ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
BÙI TIẾN HÙNG
PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ VÂN ANH XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN
Tôi cam kết luận văn này do chính tôi thực hiện. Tên đề tài tôi lựa
chọn chƣa đƣợc thực hiện, nghiên cứu bởi bất cứ tác giả nào trƣớc đây. Toàn
bộ thông tin, dữ liệu và nội dung trình bày trong luận văn không vi phạm bản
quyền hoặc sao chép bất hợp pháp dƣới bất cứ hình thức nào.
Bằng cam kết này, tôi xin chịu trách nhiệm với những vi phạm của
mình nếu có.
TÓM TẮT
Luận văn với đề tài “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân
hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình” bao gồm 04
DANH MỤC CÁC BẢNG iii
DANH MỤC CÁC HÌNH iv
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU . 5
1. Cơ sở lý luận 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng 5
1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng 5
1.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng 6
1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng 7
1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng 9
1.2. Khái niệm và đặc điểm cho vay mua nhà đất 11
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất 11
1.2.2. Đặc điểm cho vay mua nhà đất 11
1.2.3. Ƣu điểm 12
1.2.4. Nhƣợc điểm 13
1.2.5. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất 15
1.3. Khái niệm phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 22
1.3.1. Khái niệm phát triển 22
1.3.2. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà đất 23
1.4. Chỉ tiêu đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 23
1.4.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) 24
1.4.2. Tỷ lệ thu lãi (%) 24
1.4.3. Tỷ lệ Dƣ nợ/Tổng nguồn vốn ( % ) 25
1.4.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 25
1.4.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn 25
1.5. Phƣơng pháp phân tích theo mô hình SWOT 25
1.5.1. Lịch sử hình thành mô hình SWOT 25
1.5.2. Đặc điểm mô hình SWOT 26
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu 28
2.2. Sản phẩm cho vay mua nhà đất 43
2.3. Quy trình cho vay mua nhà đất 44
3. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình 44
3.1. Hoạt động cho vay mua nhà đất qua phân tích SWOT 44
3.2. Kết quả phỏng vấn chuyên gia 47
3.3. Thị trƣờng bất động sản dự án từ 2011-2014 53
3.4. Hoạt động cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD 57
3.5. Hoạt động cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD 60
3.6. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 64
3.6.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) 65
3.6.2. Tỷ lệ thu lãi (%) 66
3.6.3. Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn (%) 66
3.6.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 67
3.6.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn 68
3.7. Đánh giá chung về hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB Mỹ Đình 68
3.7.1. Tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất 68
3.7.2. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức 69
3.7.3. Kết quả của việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 70
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 71
1. Định hƣớng phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 71
2. Một số giải pháp cho VIB Mỹ Đình 71
3. Các kiến nghị 76
3.1. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam 76
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 79
3.3. Kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng 80
4. Kết luận 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
7
NHBL
Ngân hàng bán lẻ
8
NHNN
Ngân hàng Nhà nƣớc
9
QLKH
Quản lý khách hàng
10
SO
Kết hợp Điểm mạnh và Cơ hội (Strength –
Opportunity)
11
SOFT
Satisfactory, Opportunity, Fault, Threat
12
ST
Kết hợp Điểm mạnh và Thách thức (Strength –
Threat)
13
SWOT
Mô hình phân tích Điểm mạnh, Điểm yếu, Cơ hội,
Thách thức (Strength, Weakness, Opportunity, and
Threat analysis)
14
TĐV
Trƣởng đơn vị
15
Techcombank
WT
Kết hợp Điểm yếu và Thách thức (Weakness -
Opportunity)
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
BẢNG
NỘI DUNG
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
BẢNG
NỘI DUNG
TRANG
1
Hình 1.1
Cấu trúc mô hình SWOT
26
2
Hình 3.2
10
Hình 3.10
Số căn hộ đã bán tại Hà Nội
55
11
Hình 3.11
Lƣợng căn hộ tồn kho tại Hà Nội
56
12
Hình 3.12
Cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD từ 2011-2014
57
13
Hình 3.13
Cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD từ 2011-2014
61
14
Hình 3.14
Chỉ tiêu hoạt động cho vay mua nhà đất
64
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những kênh huy động và điều hòa nguồn vốn
quan trọng và ngày càng trở thành một định chế tài chính không thể thiếu trong
nền kinh tế thị trƣờng.
