TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
(NIÊN KHÓA 2012 – 2015)
THỦ TỤC GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SƢ̉ DỤNG ĐẤT
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM
Giảng viên hướng dẫn:
Th.s Trƣơng Thanh Hùng
Bộ môn: Luật Tƣ pháp
Cần Thơ, tháng 11 năm 2014
Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Quố c Khanh
MSSV: S120032
1
LỜI CẢM ƠN
Với vốn kiến thức đã tích lũy đươ ̣c trong thời gian học tại trường Đại học
Cần Thơ, không những giúp người viết hoàn thành luận văn cho riêng mình
mà còn là hành trang quý báu cho người viết bước vào cuộc sống. Trong quá
trình làm luận văn người viết mặc dù gặp rất nhiều khó khăn do điều kiện, khả
năng nghiên cứu, kiến thức, kinh nghiệm còn nhiều hạn chế. Nên để hoàn
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
.............................................................................. Cần Thơ, ngày 24 tháng 11 năm 2014
NHẬN XÉT CỦ A GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
.........................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
NHẬN THỨC CHUNG VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM ................ 4
1.1. Khái niệm chung về quyề n sƣ̉ du ̣ng đất ............................................................ 4
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất ................................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất.................................................................... 6
1.2. Khái quát về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m ................................................................................................................ 8
1.2.1. Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m............................................................................................................... 8
1.2.2. Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m............................................................................................................... 9
1.2.2.1. Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất ....................................... 9
1.2.2.2. Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan đến
quyền sử dụng đất ...............................................................................................11
1.2.2.3. Tranh chấp gắn liền về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ...........13
1.3. Khái niệm, vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ..........................................................................13
1.3.1. Khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m ..........................................................................................................14
1.3.2. Vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm ........................................................................14
1.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân cấ p sơ thẩ m .............................................................................................15
1.4.1. Khái niệm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m .......................................................................15
GVHD: Ths. Trƣơng Thanh Hùng
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
2.2.6. Quyế t đinh
̣ đưa vụ án ra xét xử ................................................................33
2.3. Thủ tục xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm ................................................................................34
2.3.1. Khái niệm về phiên Toà sơ thẩm giải quyế t tranh chấ p
quyền sử dụng đấ t ................................................................................................34
2.3.2. Quy đinh
̣ chung về phiên Toà sơ thẩ m giải quyế t tranh chấ p
GVHD: Ths. Trƣơng Thanh Hùng
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấ p quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ........................................34
2.3.2.1. Chuẩn bi ̣ khai mạc phiên toà ...............................................................34
2.3.2.2. Nội quy phiên toà .................................................................................35
2.3.3. Thủ tục bắt đầu phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ........................................35
2.3.3.1. Khai mạc phiên toà giải quyế t tranh chấ p quyề n sử dụng đấ t ...........35
2.3.3.2. Bảo đảm tính khách quan của người làm chứng ................................36
2.3.4. Thủ tục hỏi tại phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp tranh chấp
quyền sử dụng đấ t ................................................................................................36
2.3.4.1. Hỏi đương sự về việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu ..........................36
