TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011-2015
Đề Tài

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng viên hướng dẫn
Th.S Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn: Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện
Lâm Thị Thanh Hiền
MSSV: 5115710
Lớp: Thương mại 1-K37

Cần thơ, tháng 12 năm 2014


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………

mình vào sự phát triển tích cực cho hệ thống pháp luật.
Kính mong sự đóng góp ý kiến từ phía Thầy Cô và các bạn để giúp cho bài
viết hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 1
3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 2
4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 2
5. Bố cục đề tài ....................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 4
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................... 4
1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất.................................................. 4
1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất ......................................................... 4
1.1.2 Đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất...................................................... 8
1.2 Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất .................................................. 10
1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng trước
pháp luật ....................................................................................................................... 10
1.2.2 Khi kinh doanh bên cung-cầu được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên ...................................................................... 11
1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai,
minh bạch ..................................................................................................................... 12
1.2.4 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu phát
triển kinh tế-xã hội ...................................................................................................... 13
1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất
.............................................................................................................................. 14
1.3.1 Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho mối quan hệ
cung-cầu trên thị trường ............................................................................................. 14

2.2.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn hạn chế .......................... 50
2.2.2 Sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở................................................................................................................. 51
2.2.3 Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng còn hạn chế ................................. 52
2.3 Kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử
dụng đất ............................................................................................................... 55
2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được mở rộng ............... 55
2.3.2 Luật Kinh doanh bất động sản-Cần có quy định cụ thể về thời điểm chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ......................................................................................... 56
2.3.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần mở rộng ....................... 57
Kết luận chương 2 ................................................................................................ 61
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ đổi mới và hội nhập, bước vào thế kỉ 21-Thế kỉ
của bao khó khăn và thách thức-Thế kỉ của sự hội nhập vào quốc tế, với sự phát
triển của tất cả các ngành, lĩnh vực. Trong đó, tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh
chóng về cung lẫn cầu, đi kèm theo xu hướng phát triển đó chính là nhu cầu về nhà
ở, về cơ sở sản xuất của người dân cũng như cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh
doanh ngày càng trở nên cấp bách. Ở Việt Nam, mọi người dân đều có tâm lý “An
cư lạc nghiệp” mọi người đều cần có quyền sử dụng đất để tạo lập ngôi nhà để ở,
xây dựng các khu chung cư cho thuê lại để kiếm lời ngày càng tăng cao,...Chính vì
tâm lý như vậy mà ngành kinh doanh quyền sử dụng đất đã phát triển nhanh chóng


3. Phương pháp nghiên cứu
Trong bài viết này, từ việc tìm hiểu những quy định của pháp luật, các sách
bình luận, tạp chí, giáo trình…người viết dùng phương pháp như phân tích, tổng
hợp và đối chiếu.
Phương pháp phân tích câu chữ: sử dụng phương pháp này, người viết có
thể khám phá nguyên nhân và định luật của vấn đề để giải quyết và đưa ra các biện
pháp cụ thể, phương pháp phân tích câu chữ được người viết sử dụng để phân tích,
làm sáng rõ những nội dung ở hầu hết trong các chương. Phương pháp phân tích
lịch sử, là phương pháp sử dụng phân tích các văn bản luật đã được ban hành khá
lâu nhưng vẫn có hiệu lực thi hành như Hiến pháp năm 1992, phương pháp phân
tích lịch sử được người viết sử dụng để nghiên cứu các giai đoạn hình thành và phát
triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Phương pháp tổng hợp, được người viết sử dụng nhiều ở phần kết luận ý, kết luận
chương và kết luận chung cho cả luận văn, đây là phương pháp liên kết các yếu tố,
các thành phần thành một chỉnh thể để giúp bài viết hoàn chỉnh hơn. Phương pháp
đối chiếu, người viết sử dụng phương pháp đối chiếu để làm sáng tỏ phần thực trạng
và kiến nghị, sử dụng phương pháp này để đối chiếu với những văn bản quy phạm
pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng chúng trên thực tế.
4. Phạm vi nghiên cứu
Quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” đặc biệt và kinh doanh quyền sử
dụng đất là một vấn đề được nhiều người quan tâm, tìm hiểu trong xã hội hiện nay.
Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này, người viết nêu ra những khái niệm, đặc
điểm, quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất…giúp người đọc
hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật để thi hành và đạt kết quả cao trong
quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường.
5. Bố cục đề tài
Luận văn ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung chính bao gồm hai chương:
Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh quyền sử dụng đất


