B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT

LÊ THANH HI

XÂY DNG NGUYÊN TC
M BO LI ÍCH THA ÁNG
CHO NGI DÂN B THU HI QUYN S DNG T,

ÁP DNG THC T TI KHU Ô TH MI
AN PHÚ - AN KHÁNH
QUN 2
THÀNH PH H CHÍ MINH

LUN VN THC S KINH T
1. Ging viên Phan Chánh Dng
2. GS Malcolm McPherson
Thành ph H Chí Minh nm 2011 LI CAM KT

Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin.
Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc dn
ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi.
Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca trng i
hc Kinh t Thành ph H Chí Minh hay Chng trình ging dy
kinh t Fulbright.
Thành ph H Chí Minh, ngày 06 tháng 6 nm 2011
LÊ THANH HI - MPP1
HC VIÊN CAO HC CHÍNH SÁCH CÔNG KHÓA 1
TRNG I HC KINH T TP.HCM
LI CM N

I. TÌNH HÌNH BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG C ÁP DNG  VIT
NAM: 3
1. Tình hình bi thng và gii phóng mt bng ti Vit Nam: 3
2. Nhng tn ti và hn ch và nguyên nhân. 5
II. KINH NGHIM MT S NI TRÊN TH GII: 6
1. Kinh nghim bi thng GPMB ca Trung Quc : 6
2. Kinh nghim đn bù, gii ta ca Singapore : 8
3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam: 10
CHNG II TNG QUAN C S LÝ LUN, QUAN IM VÀ NGUYÊN TC V THU
HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG 11
I. TNG HP CÁC QUAN IM RIÊNG CA TNG CH TH: 11
1. Quan đim ca nhà nc: 11
2. Quan đim ca ngi dân b thu hi đt: 13
3. Quan đim ca nhà đu t: 14
II. VIC THU HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG THEO QUAN
IM PHÁT TRIN: 15
1. Khía cnh kinh t - xã hi ca đt khi thu hi đt: 15
2. Doanh nghip vi phát trin 19
3. Nhà nc vi phát trin 20
4. Ngi dân vi phát trin: 22
III. XÂY DNG CÁC NGUYÊN TC CHUNG CHO CÔNG TÁC THIT K PHNG
ÁN THU HI T: 25
1. Nguyên tc 1: Hài hòa li ích các bên liên quan. 25
2. Nguyên tc 2: Tái đnh c ti ch nên đc coi là u tiên hàng đu: 29
3. Nguyên tc 3: Nhà nc phi là ch th chính gii quyt vic làm và tng phúc li cho
ngi dân b thu hi đt. 32
4. Các nguyên tc khác. 33
CHNG III 35
XÂY DNG PHNG ÁN ÁP DNG CHO TRNG HP C TH TI KHU Ô TH
MI AN PHÚ – AN KHÁNH QUN 2 TP.HCM 35
DANH MC CÁC CH VIT TT

AP_AK : An Phú - An Khánh
BS : Bt đng sn
Công ty PT&KD Nhà : Công ty Phát Trin và Kinh Doanh Nhà
CSHT : C s h tng
DA : D án
FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài
GPMB : Gii phóng mt bng
IRR : Sut sinh li ni ti
KT : Khu đô th
NPV : Hin giá ròng
NXB : Nhà xut bn
PGS. : Phó giáo s
QSD : Quyn s dng
QSD : Quyn s dng đt
TC : Tái đnh c
ThS : Thc s
Thu TNCN : Thu thu nhp cá nhân
Thu TNDN : Thu thu nhp doanh nghip
TNHH : Trách nhim hu hn
TS. : Tin s
UBND : y Ban Nhân Dân
UBND Tp.HCM : y Ban Nhân Dân Thành ph H Chí Minh
VAT : Thu giá tr gia tng