Mặc dù các ngân hàng của Việt Nam đã bắt đầu gia tăng nguồn thu từ
các dịch vụ phi tín dụng là nguồn thu gần nhƣ không có rủi ro, tuy nhiên hoạt
hệ thống của ngân hàng VIB cũng chƣa có đơn vị nào đƣợc giao nhiệm vụ để
nghiên cứu về đối thủ, thị trƣờng, sản phẩm cho vay mua nhà đất và xây dựng
các chiến lƣợc khả thi nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà đất đối với
một đơn vị kinh doanh chuyên biệt nhƣ VIB Mỹ Đình.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, đề tài “Phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ
Đình” đã đƣợc lựa chọn làm luận văn nghiên cứu nhằm giúp Phòng giao dịch
Mỹ Đình (VIB Mỹ Đình) thấy đƣợc thực trạng hoạt động và đƣa ra những điều
chỉnh phù hợp để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị mình góp
phần tạo ra lợi thế cho VIB trên con đƣờng tiến tới tốp đầu danh sách ngân
hàng bán lẻ tại Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Tại Việt Nam có rất nhiều luận văn đã nghiên cứu về các hoạt động cho
vay của ngân hàng bán lẻ (NHBL) bao gồm cả VIB. Hai luận văn thạc sỹ điển
hình là: “Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm‟‟ của tác giả Nguyễn Thị
Thanh Hòa, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012 và luận
văn “Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt
Nam‟‟ của tác giả Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc
gia Hà Nội, năm 2012 đã tập trung nghiên cứu vai trò, phân tích thực trạng và
3
đƣa ra một số giải pháp chung nhằm phát triển các của dịch vụ NHBL bao gồm
cả hoạt động cho vay mua nhà đất tại các đơn vị mà 2 tác giả đã nghiên cứu.
Tuy nhiên các luận này chỉ nghiên cứu một cách tổng quát nhiều sản phẩm,
dịch vụ của NHBL nói chungvà chƣa có nghiên cứu riêng biệt đối với hoạt
động cho vay mua nhà đất tại một đơn vị kinh doanh cụ thể.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Đặc điểm sản phẩm và tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất
+ Thu thập số liệu sơ cấp qua phỏng vấn các cán bộ kinh doanh cao cấp và
quản lý tại VIB khu vực Hà Nội.
+ Thu thập số liệu thứ cấp từ các đơn vị kinh doanh VIB Mỹ Đình, VIB Cầu
Giấy, VIB Hoàng Quốc Việt, Techcombank Lạc Long Quân và MB Nam
Thăng Long để so sánh.
+ Thu thập số liệu thứ cấp về thị trƣờng bất động sản dự án đƣợc chào bán
mới tại Hà Nội do Công ty CBRE Việt Nam công bố.
- Thống kê, phân tích số liệu: Sau khi thu thập đƣợc số liệu sơ cấp và thứ cấp
sẽ thống kê, phân loại để lập bảng, biểu đồ và phân tích sự biến động của từng
loại dữ liệu.
- Sử dụng 5 chỉ tiêu tài chính để đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất của VIB Mỹ Đình.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4
chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1 Cơ sở lý luận và tổng quan tình hình nghiên cứu
Chƣơng 2 Phƣơng pháp và thiết kế nghiên cứu
Chƣơng 3 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình
Chƣơng 4 Một số giải pháp, kiến nghị và kết luận 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH
NGHIÊN CỨU
Trong chƣơng này luận văn sẽ trình bày hai vấn đề chính, đó là: Lý
thuyết về các vấn đề cần nghiên cứu và Tổng quan tình hình nghiên cứu.
1. Cơ sở lý luận
Hiện nay, có rất nhiều ngân hàng thƣơng mại cổ phần (TMCP) tại Việt
các khoản vay lại lớn, nhiều khoản vay chỉ có trị giá 5.000.000 VND nhƣ vay
thấu chi tài khoản hoặc thẻ tín dụng quốc tế. Cho vay tiêu dùng có thể đáp ứng
nhu cầu của rất nhiều phân khúc khách hàng, từ những ngƣời có thu nhập thấp
đến những ngƣời giàu có.
- Đặc điểm thứ hai: Ngƣời vay tiêu dùng kém nhạy cảm với lãi suất
nhƣng lại nhạy cảm với sự biến động của nền kinh tế. Các khoản vay tiêu dùng
có giá trị nhỏ nên khi lãi suất thay đổi không gây ra nhiều tác động đến quyết
định vay vốn nhƣng khi nền kinh tế phát triển hay suy thoái lại tác động gián
tiếp đến thu nhập của khách hàng và ảnh hƣởng trực tiếp đến khả năng trả nợ.
- Đặc điểm thứ ba: Chi phí cho khoản vay lớn hơn nhiều so với các
khoản vay của các doanh nghiệp bởi các khoản vay tiêu dùng có giá trị nhỏ, số
lƣợng khoản vay lớn và nằm rải rác trên nhiều địa bàn cho nên cần nhiều nhân
lực, tài nguyên để quản lý. Bên cạnh đó, ngoài việc thu đƣợc lãi suất cho vay
tiêu dùng đối với khách hàng thì gần nhƣ ngân hàng không khai thác đƣợc thêm
các loại phí phi tín dụng khác nếu so với các khách hàng doanh nghiệp. Mặt
khác, các khoản vay tiêu dùng thƣờng có thời gian cho vay trung hoặc dài hạn
(từ trên 12 – 240 tháng), khó quản lý về mặt tài chính (nguồn thu của khách
7
hàng có nhiều khả năng biến động trong thời gian vay vốn) và khó kiểm soát
mục đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải ngân, hơn nữa phần lớn khả
năng trả nợ lại phụ thuộc vào ý chí, thái độ của khách hàng vay vốn do đó rủi ro
về khả năng trả nợ cao.
