1

CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Ông cha ta đã có câu như: “An cư mới lập nghiệp”; “Tậu trâu, cưới vợ, xây
nhà”… để thể hiện tầm quan trọng của việc sở hữu một căn nhà để ở và đó cũng là
mong ước của rất nhiều người nhất là đối với những người là công nhân, viên chức có
thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn nhất cả nước về kinh tế cũng
như số lượng dân cư sinh sống.
Những năm 2007, 2008 có thể coi là thời kỳ hoàng kim của bất động sản, rất
nhiều những doanh nghiệp đang hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau của nền kinh
tế đều nhảy vào lĩnh vực kinh doanh này, mặc dù có những doanh nghiệp không có
chút kinh nghiệm về bất động sản. Tuy nhiên cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đã tác
động rất lớn đến nền kinh tế Việt Nam, chỉ một vài năm sau bất động sản tồn kho lên
tới cả trăm ngàn tỷ đồng. Theo Bộ trưởng bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng tính đến
tháng 11/2013 tồn kho bất động sản cả nước là 96.805 tỷ đồng. (Nguồn:
www.cafeland.vn, 2013)
Sự ảm đạm của thị trường bất động sản không những gây khó khăn riêng cho chủ
đầu tư mà còn gây khó khăn cho một lượng lớn người lao động tham gia hoạt động
trong ngành. Bên cạnh đó, những công ty có ngành nghề hoạt động liên quan như các
công ty xây dựng, các công ty tư vấn đầu tư, ngân hàng v.v. cũng bị ảnh hưởng không
nhỏ. Điều đó góp phần gây ra khó khăn chung cho nền kinh tế hiện nay.
Có nhiều nguyên nhân được các chuyên gia đưa ra phân tích thực trạng trên và
một trong những nguyên nhân quan trọng nhất là giá bất động sản chưa thực sự phù
hợp với thu nhập của một bộ phận lớn người dân. Không phải công nhân, viên chức
nghèo nào cũng có đủ tiền để mua một căn nhà đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: giá
cả, địa điểm, diện tích. Nhằm tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, thông qua đó
giúp cải thiện “ tồn kho ” của bất động sản, vốn, nguyên vật liệu và như vậy sẽ có tác

từ đó lên ý tưởng thiết kế xây dựng và bán hàng tốt hơn. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng
góp phần giúp các cơ quan chức năng hiểu hơn về nhu cầu thực tế của người dân để
từ đó ban hành cơ chế quản lý thị trường đạt hiệu quả hơn.
Cuối cùng, kết quả nghiên cứu lần này cũng góp phần tạo điều kiện để những
cuộc nghiên cứu về kinh doanh, tiếp thị tiếp theo có cơ sở để thực hiện dễ dàng hơn,
góp phần tạo điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn.
3
1.3. KHÁI QUÁT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
- Kết quả nghiên cứu đã xác định được phương trình hồi quy chỉ mối tương quan
giữa biến ph thuộc là quyết định của khách hàng với các biến độc lập là: yếu tố vị trí,
yếu tố thu nhập, yếu tố chất lượng công trình, yếu tố môi trường sống, yếu tố giá cả,
yếu tố uy tín chủ đầu tư, yếu tố tham khảo và yếu tố chiêu thị.
- Thông qua phân tích phương sai (ANOVA) để kiểm định sự khác nhau của các
đặc tính cá nhân dến quyết định mua nhà của khách hàng cho người thu nhập thấp tại
TP.HCM
- Thông qua phân tích giá trị trung bình của biến độc lập và biến ph thuộc yếu tố
để đánh giá được mức yếu tố quan trọng của khách hàng về việc mua nhà cho người
thu nhập thấp tại TP.HCM.
1.4. PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.4.1. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu là những khách hàng đang có nhu cầu mua nhà và những
khách hàng vừa mới mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh.
- Những nhà được đưa vào nghiên cứu được hoàn thành và đưa vào sử dng trong
giai đoạn từ năm 2008 đến nay tại Thành phố Hồ Chí Minh.
1.4.2. Phương pháp nghiên cứu.
Nghiên cứu lần này thực hiện dựa trên cả hai phương pháp: phương pháp định tính và
phương pháp định lượng

đạt được, từ đó nêu lên những kiến nghị đề suất với chủ đầu tư và các cơ quan ban
ngành liên quan. Sau đó, tác giả sẽ tiến hành tổng kết những hạn chế của đề tài và gợi
mở cho những nghiên cứu tiếp theo.