dân c mi, các v khiu ni khiu kin v đt đai tng cao. Nguyên nhân chính ca
nhng h qu trên là do không tha thun xong vic đn bù gii ta. Tình trng trên
khin cho ngun lc xã hi b lãng phí mt cách nghiêm trng. Cht lng sng ca
cng đng dân c trong nhng khu vc qui hoch mi cha xng tm.
Trc bi cnh đó, câu hi đt ra là làm th nào đ đy nhanh tin đ đn bù gii
phóng mt bng (GPMB), gii quyt các vn đ xã hi phát sinh, sm đa ngun lc vào
phát trin kinh t, phc v li ích xã hi.
 tìm câu tr li tác gi xác đnh ba mc tiêu nghiên cu nh sau:
1. Nghiên cu tng quan lý lun v đn bù gii ta, so sánh kinh nghim mt s ni
trên th gii.
2. Tìm hiu nhu cu ca các ch th chính, tham gia trong quá trình đn bù gii ta, xây
dng quan đim nguyên tc nhm đm bo li ích tha đáng cho ngi dân b thu
hi quyn s dng đt (QSD).
3.  xut gii pháp c th và đa ra mt s kt lun và kin ngh v chính sách.
Thu hi đt, bi thng và GPMB là vn đ bc xúc ca xã hi. Rt nhiu
chuyên gia, nhà khoa hc trong lnh vc này đã nghiên cu và đ xut các hng gii
quyt nh: ng Thái Sn: “Nghiên cu, đánh giá thc trng công tác bi thng, h
tr, TC và đ xut các gii pháp đy nhanh tin đ thu hi đt đi vi các d án xây
dng CSHT chnh trang đô th” nm 2004, Vin Khoa Hc o đc và Bn đ; Nguyn
Vn Phn: “Hoàn thin chính sách bi thng GPMB trên đa bàn th xã Bo Lc”, lun
vn i hc Kinh t Tp.HCM 2007; Th.s Phm Bình An: “Nghiên cu xây dng phng
2
án cho ngi dân góp vn c phn bng quyn s dng đt đ xây dng Khu ô Th
Cng Hip Phc”, Tin s D Phc Tân: “Mt s nguyên tc trong chính sách di di
t các d án có di di ti Tp.HCM” (K yu Khoa hc – Vin Kinh T Tp.HCM); V
ình Quân: “Nhng kinh nghim, gii pháp trong công tác đn bù gii ta phc v đô
th hóa và công nghip hóa ti TP.HCM”; “Hu gii phóng mt bng  Hà Ni – Vn đ

là mc giá đn bù chung c lên ti 85 triu đng/m
2
 chung c 192 Nam K Khi
Ngha Qun 3
1
. Hay gn đây nht là quyt đnh cng ch hai h là ch s dng 51m
2

đt ti s 22-24 Hàng Bài, Qun Hoàn Kim, Hà Ni trc mc giá đòi hi là 1 t
đng/m
2
. Mt s d án do nhà nc trin khai ti Tp.HCM li phi thc hin h tr ln
hai, thm chí đn ln ba, ln bn cho tt c các h dân sau nhiu nm không thng
lng đc vi nhng ngi dân đòi quyn li không chu di di, nh d án khu Công
Ngh Cao (Qun 9, Tp.HCM), d án Khu đô th mi Th Thiêm (Qun 2, Tp.HCM)…
Ngoài ra, đã có mt s nghiên cu ng dng, nhm góp phn gii quyt các vn đ thc
tin nh: mô hình ngi dân góp vn bng giá tr QSD vào công ty nh D án Khu

1
Thi báo Kinh T Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “n bù 85 triu đng/m2 chung c 192
NKKN”, đc truy cp ngày 05/6/2011 ti đa ch
/>
4
kinh t Kinh Dng  Hi Phòng
2
hay  án “Nghiên cu xây dng phng án cho
ngi dân có đt góp vn c phn đ xây dng Khu đô th Cng Hip Phc”

