B GIÁO DC ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
NGUYN TH THU TRANG
THT BI TH TRNG
VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG
NHÀ  CHO NGI THU NHP THP
 THÀNH PH H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T

VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH TRNG
NHÀ  CHO NGI THU NHP THP
 THÀNH PH H CHÍ MINH
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 60.31.14

LUN VN THC S KINH T
NGI HNG DN KHOA HC
TS. V THÀNH T ANH

TP. H CHÍ MINH – NM 2011

LI CM N

Trc tiên, tôi xin đc bày t lòng bit n chân thành đn Chng trình Ging dy Kinh

Nguyn Th Thu Trang
i

MC LC

DANH MC CH VIT TT iii
DANH MC BNG BIU iv U
DANH MC BIU  v
TÓM TT KT QU NGHIÊN CU vi U
GII THIU 1 U
1. t vn đ 1
2. Mc tiêu nghiên cu 2
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu và ngun s liu 2
5. B cc đ tài 3
CHNG 1 : BI CNH TP. H CHÍ MINH 4
CHNG 2 : TNG QUAN V NGI THU NHP THP VÀ NHÀ  CHO
NGI THU NHP THP 8
2.1. S cn thit phát trin nhà  cho ngi thu nhp thp 8
2.2. Quan nim v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp 9
CHNG 3 : NHU CU NHÀ  CA NGI THU NHP THP VÀ KH NNG
CHI TR 11
3.1. Nhu cu nhà  và c tính nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp 11
3.2. Giá nhà và kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 12
3.2.1. Giá thuê nhà và giá mua cn h 12
3.2.2. Kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp 13
CHNG 4 : THT BI TH TRNG VÀ CAN THIP NHÀ NC TRÊN TH

iii

DANH MC CH VIT TT

BQ Bình quân
CBRE Công ty CB Richard Ellis Vit Nam
TXD u t xây dng
DK D kin
TXD u t xây dng
G Giai đon
HG H gia đình
HOF Qu Phát trin nhà  Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund)
HTNT H thu nhp thp
NOXH Nhà  xã hi
NTNT Ngi thu nhp thp
PN Phòng ng
TB Trung bình
TNBQ Thu nhp bình quân
TNTB Thu nhp trung bình
TNTBT Thu nhp trung bình thp
TNTN Thu nhp thp nht
TP Thành ph
Tp.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y ban Nhân dân
USD ô la M

iv

DANH MC BNG BIU



Vi din tích chim 0,60% và dân s chim 8,30% c nc, thành ph H Chí Minh
(Tp.HCM) đc xem là đô th ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm kinh
t, vn hóa, giáo dc quan trng ca c nc. Môi trng thun li  Tp.HCM đã thu hút
nhiu ngi dân nhp c t các tnh thành đn đây sinh sng, hc tp và làm vic; nhng
kt cu h tng không theo kp vi tng trng dân s đã đt ra nhiu thách thc v nhà ,
đc bit ngi thu nhp thp là nhóm đi tng có nhiu khó khn v ch .
Trên c s nghiên cu các quan đim khác nhau, phân tích khái quát v vn đ nhà  ca
ngi thu nhp thp và trong gii hn v s liu, nhóm ngi thu nhp thp đc đ cp
đn trong đ tài s bao gm tt c các đi tng lao đng có mc thu nhp di 4 triu
đng/tháng hay nhóm ngi th nht (nhóm 1, nhóm thu nhp thp nht) và nhóm ngi
th hai (nhóm 2, nhóm thu nhp trung bình thp) trong phân chia 5 nhóm thu nhp, cha
có nhà  hoc có nhà  (nhà  thuc s hu cá nhân, nhà thuê, nhà ngi quen) nhng
din tích  di 4 m
2
sàn/ngi, hoc nhà  tm, dt nát, h hng,
Vi đc đim nh trên, theo c tính ca tác gi, đn nm 2009 thành ph có ít nht
97.000 ngi thu nhp nhp thp có nhu cu ch , chim khong 1,30% dân s. Gi s
mc tng dân s bình quân hàng nm là 3,53%/nm thì tng dân s vào nm 2015 là
9.367.437 ngi, khi đó s có gn 400.000 ngi thu nhp thp có nhu cu nhà . Nhu cu
ch  ca nhóm ngi này hin đang đc đáp ng bi th trng và nhà nc di hình
thc nhà thuê, nhà  giá thp và nhà  xã hi, tuy nhiên, nhóm ngi thu nhp thp li
không đ kh nng chi tr cho các sn phm này. i vi trng hp thuê nhà, nu xét
theo tiêu chí ca Liên Hip Quc, chi phí nhà  hp lý trong khong 20% – 30% thu nhp
hàng tháng, thì ngi thu nhp thp ch đ kh nng thuê đc dng phòng tr dành cho
công nhân, vi mc giá 200 – 250 đng/ngi/tháng. i vi trng hp mua nhà, ngi
thu nhp thp hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr mt ln đ mua mt cn
h bình dân có giá th trng 727 triu đng/cn h 50 m
2
.