2.3.4.2. Nghe lời trình bày của đương sự.........................................................37
2.3.4.3. Tiế n hành hỏi tại phiên toà ..................................................................37
2.3.4.4. Công bố các tài liê ̣u có liên quan đế n vụ án tranh chấ p
quyề n sử dụng đấ t tại Tòa án ...........................................................................38
2.3.5. Thủ tục tranh luận tại phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm ........................................51
3.4.2. Hướng hoàn thiê ̣n về thời hiệu khởi kiện giải quyế t tranh chấ p về
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ........................................51
3.5. Thƣ ̣c tra ̣ng và hƣớng hoàn thiêṇ trong công tác hòa giải ta ̣i xã
vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ..........52
3.5.1. Những bất cập về mặt pháp luật và vướng mắc trong thực tiễn
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm.... 52
3.5.2. Hướng hoàn thiê ̣n trong công tác hòa giải ta ̣i xã vụ án tranh chấ p
quyền sử dụng đấ t tại Tòa án nhân dân cấ p sơ thẩ m ........................................54
3.6. Thƣ ̣c tra ̣ng và hƣớng hoàn thiêṇ công tác hoà giải tranh chấp
quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩ m ..........................................54
3.6.1. Chưa quy đinh
̣ rõ sự tham gia của người bảo vê ̣ quyền và
lợi ích hợp pháp của đượng sự trong phiên hoà giải........................................55
3.6.2. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổ i, bổ sung năm 2011) không
quy định về thủ tục trong trường hợp các đương sự có thoả thuận lại sau
khi Toà án đã lập biên bản hoà giải thành ........................................................56
3.7. Thƣ ̣c tra ̣ng và giải pháp của công tác chƣ́ng minh của các đƣơ ̣ng sƣ ̣
trong vu ̣ án tranh chấ p quyền sƣ̉ du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m ..............................................................................................................56
3.7.1. Tạo điều kiện để đương sự có thể tiếp cận, nghiên cứu
và đánh giá chứng cứ ..........................................................................................56
3.7.2. Mở rộng tranh luận tại phiên tòa giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất ................................................................................................59
KẾT LUẬN ................................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO
GVHD: Ths. Trƣơng Thanh Hùng
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
tranh chấ p về đấ t đai đ ể ổn định các quan hệ về đất đai , tạo động lực phát triển kinh tế là
mô ̣t trong những nhiê ̣m vu ̣ quan tro ̣ng của chin
.
́ h quyề n điạ phương và Tòa án các cấ p
Muố n vâ ̣y cầ n phải xây dựng đươ ̣c mô ̣t hê ̣ thố ng giải quyế t tranh chấ p về đất đai có hiê ̣u
quả, cơ chế thực hiê ̣n có hiê ̣u quả , trong đó không thể bỏ qua yế u tố hoàn thiê ̣n các quy
đinh
̣ pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p .
Để phù hơ ̣p với xu thế phát triể n chung của nề n kinh tế thị trường, đáp ứng nhu
cầ u của xã hô ̣i , liên quan đế n liñ h vực tranh chấ p đấ t đai , Nhà nước đã ban hành một số
văn bản có hiê ̣u lực cao như : Luâ ̣t Đấ t đai 2013, Bô ̣ luâ ̣t Dân Sự 2005; Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng
dân sự 2004 và một số văn bản h ướng dẫn thi hành . Đây cũng là những quy đinh
̣ tiế n bô ̣
đươ ̣c xây dựng dựa trên những kế thừa kinh nghiê ̣m thực tiễn áp du ̣ng pháp luâ ̣t thời gian
qua. Là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp , đảm bảo quyề n tà i sản về
đấ t đai cho người dân . Tuy nhiên qua thời gian đưa vào áp du ̣ng , mô ̣t số quy đinh
̣ trong
các văn bản đưa ra chưa hợp lí , bấ t câ ̣p và không phù hơ ̣p với thực ti ễn. Vì vậy viê ̣c tìm
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
1
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
hiể u, nghiên cứu mô ̣t cách có hê ̣ thố ng , để qua đó kiến nghị điều chỉnh những điểm chưa
phù hợp với thực tiễn , nhằ m hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p về
Ngoài ra người viết còn áp dụng các phương pháp khác như: Thống kê, thu thập tài
liệu, tổng hợp…
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
2
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được người viết trình bày thành 03 chương:
Chƣơng 1: Nhâ ̣n thức chung về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa
án nhân dân cấp sơ thẩm.
Chƣơng 2: Quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t
tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm.
Chƣơng 3: Thực tiễn áp du ̣ng thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân cấp sơ thẩm.
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
3
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
đem la ̣i thu nhâ ̣p cho chủ sử du ̣ng.
