Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
1

Mục lục

Lời nói đầu ............................................................................................................. 2
Chơng I. cơ sở lý luận về giá đất ......................................................................... 4
I.Khái niệm,quan điểm về đất đai....................................................................... 4
1.Khái niệm.................................................................................................. 5
2.Các quan điểm về giá đất .......................................................................... 6
II.Sự cần thiết phải xác địng giá đất .................................................................. 7
III.Cơ sở hình thành giá đất .............................................................................. 9
1.Bản chất của giá đất .................................................................................. 9
2.Các quyền và quyền lợi trong đất đai ...................................................... 11
IV.Một số phơng pháp định giá đất hiện nay ................................................. 12
1.Phơng pháp so sánh trực tiếp ................................................................. 12
2.Phơng pháp thu nhập ............................................................................. 13
3.Phơng pháp đầu t................................................................................. 14

Chơng II. Những nhân tố ảnh hởng đến giá đất................................................ 16
1. Đặc điểm vật lý của đất đai .................................................................... 16
2. Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng............................................... 18
3. Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý........... 19
4. Quá trình đô thị hoá................................................................................ 20
5. Yếu tố cạnh tranh ................................................................................... 23
6. Chính sách tiền tệ................................................................................... 25
7. Yếu tố pháp lý........................................................................................ 26

Kết luận................................................................................................................ 27
Tài liệu tham khảo................................................................................................ 28

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
2

Lời nói đầu

Thị trờng bất động sản ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quá trình
phát triển bớc đầu đợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng này
bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trờng đó. Vì thế
giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị
trờng bất động sản, thu hút đợc sự quan tâm của rất nhiều đối tợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm
tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ngời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất
cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự
tồn tại của xã hội loài ngời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ngời, hay
nh các cụ ta thờng nói an c mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đợc sản xuất đại trà nh các loại hàng hoá khác bởi những đặc trng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu
của tất cả mọi ngời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất. Thực tế hiện nay
giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và ngời dân bởi
vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản. Ngoài ra giá đất trong bồi
thờng giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình
trạng lôn xộn nh trong thời gian qua. Chính vì những bất hợp lý về giá đất hiện nay
mà tôi quan tâm đến giá đất. Để tìm hiểu kỹ hơn những vấn đề liên quan đến giá
đất, thực trạng những gì đang diễn ra liên quan đến giá đất đặc biệt tôi quan tâm

2. Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.
3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
4. Quá trình đô thị hoá.
5. yếu tố cạnh tranh.
6. Chính sách tiền tệ
7. Chính sách pháp luật

Do thời gian và trình độ có hạn, đề tài nghiên cứu này chắc chắn không tránh
khỏi thiếu sót. Tôi rất mong nhận đợc sự đóng góp ý kiến của quý vị để đề tài này
hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Trung tâm đào
tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản đặc biệt là Ths. Vũ Thị Thảo đã nhiệt
tình giúp đỡ trong thời gian nghiên cứu và hoàn thiện đề tài nghiên cứu này. THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
4

Chơng I.