5
CHƯƠNG 2:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN
CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 . LÝ THUYẾT CHUNG VỀ QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN CỦA NGƯỜI TIÊU
DÙNG
2.1.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng
Có nhiều cách tiếp cận khác nhau như sau:
Theo Leon Schiffiman, David Bednall và Aron O’cass (1997): Hành vi người
tiêu dùng là sự tương tác năng động của các yếu tố ảnh hưởng đến nhận thức, hành vi
và môi trường mà qua sự thay đổi đó con người thay đổi cuộc sống của họ.
Theo Peter D.Bennet (1988): hành vi của người tiêu dùng là những hành vi mà
người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, mua, sử dng, đánh giá sản phẩm và

- Chính trị
- Văn hóa - Văn hóa
- Xã hội
- Tâm lý
- Cá tính
- Nhận thức
vấn đề
- Tìm kiếm
thông tin
- Đánh giá
- Quyết định
- Hành vi sau
khi mua

- Chọn sản phẩm
- Chọn công ty
- Chọn đơn vị
phân phối
- Định thời gian
- Định số lượng
(Nguồn: Philip Kotler (2001), Quản trị Marketing, Nxb. Thống kê, tr.198).
HÌNH 2.1: HÀNH VI CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG

6

Như vậy, hành vi người tiêu dùng là những phản ứng của khách hàng dưới tác
động của những kích thích bên ngoài và quá trình tâm lý bên trong diễn ra thông qua

Tìm kiếm
thông tin
Đánh giá
lựa chọn
Quyết
định mua
Hành vi sau
khi mua

7
2.1.3.1. Nhận biết nhu cầu
Quá trình mua hàng bắt đầu xảy ra khi người tiêu dùng ý thức được nhu cầu của
chính họ. Theo Philip Kotler, nhu cầu phát sinh do những kích thích bên trong và bên
ngoài.
- Kích thích bên trong: là các nhu cầu thông thường của con người như: đói,
khát, nghỉ ngơi, an toàn, giao tiếp, được ngưỡng mộ, v.v. Chẳng hạn, một người muốn
mua nhà khi chưa có nơi ở riêng, muốn ăn khi đói, muốn uống nước khi khát v.v.
- Kích thích bên ngoài: như thời gian, sự thay đổi do hoàn cảnh, môi trường,
đặc tính của người tiêu dùng; những chi phối có tính chất xã hội như: văn hóa, giới
tham khảo, những yêu cầu tương xứng với các đặc điểm cá nhân, những kích thích tiếp
thị .
2.1.3.2. Tìm kiếm thông tin
Theo Philip Kotler, khi nhu cầu đủ mạnh sẽ hình thành động cơ thúc đẩy người
tiêu dùng tìm kiếm thông tin để hiểu biết về sản phẩm. Quá trình tìm kiếm thông tin có
thể ở “bên trong” hoặc “bên ngoài”. Song nếu việc tìm kiếm bên trong thành công, thì
có thể sẽ không xảy ra việc tìm kiếm thông tin từ nguồn bên ngoài.
Các nguồn thông tin người tiêu dùng sử dng để tìm hiểu sản phẩm thay đổi tùy
thuộc vào sản phẩm muốn mua và các đặc tính của người mua. Có thể phân chia các
nguồn thông tin của người tiêu dùng thành bốn nhóm:
- Nguồn thông tin cá nhân: những thông tin từ gia đình, bạn bè, người quen,

thuộc tính mà họ đang quan tâm, nghĩa là đạt được tổng số điểm cao nhất. Tuy nhiên,
kết quả đánh giá này ph thuộc vào tâm lý, điều kiện kinh tế và bối cảnh c thể diễn ra
hành vi lựa chọn của người tiêu dùng.
2.1.3.4. Quyết định mua hàng
Sau khi đánh giá, ý định mua hàng sẽ được hình thành đối với sản phẩm nhận
được điểm đánh giá cao nhất và đi đến quyết định mua hàng.
Tuy nhiên, theo Philip Kotler (2001), có hai yếu tố có thể xen vào trước khi tiêu
dùng đưa ra quyết định mua hàng như sau : (Nguồn: Philip Kotler (2001), Quản trị Marketing, Nxb. Thống kê, tr.225 -228)

