BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP. HăCHệăMINH
T
T


N
N
G
GG
G
I
I
A
AM
M
I
I
Ê
Ê
U

N
G
GG
G
I
I
A
AM
M
I
I
Ê
Ê
U
U

NGăDNGăMỌăHỊNHăHEDONIC
XỄCăNHăCỄCăNHỂNăTăNHăHNGă
NăGIỄăNHĨă TRểNăAăBĨNă
QUNă11, TP.ăHăCHệăMINH



MCăLC

CHNGă1:ăGIIăTHIUăTNGăQUANăVăăTĨI 1
1. 1 LỦădoăchnăđătƠi 1
1. 2 Mcătiêuănghiênăcu 2
1. 3 Cơuăhiănghiênăcu 2
1. 4 Phmăviănghiênăcu 2
1. 5 Phngăphápănghiênăcu 3
1. 6 CuătrúcăcaăđătƠi 3
CHNGă2:ăCăSăLụăTHUYT 5
2.1 LỦăthuytăvăbtăđngăsn 5
2.1.1 Cácăkháiănimăvăbtăđngăsn 5
2.1.2 Thucătínhăbtăđngăsn 6
2.2 Thătrngăbtăđngăsn 9
2.2.1 KháiănimăthătrngăBS 9
2.2.2 PhơnăloiăthătrngăBS 10
2.2.3 NhngăđcăđimăcaăthătrngăBS 11
2.2.4 VaiătròăcaăthătrngăBS 11
2.2.5 CungăcuăthătrngăBS 13
2.2.6 Quanăhăcungăậ cuăthătrngăBS 16
2.3 Thmăđnhăgiáăbtăđngăsn 17
2.3.1 Kháiănimăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn 17
2.3.2 Mcăđíchăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn 19
2.3.3 CácăyuătătácăđngăđnăgiáătrăBS 20
2.4 Mô hình Hedonic 23
2.4.1 LchăsăbanăđuăcaămôăhìnhăHedonic 23
2.4.2 MôăhìnhăđnhăgiáăHedonic 25
2.4.3 Cácănghiênăcuăthcănghim 30
CHNGă3:ăQUYăTRỊNHăNGHIểNăCU 34

4.6 PhơnătíchăỦănghaăcaăhăsăhiăquy 57
4.7 VnădngămôăhìnhăvƠoăvicăđnhăgiáăbtăđngăsn 58
CHNGă5:ăKT LUNăVĨăKINăNGH 60
5.1 Ktălun 60
5.1.1 Ktălunăktăquănghiênăcu 60 5.1.2 NhngăđóngăgópăcaăđătƠi 62
5.1.3 NhngămtăhnăchăvƠăhngăphátătrinăcaăđătƠi 62
5.2 Kinăngh 63
TĨIăLIUăTHAMăKHO
PHăLC DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT

TăVITăTT
NIăDUNG
BS
Bt đng sn
DAT
Din tích đt
HCM
H Chí Minh
HM
Mô hình Hedonic
KC
Khong cách t BS đn Ch Bn Thành
LG
Chiu ngang mt đng, hm phía trc BS

Biu đ 4.β.1h Biu đ mô t bin KC 48
Biu đ 4.β.β Biu đ ma trn h s tng quan gia các bin 49
Biu đ 4.γ.3 Biu đ mô t bin LnNha 52
Biu đ 4.4.1 Biu đ kim đnh phân phi chun ca phn d 54
Biu đ 4.4.4 Biu đ kim đnh liên h tuyn tính 55
Biu đ 4.4.5 Biu đ kim đnh phng sai thay đi 56 1