Theo TS. Lê Xuân Bá . “Quyề n sử dụng đấ t là một bộ phận cấ u thành của quyề n
sở hữu đấ t . Thông qua viê ̣c độc quyề n được giao đấ t , cho thuê đấ t Nhà nước trao cho
người sử dụng đấ t thực hiê ̣n những quyề n và nghiã vụ nhấ t đi ̣nh , trong đó có sự phân biê ̣t
theo loại đấ t , theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê hoặc giao đấ t” . Theo cách hiể u
này quyền sử du ̣ng đấ t là mô ̣t bô ̣ phâ ṇ cấ u thành từ quyề n sở hữu đấ t , cầ n xác đinh
̣ rõ mố i
1
Lê Văn Tứ : “Quyề n sử dụng đấ t – một số khái niê ̣m pháp lý , một số khái niê ̣m kinh tế ” , Tạp chí nghiên cứu
kinh tế , số 232, năm 1997, trang 40-49
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
4
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
quan hê ̣ giữa sở hữu đấ t đai của toàn dân và quyề n sử du ̣ng đấ t. Để hiể u rõ hơn về quyề n
sử du ̣ng đấ t ta cầ n phân tić h mô ̣t số điể m sau:
Thƣ́ nhấ t: Quyề n sử du ̣ng đấ t đai là mô ̣t loa ̣i quyề n tồ n ta ̣i đô ̣c lâ ̣p còn quyền
sử du ̣ng đấ t la ̣i là mô ̣t quyề n phu ̣ thuô ̣c . Do tin
́ h đă ̣c thù của s ở hữu toàn dân ở Nhà nước
ta nên quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c hin
.
̀ h thành trên cơ sở quyề n sở hữu toàn dân về đấ t đai
theo pháp luật hiê ̣n hành, ngoài việc khai thác hưởng lơ ̣i ić h từ đấ t đai như trên . Quyề n sử
dụng đất còn bao hàm cả việc người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch về
quyề n sử du ̣ng đấ t (như quyề n chuyể n nhươ ̣ng , tă ̣ng cho, cho thuê, cho thuê la ̣i , thừa kế ,
thế chấ p, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ) của mình như những giao dịch về tài
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
5
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
sản. Để thực hiê ̣n các giao dich
̣ này , người sử du ̣ng đấ t phải thực hiê ̣n những nghiã vu ̣ tài
chính nhất đinh
̣ đố i với Nhà nước (như nô ̣p thuế đấ t, tiề n thuê đấ t…)2
1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất
Thứ nhất, chế định quyề n sử du ̣ng đấ t phát sinh trên cơ s ở chế độ sở hữu đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nư ớc làm đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lí. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có quyền định đoạt toàn
bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nước. Nhà nước có quyền năng của một chủ sở hữu đối với
tài sản là đất đai tuy nhiên riêng quyề n sử du ̣ng đấ t Nhà nước lại giao cho các cá nhân, hộ
gia đình sử dụng. Như vậy, quyề n sử du ̣ng đấ t đư ợc chuyển giao từ chủ sở hữu toàn dân
sang người đại diện là Nhà nước và từ đó người đại diện giao quyề n sử du ̣ng đấ t cho các
cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Trong quá trình sử dụng diện tích đất mà nhà nước giao
cho, người sử du ̣ng đấ t được phép thực hiện các quyền trong phạm vi luật định.
Thứ hai, quyền sử dụng đất của người sử du ̣ng đấ t mang tính ph ụ thuộc vào Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
người sử du ̣ng đấ t phát huy tính năng đ ộng, tự chủ trong quá trình sử dụng đất. Những
quy định này cũng đảm bảo cho người có quyề n sử du ̣ng đấ t có đi ều kiện khai thác tốt
tiềm năng đất đai, đẩy nhanh quá trình tích tụ, tập trung đất đai vào tay những người có
khả năng kinh doanh, sản xuất từ đó góp phần cơ cấu lại nền kinh tế nông thôn, thúc đẩy
quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, điều tiết thị trường đúng với chủ trương, định
hướng của Đảng và Nhà nước ta hiện nay. Tiếp cận theo hướng này, đã có nhiều quan
điểm đồng tình, theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt:
“Quyền sử dụng đất hiê ̣n nay được quan niệm là loại hàng hóa đặc biệt , được lưu chuyển
đặc biê ̣t trong khuôn khổ các quy đi ̣nh của pháp luật” . Quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t loa ̣i
quyề n dân sự đă ̣c thù vì: Quyề n s ử dụng đất là quyền về tài sản mà nó gắn liền với một
loại tài sản đă ̣c biê ̣t là đấ t đai ; Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế ; Hình thức, thủ tục
thực hiê ̣n các quyề n năng của người sử dụng đất được pháp luật quy đinh
̣ chă ̣t chẽ .