HÌNH 2.3: CÁC BƯỚC TỪ GIAI ĐOẠN ĐÁNH GIÁ CÁC PHƯƠNG ÁN ĐẾN
QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN
Ý định
mua hàng
Đánh giá các
lựa chọn
Thái độ của những
người khác
Những yếu tố tình
huống bất ngờ
Quyết định lựa
chọn

9
Yếu tố thứ nhất: là thái độ của người thân, bạn bè, đồng nghiệp từng ủng hộ

- Cân đối giữa nhu cầu và khả năng.

10
- Cân đối giữa tổng lợi ích hay giá trị khách hàng cảm nhận được từ sản phẩm,
dịch v đó so với tổng chi phí mà họ phải trả để có được sản phẩm, dịch v.
- Dưới sự tác động của các những người khác (người thân, bạn bè, đồng
nghiệp, ).
- Các tình huống bất ngờ nảy sinh và rủi ro khách hàng nhận thức được trước
khi ra quyết định lựa chọn.
Đây chính là cơ sở lý thuyết cho xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh
hưởng đến Quyết định lựa chọn

2.2. MÔ HÌNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA
HÀNG CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG.

2.2.1. Mô hình lý thuyết theo Philip Kotler và Gary Armstrong.

Nghiên cứu một cách tổng quát về hành vi người tiêu dùng, Philip Kotler và
Gary Armstrong (2009) cho rằng quá trình mua hàng chịu sự tác động bởi các nhóm
yếu tố cơ bản sau: nhân tố văn hoá, yếu tố xã hội, yếu tố cá nhân và yếu tố tâm lý


- Hoàn cảnh kinh
tế và lối sống
- Nhân cách và tự ý
thức Tâm lý
- Động cơ
- Nhận thức
- Hiểu biết
- Niềm tin và
thái độ Quyết
định mua
hàng

11
2.2.1.1. Các yếu tố văn hóa.
Các yếu tố văn hóa ảnh hưởng sâu rộng đến hành vi của người tiêu dùng. Khi
nghiên cứu về yếu tố văn hóa ta xem xét vai trò của nền văn hóa, nhánh văn hóa và
tầng lớp xã hội đối với người quyết định mua.
Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi
của một người. Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích luỹ được một số những giá trị, nhận
thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác.
Những giá trị của văn hóa ảnh hưởng đến hành vi của mọi người mà hầu hết chúng ta
đều không nhận ra chúng.
Nhánh Văn hoá: mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo
nên những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên

Vai trò và địa vị: Trong đời mình một người tham gia vào rất nhiều nhóm – gia
đình, các câu lạc bộ, các tổ chức. Vị trí của người đó trong mỗi nhóm có thể xác định
căn cứ vào vai trò và địa vị của họ. Mỗi vai trò đều gắn với một địa vị. Người ta lựa
chọn những sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội.
2.2.1.3.Các yếu tố cá nhân.
Tuổi tác và giai đoạn của chu kỳ sống: Người ta mua những hàng hóa, dịch v
khác nhau trong suốt đời mình và việc tiêu dùng cũng được định hình tùy theo giai
đoạn của chu kỳ sống. Chính vì vậy, người làm kinh doanh thường hay chọn các nhóm
của chu kỳ sống phù hợp với mc tiêu tiếp thị của mình.
Nghề nghiệp: Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu
dùng của họ. Người làm tiếp thị cần cố gắng xác định những nhóm nghề nghiệp có
quan tâm trên mức trung bình đến các sản phẩm và dịch v của mình. Doanh nghiệp
có thể thậm chí chuyên môn hóa sản phẩm của mình cho những nhóm nghề nghiệp
nhất định.
Hoàn cảnh kinh tế: Việc lựa chọn sản phẩm chịu tác động rất lớn từ hoàn cảnh
kinh tế của người đó. Hoàn cảnh kinh tế của người ta gồm thu nhập có thể chi tiêu
được của họ (mức thu nhập, mức ổn định và cách sắp xếp thời gian), tiền tiết kiệm và
tài sản (bao gồm cả tỷ lệ phần trăm tài sản lưu động), nợ, khả năng vay mượn, thái độ
đối với việc chi tiêu và tiết kiệm.
Lối sống: Lối sống của một người là một cách sống của họ được thể hiện ra
trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiến của người đó. Lối sống miêu tả sinh động toàn
diện một con người trong quan hệ với môi trường xung quanh. Những người cùng xuất
thân từ một nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng nghề nghiệp có thể có những lối
sống hoàn toàn khác nhau.