thu nhp thp vay mua nhà ; điu tit gim giá nhà hoc trc tip tr giá mua nhà  cho
ngi thu nhp thp.
1

GII THIU
1. t vn đ
Vi din tích chim 0,63% và dân s chim 8,30% c nc, Tp.HCM đc xem là đô th
ln nht và cng là đô th đông dân nht, là trung tâm kinh t, vn hóa, giáo dc quan trng
ca c nc. Nm 2010, tng sn phm ni đa theo giá thc c đt 414.068 t đng, tng
11,80% so vi nm 2009. Môi trng kinh t, vn hóa, giáo dc thun li ngày càng thu
hút ngi dân t các tnh thành vào sinh sng. Theo kt qu điu tra dân s chính thc vào
thi đim 0 gi ngày 01/4/2009 thì dân s thành ph lên đn 7.421.340 ngi, trong đó,
gn 1/5 dân s nhp c t các tnh khác. Kt cu quá ti đã đt ra nhiu vn đ thách thc
v nhà , nhiu không gian cây xanh đã b thu hp đ xây dng nhà ca, nhiu công trình
đô th tr nên hn đn, thiu thng nht.
T nm 2006, B Xây dng đã ban hành nhiu qui đnh v nhà  và cho thuê, đng thi,
Chính ph cng đã ban hành Ngh đnh v u đãi đu t xây dng nhà  nhng cho đn
nay, các khu nhà  đc xây dng vn ch yu là nhà  thng mi vi giá cao. Do đó,
ngày càng có nhiu ngi thu nhp thp (NTNT) không tip cn đc vi ngun cung nhà
 nh hin nay.
Theo c tính đn nm 2009,  thành ph có ít nht 97.000 ngi thu nhp nhp thp có
nhu cu ch , chim khong 1,30% dân s. Gi s mc tng dân s bình quân hàng nm
là 3,53%/nm thì tng dân s vào nm 2015 là 9.367.437 ngi, khi đó s có gn 400.000
ngi thu nhp thp có nhu cu nhà . Tuy nhiên, nhóm NTNT li không có kh nng chi
tr cho các sn phm nhà  trên th trng. i vi trng hp thuê nhà, nu xét theo tiêu
chí ca Liên Hip Quc, chi phí nhà  hp lý trong khong 20 – 30% thu nhp hàng tháng,
thì ngi thu nhp thp ch đ kh nng thuê đc dng phòng tr dành cho công nhân, vi
mc giá 200 – 250 đng/ngi/tháng. i vi trng hp mua nhà, ngi thu nhp thp
hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr mt ln đ mua mt cn h bình dân
có giá th trng 727 triu đng/cn h 50 m

và tht bi nhà nc trong sa cha tht bi th trng. Bên cnh đó, thc hin mt s c
tính đn gin đ đánh giá nhu cu và kh nng chi tr ca NTNT cho nhà .
3