3

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đất được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là thành phần bậc nhất
của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Trong khi
dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và
ngày càng khan hiếm. Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất đai là địa bàn (địa
điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại bất động sản như đường sá, cầu cống,
trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí,…đồng thời
bản thân đất đai là một loại bất động sản, nên đất có một vị trí đặc biệt trong thị
trường bất động sản mà cụ thể là quyền sử dụng đất. Trong thời kỳ hội nhập, mở
cửa như hiện nay, đất nước ngày càng từng bước phát triển về mọi mặt, đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển không ngừng.
Vì quyền sử dụng đất là một món hàng quý giá mà tất cả mọi người đều muốn sở
hữu được. Chính vì vậy, mà hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã xuất hiện
trên thị trường và đáp ứng nhu cầu cho xã hội.
1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh
tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và
mang lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.

có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định;
Thứ ba, không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng đất
theo pháp luật quy định. Về cơ bản chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức
giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chính quyền năng về
quyền sử dụng đất.
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng
đất là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất không được
tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng
của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn đề phải được hành
động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được
giao.
Theo V.V Docutraiep (1846-1903)-người sáng lập khoa học đất hiện đại,
thì “Đất là tầng mặt hay tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác
dụng tổng hợp của các yếu tố nước, không khí, sinh vật sống và chết khác nhau”1.
Đất đai trở nên quan trọng và cần thiết hơn bao giờ hết, cũng một phần do dân số
nước ta ngày càng tăng nhanh, trong khi đó thì diện tích đất ngày càng không tăng,
bên cạnh đó quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho diện tích đất nông nghiệp
ngày càng bị thu hẹp. Từ sự quan trọng và quý giá của đất, người sử dụng đã quan
tâm quyền lợi của mình đối với đất. Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, tuy nhiên trên thực tế thì
Nhà nước là chủ sở hữu gián tiếp còn người sử dụng đất mới là chủ sở hữu trực tiếp.

1

Lê Đức, Trần Khắc Hiệp, Giáo trình đất và bảo vệ đất, NXB Hà Nội, 2006.

GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH


Thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đã cho
phép thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về hoạt
động kinh doanh quyền sử dụng đất mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh
doanh bất động sản. Theo đó, Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 thì kinh doanh bất động sản được hiểu là: “việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”3.

2
3

Từ điển Luật học Nxb, Từ điển Bách Khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội năm 2006. tr. 655.
Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

6

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Từ khái niệm chung về kinh doanh bất động sản, ta có thể rút ra kết luận
riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất như sau: “Kinh doanh quyền sử dụng đất là
hoạt động của các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được phép thực hiện các
hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển
nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng,
cho thuê nhằm mục đích sinh lợi”4. Có thể thấy hoạt động kinh doanh quyền sử


GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

7

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

có hàng hóa “quyền sử dụng đất” và dĩ nhiên sẽ không có các hoạt động kinh doanh
tiếp theo như: mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng bất động sản.
Thứ hai, nhà đầu tư thực hiện các hoạt động giao dịch kinh doanh. Các nhà
đầu tư này không tự tạo ra các quyền sử dụng đất để cung cấp cho thị trường nhưng
họ có vai trò là đưa các quyền sử dụng đất được phép kinh doanh đến người sử
dụng qua các kênh giao dịch bất động sản. Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là
mục tiêu của nhà đầu tư. Mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch là tìm
kiếm lợi nhuận từ việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
các bất động sản-quyền sử dụng đất mà mình đang sở hữu.
Thứ ba, giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng
đất. Thực chất đó là hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh quyền sử dụng đất với tổ
chức, cá nhân kinh doanh quyền sử dụng đất.
Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất-Từng bước được hội nhập và
phát triển. Xuất phát từ đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh, kinh doanh
quyền sử dụng đất có những dấu hiệu cơ bản là: hoạt động phải thực hiện thường
xuyên, liên tục, mang tính chất nghề nghiệp và hoạt động này phải mang lại nguồn
thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải mang tính độc
lập, nhân danh mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh; hoạt động của các chủ
thể với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh. Vậy qua khái niệm về hoạt