CHNGă1:ăGIIăTHIUăTNGăQUANăVăăTĨI
1. 1 LỦădoăchnăđătƠi
Th trng bt đng sn (BS) là mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t vì liên quan trc tip ti mt lng tài sn rt ln v quy mô, tính cht cng
nh giá tr nhiu mt trong nn kinh t quc dân. Th trng BS có quan h trc
tip vi các th trng khác nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng,
th trng vt liu xây dng, th trng lao đng và các th trng khác. Theo phân
tích ca các chuyên gia kinh t,  các nc phát trin nu đu t vào lnh vc BS
tng lên mt đô la M thì s có kh nng thúc đy các ngành có liên quan phát trin
t 1,5 đn 2 đô la M. Vì vy, phát trin và điu hành tt th trng BS s có tác
dng thúc đy tng trng kinh t thông qua to lp các công trình, nhà xng, vt
kin trúc, đ t đó to nên chuyn dch đáng k và quan trng v c cu trong các
ngành, các vùng lưnh th và trên phm vi c nc.
Th trng nhà  là b phn quan trng nht ca th trng BS. Nhng cn st
nhà đt hu ht đu bt đu t st nhà  và lan ta sang các th trng BS khác.
i vi nhiu h gia đình, nhà  không ch là ni sinh sng đn thun mà còn là
mt đi din quan trng trong danh mc đu t tài sn.  các nc có nn công

(ii) phân tích các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H
Chí Minh; (iii) c lng giá đi vi các BS c th trên đa bàn qun 11, TP.
H Chí Minh.
1. 3 Cơuăhiănghiênăcu
Vi mc tiêu nghiên cu ca đ tài, tác gi cn tr li các câu hi sau: (i) Giá
nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh chu nh hng bi các nhân t
nào; (ii) Trong các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP.
H Chí Minh thì nhân t nào có tính cht quyt đnh.
1. 4 Phmăviănghiênăcu
Bài nghiên cu thu thp d liu theo phng pháp thun tin bng cách điu tra
kho sát các BS trên các tuyn đng thuc đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh có
giao dch mua bán thành công trong khong thi gian t tháng 11/β014 đn ht
3

tháng 01/2015 bng hình thc phng vn trc tip ch s hu BS thông qua bng
kho sát giá BS (Ph lc 1).
1. 5 Phngăphápănghiênăcu
 gii quyt các vn đ nghiên cu đt ra phù hp vi mc tiêu nghiên cu, tác gi
đư s dng các phng pháp sau:
Phng pháp điu tra kho sát đc s dng khi tin hành điu tra kho sát các
nhân t nh hng đn giá BS có giao dch mua bán thành công trên đa bàn qun
11, TP. H Chí Minh thông qua Bng kho sát giá BS (Ph lc 1).
Phng pháp phân tích, tng hp đc s dng đ phân tích, tng hp các lỦ thuyt
và các nghiên cu thc nghim đ tìm hiu và phân tích các nhân t tác đng đn
giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh.
Phng pháp thng kê, mô t đc s dng đ thng kê, mô t các d liu thu thp
đc t vic điu tra kho sát thc t 147 quan sát có giao dch mua bán thành công
trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh thành bng d liu th cp.
Phng pháp nghiên cu đnh lng đc s dng thông qua vic ng dng mô
hình hi quy Hedonic đ xác đnh các nhân t có nh hng đn giá BS, tác gi đư

H thng pháp lut ca các nc trên th gii đu đng nht  ch xem BS gm
đt đai và nhng tài sn gn lin vi đt đai, không tách ri vi đt đai, đc xác
đnh bi v trí đa lỦ ca đt (iu 86 Lut Dân s Nht Bn; iu 517, iu 518
Lut Dân s Cng hòa Pháp; iu 94, iu 96 Lut Dân s Cng hòa Liên Bang
c; iu 1γ9 Lut Dân s Cng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, nc Cng hòa
Liên Bang Nga quy đnh c th BS là mnh đt, không phi đt đai nói chung.
Vic quy đnh c th nh nc Cng Hòa Liên Bang Nga là hp lỦ bi đt đai nói
chung là mt b phn ca lưnh th, không th đc xem là đi tng ca giao dch
dân s. Bên cnh đó, h thng pháp lut ca mi nc cng có nhng quy đnh
riêng th hin  tiêu chí phân loi, to ra khu vc giáp ranh gia hai khái nim bt
đng sn và đng sn.
Mc dù các nc đu đng nht  ch xem BS gm đt đai và nhng tài sn gn
lin vi đt đai nhng mi nc li có quan đim khác nhau v nhng tài sn gn
lin vi đt đai đc coi là BS. Theo iu 5β0 Lut Dân s Pháp quy đnh mùa
màng cha gt, trái cây cha bt khi cây là BS, nu đư đc bt khi cây đc
coi là đng sn. Quy đnh này cng đc quy đnh  B Lut Dân s Bc K và Sài
Gòn c; Lut Dân s Nht Bn. Trong khi đó, theo iu 100 Lut Dân s Thái Lan
quy đnh BS là đt đai và nhng vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn
6