Từ các phân tích và nhận định nêu trên cho thấy rằng quyền sử dụng đất dù được
chế định với ý nghĩa là một trong các quyền cơ bản của quyền sở hữu đất đai hay quyền
sử dụng đất được chế định với ý nghĩa là một quyền độc lập của người sử dụng đất thì suy
cho cùng, quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng được phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Sự đa dạng về nội dung quyền sử dụng đất là phụ thuộc chủ yếu vào
chế độ sở hữu. Xét cho cùng, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền thứ hai, quyền
phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai. Điều này cũng minh chứng rõ vì sao, khi
nghiên cứu các chế định cụ thể về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, các quyền
của người sử dụng đất luôn thể hiện mối quan hệ gắn bó mật thiết, bị chi phối, ràng buộc
chặt chẽ với quyền sở hữu; theo đó, Nhà nước với vai trò chủ sở hữu đại diện của mình
luôn thể hiện sự định hướng, quản lý, kiểm soát và thậm chí là thể hiện sự can thiệp sâu
vai trò của mình đối với các chủ thể khi thực hiện quyền sử dụng đất.
Có thể khẳng định rằng, nghiên cứu bản chất của quyề n sử du ̣ng đấ t nói chung và
với vai trò “kiến tạo” tạo sân chơi pháp lý bình đẳng và an toàn cho các chủ thể khi tham
gia vào quan hệ đất đai cầ n phải có những thiế t chế thuâ ̣n lơ ̣i, thông thoáng, an toàn và hiê ̣u
quả cho các bên tham gia quan hệ đ ất đai. Và một khi quyề n sử du ̣ng đấ t được pháp luật
xác lập đầy đủ cơ sở pháp lý, người có quyề n sử du ̣ng đấ t có đủ tư cách trở thành chủ thể
trong các quan hệ đất đai thì bất kỳ một ngoại lệ nào nhằm can thiệp sâu vào quá trình xác
lập, thực hiện các quan hệ đó đều là sự can thiệp không cần thiết và là những rào cản cần
phải được xoá bỏ. Quán triệt được tinh thần này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc
định hướng cho các cán bộ Tòa án, đặc biệt là Thẩm phán khi xét xử các tranh chấp đất
đai, đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở tôn trọng
các thỏa thuận, các cam kết và quyền tự do Hợp đồng là cái gốc để định hướng giải quyết
vụ việc. Tránh tình trạng "Hình sự hóa các quan hệ dân sự".
Tóm lại: Quyề n sử du ̣ng đấ t là mô ̣t tài sản và là mô ̣t tài sản có giá tri ̣ , như luâ ̣t
đấ t đai 2013 đã ghi nhâ ̣n, người sử du ̣ng đấ t có quyề n cầ m cố , thuế chấ p , chuyể n nhươ ̣ng,
cho thuê, thừa kế quyề n sử du ̣ng đấ t (Điề u 167) hay Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005 cũng cho phép
chủ thể sử dụng đất có quyền dùng quyền sử dụng đất hay còn gọi là quyền tài sản của
mình để đảm bảo th ực hiện các n ghĩa vụ dân sự (khoản 2, Điề u 322) điề u này cũng có
nghĩa là quyền sử dụng đất được giao dịch như loại tài sản, mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t.3
1.2. Khái quát về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ
thẩ m
1.2.1. Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ p sơ
thẩ m
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con
người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia. Cùng với sự phát
triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú
3
Đặng Văn Linh, Luận văn tố t nghiê ̣p tranh chấ p đấ t đai và giải quyế t tranh chấ p đấ t
đai bằ ng con đường Tòa án ở nước ta, , năm 2011, Tr.32-34
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
tận gốc rễ các tranh chấp đất đai cần hiểu đúng các vấn đề mang tính nguyên tắc pháp
luật, mới có thể đánh giá đúng bản chất sự việc và từ đó vận dụng những quy định pháp
luật phù hợp với vấn đề cần giải quyết. Hiện nay các tranh chấp đất đai có thể được chia
làm nhiều loại khác nhau, đó là:
1.2.2.1. Tranh chấp ai là người có quyền sử đất
Tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp
đất đang tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên
về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó.
Việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể có dạng như sau:
4
Khoản 24 Điề u 3 Luâ ̣t đấ t đai 2013
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
9
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới
hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã
với nhau, tập trung ở những nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa,
ở những vị trí dọc theo triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có
mốc giới nhưng là vị trí quan trọng, ở những nơi có nguồn lâm, thổ sản quý. Cùng với
việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì tranh chấp đất đai liên quan đến
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
10
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục
đích khác, dẫn đến người đang sử dụng đất khiếu kiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng với mục đích
khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện
người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất của cơ quan ra
quyết định đó.
Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích
quốc gia, an sinh xã hội, thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài và mức đền bù khi thực hiện giải
tỏa.
Trong tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền
bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa
đất cấp cho các đối tượng khác. Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở mang
đường sá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có
nhiều người.
1.2.2.2. Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất
Đây là việc một bên có hành vi vi phạm làm cản trở đến việc thực hiện quyền
sử dụng đất, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích bên kia hoặc một trong các bên không thực
hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch dẫn đến tranh chấp phát sinh,
các giao dịch liên quan về đất phải có hợp đồng được quy định trong Bộ Luật dân sự 2005
như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.7 Theo quy định trên thì
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đất và quyền sử dụng đất còn bên mua sẽ giao tiền cho bên chuyển nhượng.
Tranh chấp xảy ra trong trường hợp này khi bên chuyển nhượng không giao đất,
giao không đúng hiện trạng đất ghi trong hợp đồng cho bên được chuyển nhượng, ngược
lại khi bên chuyển nhượng đã giao đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không đưa tiền
hoặc đưa tiền không đủ. Hiện nay tranh chấp này rất phổ biến.
Tranh chấp đối với việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Bộ luật dân
sự 2005 quy định “ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê đất sử dụng trong một thời hạn, còn bên
thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo
quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.8 Cho thuê quyền sử dụng đất là việc
bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê sử dụng đúng
mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Đối với trường hợp cho thuê lại
quyền sử dụng đất thì cũng được hiểu như là cho thuê. Tuy nhiên, cho thuê lại quyền sử
dụng đất khác với trường hợp cho thuê là quyền sử dụng đất đó không phải là của bên cho
thuê. Nếu bên cho thuê, cho thuê lại đất khi chưa hết thời hạn thuê và bên thuê đất khi sử
dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê mà ngưng không cho thuê nữa hoặc bên thuê, thuê
lại đất không trả tiền, chậm trả tiền thuê đất, sử dụng đất sai mục đích đối với bên cho
thuê, cho thuê lại đất thì tranh chấp sẽ xảy ra.
Tranh chấp trong thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự
2005 quy định: “Hợp đồng thuế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.9 Thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất có nghĩa là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên chấp nhận thế chấp nhưng phần đất được thế chầp vẫn do bên thế
chấp sử dụng bình thường, có thể dễ thấy điển hình nhất đối với việc thế chấp quyền sử
dụng đất là hộ gia đình thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn phục vụ sản xuất.
chấp đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành
chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các quyết định hành
chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản
lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các
đương sự.
1.2.2.3. Tranh chấp gắn liền về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 11
Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô , nhà thờ họ, tường xây
hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc cho thuê để sản
xuất kinh doanh (nhà xưởng, nhà tang, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc
trên đất có các tài sản khác như: Cây lấy gỗ, cây lấy lá , cây ăn quả, các cây lâu năm khác
gắn với việc sử dụng đất.
Tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là việc các tài sản gắn liền với đất
thông qua các giao dịch nhưng các bên giao dịch không thực hiện đúng các quyền và
nghĩa vụ các bên đã thỏa thuận hoặc các tài sản gắn liền với đất được thực hiện dưới dạng
tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép hoặc yêu
cầu đòi chia tài sản trong các vụ ly hôn và các trường hợp khác theo quy định của pháp
luật.
