LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian thực tập, bằng việc tiếp xúc với thực tế tại Uỷ Ban Nhân Dân
phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội cùng với sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo trong khoa quản lý đất đai và đặc biệt là sự tận tình chỉ dẫn của cô giáo
Nguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi của bản thân, em đã thu được rất
nhiều kiến thức thực tế. Do còn thiếu nhiều về kinh nghiệm cũng như về thời gian nên
báo cáo này không thể tránh khỏi có những sai sót. Vì vậy, em rất mong nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện tốt hơn.
Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các thầy cô trong khoa quản lý
đất đai trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt là cô giáo
Nguyễn Thị Khuy đã tạo mọi điều kiện và tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em. Bên cạnh
đó, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến các cán bộ công nhân viên chức tại Uỷ Ban
Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt quá trình thực tập của mình.
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
PTON : Phát triển nhà ở
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BẢNG
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã
hội.Cùng với thị trường vốn , thị trường lao động , thị trường bất động sản là một
trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất .Thị trường bất động sản là một
trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế.Các phương tiện báo chí , truyền
hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản , tói những vấn đề cập nhập của thị trường
này.Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa
phát triển .Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần
theo định hướng XHCN có sự quản lý của nhà nước những năm vừa qua thị trường
BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp

đoạn sơ khai là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được ) .Từ đó
cho thấy việc nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS là rất cần thiết và có ý nghĩa
trong tình hình hiện nay.Vì vậy , để góp phần vào việc phát triển nền kinh tế thị trường
BĐS ,với những kiến thức đã học và những lý do trên tôi xin mạnh rạn chọn chuyên đề
“ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên - Quận Đống Đa -
Thành phố Hà Nội “ làm chuyên để thực tập của mình.Thị trường bất động sản là một
lĩnh vực rộng lớn , nên với trình độ còn hạn chế sẽ không tránh khỏi những thiếu
sót.Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô , các cán bộ
Ủy Ban Nhân Dân Phường Kim Liên và các bạn để rút ra những kinh nghiệm trong
quá trình thực tập và làm việc sau này
2. Mục đích, yêu cầu
- Mục đích:
+ Tìm hiểu về thị trường BĐS. .
+ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
+ Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường BĐS.
- Yêu cầu:
+ Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật về bất động sản, khung giá các
loại đất của Nhà nước và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
+ Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy và chính xác,
phản ánh đúng thực trạng giá đất tại địa phương.
+ Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan đúng pháp luật.
2
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của thị trường BĐS
1.1.1 Các khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
a. Bất động sản
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm BĐS như sau:
- Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:

chủ đạo của thị trường.Thị trường hết sức đa dạng , phức tạp chủ yếu đất ở quy luật thị
trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả….
c . Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt , tuy không thể di chuyển được nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường
bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản , mang tính khu vực và
biến động theo thời gian .Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa giao dịch bất động
sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định
Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trường
cho thuê bất động sản , thị trường thế chấp và bảo hiềm bất động sản
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng , giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những công trình đã
được mua hoặc đã cho thuê
1.1.2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động
sản đó chứ không phải là bản thân đất đai và công trình .Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế , chẳng hạn như quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức là có
tính tương đối chứ không phải tuyệt đối
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định , không di chuyển được của
bất động sản .Trong mỗi nước , mỗi đô thị , thậm chí mỗi khu vực trong đô thị , thị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu và mức giá cả
rất khác nhau
Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị
trường .Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh trang,
tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không , có đủ số lượng bên
bán và bên mua không ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh
4
tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát

1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản
a. Phân loại thị trường
Để nắm bắt bản chất thị trường , nhận biêt từng loi thị trường , xu hướng hình
thành và vận động của từng loại thị trường .Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức
là phân chia thị trường theo các chế độ khách quan , căn cứ khoa học.
- Theo phạm vi lãnh thổ :Có thị trường thế giới , thành thị , nông thôn , miền núi
- Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xã
hội:
+ Thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ :Thị trường hàng hóa tiêu dùng cho
sản xuất và cá nhân
+ Thị trường các yếu tố sản xuất : Thị trường tài chính , sức lao động . thông tin
khoa học công nghệ
- Theo mức độ cạnh tranh :Được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị
trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng .Nó gắn liền với phương thức hình thành
giá cả , do đó hình thức các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường
b. Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi .
Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất động
sản bao gồn quyền sở hữu công trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều
kiện .Thị trường này lại có thê chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và
thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng
* Thị trường bất đống sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị
trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
* Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
* Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư
liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v
- Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất

đất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
7
1.1.4 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
a. Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh
Thị trường là nơi chuyển hóa từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị đây là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn , tốc độ gia tăng về kinh doanh , hiệu quả
kinh doanh .Cho nên quyết định sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản .
Quá trình kinh doanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình
đó được thể hiện bằng tiền tệ hóa các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá
trị bất động sản .Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông
hàng hóa và dung lượng thị trường
- Thị trường bất động sản là cầu nỗi giữa người sản xuất và tiêu dùng về bất
động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất
- Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và
nâng cao hiệu quả sử dụng đất
- Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất
- Góp phần nâng cao trình độ hợp tác và nâng cao trình độ xã hội hóa sản xuất
kinh doanh.
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản , vì tài nguyên đất đai có hạn
chu kì đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường , do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động
sản thông qua cơ chế giá cả
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu

- Kinh nghiệm cúa các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60 – 80 %
Như vậy , vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị
hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt .Nhất là khi nước ta chuyến
sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nước đối với công
tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản
lý thị trường bất động sản ơ đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai
e. Phát triển và quản lý tới thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển , tăng nguồn thu
- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng , thị trường vật liệu xây dựng , thị trường lao
9
động .Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế , ở cac nước phát triển nếu
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD
- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
cường kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai , tạo lập các công trình ,
nhà xưởng , vật kiến trúc.để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ
cấu trong các ngành , các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước .theo thống kê của
tổng cụ thuế và các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn
1996 - 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các
giao dịch ,trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện
nghĩa vụ thuế với Nhà nước,mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị
trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
1.2 Thực trạng về thì trường bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ tăng trưởng chậm
- Giá nhà đất tại Mỹ hiện đã giảm 2,2% khi kết thúc tháng 8 vừa qua và theo
nhận định của nhiều chuyên gia thì giá nhà sẽ chững lại trong thời gian tới và thậm chí
sẽ giảm trong phần còn lại của năm nay cũng như trong năm 2012. Những số liệu

công nghiệp. Đặc biệt, giá trị giao dịch đối với các trung tâm mua sắm giảm đến 0,5%
và giá thuê giảm 0,1%.
- Để "hâm nóng" thị trường nhà đất đang lao đao do kinh tế suy thoái, tuần
trước, Chính phủ Anh đã phải công bố một gói biện pháp trong chương trình mang tên
"Bảo đảm mua nhà mới" nhằm hỗ trợ người dân mua nhà và các căn hộ do các hội
đồng địa phương sở hữu. Theo chương trình mới này, những người đang thuê nhà của
hội đồng địa phương sẽ được hưởng ưu đãi với mức giảm giá 35% nếu đã ở căn nhà đó
trong 5 năm và giảm giá thêm 1% cho mỗi năm sau nếu mua lại chính căn nhà đó. Đối
với những người mua căn hộ chung cư, mức giảm giá lên tới 50% sau 5 năm và mỗi
năm tiếp theo được giảm 2%. Ngoài ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5%
giá trị nhà hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàng
đăng ký tham gia chương trình này.
- Chính phủ Anh kỳ vọng rằng, các biện pháp hỗ trợ mới sẽ giúp khoảng 100
nghìn người dân Anh có cơ hội được sở hữu nhà và đồng thời sẽ giúp tạo ra 50 nghìn
việc làm mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Toàn bộ số tiền thu được từ bán nhà và
căn hộ thuộc sở hữu của các hội đồng địa phương sẽ được dùng đầu tư xây thêm các
nhà xã hội mới
- Tuy nhiên, hiện cũng còn nhiều quan ngại về khả năng thực thi của chương
trình hỗ trợ này. Trước hết, số ngân hàng tham gia chương trình hỗ trợ người dân mua
nhà đã giảm từ 7 xuống còn 3 và số các nhà thầu xây dựng nhà giảm từ 25 xuống còn
7 so với ngày đầu thực hiện. Thứ hai, các ngân hàng hiện thiên về xu hướng cho người
mua nhà kinh doanh cho thuê vay tiền hơn là cho người mua nhà để ở vay.
11
- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường khác là những
ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài. Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank,
các nhà đầu tư nước ngoài không phải trả thuế lãi về bất động sản. "Chẳng hạn, nếu
khách hàng mua một bất động sản với giá 1 triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệu
bảng thì số tiền lãi 200.000 bảng được miễn thuế". Một điểm nữa khiến thị trường bất
động sản Anh hấp dẫn hơn đó là sự minh bạch. -Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh
vực này cho rằng, những yếu tố trên sẽ chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản Anh về dài