S liu th cp đc thu thp t các ngun sau đây:
- Tng Cc Thng kê: các kt qu Kho sát Mc sng Dân c, Tng iu tra Dân s
và Nhà .
- S Xây dng Tp.HCM: kt qu kho sát tình hình nhà thuê  Tp.HCM nm 2008.
- Cc Thng kê Tp.HCM.
- Mt s website liên quan đn bt đng sn.
- Báo cáo trong hi tho nhà  và mt s đ tài nghiên cu liên quan đn nhà .
- Ngun thông tin ca ngi trong cuc: c quan nhà nc, công ty xây dng và phát
trin h tng, ngân hàng thng mi, nhng ngi  tr, có nhu cu mua nhà,…
5. B cc đ tài
Ngoài phn m đu và kt lun, đ tài nghiên cu đc bao gm 5 chng chính:
Chng 1: Bi cnh Tp.HCM: trình bày bi cnh Tp.HCM là c s phát sinh vn đ và
cng là c s thc hin các gii pháp.
Chng 2: Tng quan v ngi thu nhp thp và nhà  cho ngi thu nhp thp: trình bày
quan đim th nào là NTNT và s cn thit phát trin nhà  cho NTNT.
Chng 3: Nhu cu nhà  ca ngi thu nhp thp và kh nng chi tr: c tính nhu cu
nhà  ca NTNT và kh nng chi tr ca NTNT đ chng minh hin trng giá nhà cao hn
nhiu ln so vi kh nng chi tr ca NTNT.
Chng 4: Tht bi th trng và can thip nhà nc trên th trng nhà  cho ngi thu
nhp thp: gii thích nguyên nhân vn đ trên góc đ xác đnh và phân tích các dng tht
bi th trng, và mt s hn ch ca các gii pháp can thip th trng ca nhà nc.
Chng 5: Kt lun và mt s khuyn ngh gii quyt vn đ nhà  cho ngi thu nhp
thp: hình thành các quan đim trên c s đánh giá tht bi th trng, tht bi nhà nc và
đ xut các khuyn ngh gii quyt vn đ tn ti.
4


2
Theo đnh ngha trong Tng iu tra Dân s và Nhà  ca Tng Cc Thng kê (2009, tr. 121), “ nhà  là
mt loi công trình xây dng đc dùng đ , gm có 3 b phn: tng, mái, sàn, Tình trng h không có
nhà  không quan tâm đn quyn s hu đi vi nhà hoc cn h đó ”, do đó, h không có nhà  có th
đc hiu là h có ch  không tha mãn mt trong ba điu kin cu thành trên.
5

Biu đ 1-1: Tng s h có nhà  và cha có nhà 

Ngun: Tng Cc Thng kê
3

Trong đó, t l h  nhà kiên c chim 19,44%, nhà bán kiên c chim 77,89% và nhà tm
chim 2,66%
4
.
Biu đ 1-2: T l h có nhà  phân theo loi nhà

Ngun: Tng Cc Thng kê
53
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
4
C cu nhà  xem ph lc 1.
5
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
6


2
/ngi và ngi dân di c ch khong 8 m
2
/ngi, và có đn 1/3 dân di c có din tích  6
Tng Cc Thng kê, Tng iu tra Dân s và Nhà , nm 1999 và nm 2009.
7

di 4 m
2
/ngi
7
. iu này cho thy, có s phân phi không đng đu v din tích  gia
các nhóm ngi trong xã hi, ch yu tp trung vào nhóm ngi thng trú, có thu nhp
trên trung bình, đ kh nng chi tr cho nhà  riêng l, và còn khá nhiu ngi dân sng
trong nhà  nh hp, có din tích  di 4 m
2
/ngi.
Bên cnh đó, v tình hình nhà thuê, theo thng kê ca S Xây dng (2008), thành ph có
trên 80% ngi dân trong đ tui t 18 – 35 phi sng chung vi gia đình, hn 90% gii
tr nhp c phi  tr, trên 30% HG có din tích nhà  di 36 m
2
. Các khu nhà cho thuê
thng có giá c cao hn so vi thu nhp bình quân (TNBQ) hàng tháng ca ngi đi thuê
vi din tích  3 – 4 m
2
/ngi, phn ln li là nhà cp 3, cp 4, trong đó có khong 70%
nhà cho thuê không đm bo cht lng nh nm trong khu qui hoch gii ta, phòng 

xem là mt hàng hóa khuyn dng. Tuy nhiên, đây li là hàng hóa đc bit có giá tr cao,
không th bán riêng l mà đc bán gn lin vi đt đai.
Chính t nhng đc đim trên cho thy, dù là mt quc gia phát trin hay đang phát trin
cng tn ti mt nhóm ngi không có kh nng t to lp ch  cho mình, đó là nhóm
NTNT trong xã hi. Nhu cu ch  ca nhóm ngi này có th là ni  đ an c lc nghip
khi nhp c vào đô th, ni  phù hp khi thay đi công tác, hc tp, ni  khi tách khi b
m, ngi thân, hoc mt ni  mi tt hn ni  c,…. Gii quyt nhu cu nhà  ca
NTNT cn phi có vai trò ca nhà nc, qui mô và cht lng nhà  s là thc đo s phát
trin h thng an sinh xã hi và th hin trình đ qun lý xã hi ca nhà nc.
Trc nm 1985, nhà nc đã thc hin bao cp v nhà  và nhà  đc phân phi mang
tính phúc li xã hi di dng nhà thuê, không có s khác bit v giá c gia các loi nhà
khác nhau  các vùng khác nhau và tin thuê nhà ch chim mt phn nh trong thu nhp
ca ngi thuê. Sau nm 1985, c ch bao cp đc chuyn sang c ch th trng theo
hng nhà nc to điu kin đ ngi dân có đc ch  thích hp; và nhà  đc coi là
hàng hóa, có giá c vn đng theo qui lut cung cu, ngi tiêu dùng có quyn la chn
9