3
ThS Phm Bình An (2008), “Mô hình Nông dân góp vn bng tin bi thng giá tr quyn s dng đt trong d
án Khu đô th Công nghip Cng Hip Phc”, Vin Nghiên Cu Phát Trin Tp.HCM.
4
Hà Minh (25/10/2009), “61% v vic khiu ni liên quan đn đt đai”, Thi Báo Kinh T Vit Nam đc truy
cp ngày 05/06/2011 ti đa ch:
/>lien-quan-den-dat-dai.htm
5
quyt khiu ni, t cáo đã thu hi cho Nhà nc 368.056 triu đng; 549,46 ha đt; tr
li cho tp th, công dân 54.315 triu đng; 115,74 ha đt; minh oan cho 250 ngi;
chuyn c quan điu tra xem xét trách nhim hình s 106 ngi… Nhng khiu ni
trong lnh vc đt đai liên quan đn vic thu hi đt, bi thng và GPMB…
Bc tranh s lc trên cho thy đây là vn đ kinh t - xã hi quan trng và bc
thit cn đc quan tâm đúng mc.
2. Nhng tn ti, hn ch và nguyên nhân.
Tuy có nhng thành tu nht đnh trong công tác thu hi đt bi thng và
GPMB nhng cng có nhiu tn ti và hn ch. Tn ti chính là vic có quá nhiu khiu
ni, khiu kin. Hn ch chính là vic điu tit li phn giá tr gia tng (GTGT) không
do ngi s dng đt to ra, mà do Nhà nc đu t CSHT, do qui hoch, do chuyn đi
mc đích s dng đt đem li, do tin trình đô th hóa, đ phc v cho li ích chung gn
nh bt lc.
Nguyên nhân ca nhng tn ti và hn ch trên là do mâu thun xung đt li ích,
thiu s hài hòa ba li ích: Nhà nc, nhà đu t và ngi có QSD. Mt mt khung giá
đt do nhà nc ban hành quá thp so vi giá th trng, khin cho công tác đn bù gp
nhiu khó khn, khiu ni, khiu kin tng nhanh. Mt khác, h thng pháp lut cha
gii quyt cn bn các mâu thun li ích này mà các chính sách v đt đai thng có xu
hng gii quyt cc b các bc xúc xã hi.

bông, rau hay đã có nhng công trình thy li tt trên đó. Lut còn quy đnh c th đt
rung c bn phi chim t 80% tr lên đt canh tác ca mi tnh. Cm không đc
dùng đt canh tác đ xây lò gch, m m hay t ý xây nhà, đào xi nhm khai thác cát,
đá, qung Vic trng thu đt rung c bn, đt canh tác vt quá 35 ha và đt khác
vt quá 70 ha phi đc Quc V vin phê chun, còn trng thu các đt khác thì do
chính quyn cp tnh phê chun ri báo cáo vi Quc V vin.
Khi trng thu đt đai phi bi thng theo hin trng s dng đt lúc đó. Chi phí
bi thng bao gm tin bi thng đt, tin tr giúp an c tính theo s nhân khu ca
h gia đình và tin hoa màu. Tin bi thng đt bng 6 - 10 ln và tng s tin tr cp
7
an c ti đa không quá 15 ln giá tr trung bình sn lng hng nm ca 3 nm trc
trng thu.
i vi đt thuc s hu nhà nc, khi nhu cu đt vì li ích công cng hoc đ
ci to các khu đô th c đã đc cp có thm quyn phê chun thì đc thu hi quyn
s dng đt có bi thng. Khi thu hi đt buc phi di di nhà ca do đó bên di di
phi bi thng v nhà ca cho bên b di di bng tin tính theo giá tr th trng hoc
bng cách chuyn đi tài sn. Không bi thng nhà xây trái phép hoc nhà tm đã ht
hn”
6
.
1.1 V cách xác đnh giá bi thng
7
:
Theo quy đnh ca Trung Quc, khi thu hi đt phi tr cho ngi b thu hi các
loi tin sau: tin bi thng đt đai, giá c xây dng li nhà , s chênh lch gia giá
xây li nhà mi và nhà c, tin tr cp v TC, tin tr cp bi thng hoa màu trên đt
đai. Theo đó, cách tính tin bi thng đt đai và tin tr cp cn c theo giá tr tng sn