1.3. Khái niệm, vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân
dân cấ p sơ thẩ m
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân là một phạm
trù rất trù tượng cần phải được nêu ra khái niệm , phân tić h những đă ̣c điể m cũng như nó
có vai trò như thế nào trong công tác giải quyết tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t tại Tòa án
nhân dân cấ p sơ thẩ m .
10
Điề u 727 Bô ̣ luâ ̣t dân sư năm 2005
11
của pháp luật và lợi ích của các bên tranh chấp”
Muố n giải quyế t tố t các vu ̣ tranh chấ p đấ t đai ta ̣i Tòa án bắ t buô ̣c Nhà nước phải
ban hành mô ̣t trình tự thủ tu ̣c thố ng nhấ t để từ đó cơ quan thực thi pháp luâ ̣t sẽ dựa vào đó
giải quyết vụ tranh chấp nhằm lợi ích của Nhà nước và của các bên tranh chấp . Đồng thời
giáo dục ý thức tuâ n thủ và tôn tro ̣ng pháp luâ ̣ t cho mo ̣i công dân , ngăn ngừa những vi
phạm pháp luật có thể xảy ra.
1.3.2. Vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án
nhân dân cấ p sơ thẩ m
Sự ra đời của thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p dân sự trong đó có đấ t đai có ý nghiã
vô cùng quan tro ̣ng trong tiế n trình hoàn thiê ̣n của pháp luâ ̣t mà Đảng và Nhà nước ta
đang thực hiê ̣n, vì đây là luật hình thức được áp dụng trong thực tế hằng ngày , cho nên nó
có có một vai trò và ý nghĩa như sau:
Đối với Tòa án nhân dân : Sự ra đời của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sư năm 2004 (sửa
đổ i, bổ sung năm 2011) trong đó có quy đinh
̣ về trin
̀ h tự thủ tu ̣c giải quyế t mô ̣t vu ̣ tranh
chấ p dân sự trong đó có cả trình tự giải quyế t mô ̣t vu ̣ tranh chấ p về đấ t đai . Trước đây khi
12
http//:doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-64166/ truy câ ̣p ngày: 20/9/2014
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
14
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c rõ ràng minh ba ̣ch hơn , chính điều này làm cho n gười dân tin
tưởng vào sự phán quyế t củ a Tòa án , tránh đi đươ ̣c tin
̀ h tra ̣ng tranh chấ p vu ̣ án kéo dài ,
khiế u na ̣i, khiế u kiê ̣n vươ ̣t cấ p .
1.4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân
cấ p sơ thẩ m
Viê ̣c thẩ m quyề n giải quyế t của mô ̣t vu ̣ tranh chấ p quyề n sử du ̣ng đấ t ta ̣i Tòa án
nhân dân là rấ t quan tro ̣ng bởi vi ̣nó ảnh hưởng trực tiế p đế n quyề n lơ ̣i của các bên tranh
chấ p cũng như uy tiń của Tòa án giải quyế t vu ̣ án đó . Do đó, cầ n khái niê ̣m thẩ m quyề n
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất một cách rõ ràng , cũng như đặc điểm , phân loa ̣i
các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân .
1.4.1. Khái niệm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân cấ p sơ thẩ m
Tranh chấp đất đai thuộc quan hệ pháp luật dân sự, trình tự thủ tục để giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân được quy định trong Bộ Luật tố tụng dân sự
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
15
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm
2004 (sửa đổi, bổ sung 2011). Do tranh chấp thuộc về pháp luật dân sự nên khi nghiên
cứu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, trước tiên cần
nghiên cứu về thẩm quyền về dân sự của Tòa án nhân dân.
Vậy: Thẩm quyền dân sự của Tòa án nhân dân là gì?, thuật ngữ này hiểu là “Quyền của
Tòa án trong việc xem xét, giải quyết các vụ việc và quyền hạn của Tòa án trong việc đưa
13
Nguyễn Công Biǹ h , Giáo trình tố tụng dân sự Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, năm 2005, Tr.59.
GVHD: Trƣơng Thanh Hùng
16
SVTH: Nguyễn Quố c Khanh
Copyright: Tài liệu đại học ©