loi nhà  phù hp vi nhu cu, s thích và kh nng chi tr ca cá nhân. Khi đó, nhà nc
càng có vai trò quan trng trong điu tit th trng nhà , trên c s:
Th nht, theo qui đnh, đt đai là tài sn ca quc gia và s gn lin vi qui hoch chung
ca đa phng, do đó, cn phi có s điu tit ca nhà nc v nhà  và công tác qui
hoch phi đi trc mt bc nhm to c s cho s phát trin cân đi và bn vng ca th
trng nhà .
Th hai, ci thin môi trng sng và n đnh ch  giúp tái to sc lao đng góp phn
thúc đy sn xut phát trin, thúc đy phát trin kinh t và n đnh xã hi. Hay nói cách
khác, phát trin th trng nhà , c th là đáp ng nhu cu ch  ca NTNT, s góp phn
to ra ngoi tác tích cc cho xã hi.
Th ba, mc dù nhà  là mt hàng hóa thit yu nhng th trng nhà  không phi là mt
th trng đy đ, phn ln ngi dân có nhu cu nhà  nhng li không có kh nng chi
tr hoc kh nng chi tr thp. Dù  mt nc phát trin, ngi mua cng phi dùng toàn

triu đng theo ngng thu nhp chu thu thu nhp cá nhân, hoc là mc TNTB ca nhóm
ngi th nht và nhóm ngi th hai trong phân chia 5 nhóm thu nhp.
Nh vy, trên c s nghiên cu các quan đim khác nhau, phân tích khái quát v vn đ
nhà  ca NTNT và trong gii hn v s liu
9
, NTNT đc nghiên cu trong đ tài s bao
gm tt c các đi tng lao đng có mc thu nhp di 4 triu đng/tháng
10
hay nhóm
ngi th nht (nhóm 1, nhóm thu nhp thp nht) và nhóm ngi th hai (nhóm 2, nhóm
TNTB thp) trong phân chia 5 nhóm thu nhp
11
, cha có nhà  hoc có ch  (s hu cá
nhân, nhà thuê, nhà ngi quen) nhng din tích  di 4 m
2
sàn/ngi, hoc nhà  tm,
dt nát, h hng,…. Tt c các đi tng trên đu có mong mun v ch , và hin đang
đc đáp ng bi nhà nc và th trng bng hình thc nhà thuê, nhà  giá thp và nhà 
xã hi. Mc dù sn phm nhà  dành cho NTNT là đa dng nhng kh nng chi tr ca mi
NTNT là khác nhau. Khi đó, tt c NTNT đu có mong mun v nhà  s đc xem là
ngi có nhu cu nhà , trong đó ch có tp hp nhng ngi có nhu cu nhà  và có kh
nng chi s hình thành cu v nhà . 8
Ngun: Vin Nghiên cu kin trúc – B Xây dng, Các gii pháp đng b phát trin nhà  ngi thu nhp
thp ti các đô th Vit Nam, tr. 3.
9
 tài s dng tiêu chí thu nhp 4 triu đng/ngi/tháng và din tích  di 4 m
2