Khi b thu hi rung đt, thông thng ngi nông dân khó tìm đc vic làm
thích hp vi kh nng ca mình.  gii quyt vn đ này, Trung Quc thc hin các
chính sách nh: h tr dng lão cho ngi già, tr cp đi tìm vic làm mi cho ngi
trong đ tui lao đng đ đm bo h có mt vic làm n đnh trong tng lai.
“im đáng chú ý là chính sách đn bù gii to  nc này áp dng theo giá th
trng, cn c vào giá tr v trí s dng đt và giá tr vt kin trúc trên đt. Theo đó, Nhà
nc trc tip gii ta, tr tin đn bù cho dân và qun lý din tích đã đn bù gii to đ
t chc đu thu hoc đu giá vi các ch đu t. Nhà nc có ch trng ly tiêu chun
cuc sng làm chun đ thc hin đn bù; đng thi cho phép thành lp nhiu công ty
(đa phn là công ty t nhân) t vn, đnh giá đn bù. Nu cha thng nht v giá thì
chuyn sang tòa án xét x. Tòa ch đnh mt công ty t vn đnh giá và xem xét, tuyên
án và bt buc thi hành phán quyt…”
8
.
2. Kinh nghim đn bù, gii ta ca Singapore
9
:
Theo Lut v thu hi đt (Land Acquisition Act), nhà nc Singapore chu trách
nhim thu hi đt, sau đó cung cp cho các đn v đ thc hin d án theo quy hoch
(bán hoc cho thuê), tránh tình trng đi đu gia nhà đu t và ch đt trong quá trình
đn bù gii phóng phóng mt bng. Không có hin tng t nhân thng lng vi
ngi dân đ mua li đt xây dng các công trình nhà , c s thng mi… đ kinh 8

Ban Qun lý D án h tr ci cách hành chính TP HCM (08/04/2001), “Trung Quc đn bù gii ta dân theo giá
th trng”, Tin nhanh Vit Nam đc truy cp ngày 22/3/2011 ti đa ch: />hoi/2001/04/3b9af57a/;
9
PGS, TS Trn Du Lch (2003), “Báo cáo kt qu kho sát, nghiên cu th trng bt đng sn ti Singapore” –

vic gii ta di di ít làm xáo trn công n vic làm ca ngi dân nht. Nhìn chung,
chính sách đn bù đc tin hành thn trng (nht là đt ca t nhân), có vn bn lut
quy đnh cht ch, to điu kin thun li và chính sách đn bù công bng đi vi mi t
chc, cá nhân, do đó to đc s đng thun cao trong xã hi.
10
2.4. V tái đnh c:
Chính ph Singapore đm bo n đnh ch  cho nhng h dân b gii ta, thu
hi đt thông qua chính sách b trí nhà  công – loi nhà do nhà nc xây dng và cung
cp giá r kèm theo mt s điu kin. Cc Phát trin Nhà (HDB) Singapore là ni cung
cp nhà  công cho ngi dân. Khi d án bt đu trin khai, các nhân viên ca HDB tin
hành điu tra xã hi hc k lng v h gia đình trc khi trin khai vic TC, to
bng chng chc chn cho vic h tr TC chính xác, công bng. C quan qun lý
đt Singapore (SLA) bo lãnh và làm th tc gii thiu các h thuc din đc mua
hoc thuê nhà ca (HDB) vi điu khon u đãi: u đãi v th tc mua và thuê, min th
chp… đng thi có nhng qui đnh hn ch vic đu c, mua đi bán li.
3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam:
Hp 1.3 : Kinh nghim nc ngoài có th áp dng cho Vit Nam
Mt là, tính đúng, tính đ nhng thit hi v kinh t và đi sng đ bi thng
cho ngi dân.
Hai là, nhà nc đng ra bi thng và t chc đu giá QSD đt. Cách làm này
va đm bo quyn li ca tt c các bên mà thng d siêu ngch s thuc v nhà nc,
t đó nhà nc có ngun thu đ lo vic TC và các chính sách xã hi hu GPMB cho
ngi dân.
Ba là, vn đ TC phi đc xem xét k đ đa ra chính sách phù hp nhm đm
bo ngi dân có đc ch  mi phù hp, ít b thay đi np sng trc đây ca h.
Bn là, chính ph Trung Quc và Singapore rt kiên quyt đi vi mt s ít
trng hp chây ì hoc li dng chính sách đ đòi hi quyn li quá đáng. Nhng ngc