Cơ sở lý luận về giá đất

I. Khái niệm và các quan điểm về đất đai.

1.
Khái niệm về đất đai

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
5

nớc ta ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, mà tổng cung về
đất đai coi nh không đổi nên đất đai trở nên khan hiếm. Nhu cầu về đất đai tăng
nhanh bởi vậy giá trị của nó đợc quan tâm nhiều hơn.
Đất đai là nguồn của cải, là thớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Nó cũng là
một trong những bộ phận lãnh thổ của đất nớc. Tôn trọng chủ quyền của một quốc
gia trớc hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. Nh vậy, đất đai không chỉ
đóng vai trò quan trọng trong đời sống, sản xuất mà còn có một ý nghĩa cực kỳ to
lớn đối với an ninh quốc gia. Với những gì đất đai mang lại cho con ngời, chúng ta
không thể phủ nhận vai trò đặc biệt quan trọng của nó. Trong bất cứ một giai đoạn
nào của lịch sử, trong bất cứ hoàn cảnh nào đất đai cũng là nơi c trú của con ngời,
là nguyên liệu, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất.
Đất đai theo khía cạnh địa lý đợc hiểu một cách cụ thể nh sau: Đất đai là sản
phẩm của tự nhiên qua quá trình phong hoá đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất
khác nhau. Mặt khác, đất đai là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm
cây trồng để nuôi sống loài ngời, là môi trờng để con ngời hoạt động gắn bó
chặt chẽ với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình
lịch sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất đai có mối quan hệ ngày càng chặt
chẽ. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngời, con ngời dựa vào đó để
nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trờng sống, không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động nào của con ngời
và cũng không thể tồn tại xã hội loài ngời.
về môi trờng, đất đai thờng gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhỡng và yếu
tố không gian và đợc phân bố rộng rãi trên phạm vi toàn cầu cũng nh trên từng
vùng, từng miền lãnh thổ. Đất đai là yếu tố hình thành nên môi trờng và chịu tác
động của môi trờng. Do đó đất đai và môi trờng có quan hệ chặt chẽ với nhau.

thu hồi đất. Đất đai, tài sản bị thu hồi mặc dù đợc bồi thờng nhng các hộ trong
diện phải di dời sẽ gặp rất nhiều khó khăn, nếu không có khu tái định c họ phải tự
đi tìm nơi ở mới. Đặc biệt đối với những hộ có vị trí đất tốt đang tiến hành kinh
doanh có hiệu quả mà phải di dời đến vị trí khác sẽ ảnh hởng rất lớn đến doanh thu
của họ. Trong trờng hợp đó việc thu hồi đất của Nhà nớc đã ảnh hởng trực tiếp
đến lợi ích trớc mắt của các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức. Mặt khác, ngời
Việt Nam còn có tâm lý gắn bó với nơi mình sinh sống, không muốn chuyển đi nơi
khác với những mối quan hệ khác. Vì thế để giải quyết lợi ích của ngời bị thu hồi
đất đồng thời thuyết phục đợc tâm lý ấy, Nhà nớc phải đặt ra giá bồi thờng hợp
lý để không làm tổn hại đến lợi ích của họ.
Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề hai
giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nớc xác
định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi cha chuyển mục đích sử dụng, cha có
đầu t, do đó giá thấp ( ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhng sau khi chuyển mục
đích sử dụng để giao, để cho ngời khác thuê, thì giá đất cao ( ví dụ là giá đất ở tại
đô thị). Hai là, xem xét giá đất do Nhà nớc xác định và giá chuyển nhợng thực tế
trên thị trờng. Thực tế có hai loại giá đất đợc áp dụng đó là giá thị trờng và giá
chuẩn. Giá thị trờng của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng
đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của
Nhà nớc về đất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà nớc xây dựng dựa trên các yếu tố:
giá cả thị trờng, mức thu nhập của ngời tiêu dùng, sức mua của đồng tiền. Thông
thờng giá chuẩn đợc xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
7

nớc quy định để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trờng đất phục
vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nớc về đất đai. Với 4 lần thay đổi khung giá đất của
Chính phủ, với khoảng vài năm một lần thay đổi khung giá của các UBND tỉnh, với

môn có kinh nghiệm. Nh vậy, các loại giao dịch trên thị trờng bất động sản liên
quan đến quyền sử dụng đất đều cần phải xác định giá đất. Ngoài ra, giá đất theo
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
8

khung giá của Nhà nớc ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân
về đất đai đợc hoà nhập vào cơ chế thị trờng. Khung giá đất ban hành theo loại
đờng phố, theo vị trí. Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của các
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành theo từng năm. Các giao
dịch trên thị trờng quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở của khung giá này để định
giá cho thửa đất. Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn
rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn ở Hà Nội, giá cao nhất là 67.2triệu đồng/
m
2
, thấp nhất là 500 nghìn đồng/ m
2.
. Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho
ngời sử dụng đất tham gia công khai vào thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng và
thị trờng bất động sản nói chung. Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể
nhng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trờng, vì vậy nảy sinh các hoạt động giao
dịch ngầm vợt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nớc.
Đặc biệt, đối với công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi
đất, giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó là một chính sách để đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Từ trớc đến nay có lẽ những vớng mắc nhiều
nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thờng đất khi Nhà nớc thu hồi đất cho các
mục đích công cộng, quốc phòng an ninh...Nớc ta đang trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên là điều tất yếu
trong đó chủ yếu là đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung c, đờng giao