Tính s hu 1.582.133 21,32 363.890 4,90
S ngi cha có nhà  809.517 10,91 186.189 2,51
Ngun: c tính ca tác gi
ó là nhng đi tng có nhu cu nhà , trong đó có ít nht 97.000 NTNT (chim khong
1,31% dân s) có nhu cu gii quyt ch . Nu mc tng dân s bình quân hàng nm
trong giai đon 1999 – 2009 là 3,53%/nm, và gi s duy trì tc đ tng dân s này đn
nm 2015 thì d báo dân s thành ph s vào khong 9.367.437 ngi vào nm 2015, khi
đó, s có gn 400.000 NTNT có nhu cu ch . Trong thi gian ti, vi mc tiêu din tích
 bình quân đn nm 2015 là 26,90 m
2
sàn/ngi
13
, thì tng din tích sàn nhà  cn xây
dng thêm bình quân hàng nm là 1.745.001 m
2
.
Bng 3-2: c tính nhu cu nhà  ca NTNT đn nm 2015
Tng dân s (ngi) 9.367.437
Tng dân s tng thêm (ngi) 1.946.097
Tng s NTNT tng thêm (ngi) 389.219
Tng din tích nhà  tng thêm (m
2
) 10.470.004
Tng din tích nhà  tng thêm bình quân hàng nm (m
2
) 1.745.001
Ngun: c tính ca tác gi

2
)
Giá cho thuê
(triu đng/tháng)
1 Cn h chung c loi TB 50 – 60 3,00 – 4,00
2 Cn h cho thuê giá thp 20 – 30 1,50 – 2,00
3 Phòng cho thuê 8 – 10 1,00 – 1,50
Ngun: Kho sát thc t
Trong đó, đi tng thuê nhà loi 1 thng là nhng ngi đã có gia đình và con nh, nhà
loi 2 là các cán b công chc tr mi ra trng hay cha có gia đình, nhà loi 3 phn ln
là thành phn lao đng phi chính thc.
Ngoài ra, còn có dng nhà tr dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghip xây dng và
cho thuê. Theo kt qu kho sát ca S Xây dng vào nm 2008, mc giá thng dao đng
t trong khong t 100 ngàn – 150 ngàn đng/ngi/tháng, vi din tích  bình quân t 3 –
4 m
2
/ngi, trong đó hu nh tt c nhà thuê đu là nhà cp 3 hay cp 4, và có đn hn
13

70% nhà cho thuê không đm bo v cht lng
14
. n nm 2010, giá nhà trên có th lên
đn 200 – 250 ngàn đng/ngi/tháng.
3.2.2. Kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp
Nh duy trì đc tc đ tng trng kinh t cao nên thu nhp ca ngi dân tng lên hàng
nm, vi mc tng bình quân là 15%/nm
15
, đã góp phn ci thin đáng k đi sng ca
ngi dân. n nm 2008, TNBQN đt khong 27 triu đng/ngi/nm, trong đó, thu
nhp ca nhóm 1 khong 10 triu đng/ngi/nm, nhóm 2 khong 15 triu

14

hàng tháng thì NTNT ch đ kh nng thuê nhà  di dng nhà tr dành cho công nhân,
trong đó nhóm 2 có th thuê đc dng phòng  cht hp trên th trng nhà thuê.
Bng 3-5: T l chi phí thuê nhà so vi TNBQ hàng tháng
Loi nhà
Cn h chung
c loi TB
Cn h
giá thp
Phòng Phòng
cho CN
Giá nhà (triu đng/ngi) 0,75 – 1,00 0,37 – 0,50 0,25 – 0,38 0,20 – 0,25
% chi phí thuê nhà trên TN

- Nhóm 1 105 52 38
27
- Nhóm 2 69 34 25 18
Ngun: c tính ca tác gi
i vi trng hp nhà bán, NTNT hoàn toàn không có kh nng chi tr ngay và chi tr
mt ln đ mua mt cn h bình dân trên th trng s cp có giá 727 triu đng/cn h.
Nu tích ly ngay t bây gi thì gi s mc lãi sut là 12%/nm, mt ngi thuc nhóm 1
phi sau ít nht 29 nm, và mt ngi thuc nhóm 2 phi sau ít nht 24 nm mi tích ly
đ s tin đ mua đc mt cn h bình dân trên th trng theo mc giá hin ti. ây là
khong thi gian tng đi dài và thc t thì NTNT li khó tích ly đc s tin tit kim
nh trên.
Tóm li, n đnh ch  cho NTNT s góp phn tng nng sut lao đng, thúc đy tng
trng kinh t và gim t nn xã hi. áp ng nhu cu ch  ca nhóm ngi này có th
bng hình thc nhà thuê hoc nhà bán. Tuy nhiên, mc thp trung bình ca nhóm NTNT là
quá thp, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán li quá cao. Do đó, nhu cu ch  ca