13
Nhân cách và ý niệm về bản thân: Mỗi người đều có một nhân cách khác biệt
có ảnh hưởng đến hành vi của người đó. Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm
tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu
bền với môi trường của mình.

Niềm tin là một ý nghĩ khẳng định của con người về một sự việc nào đó. Những
niềm tin đó tạo nên những hình ảnh của sản phẩm cũng như nhãn hiệu và người ta
hành động theo những hình ảnh đó. Vì vậy, nếu có niềm tin nào đó không đúng đắn và
cản trở việc mua hàng thì nhà sản xuất cần thiết hành một chiến dịch để uốn nắn lại
những niềm tin đó.
Thái độ diễn tả những đánh giá tốt hay xấu dựa trên nhận thức bền vững,
những cảm giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối với một
khách thể hay một ý tưởng nào đó. Thái độ làm cho người ta xử sự khá nhất quán đối
với những sự vật tương tự. Người ta không phải giải thích và phản ứng với mỗi sự vật
theo một cách mới. Thái độ cho phép tiết kiệm sức lực và trí óc, vì thế mà rất khó
thay đổi được thái độ. Thái độ của một người được hình thành theo một khuôn mẫu
nhất quán, nên muốn thay đổi luôn cả những thái độ khác nữa. Do đó, các doanh
nghiệp nên làm cho sản phẩm của mình phù hợp với những thái độ sẵn có, chứ không
nên cố gắng thay đổi thái độ của mọi người.
2.2.2. Các mô hình nghiên cứu tham khảo.
Mô hình đo lường những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư
cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh

15
lượng căn hộ, thiết kế)
Các yếu tố xã hội

16

(Nguồn: Huỳnh Đoàn Thu Thảo, 2010)

HÌNH 2.6: CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ HÀI LÒNG KHÁCH HÀNG CỦA
CÁC CĂN HỘ CHUNG CƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG KHÁNH HÒA.

Sự hài lòng của
khách hàng
Giá (giá căn hộ, chi phí dịch v) HÌNH 2.7: MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT Trong đó:
Biến ph thuộc: Quyết định mua .
Biến độc lập : 8 nhân tố: Thu nhập, Vị trí, Chất lượng công trình, Môi trường
sống, Giá cả, Uy tín của đầu tư, Nhóm tham khảo, Chiêu thị.
Giả thiết:
H
1
: nhân tố thu nhập có tác động đến quyết định mua nhà.
H
2
: nhân tố vị trí có tác động đến quyết định mua nhà.
H
3
: nhân tố chất lượng công trình có tác động đến quyết định mua nhà.
H
4
: nhân tố môi trường sống có tác động đến quyết định mua nhà.
H
5
: nhân tố giá cả có tác động đến quyết định mua nhà.
H
6