cung hàng hóa này trên thị trường. Nghĩa là, không phải bất kỳ quyền sử dụng đất
nào cũng có thể trở thành hàng hóa kinh doanh trên thị trường và cũng không phải
bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này.
Thứ ba, kinh doanh quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh có điều
kiện. Trên thị trường, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều
lĩnh vực pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây
dựng,..Liên quan đến các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và liên quan đến
chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, bởi vậy khi thực hiện hoạt động kinh
doanh quyền sử dụng đất, cần tuân thủ những nội dung, điều kiện được quy định
trong các luật có liên quan đó để quyền và lợi ích của các bên được bảo vệ bằng luật
pháp.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dễ biến động. Nó phụ
thuộc vào vòng quay thay đổi của xã hội mỗi ngày như các yếu tố kinh tế, chính trị,
văn hóa, xã hội, nên kinh doanh quyền sử dụng đất tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng
đầy rủi ro. Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát từ việc
điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều trường hợp
do cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu tư, tác động
của thị trường trong nước và thế giới.
Thứ năm, kinh doanh quyền sử dụng đất thường có quy mô vốn đầu tư.
Pháp luật quy định vốn đầu tư, do vậy không phải nhà đầu tư nào trong nước hay
nước ngoài cũng có thể kinh doanh được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh vào lĩnh
vực này thì phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo luật định.
Thứ sáu, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất gắn liền với việc kinh
doanh một loại hàng hóa có giá trị lớn. Bởi vì việc kinh doanh là một hàng hóa có
giá trị lớn, nên khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, các doanh
nghiệp phải có kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động nghề nghiệp, đòi hỏi phải
có một đội ngũ chuyên gia làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá,...để hỗ trợ cho
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

9

thị trường. Đạt được mục tiêu kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển có hiệu quả
nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
bên cung-cầu cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:
1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng
trước pháp luật
Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của các chủ thể kinh doanh quyền
sử dụng đất. Dù là tổ chức, kinh tế, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được
Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh
theo quy định của Hiến pháp và pháp luật.
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

10

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền bình đẳng trước pháp luật là một nguyên tắc không thể thiếu trên
thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Vì chính nhờ nguyên tắc này mà nó thúc
đẩy các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam nhiều hơn, thể hiện
sự không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt
động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường và nhờ đó mở rộng quan hệ đối
ngoại, hợp tác giữa các nước trên thế giới, từ đó tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước.
Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật thể hiện sự “Công, chính, liêm,
minh”- Vai trò của Nhà nước đối với các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh
quyền sử dụng đất trên thị trường. Nhà nước xây dựng, thực thi một hệ thống chính
sách pháp luật và không có sự phân biệt đối xử về cơ chế, chính sách pháp luật giữa


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

bất động sản năm 2006 và các quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đất đai
năm 2013, để quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của doanh nghiệp được bảo vệ
bởi hành lang pháp lý của Nhà nước.
1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công
khai, minh bạch
Mọi bất động sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường phải được niêm
yết công khai tại các sàn giao dịch. Hoạt động liên quan đến kinh doanh quyền sử
dụng đất như đầu tư tạo lập, chuyển nhượng, cho thuê,…phải được diễn ra công
khai tại các sàn giao dịch bất động sản; người điều hành quản trị sàn giao dịch bất
động sản phải có chứng chỉ kinh doanh dịch vụ với quy mô theo quy định; công
khai về thủ tục, thời gian, địa điểm rõ ràng, được thông báo rộng rãi trên các
phương tiện thông tin đại chúng để mọi người dân được biết; những biến động về
kinh doanh quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách công khai hoá thông
qua các cơ chế pháp lý về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động
khác. Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất
động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích
của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động
sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến
bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động
sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử
dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.
Các thông tin về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, về tình trạng
pháp lý phải được đầy đủ, chuẩn xác, dễ tiếp cận. Quy định như vậy để mọi tổ
chức, cá nhân đều có nhu cầu hiểu được các thông tin một cách dễ dàng hơn. Việc
giải quyết thủ tục giấy tờ, đăng ký quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh theo