gn lin vi vic s hu đt đai, còn Lut Dân s c li quy đnh BS bao gm
đt đai và các tài sn gn lin vi đt.
 Vit Nam, theo iu 174 B Lut Dân s nm β005 ca Nc Cng hòa Xư
hi Ch ngha Vit Nam quy đnh BS là các tài sn bao gm đt đai; nhà,
công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c tài sn gn lin vi nhà, công
trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; các tài sn khác do
pháp lut quy đnh.
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t, BS là đt đai và nhng công trình do
con ngi to nên gn lin vi đt. ó là nhng vt hu hình cùng vi nhng
tài sn nm  trên, phía trên hay di mt đt.

đ , ngh dng, kinh doanh, sn xut tng làm cho tài nguyên đt tr nên khan
him hn.
(iii) Tính bn vng theo thi gian – BS là tài sn đc s dng lâu dài, riêng đt
đai thì bn vng theo thi gian và không thay đi trng thái vt cht. Cht lng
ca đt ph thuc vào s khai thác và s dng ca con ngi. Công trình gn lin
vi đt thì thi hn s dng tùy thuc vào vt liu, kin trúc và đa cht ca nó. ây
cng là lỦ do trong các quy đnh v nghip v k toán không đc tính khu hao
cho đt, ch tính khu hao đi vi phn công trình gn lin vi đt và thi gian khu
hao (tui th) ph thuc vào loi công trình.
Mi BS đu có tui th vt lỦ và tui th kinh t. Tui th kinh t chm dt vi
điu kin th trng trong trng thái hot đng bình thng mà chi phí s dng BS
li ngang bng vi li ích thu đc. Tui th vt lỦ dài hn tui th kinh t khá
nhiu vì nó chm dt khi kt cu chu lc ch yu ca kin trúc và công trình xây
dng b lưo hóa và h hng, không th tip tc an toàn cho vic s dng. Trong
trng hp này, đ kéo dài tui th vt lỦ và có th cha đc nhiu ln tui th
kinh t ca BS nu xét thy tin hành ci to, nâng cp BS thu đc li ích ln
hn là phá đi và xây dng mi. Thc t đư chng minh tui th kinh t ca BS có
liên quan đn tính cht s dng ca BS đó, c th nh tui th kinh t ca nhà ,
khách sn, nhà hát là trên 40 nm; tui th kinh t ca nhà xng công nghip, nhà
 ph thông là trên 45 nm.
8

(iv) Tính đa chc nng s dng – BS là tài sn có nhiu chc nng s dng, v
mt lỦ thuyt tài nguyên đt là yu t đu vào ca tt c các hot đng ca con
ngi, ví d nh s dng đt xây dng nhà , làm nhà xng đ sn xut, trng trt
canh tác nông nghip, làm ni đ ngh dng; còn nhiu công trình, tài sn gn lin
vi đt, con ngi có th xây dng phc v cho nhiu mc đích khác nhau.
(v) Tính không đng nht – Mi BS là mt tài sn riêng bit không đng nht vi
các tài sn khác, điu này th hin  ch đt đai đu có ta đ v trí khác bit; cht
lng đt khác nhau; đa hình ni cao, ni thp; cnh quan, môi trng không đng

2.2.1 KháiănimăthătrngăBS
Hin nay, có rt nhiu đnh ngha khác nhau v th trng. Hiu theo ngha đen thì
th trng là ni mua bán hàng hóa. Theo quan đim t thi c đi đn cách đây gn
mt th k, ngi ta hiu th trng là ni đ thc hin hành vi mua bán. Và theo
quan đim hin nay thì đnh ngha v th trng tr nên đa dng hn.
Theo Paul A. Samuelson (1989), th trng là mt quá trình trong đó ngi mua và
ngi bán mt th hàng hóa tác đng qua li nhau đ xác đnh giá c và s lng
hàng hóa.
Theo Rober S. Pindyek và Daniel L. Rubinfeld (1994), mt th trng là mt tp
hp nhng ngi mua và ngi bán tác đng qua li ln nhau, dn đn kh nng
trao đi.
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t β005, th trng là mt môi trng trong đó
s trao đi hàng hóa hay dch v gia ngi mua và ngi bán đc thc hin
thông qua c ch giá c.
Tng t nh khái nim v th trng nói chung, có nhiu cách hiu khác nhau v
th trng BS nhng có cùng mt đim chung v th trng BS đó là tng các
quan h giao dch BS hàng hóa gia các ch th ca nn kinh t thông qua mt c
ch giá, ti mt thi đim xác đnh.
Theo Vin Thm đnh giá Hoa K thì th trng là tp hp các tha thun trong đó
nhng ngi bán và nhng ngi mua gp g nhau thông qua c ch giá c. Th
trng BS là ni tng tác gia các cá nhân chuyn đi quyn s hu tài sn đ
nhn tài sn khác là tin.
10