- Đặc điểm thứ tƣ: Tƣ cách của khách hàng và gia đình khách hàng vay
vốn là yếu tố định tính quan trọng hàng đầu nhƣng lại là thông tin khó đánh giá
đối với ngân hàng bởi các thông tin cá nhân rất khó xác định trong khoảng thời
gian ngắn khi không có đầu mối hoặc cơ sở để khai thác. Ngƣời vay vốn thƣờng
cung cấp các thông tin tốt về bản thân cho ngân hàng và hạn chế tối đa việc để
lộ thông tin bất lợi cho ngân hàng biết, trong khi đó ngân hàng chỉ khai thác
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng gián tiếp
Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng nhận lại các khoản nợ do các
công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa cho khách hàng từ trƣớc đó.
Phƣơng thức này rất ít đƣợc áp dụng tại Việt Nam và khó áp dụng đối với
các khoản cho vay mua nhà đất bởi có tính phức tạp rất cao.
- Cho vay tiêu dùng trực tiếp
Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với ngƣời
vay vốn từ đầu quá trình. Ngân hàng trực tiếp quản lý, thu nợ từ khách hàng sau
khi khoản vay đƣợc giải ngân.
Căn cứ vào mục đích vay vốn
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng cƣ trú
Cho vay tiêu dùng cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên quan
đến bất động sản, nơi ăn chốn ở của ngƣời tiêu dùng. 9
- Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú
Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên
quan đến dịch vụ và mua bán động sản của ngƣời tiêu dùng, thƣờng là các
khoản cho vay mua phƣơng tiện đi lại nhƣ ôtô, xe máy, cho vay mua sắm đồ
đạc, cho vay du học, cho vay khám chữa bệnh, cho vay cƣới hỏi
Căn cứ vào tài sản bảo đảm
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm
Đây là hình thức cho vay mà ngân hàng sẽ nhận một hoặc nhiều tài sản
của ngƣời vay vốn hoặc tài sản từ bên thứ ba (hay còn gọi là bên bảo lãnh) làm
tài sản thế chấp, bảo đảm cho việc sử dụng vốn của ngƣời đi vay.
giá trị nhỏ.
Phƣơng thức tính lãi theo niên kim cố định
Tính lãi theo niên kim cố định tức là số tiền phải thanh toán (cả gốc và
lãi) cho khoản vay trong từng kỳ trả nợ là bằng nhau, số tiền phải thanh toán
đƣợc xác định nhƣ sau:
Số tiền phải trả nợ mỗi kỳ = (Số tiền vay x Lãi suất)/(1-(1+lãi suất)^(-
Số kỳ))
Phƣơng thức này thƣờng đƣợc áp dụng để giúp các khách hàng vay vốn
giảm bớt áp lực trả nợ ban đầu sau khi vay, bởi số tiền gốc phải trả ban đầu ít
và sẽ tăng dần, trong khi số tiền lãi ban đầu nhiều nhƣng lại giảm dần, tổng số
tiền phải trả hàng kỳ không quá lớn so với khả năng tài chính của ngƣời vay.
11
1.2. Khái niệm và đặc điểm cho vay mua nhà đất
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất
Cho vay mua nhà đất là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng
của NHTM. Hiện chƣa có định nghĩa cụ thể về khái niệm này nhƣng qua thông
tin về sản phẩm trên các website của một số NHTM nhƣ: VIB (Ngân hàng
TMCP Quốc tế Việt Nam), MB (Ngân hàng TMCP Quân đội), Techcombank
(Ngân hàng TMCP Kỹ thƣơng Việt Nam) thì có thể hiểu một cách khái quát,
đây là hoạt động cho vay tiêu dùng đối với cá nhân, hộ gia đình với mục đích
mua nhà đất không nhằm mục đích thƣơng mại (mua bán vì mục đích chênh
lệch giá, cho thuê, kinh doanh ) trong khoảng thời gian nhất định và kèm theo
chi phí vay vốn.
1.2.2. Đặc điểm cho vay mua nhà đất
Cho vay mua nhà đất là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng
nên có những đặc điểm chung của cho vay tiêu dùng nhƣ đã trình bày ở trên.
Bên cạnh những đặc điểm chung thì cho vay mua nhà đất thể hiện một số điểm
khác nhau về: thời gian cho vay, đối tƣợng khách hàng đƣợc cho vay, lãi suất,
- Cho vay mua ôtô tiêu dùng
- Cho vay mua sắm đồ đạc, nội thất
- Cho vay du học, khám chữa bệnh
- Cho vay tiêu dùng tín chấp
Cả ngân hàng và khách hàng vay vốn đều có những lợi thế nhất định khi
tham gia các khoản vay mua nhà đất, điều này thể hiện nhƣ sau:
Copyright: Tài liệu đại học ©