Trong khi đó li không chú ý đn quyn li tha đáng ca ngi dân, dn đn nhiu bt
cp và ách tc trong quá trình thc hin d án, kéo theo nhiu khiu ni khiu kin phát
sinh. Tình trng này khin cho chi phí ca các bên liên quan là doanh nghip, ngi dân
và nhà nc (cng li là chi phí xã hi) đu tng lên vì nhng mâu thun liên quan đn
đt đai.
12
Hp 2.1 : Chi phí xã hi tng
D án khu đô th mi Th Thiêm phi tr lãi vay 4 t đng/ngày
10

TT - oàn kim tra v phòng chng tham nhng ca Tp.HCM va có kt lun vic
kim tra ti Ban qun lý khu đô th mi Th Thiêm.
Theo đó, đoàn kim tra lu ý tin đ trin khai bi thng GPMB, điu chnh quy hoch
chi tit khu trung tâm đô th mi Th Thiêm hoàn thành chm, nên vic kêu gi đu t, xây
dng các công trình còn hn ch.
Vic này dn đn h qu là Tp.HCM phi chi tr lãi vay (đ thc hin d án, trong đó có
GPMB ) bình quân là 4 t đng/ngày, gây lãng phí ln.
oàn kim tra kin ngh cn nhanh chóng ban hành c ch, chính sách thu hút đu t,
sm phát huy hiu qu khu đô th mi Th Thiêm, tránh lãng phí.
Ngun: Báo tui tr ngày 07/03/2011
i xa hn na, trong quá trình vn dng chính sách đt đai đ phc v phát trin
kinh t, mt s cán b nhà nc suy ngh theo li t duy bao cp và hành đng theo c
ch xin – cho, nng tính ca quyn, vn dng các chính sách c, hoc chính sách không
nht quán, gây bt li cho ngi b thu hi đt, thm chí gây thit hi cho ngân sách nhà
nc. Tt c khin cho ni bc xúc ca ngi dân càng nghiêm trng, nh hng không
nh đn uy tín chung ca nhà nc.
Hp 2.2 : D án đng Tân Sn Nht – Bình Li – Vành đai ngoài

quy đnh ca pháp lut, nh: Cho Nhà đu t thuê đt đ to vn xây dng kt cu h tng
nhng không báo cáo Hi đng nhân dân thành ph; vic ra quyt đnh thu hi đt không cn c
vào quy đnh, k hoch s dng đt, thu hi c đt nm ngoài d án
; cp giy chng nhn
quyn s hu nhà , quyn s dng đt  cho nhiu h trong vùng d án đã đc phê duyt. C
tình né tránh, báo cáo không chính xác trong vic ly đt công viên Gia nh đ làm đng, vi
phm pháp lut v môi trng…
Các kt qu thanh tra nêu trên cho thy, hu ht các ni dung phn ánh, khiu ni, t cáo
ca công dân là có c s. Tuy nhiên, nhiu ý kin phn ánh, khiu ni, t cáo ca công dân cha
đc UBND TP và các cp xem xét, gii quyt kp thi. Quá trình gii quyt khiu ni mt s
trng hp c th có biu hin né tránh, đùn đy trách nhim, vòng vo, ngy bin, áp đt, thiu
công bng, thiu tính thuyt phc. Vic gii quyt còn kéo dài, s lng đn th khiu ni đã có
báo cáo kt qu xác minh nhng cha ra quyt đnh gii quyt còn nhiu.
Ngun: Thanh tra Chính ph
11
.
2. Quan đim ca ngi dân b thu hi đt:
Phn ln ngi dân b thu hi đt luôn cm thy b thit thòi khi nhn đn bù. H
luôn mun đòi cao hn, vì quá d dàng so sánh mc giá bi thng thp (đi vi h là r
mt) so vi mc giá đt trong d án có đy đ CSHT, hay mc hoán đi t đt nông
nghip sang đt nn xây dng nhà  có đy đ CSHT thng ch bng 10% tng din
tích đt nông nghip b thu hi. H cho rng 90% din tích còn li s đc thng mi
hóa và thu v siêu li nhun. Rt ít ngi tha mãn vi mc giá bi thng…
Thêm vào đó, trên thc t có hàng lot h nông dân b thu hi đt, nhn tin đn
bù, nhng li không bit s dng s tin đó mt cách hp lý. C th là h s dng vào 11
Kt lun Thanh Tra (2011), “Xác minh làm rõ ni dung phn ánh, khiu ni, t cáo liên quan đn d án đng
Tân Sn Nht – Bình Li – Vành đai ngoài (TP. H Chí Minh)”, Thanh tra Chính ph.