yếu tố kinh tế-xã hội, xem việc phát triển ngành nghề nào đó có phù hợp với mục
tiêu phát triển kinh tế-xã hội hay không. Cùng với vòng quay của bánh xe thời gian,
đất nước ngày càng đổi mới và theo sau đó là nhu cầu của người dân ngày tăng cao,
để bắt kịp với tiến trình hội nhập của xã hội thì bên cung cần phải đáp ứng được nhu
cầu đó. Tâm lý của người dân Việt Nam “An cư lạc nghiệp”, chính vì tâm lý như
vậy nên các doanh nghiệp đã nắm bắt thời cơ, tiến hành kinh doanh quyền sử dụng
đất để đáp ứng những tâm tư, nguyện vọng cho bên cầu. Cầu thiếu cung đáp ứng đã
tạo mối dây liên kết quan hệ cung-cầu trên thị trường và phần nào giải quyết được
nhu cầu cho xã hội. Khi kinh doanh cả bên cung và bên cầu đều cần có những lợi
ích nhất định. Bên cung thực hiện mọi hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm
kiếm lợi nhuận, còn bên cầu thì cần một loại hàng hóa đặc biệt-quyền sử dụng đất
để đáp ứng nhu cầu cuộc sống cho mình như xây dựng nhà để ở, xây dựng các khu
chung cư để cho thuê lại,...Nếu trên thị trường không có bên cung cung cấp những
hàng hóa mà bên cầu cần thì xã hội này sẽ ra sao khi cầu thiếu mà không có cung
đáp ứng. Và ngược lại nếu bên cầu không cần thì bên cung sẽ không thể thực hiện
hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận được. Điều này, cho chúng ta thấy khi
muốn phát triển ngành nghề nào đó thì phải xem xét đến yếu tố kinh tế-xã hội xem
chúng có phù hợp với hiện nay hay không, có như thế thì hoạt động kinh doanh mới
đứng vững trên thị trường và góp phần phát triển đất nước.
Kinh doanh quyền sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã
hội sẽ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Nước ta đang trong thời kỳ hội nhập,
đổi mới và chính sách tiền tệ là yếu tố không thể thiếu. Khi kinh doanh quyền sử
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

13

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận,…ngày càng tăng cao, để đáp ứng được nhu cầu
đó, pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất ra đời đã cho phép các quyền sử

GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

14

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

dụng đất được tham gia kinh doanh trên thị trường, góp phần giải quyết, đáp ứng
những nhu cầu bức thiết cho người dân.
Pháp luật mở rộng các hình thức cung-cầu của thị trường bất động sản.
Phạm vi kinh doanh được hoạt động rộng hơn, vì bên cạnh có sự tham gia của nhà
đầu tư trong nước còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, từng bước mở
cửa thị trường cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu
tư, các bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, điều này một lần nữa tạo mối dây
liên kết “vô hình” giữa bên cung và bên cầu. Cầu thiếu cung đáp ứng, và chính nhờ
sự đáp ứng của bên cung mà đã giải quyết những tâm tư, nguyện vọng của bên cầu,
giúp họ thỏa mãn được những nhu cầu của mình. Khi đáp ứng, cả cung-cầu đều tác
động và có ảnh hưởng lẫn nhau, cung cần lợi nhuận, cầu cần nhu cầu.
Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của chủ thể cung-cầu
khi tham gia quan hệ kinh doanh trên thị trường. Pháp luật có những đặc trưng cơ
bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được đó là tính quy phạm, tính
cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng. Chính nhờ những đặc trưng cơ
bản đó mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải sử dụng
để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói
riêng. Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia

hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự
hình thành và phát triển, bằng việc ban hành hệ thống pháp luật như quy định về
điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung,…của hoạt động đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất.
Pháp luật thực hiện các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy và hướng dẫn sự
phát triển của thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất. Để thực hiện vai trò của
mình, pháp luật sử dụng một hệ thống chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều
khiển, tác động vào thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm giải quyết mối
quan hệ cung-cầu trên thị trường. Do vậy, pháp luật quy định vai trò quản lý của
Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to
lớn nhằm bình ổn sự phát triển kinh tế xã hội, vai trò ấy là không thể thiếu đối với
hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất và được thể hiện ở những điểm sau:
Một là, pháp luật tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của các
doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất, tạo ra các sân chơi công khai, minh
bạch trong đầu tư kinh doanh và cũng là để Nhà nước kiểm soát được hoạt động của
thị trường. Một khi kiểm soát được thị trường thì bàn tay điều chỉnh của Nhà nước
sẽ sát thực tế và biện pháp điều chỉnh đạt hiệu quả hơn;
Hai là, pháp luật có chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư
kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động tích cực và có hiệu quả hơn, như cung cấp
thông tin về thị trường, giá cả, thông tin về kinh doanh quyền sử dụng đất–quy
hoạch; hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực.
Trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng. Nó là
phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội nói chung
và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp luật không chỉ là công cụ quản lý
Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi, làm lành mạnh hoá đời sống
xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới.
Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của
pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan. Điều đó không chỉ nhằm mục
đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