Trong đó, vị trí là địa điểm xây dựng . Chất lượng công trình xây dựng là
những đặc tính hữu hình của nhà như: thiết kế, kết cấu, vật liệu xây dựng Môi
trường sống được đề cập ở đây chính là sự an toàn, sự tiện lợi với các dịch v tiện tích
đi kèm và sự hòa nhập với cộng đồng dân cư chung sống .
Theo Philip Kotler (2001): yếu tố giá cả của căn nhà là vấn đề mà khách hàng
quan tâm lớn nhất khi quyết định lựa chọn nhà cho mình. Sự kỳ vọng về giá cả cạnh
tranh so với những sản phẩm khác, giá cả trong giai đoạn hiện nay là thấp nhất, giá cả
xứng đáng với giá trị nhận được
Theo Paul Pelleman (1998): Hành vi của con người chịu ảnh hưởng bởi những
yếu tố hoàn cảnh và tâm lý khác chi phối.
Nhà là một tài sản có giá trị lớn, do vậy, người quyết định rất ngại rủi ro và họ
thường tìm đến những chủ đầu tư uy tín. Uy tín của chủ đầu tư được biểu hiện qua việc
chủ đầu tư đó luôn tôn trọng những cam kết với khách hàng hay không, chất lượng của
những công trình đã được thi công, hay tiềm lực của chủ đầu tư .
Theo Paul Pelleman (1998): con người còn là một thực thể xã hội. Điều này có
nghĩa con người luôn có xu hướng hòa nhập và tương tác với cộng đồng trong vấn đề
truyền đạt thông tin.
Từ đó, hành vi lựa chọn nhà của khách hàng luôn cần thông tin và họ thường
trao đổi với những nhóm tham khảo xung quanh. Nhóm tham khảo bao gồm: gia đình,
bạn bè, đồng nghiệp, họ hàng Những quan điểm của nhóm tham khảo sẽ tác động
đến nhận thức và chi phối hành vi của người lựa chọn nhà.
Cũng theo Paul Pelleman (1998): có những quan niệm của con người sẽ được
hình thành một cách vô thức bởi những thông tin tác động từ những hoạt động chiêu
thị của công ty. Những quan niệm này tác động đến hành vi của tiêu dùng. 19

Sunview
Quận Thủ Đức
448
71 - 88
13 - 15
2
Lê Thành A
Quận Bình Tân
134
50 - 72
12 - 13
3
Lê Thành B
Quận Bình Tân
624
58 - 121
11 - 12
4
584 Lilama SHB Building
Quận Tân Phú
428
47 - 72
11 - 12
5
Phú Mỹ Thuận
Huyện Nhà Bè
530
89 - 94
9 - 10
6

Trung Đông Plaza
Quận Tân Phú
120
55 - 111
14 - 16
12
Tecco Tower
Quận Thủ Đức
238
78 - 107
15 - 16
13
Hoàng Kim Thế Gia
Quận Bình Tân
-
58 - 85
15 - 17
14
Conic Garden
Huyện Bình Chánh
350
45 - 164
13 - 15
15
Thái An
Quận 12
-
39 - 44
13,5 - 14
16

nước ngoài (Hàn Quốc, Thái Lan ) đã đề nghị được hợp tác với các đơn vị địa ốc,
xây dựng trong nước để đầu tư các căn hộ với giá bán trung bình 15.000USD/căn.
2.4.3. Các quy định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà
ở cho người thu nhập thấp.

Trong những năm qua, chính phủ đã ban hành và triển khai nhiều biện pháp,
chính sách, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở dành cho
người có thu nhập như:

[1] Luật nhà ở năm 2005

[2] Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009

[3] Nghị định 71/2001 ngày 5/10/2001.

[4] Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009

[5] Quyết định 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008.

Mặc dù Nhà nước đã ban hành một số các cơ chế, chính sách về hỗ trợ đất ở, nhà
ở cho một số các đối tượng chính sách, xã hội như trên, nhưng theo Bộ xây dựng
thì việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa có sự khởi
sắc, nguyên nhân chính là chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải
có nguồn vốn lớn, các thành phần kinh tế muốn tham gia đầu tư phải sử dng
nguồn vốn vay với lãi suất cao, thời gian thu hồi vốn dài, nên hầu như không có
lợi nhuận trong khi các cơ chế khuyến khích hiện hành vẫn chưa thực sự đủ lực
thu hút đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia.
Để giải quyết những vấn đề nêu trên, trong tờ trình Chính phủ ngày
15/01/2009, Bộ xây dựng đã đề xuất một số các cơ chế nhằm khuyến khích, ưu đãi
phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp như:

thông qua các hình thức cho vay ưu đãi.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Với mc đích nghiên cứu nhằm làm cơ sở để nhận diện các nhân tố tác động
đến quyết định lựa mua nhà cho người thu nhập thấp tại TP.HCM, tác giả đã lần lượt
giới thiệu các khái niệm về hành vi người tiêu dùng, quá trình thông qua quyết định
lựa chọn của người tiêu dùng, lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng và mô hình
các yếu tố tác động đến hành vi người tiêu dùng. Qua đó, tác giả đã xây dựng các giả
thuyết và đề nghị mô hình nghiên cứu cho đề tài của luận văn.
Theo đó, hành vi mua nhà chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chính sau: yếu tố thu
nhập, yếu tố vị trí, yếu tố chất lượng công trình, yếu tố môi trường sống, yếu tố giá cả,
yếu tố uy tín chủ đầu tư, yếu tố nhóm tham khảo, Yếu tố chiêu thị . Các giả thuyết
nghiên cứu được đặt ra:
Yếu tố thu nhập có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố vị trí có tác động đến quyết định mua nhà.

22
Yếu tố chất lượng công trình có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố môi trường sống có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố giá cả có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố uy tín chủ đầu tư có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố nhóm tham khảo có tác động đến quyết định mua nhà.
Yếu tố chiêu thị có tác động đến quyết định mua nhà.
Tác giả cũng đã tiến hành nghiên cứu nhà ở cho người thu nhập thấp và các quy
định và cơ chế khuyến khích hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp.

HÌNH 3.1: QUI TRÌNH NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu định tính
Kỹ thuật của nghiên cứu định tính được sử dng để hoàn thành luận văn là trên
cơ sở lý thuyết và tham khảo các mô hình đã nghiên cứu trước để hình thành bảng câu
Cơ sở lý thuyết
Mô hình nghiên cứu
Bảng câu hỏi sơ bộ
lần 1
Nghiên cứu định tính
Bảng câu hỏi sơ bộ
lần 2
Khảo sát thử
Nghiên cứu định lượng:
- Khảo sát mẫu
- Mã hóa, nhập dữ liệu
- Làm sạch dữ liệu
- Thống kê mô tả
- Cronbach’ Alpha
- Phân tích EFA
- Phân tích hồi quy
Các giải pháp
Bảng câu hỏi chính

phân phối của tập các kết quả trả lời của đáp viên.

Từ đó, cuộc khảo sát cho đề tài được thiết kế như sau:
(1) Tổng thể mẫu : Tổng thể mẫu = 5 phiếu x 40 biến quan sát = 200. Số
phiếu phát ra là 400 phiếu; số phiếu thu về và sử dng được là 253 phiếu.

25
(2) Đáp viên :Đáp viên phải thỏa các điều kiện sau: (a) đã lựa chọn hoặc đang
tìm kiếm mua nhà phù hợp (đang có nhu cầu); (b) là người quyết định chính trong việc
lựa chọn căn hộ; (c) độ tuổi từ 25 đến 55 tuổi (đây là nhóm đại diện cho đa số người
đứng tên trong các hợp đồng giao dịch hiện tại (nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Hồ Chí Minh, 2011).
(3) Phương pháp phỏng vấn: vận dng 2 phương pháp: phỏng vấn trực tiếp đối
tượng khách hàng và phỏng vấn qua email bằng công c Form của Google Docs đối
với những khách hàng hàng có thể liên hệ qua địa chỉ email.

Thiết kế thang đo
Các biến quan sát được đo lường trên thang đo Likert 5 điểm thay đổi từ: 1 =
hoàn toàn không quan trọng đến 5 = hoàn toàn quan trọng.
Thang đo này gồm 5 thành phần và đã được điều chỉnh phù hợp với tình hình
thực tế theo mô hình như sau:

Trích đoạn CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

---