chủ đầu tư của dự án I.C.C lại nói rằng diện tích của gần như toàn bộ toà nhà này đã
được cho thuê. Nhà đầu tư đã ký trước các hợp đồng cho thuê với các ngân hàng đầu
tư hàng đầu như Morgan Stanley và Credit Suisse trong năm 2010 và 2011- một
khoảng thời gian khá dài trước khi I.C.C được phép đi vào hoạt động và trong khi giá
cho thuê vẫn còn có xu hướng gia tăng mạnh. Cuộc khủng hoảng tài chính đã buộc các
ngân hàng phải tìm ra biện pháp tránh hao phí nguồn lực tài chính và đã biến cảng biển
Victoria thành một trung tâm thương mại - dịch vụ sầm uất và hấp dẫn.
- Paul Katz, chủ tịch tập đoàn Kohn Pederson Associated – tập đoàn đóng vai trò
là nhà thiết kế và kiến trúc đối với dự án xây dựng I.C.C của Sun Hung Kai đã phát
biểu rằng : “Đây chỉ là một thời kỳ nhất định trong chu kỳ kinh tế mà Sun Hung Kai
có thể đầu tư vào một toà nhà cao cấp, để cho các doanh nghiệp lớn thuê.”
- Giá cho thuê văn phòng tại các khu vực trung tâm như các khu vực kinh doanh
chính và các khu vực tại phía Bắc Hồng Kông hiện đứng vào mức kỷ lục của thế giới,
khi so sánh mức giá này với giá cho thuê văn phòng tại Tokyo, Luân Đôn và New
York theo con số thống kê của công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman &
Wakefield.
- Kể từ khi giá cho thuê tăng mạnh vào thời điểm cách đây một năm - trước khi
khu vực này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu
thì giá cho thuê văn phòng hiện nay tại Hồng Kông đã giảm khoảng 50%. Nhưng theo
ông John Siu, chủ tịch của công ty Cushman & Wakefield tại Hồng Kông và Nam
Trong Quốc thì khi so sánh với các thành phố khác của châu Á thì giá cho thuê tại
Hồng Kông vẫn là rất đắt.
- Trong năm qua, Mặc dù cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã đẩy Hồng
Kông vào cuộc suy thoái với mức độ ảnh hưởng khá trầm trọng nhưng tỷ lệ diện tích
trống trong các toàn nhà cho thuê tại khu vực Trung tâm hiện vẫn đứng ở mức 6.7%.
Theo số liệu thống kê mới nhất trong tháng 6 và tháng 7 của Cushman & Wakefield
thì giá cho thuê trung bình đối với các văn phòng hạng A là 11,31$/m
2
/ tháng.
- Tại Tokyo, chỉ có 3,4% diện tích các văn phòng cho thuê là còn trống và giá

Đánh giá thực trạng thij trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định
một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính
thức là :
- Luật dất đai , Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường
bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưng
việc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua
kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản , chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ
cho luật , bộ luật có thê đi vào hệ thống
- Thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức do
hầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao
dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất , nhà , thế chấp , cho thuê …Trong khi đó việc
hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp rườm rà , giá các thuế phí lại cao
14
- Các quyền của người mia và người bán quy định chưa rõ ràng.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở khu vực đô thị
còn quá chậm
- Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đât
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , không được xử lý
nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại .Cầu của khu vực
dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung ,trong khi cung
- về mặt bằng tại các khu công nghiệp , khu chế xuát mặt bằng cho doanh nghiệp
nhà nước và diện tích khách sạn , văn phòng phải vượt xa cầu
- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ .Thực tế nhân dân vẫn
chưa hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành
chính trong việc kê khai , đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuê , tiền
thuê đất , phí và lệ phí địa chính
1.4 Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản
Văn kiện Đại hội Đẳng toàn quốc lần thứ 9 nêu rõ “Thúc đẩy sự hình thành và
từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa , đặc biệt

- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả
định)
1. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có
nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá
trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở
Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2. Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp
vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng nămtrong tương
lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó
(còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp
này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc
xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác
của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các
phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh
lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
3. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc
rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh
viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương
16
pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo
bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá
trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp
chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để
xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

và tổng hợp các dữ liệu có liên quan thông qua các thông tin, số liệu đã thu thập được
từ các nguồn khác. Từ đó, trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các nghiên cứu đã thực hiên
trước đây tại thị trấn Lương Sơn và các thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên
cứu: bản đồ vị trí khu vực nghiên cứu, bảng giá đất năm 2011, 2012, khung giá đất…
- Phương pháp xử lý số liệu được dùng sau khi đã thu thập được toàn bộ số liệu,
thông tin cần thiết từ các phương pháp tiến hành trước đó, mục đích là để xử lý thông tin.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, thống kê: trên cơ sở các số liệu thu
thập dùng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệch giữa giá đất
qui định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích đánh giá ảnh
hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở thị trấn Lương Sơn – Hòa Bình.
18
CHUƠNG III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội
3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên
Phường Kim liên là một phường thuộc vùng đồng bằng. Năm 2011 Có diện tích
tự nhiên 33,78 ha , dân số 14,696 người so với mức bình quân chung của thành phố là
ở mức yếu kém.
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
- Thu nhập bình quân so với mức bình quân chung của thành phố ở mức thấp
- Về dân số 14,694 người ,so với mức bình quân chung của thành phố ở mức
kém.
a. Về kết cấu hạ tầng
- Giao thông so với điều kiện chung của thành phố thuộc loại tốt
- Cấp thoát nước tốt
- Điên tốt
- Cơ sở giáo dục tốt
- Cơ sở y tế tốt
b. Về cung cấp dịch vụ
- Dịch vụ tài chính , tín dụng thuận lợi

3 Đất chưa sử dụng CSD 0,19 0,56
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,19 0,56
(nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đất)
3.3 Thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
3.3.1 Vấn đề cung , cầu về thị trường bất động sản ở phường Kim Liên
a. Tình hình cầu bất động sản tại phường Kim Liên
20
Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị truờng này.Tổng cầu bất
động sản là tổng số luợng cầu về các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số
luợng bất động sản mà cá nhân , hộ gia đình , hãng kinh doanh và các thành phần khác
trong xã hội dự kiến sẽ mua tuơng ứng với khả năng thanh toán của họ .Nếu căn cứ
vào đặc điểm thành phần cơ cấu bất động sản thì nguời ta thuờng phân chia bất động
sản thành 4 loại sau :
- Bất động sản chỉ là đất đai
- Bất động sản là nhà ở và đất ở
- Bất động sản là đất và các công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất , kinh
doanh , sinh hoạt của con người
- Bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất
Như vậy cầu về mỗi loại bất động sảnlà khối luợng bất động sản đó mà nguời
mua sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để được khối lượng bất động sản
đó trên thị trường .Mục đích của người mua có thể là sử dụng cho sản xuất , kinh
doanh hoặc để ở
Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản có sự khác nhau và không thể
đồng nhất đựơc.Khi so sánh hai khái niệm này thì sự khác biệt không chỉ về quy mô ,
phạm vi mà còn cả về tính chất , đặc đỉêm khi phát sinh , xuất hiện chúng.Nhu cầu bất
động sản thường phát sinh với quy mô lớn , phạm vi rộng và có thể nảy sinh ở tất cả
các đối tượng, thành phần trong xã hội .Nhưng cầu về bất động sản trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về số lượng và chất lượng do đó những
nhu cầu phát sinh xong lại không có khả năng thanh toán , thành phần trong xã hội ,
xuất hiện nhu cầu sử dụng , tiêu dùng nhưng có nhu cầu tích luỹ , đầu cơ bất động sản