Đề số 14: Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành
trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại việt nam
A. LỜI MỞ ĐẦU.
Với đặc trưng pháp luật quy định hạn chế quyền sở hữu tư nhân nhân về
đất đai và nhà ở, cùng với nhiều yếu tố lịch sử để lại, trong suốt một thời gian
dài, vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người việt nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam luôn bị bỏ ngỏ. Tình trạng đó
gây nên khó khăn cho những người Việt Nam vì lý do lịch sử phải xa quê
hương muốn trở về cũng như một bộ phận người nước ngoài muốn làm ăn,
sinh sống lâu dài trên lãnh thổ Việt Nam. Trước tình trạng đó, Quốc hội
thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị
quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Ngày 27/7/2006 quy định về giao dịch
dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở
nước ngoài tham gia. Qua hai nghị quyết này, lần đầu tiên, quyền sở hữu bất
động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại Việt Nam cũng
như người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu
nhà ở. Mặc dù đã có Nghị quyết chung về vấn đề nêu trên, tuy nhiên, quá trình
thực hiện còn vướng mắc do thực tế có nhiều vấn đề phức tạp cũng như pháp
luật vẫn còn nhiều điểm bất cập. Trong bài tập này, tôi xin nêu lên những quy
định của pháp luật, những vấn đề trong thực tiễn áp dụng, qua đó đánh giá
những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề
sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
tại Việt Nam.
B. NỘI DUNG.
I. Những quy định chung của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở
hữu nhà ở của sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại việt nam .
1. Sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Giai đoạn từ 01/7/2006 đến nay, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều

người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia… (Khoản 3 điều 15 BLDS
1995 và khoản 3 điều 2 BLDS 2005).
Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị
quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở
xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham
gia. Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, vì kể từ ngày 01/9/2006 nếu đủ điều kiện theo quy định tại
2
Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 thì họ sẽ được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 quy định:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở
khi có các giấy tờ sau đây: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; Bản sao một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở được quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003; Sơ đồ nhà ở,
đất ở; Trích lục hoặc bản sao bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực
pháp luật về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, nếu có; Bản sao giấy tờ
chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Hộ chiếu hợp lệ của
Việt Nam hoặc hộ chiếu hợp lệ của nước ngoài hoặc giấy tờ thay thế hộ chiếu
nước ngoài hợp lệ. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài thì phải
kèm theo giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất
quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân. Đồng thời có một
trong các giấy tờ sau đây: Hợp đồng cho thuê nhà ở đối với trường hợp cho
thuê nhà ở; Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở đối với trường hợp cho
mượn, cho ở nhờ nhà ở; Hợp đồng mua bán nhà ở đối với trường hợp mua bán
nhà ở;Hợp đồng tặng cho nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở; Văn bản
thoả thuận phân chia di sản thừa kế nhà ở hoặc di chúc theo quy định của pháp
luật; Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở đối với trường hợp uỷ quyền quản lý
nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; Văn bản trả lại nhà ở đối với trường hợp cơ
quan, tổ chức trả lại nhà ở.

Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại
Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ
chiếu nước ngoài thì cần giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN);
- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác
nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để
chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của
Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng
là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
- Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt
4
Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn
hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh
được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định (người có hộ chiếu Việt Nam
còn hiệu lực thì cần: sổ tạm trú hay Giấy tờ xác nhận đăng ký tạm trú ở địa
phương; người có hộ chiếu nước ngoài thì cần thẻ tạm trú hay có dấu chứng
nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba
tháng trở lên) là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư
trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà
ở (Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; điều 19 Thông tư
16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung

đáng.
Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về
việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009. Theo đó, đối tượng
người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn. Hay
nói khác hơn, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức
được thừa nhận tại Việt Nam.
Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam:
- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của
pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam
theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong
nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí
trong doanh nghiệp đó;
- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy
chương; cá nhân nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ
tướng Chính phủ quyết định;
- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc
biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
1
Điều 125 Luật nhà ở 2005
6
Theo qui định trên ta có 5 đối tượng thuộc diện mua, được thừa kế, được
tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó có bốn đối tượng là cá nhân