15
Hp 2.3 : Bt lc trc đòi hi vô lý ca ngi dân
12

V 1 t đng/m2: Cng ch li hoãn, ti sao?
… Mi đây, ngi dân Hà Ni và c nc sng s trc thông tin có mt ch d án đu
t ti Hà Ni chp nhn đn bù cho ngi dân b ly đt vi mc giá 1 t đng/m
2
đ xây dng
Trung tâm Thng mi. Sau đó ít hôm, d lun li n lên vi thông tin "Tp. Hà Ni ra lnh
cng ch hai h dân không chp nhn đn bù 1 t đng/m
2
". Ngay sau đó, d lun li bt ng
vi thông tin: "Chính ph đã yêu cu Hà Ni hoãn thi hành lnh cng ch "…
Ngun:
Nhà đu t li càng không thích nhng rc ri trong th tc pháp lý do nhà nc
qui đnh. H thng cho rng nhng qui đnh càng rc ri thì càng th hin nn hành
chánh thiu nng lc và quan liêu.
Nhiu doanh nghip và doanh nhân rt quan tâm đn công vic xã hi. H đã và
đang tham gia nhiu hot đng xã hi và có rt nhiu đóng góp cho công tác t thin.
Nhng nhng hành đng đó là t nguyn, t giác xut phát t tm lòng và kh nng ca
h vì nhà đu t không b ràng buc phi thc hin trách nhim xã hi.
II. VIC THU HI T, BI THNG VÀ GII PHÓNG MT BNG
THEO QUAN IM PHÁT TRIN:

Trên thc t, giá tr đt tu thuc vào rt nhiu yu t. Trong đó, yu t cn bn
nht là giá tr s dng hay nói cách khác giá tr thc ca đt l thuc ch yu vào
phng thc s dng din tích đt đó. Giá đt tng có th là do có ch trng qui hoch
xây dng mt khu công nghip, mt tuyn đng hay mt khu đô th nào đó. Giá tr gia
tng đó không phi do ngi s hu đt to ra mà là do ch trng qui hoch và ý tng
đu t khai thác theo mc đích s dng đt mi, làm tng giá tr s dng đt. Cái đc
gi là giá th trng sau khi có ch trng đu t cng không đúng vì đó là giá đc d
tính trên c s khi các chng trình đu t đc thc hin xong và to ra đc hiu qu
kinh t tài chính cho ngi đu t. Nhng do không đc hiu mt cách đúng đn nên
ngi dân lúc nào cng cm thy thit thòi khi so sánh gia giá đn bù vi giá tr biu
kin ca th trng k vng tng lai.  gii quyt vn đ, chúng ta phi thng nht, v
mt quan đim, giá đt và cách tính giá đt
13
:
(1). Giá đt đc n đnh cn c trên giá tr s dng đt hin ti, nu ngi ch
s dng đu t vào đt đai làm tng giá tr s dng đa đn giá đt tng (giá tr gia
tng), thì phn tng (giá tng thêm) thuc ngi ch s dng đt đó hng.
(2). Khi có s đu t làm thay đi mc đích s dng đt làm cho giá đt tng, giá
tr gia tng đó không phi do ngi ch s dng c to ra mà chính là do nhà đu t mi

13
c phát trin thêm t ý tng ca Ging viên Phan Chánh Dng – Chng trình Fulbright
17
to ra thì nhà đu t mi đng nhiên đc hng, Nhà nc có đc ngun thu thu
trên tr giá gia tng này.
(3). Không th nói chung chung là bi thng theo giá th trng. Vì giá th
trng có th đc hiu là giá giao dch xy ra, giá thun mua va bán, hay giá có sc