Theo Nguyn Ngc Vinh và Nguyn Qunh Hoa (2012), th trng BS là tng
hòa các quan h gia cung và cu v các quyn ca bt đng sn theo quy lut th
trng và theo quy đnh ca lut pháp.
Do có nhiu quan nim khác nhau v th trng BS, theo cách hiu khi làm đ tài,
tác gi thng nht áp dng khái nim theo Nguyn Ngc Vinh và Nguyn Qunh
Hoa (2012).

(giao đt, cho thuê đt); th trng lp d án và xây dng các công trình (th trng
s cp); th trng mua bán, cho thuê hoc các giao dch khác (th trng th cp).
2.2.3 NhngăđcăđimăcaăthătrngăBS
Hàng hóa BS là loi hàng hóa đc bit so vi các loi hàng hóa khác, do đó th
trng BS có nhiu đc đim riêng mà chúng ta có th nhn dng nh sau:
(i) Bn cht ca giao dch BS là giao dch các quyn, li ích ca BS đó, không
trao đi bng hin vt nh nhiu tài sn khác.
(ii) Th trng BS là th trng cnh tranh không hoàn ho, điu này th hin qua
các đc đim nh không có th trng trung tâm; tham gia và rút khi th trng
chm; thông tin bt cân xng gia các bên giao dch; hàng hóa BS không đng
nht và chu s qun lỦ cht ch ca h thng pháp lut.
(iii) Th trng bt đng sn có mi tng quan cht ch vi th trng vn, th
trng tài chính.
(iv) Th trng BS mang đm tính khu vc, vì đt đai là yu t không th tách ri
ca mi BS, do đó BS có thuc tính không di di đc, vì vy mà cung – cu
BS mang tính đa phng v phong cách, kiu mu, yu t tâm lỦ, phong thy,
chính sách, cng nh phong tc, tp quán và th hiu ni BS đó ta lc.
(v)  nc ta, giao dch ngm chim t trng cao trong h thng th trng BS.
2.2.4 VaiătròăcaăthătrngăBS
Th trng BS có vai trò rt ln trong nn kinh t quc dân tác đng trc tip lên
tc đ tng trng kinh t tùy thuc vào tng thi k phát trin, do đó nhn thc
đy đ v vai trò ca th trng BS s có Ủ ngha rt ln trong vic xây dng
chin lc phát trin trong tng lai. Vai trò ca th trng BS th hin qua các
đim sau:
12

(i) Phát trin th trng BS góp phn phát trin th trng vn.
Khi ch tài sn có nhu cu vay vn cho hot đng sn xut kinh doanh có th s
dng BS đ làm tài sn th chp đm bo cho khon vay, khi đc đnh ch tài
chính chp thun cho vay thì BS vn đc ch s hu hoc ngi đc quyn s

