hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng).
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương
pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn
toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng.
2.4 Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ:
a) Sự giảm giá tích luỹ:
7

- Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông,
8
khói, bụi, tiếng động ; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính
hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên
hoặc bên dưới đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do
sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài
sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên
ngoài không thể sửa chữa được.
Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về
vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và
đường ôtô… Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư
hỏng của các hạng mục không thể thay thế được.
b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ:
Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực
hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và
sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không
thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra
chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa
chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể
sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để
không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành
Chi phí thay thế
(triệu đồng)
9
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Kết cấu mái

này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện,
nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí Thể hiện trong bảng sau:
Chi phí
Sự giảm giá
Phần trăm (%)
Tiền
10
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Xà và các kết nối
- Kết cấu mái
- Cột
- Mái
- Máy điều hoà
- Thảm
Tổng cộng chi phí
thay thế
36
99
36
28
21
6
14
26
20
286
9
9

0,90
7,20
13,78
16,60
71,48
2.5 Những hạn chế của phương pháp chi phí:
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra
giá trị.
- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị
trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.
- Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp.
- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ
có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
2.6 Ứng dụng định giá bằng phương pháp chi phí:
a) Đối tượng định giá:
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi.
Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m
2
và diện tích đất là 3.000 m
2
.
Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu
đồng/m
2
. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50
11
năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một

Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.
2.7 Ví dụ về phương pháp chi phí:
Ví dụ 1:
Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất:
100m
2
(4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m
2
; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông;
sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m
2
.
Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao
dịch thành công như sau:
- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m
2
(5m x 16m); diện tích sàn xây dựng
120m
2;
nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic;
chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới
nhà tương tự: 1.800.000đ/m
2
.
12
- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m

2
đến 100m
2
: 100%
Từ trên 100m
2
đến 200m
2
: 95%
Lời giải:
1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá
1.1 Phân tích giá bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ
- Giá trị đất của BĐS 1
614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ
- Đơn giá đất của BĐS 1
420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2
1.2 Phân tích giá bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ
- Giá trị phần đất của BĐS 2
591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ
- Đơn giá đất của BĐS 2
285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2
1.3 Phân tích giá bán BĐS 3
- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3
2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ
- Giá trị đất của BĐS 3
1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ

(100% - 100%/ 105%).
- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% (100%/
95% - 100%).
- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76%
(100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%)
và về quy mô diện tích 5,26 % (100%/ 95% - 100%).
Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.
Yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Đơn giá đất 5,25 triệu đ/m
2
4,75 triệu đ/m
2
4,828 triệu đ/m
2
Chiều rộng - 4,76 % + 5,26 % - 4,76 %
Chiều dài 0 0 + 3,41%
Quy mô diện tích 0 0 + 5,26%
Tổng % điều chỉnh - 4,76% + 5,26% + 3,91%
Đơn giá đất sau điều
chỉnh (mức giá chỉ
dẫn)
5 triệu đ/m
2
5 triệu đ/m
2
5,016 triệu đ/m
2
Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m
2
. Từ đó có thể

14
- Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.
Lời giải:
1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường
nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm
trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại
công ty X như sau:

tt Khoản mục Thành tiền
1 Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu
đo cân điện tử, máy tính công nghiệp,
van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị
điện động lực nhập ngoại (thuế suất
thuế nhập khẩu thiết bị 0%)
Giá vốn nhập: 516.000.000 đ

Trong đó: Giá nhập CIF:

310.000 USD x 16.500đ/USD =
511.000.000 đ
Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ
2 Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo
phần thiết bị trong nước), trong đó:
800.000.000đ
- Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 370.000.000đ
- Chi phí máy, thiết
bị
- Chi phí nhân công
220.000.000đ
310.000.000đ