(khoảng 1000 năm) đất đai chia theo 3 hình thức: ruộng đất công của Nhà nước; chế
độ ruộng đất làng xã và ruộng đất tư. Tuy nhiên các hình thức sử dụng đất không
giống nhau qua các thời kỳ.
Điều 361 Lê Triều hình luật (Luật Hồng Đức) quy định: “cấy nhờ ruộng
công hoặc tư, mà gặt trước không báo chủ xem xét thì bị phạt 80 trượng trả lại lúa
đã gặt”, từ những quy định của Luật Hồng Đức-một bộ luật tiêu biểu cho pháp luật
phong kiến Việt Nam cho chúng ta thấy rằng đất đai trong thời kỳ này ngoài việc
thuộc sở hữu Nhà nước (đất công) thì nó còn thuộc sở hữu địa chủ và người dân
(đất tư). Vì lúc này Nhà nước đã công nhận quyền sở hữu tư về ruộng đất nên người
dân-chủ sở hữu được quyền quyết định hình thức sử dụng ruộng đất của mình, phù
hợp với lợi ích của bản thân và tình hình kinh tế của đất nước. Hơn nữa, trong thời
kỳ này kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, nông dân chiếm khoảng 95% dân số, sống
GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

17

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

dựa vào nông nghiệp là chủ yếu. Từ những quy định của pháp luật và điều kiện kinh
tế- xã hội của thời kỳ phong kiến cho chúng ta thấy rằng trong thời kỳ này quyền sử
dụng đất chưa được manh mún cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất
chưa được biết đến.
Từ năm 1930, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam do chủ tịch
Hồ Chí Minh sáng lập và rèn luyện, nhân dân ta đã đổ bao sương máu, hy sinh
chống đế quốc, thực dân và bè lũ tay sai cướp nước và bán nước, tiến hành cuộc
Cách mạng tháng Tám thành công. Ngày 2 tháng 9 năm 1945, Hồ chủ tịch đọc bản
tuyên ngôn độc lập khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. Tại kỳ họp ngày

GVHD: Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH

18

SVTH: LÂM THỊ THANH HIỀN


PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986
Cuộc chiến tranh gian khổ, anh dũng của đồng bào, chiến sĩ miền Nam
được hậu phương lớn miền Bắc cổ vũ, ủng hộ, giúp đỡ. Với chiến dịch Hồ Chí
Minh lịch sử, mùa xuân năm 1975, nhân dân miền Nam giành được thắng lợi trọn
vẹn trong cuộc tổng tiến công mà đỉnh cao là chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử. Sau
30 năm chiến đấu gian khổ, miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước thống nhất,
cả nước bước vào thời kỳ mới. Vì vậy, ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội đã
thông qua Hiến pháp thứ 3-Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1980.
Từ năm 1986, công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước do Đại hội
Đảng lần thứ VI khởi xướng và lãnh đạo đã diễn ra với nhiều diễn biến tốt đẹp. Từ
Hiến pháp năm 1980, Đảng ta đã quy định và duy trì chính sách “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân”. Vì vậy hình thức sở hữu đất đai duy nhất trong thời kỳ này là hình
thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1980-Hiến pháp đầu tiên thừa nhận đất đai
thuộc sở hữu toàn dân được quy định như sau: “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, trong vùng biển và thềm lục địa, các xí
nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…cùng các tài sản khác mà pháp luật
quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”6. Sở hữu toàn dân là một
phạm trù kinh tế, là hình thức sở hữu đối với những tư liệu sản xuất chủ yếu, sở hữu
toàn dân là hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa triệt để hơn tất cả các hình thức sở
hữu. Nhà nước là người đại diện cho toàn dân được nhân dân trao cho quyền lực