(vi) S dng hp lỦ, hiu qu tài nguyên đt.
Vai trò khác ca th trng BS là khi th trng phát trin xu hng giá ca tài
nguyên đt thông thng s tng lên theo thi gian, trong dài hn điu này s tác
đng đn hành vi ca ngi qun lỦ, khai thác, s dng BS là hng ti s dng
hp lỦ và hiu qu hn tài nguyên đt.
2.2.5 CungăcuăthătrngăBS
(i) Cung th trng BS
Cung th trng BS là toàn b lng hàng hóa BS sn sàng đa ra th trng đ
giao dch ti mt thi đim vi mt mc giá nht đnh. V lỦ thuyt cung th trng
BS chu tác đng bi các nhiu yu t và đc phân loi thành hai nhóm sau:
Th nht, nhóm yu t giá bao gm giá BS hàng hóa, giá BS thay th, giá các
yu t đu vào (nguyên vt liu, vt t, lao đng).
i vi hàng hóa thông thng, cung hàng hóa co giưn t l thun vi giá ca nó
hay nói cách khác khi giá ca mt loi hàng hóa tng thì cung th trng ca hàng
hóa đó tng và ngc li, nhng đi vi BS hàng hóa trong ngn hn quy lut
cung có th không đúng, vì trong ngn hn khi giá ca BS hàng hóa tng thì lng
cung BS hàng hóa đó hu nh không thay đi, vì lng cung đt đai là yu t
không th thiu ca BS, BS là tài nguyên khan him, chu s qun lỦ cht ch
ca pháp lut, d án BS không th cung ng ngay sn phm vì th tc hành chính
rm rà, vn ln, thi gian xây dng dài.
V lỦ thuyt cung th trng BS chu tác đng ca giá các yu t đu vào hay nói
cách khác nu giá nguyên vt liu, vt t trong ngành xây dng thp thì cung th
trng hàng hóa BS s tng lên và khi giá các yu t đu đó có xu hng tng lên
thì cung th trng BS hàng hóa s có xu hng gim.
14

Th hai, nhóm yu t ngoi tác bao gm chính sách quy hoch, chính sách thu,
chính sách lưi sut, tín dng, chính sách đu t, th tc hành chính, công ngh xây
dng, yu t tâm lỦ ngi cung ng, s lng doanh nghip tham gia th trng.
Chính sách thu, lưi sut, tín dng tác đng mnh m đn cung th trng BS bi

toán thì lng nhu cu này không tr thành cu trên th trng, có nhng cá nhân
không có nhu cu s dng nhng có lng tin nhàn ri sn sàng mua BS đu c
kim li tr thành lc lng cu xut hin trên th trng. Chính s khác bit nêu
trên, cu th trng là phm trù có quan h cht ch vi nhu cu, kh nng thanh
toán và điu kin hot đng ca th trng.
Cu th trng BS hình thành trên nhng điu kin bao gm nh sau: s xut hin
ca nhu cu tiêu dùng v mt dng BS nào đó mà nhu cu đó không th t tha
mưn bng các qu BS sn có chính cho bn thân h;  đm bo kh nng thanh
toán cho các nhu cu này phi có ngun lc lng tài chính, ch khi có các ngun
lc tài chính cho thanh toán các nhu cu mi đc chuyn thành cu trên th
trng;Tính cht và điu kin ca th trng to nên c hi cho nhng ngi đu c
ch BS tng giá đ kim li; Phi có th trng là môi trng đ nhu cu có kh
nng thanh toán tr thành cu thc.
Cu th trng BS có nhiu loi khác nhau, song lng cu v đt đai và nhà 
chim t trng ln nht. Cu th trng đt đai bao gm đt đai cho sn xut, đt
công nghip, giao thông, các công trình cng đng, dch v, du lch, cu v đt xây
dng các loi nhà và các công trình xây dng khác. Cu th trng v nhà đt xut
hin rng rưi và sôi đng nht trên th trng BS. Trên th trng nhà đt ngoài
cu th trng nhà đt thông thng còn xut hin cu gi to ca nhà kinh doanh
BS, điu này làm tng gi to nhu cu v nhà  làm cng thng trong quan h
cung cu và h ly là giá BS tng, gim đt bin ti nhng thi đim nht đnh.
Nhng yu t tác đng đn cu th trng BS bao gm nh: giá ca BS hàng
hóa, quy mô dân s, thu nhp ca dân c; chính sách quy hoch, đô th hóa; chính
sách tín dng và chính sách chính sách thu; yu t tâm lỦ ngi tiêu dùng; s
lng nhà đu c, đu t, ngi mua; th hiu ngi tiêu dùng và các yu t khác.
16

S gia tng v dân s là áp lc ln làm gia tng v nhu cu nhà  và đt , khi dân
s tng thêm nhu cu v sn xut, thng mi, dch v và nhu cu khác tng áp lc
nhu cu v BS. Thu nhp tng là điu kin c bn đ nâng cao cht lng cuc