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho
doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, cả hai đối tượng này đều được quyền định đoạt
nhà ở của mình như bán, tặng cho trước thời hạn đã được qui định nhưng phải
2
Điều 3 khoản 2 Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 06/9/2006
7
sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
trường hợp đặc biệt, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở không thể tiếp
tục cư trú tại Việt Nam thì được quyền bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước
thời hạn 12 tháng.
Điều 5 khoản 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12: Quy định này khẳng
định nội dung quyền sở hữu của chủ thể là người nước ngoài được áp dụng
như người Việt Nam, họ được định đoạt nhà ở bằng biện pháp để thừa kế cho
người khác, và việc để thừa kế này được thực hiện theo pháp luật Việt Nam,
việc để thừa kế của họ không qui định có gì khác so với công dân Việt Nam,
và họ được để thừa kế cho bất cứ đối tượng nào. Tuy nhiên, đối tượng nhận
thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được sở
hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. Qui định này của
Nghị quyết chủ yếu là qui định những quyền cơ bản nhất của một chủ sở hữu
nhà, đó là các quyền như thế chấp, bảo trì, cải tạo, sửa chữa, được bồi thường
thiệt hại khi phải phá giỡ, bị giải tỏa. Mỗi chủ sở hữu nhà là người nước ngoài
đều được bảo đảm thực hiện các quyền này như công dân Việt Nam.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ
sau đây:
“Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho
thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác”. Các đối tượng được
mua nhà và đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam được mua mỗi một căn hộ
chung cư chỉ với một mục đích duy nhất là để ở. Những nghĩa vụ mang tính
chất chung mà mỗi chủ sở hữu nhà phải thực hiện được thể hiện tại Điều 6

dân Việt Nam và người nước ngoài. Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc
tịch Việt Nam 2008, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam. Như
vậy, chúng ta có thể kết luận rằng, người nào không có quốc tịch Việt Nam là
người nước ngoài. Do đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam ở nước ngoài
là người nước ngoài, mặc dù trước kia họ là công dân Việt Nam. Với quy định
của Luật Nhà ở năm 2005, chúng ta thấy rằng quyền sở hữu nhà giữa công
dân Việt Nam và người gốc Việt Nam (hay còn gọi là người nước ngoài) là
ngang nhau, với những điều kiện được sở hữu như nhau. Điều này sẽ không
công bằng giữa những người Việt Nam luôn luôn muốn giữ quốc tịch Việt
Nam để làm công dân Việt Nam, trong khi những người khác đã từ bỏ quốc
tịch Việt Nam để chỉ còn "gốc Việt Nam". Do đó, về nguyên tắc, chúng ta
không nên quy định điều kiện được sở hữu nhà một cách ngang nhau giữa
những công dân Việt Nam với những người không còn là công dân Việt Nam.
- Thứ hai, Luật này không đảm bảo được nguyên tắc hiến định là "mọi công
dân đều bình đẳng trước pháp luật". Điều này thể hiện ở việc công dân Việt
Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện là những nhà đầu tư,
nhà khoa học…thì sẽ không được sở hữu nhà một cách tự do về số lượng như
9
công dân Việt Nam định cư trong nước. Nói cách khác, theo quy định hiện
hành, thì chỉ có những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mang
lợi ích về cho Việt Nam thì mới được hưởng quyền sở hữu nhà như công dân
Việt Nam mà không cần phải về Việt Nam sinh sống ổn định. Những đối
tượng công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài khác không được hưởng
quyền sở hữu nhà một cách đầy đủ như công dân Việt Nam trong nước. Trong
khi đó, quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại
Điều 58 của Hiến pháp năm 1992. Đồng thời, Điều 4 Luật Nhà ở cũng quy
định "Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp
(…)theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở
hữu đối với nhà ở đó". Rõ ràng, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã áp dụng
hai quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam

thời hạn 12 tháng khi họ không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam mà doanh
nghiệp không có quyền này.
- Thứ 3 là hạn chế về mục đích sử dụng và quyền thừa kế. Vì mục đích của
các nhà làm luật là đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài
đang sinh sống làm việc tại Việt Nam mà thôi nên qui định trên đã giới hạn
mục đích sử dụng nhà ở của người nước ngoài chỉ trong phạm vi để ở .
Về vấn đè thừa kế, đối tượng nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam thì không được sở hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá
trị của nhà ở đó.
Những bất cập trên đã dẫn đến trên thực tế, vẫn còn nhiều rào cản đối
với người nước ngoài có nguyện vọng sở hữu nhà ở để ổn định làm việc, sinh
sống ở Việt Nam lâu dài cũng như người có nhưu cầu có nhà ở phù hợp để
làm việc trọng thời gian ngắn sau đó dễ dàng định đoạt để phục vụ cho mục
đích của mình.
Trên thực tế các đối tượng mua nhà phải đáp ứng được yêu cầu là thu
nhập cao và có kế hoạch sinh sống lâu dài tại Việt Nam ít nhất là 2-3 năm.
Ngoại trừ chủ các doanh nghiệp có khả năng mua nhà thì các cá nhân nước
ngoài đang làm việc tại Việt Nam không mấy quan tâm bởi họ chỉ làm việc
ngắn hạn tại Việt Nam và phần lớn được bố trí chỗ ở.
Đối với người muốn cư trú lâu dài, dù chính sách đã tạo cho người nước
ngoài có điều kiện ổn định để công tác lâu dài nhưng thời hạn mua nhà trong
50 năm cũng làm cho người nước ngoài e ngại. Thời hạn này, chính sách có
thể bị thay đổi trong khi giá nhà rất cao.
Về thủ tục hành chính, vẫn còn nhiều rào cản để người nước ngoài có thể
có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Việt Nam. Đặc biệt các dự án dường
như không mặn mà với việc hoàn tất thủ tục giấy tờ phức tạp để bán nhà
chung cư cho người nước ngoài.
11
III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam hành trong giải quyết vấn
đề sở hữu nhà ở đối với người việt nam định cư ở nước ngoài và người

ngoài. Do đó, việc này hạn chế rất lớn đến khả năng người nước ngoài muốn
sở hữu nhà ở Việt Nam. Nếu mở rộng loại hình nhà ở được sở hữu thì sẽ mở
12
ra con đường thuận lợi hơn cho người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở ở Việt
Nam. Đồng thời, không nên hạn chế mục đích sử dụng chỉ là để ở. Người
nước ngoài đến Việt Nam làm ăn luôn có nhu cầu mua được nhà để vừa là nhà
vừa là văn phòng công ty, văn phòng đại diện. Nếu muốn làm ăn lâu dài thì
mua nhà để làm cả hai việc trên sẽ tiết kiệm chi phí hơn là vừa phải thuê nhà
ở, vừa phải thuê văn phòng. Không buông lỏng mục đích sử dụng nhưng nhìn
chung, đối với những mục đích phổ biến và hợp lý như làm văn phòng đại
diện, văn phòng công ty thì nên có quy định cho phép. Khi đã mở rộng quyền
sở hữu về số lượng cũng như loại hình nhà ở đối với người nước ngoài như
trên thì quyền định đoạt cũng phải được mở rộng cho tương xứng. Khi đó,
quyền thừa kế đối với nhà ở cũng nên được sửa đổi cho phù hợp. Tuy nhiên
để tránh trường hợp thế hệ này qua thế hệ khác người nước ngoài gần như sở
hữu một phần lãnh thổ Việt Nam thì có thể quy định về thời hạn sau khi thừa
kế phải sử dụng hoặc định đoạt, nếu không sẽ nhận được khoản tiền tương
đương.
Ngoài ra, cần hoàn thiện thủ tục hành chính ở tất cả các khâu để việc sở
hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam được thuận lợi. Thậm chí cần
phải quy định những thủ tục riêng biệt và ưu tiên đối với người nước ngoài
đăng kí mua căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở ở Việt Nam.
C. KẾT LUẬN.
Với những kiến thức đã học và hiểu biết, bài làm trên đã nêu ra quy định
của pháp luật, những vấn đề trong thực tiễn áp dụng, từ đó đánh giá những bất
cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở
của người Việt Nam định của ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt
Nam. Với những bất cập trên, cá nhân em chưa đưa ra được những biện pháp
pháp lý để đóng góp ý kiến và sửa đổi. Mong thầy (cô) giáo nhận xét để bài
làm được hoàn thiện hơn.