đất đó có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ: Trực tiếp kinh doanh hoặc
cho thuê. Trong trờng hợp cho thuê quyền sở hữu ruộng đất và quyền dụng đó tách
rời, ngời thuê đất phải trả cho ngời chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp
đồng. Quan hệ địa tô trong sử dụng đất thực chất là phân chia lợi ích giữa ngời sử
dụng và ngời sở hữu ruộng đất. Bởi vậy nó gắn liền với chế độ t hữu đất đai. Theo
tiến trình lịch sử, địa tô đợc biểu hiện dới các hình thức: địa tô lao dịch, địa tô
hiện vật và địa tô bằng tiền. Trong đó địa tô bằng tiền là hình thức biểu hiện cao
nhất và phát triển của địa tô t bản chủ nghĩa. Các hình thái cơ bản của địa tô là: địa
tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc
sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về vị trí và độ phì. Phần này nhà t bản
sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất.
Địa tô chênh lệch I có đợc do việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi hơn
về vị trí và độ phì. Mặt khác, trong quá trình khai thác và sử dụng ruộng đất, ngời
sử dụng ruộng đất ( có khi là ngời sở hữu đất) đã có những đầu t vào đất làm cho
độ phì nhiêu của đất tăng lên, đó là những đầu t lâu dài hoặc ngắn hạn để làm tăng
sản lợng ruộng đất. Những khoản chi phí ấy đều làm tăng sản lợng ruộng đất, và
biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thuần thành ruộng đất t bản. Tuy có những
thuộc tính tự nhiên nh nhau, nhng một đám đất đợc canh tác có giá trị lớn hơn
một đám đất bỏ hoang ( Mác Enghen toàn tập). Địa tô có đợc nhờ vào việc
đầu t khác nhau vào những đám đất nh nhau do đó có đợc những năng suất khác
nhau. Đó là địa tô chênh lệch II. Nh vậy, địa tô chênh lệch II có đợc do đầu t t
bản liên tiếp trên cùng một loại đất, tức là do trình độ thâm canh quyết định.
Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, chúng ta đã xuất phát từ giả thuyết giá cả sản
xuất chung ngang bằng với giá cả sản xuất cá biệt trên loại đất xấu xã hội cần thiết.
Nói cách khác, giá cả sản xuất có tác dụng điều tiết thị trờng ngang với giá cả cá
biệt trên đất xấu nhất xã hội cần thiết. Khi đó chỉ có những mảnh đất nào có giá cả
sản xuất cá biệt thấp hơn giá cả sản xuất cá biệt xã hội cần thiết thì mới có lợi
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44

nông nghiệp; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụngKhi ngời sử dụng đất đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất thì họ sẽ có các quyền lợi sau đối với thửa đất của
mình:
Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất mang lại.
Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Đề án môn học
Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa chính K44
11

Đợc Nhà nớc hớng dẫn và hỗ trợ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.
Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình, đợc bồi thờng thiệt hại khi bị thu hồi.
Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất và kinh doanh theo quy định của
pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất.
Đợc quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Song song với những quyền lợi đó ngời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
đối với đất đai:
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã đợc quy
định khi giao đất.
Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và là tăng khả năng sinh lợi của đất.
Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trờng, không làm tổn hại đến lợi
ích chính đáng của ngời sử dụng đất xung quanh.
Nộp thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí
trớc bạ
Giao lại đất cho Nhà nớc có quyết định thu hồi.
Ngời sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sẽ có những quyền