BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP & PT NÔNG THÔN
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-------------------

-------------------

TRƯƠNG ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2014


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này hoàn
toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong suốt quá trình thực hiện luận
văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn


Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ....................................................................................................... iii
Danh mục bảng ............................................................................................... vii
Danh mục đồ thị, hình, sơ đồ, ảnh ................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
a) Mục đích của đề tài .....................................................................................2
b) Yêu cầu của đề tài .......................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................3
1.1. Khái quát về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất .........................................3
1.1.1. Quyền sở hữu ........................................................................................3
1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................6
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ......................... 10
1.2.1. Các nước phát triển .............................................................................. 10
1.2.2. Các nước trong khu vực ....................................................................... 15
1.3. Tính pháp lý và cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở Việt Nam ....................................................................................................... 20
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........... 20
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ............ 23
1.3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trong cả nước .......................... 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai ..... 33
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hoàng Mai ......................... 33

3.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 70
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ...... 72
3.3.8. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực
hiện các quyền sử dụng đất............................................................................. 74
3.3.9. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ............. 76
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất........ 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 83
PHỤ LỤC......................................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


Danh mục chữ viết tắt

Ký hiệu

Chú giải

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất



Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân tại quận Hoàng Mai

39

3.2

Cơ cấu kinh tế qua các năm tại quận Hoàng Mai

40

3.3

Tình hình phát triển dân số tại quận Hoàng Mai

41

3.4

Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hoàng Mai năm 2013

51

Tình hình hoàn thành thủ tục thừa kế QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

64

3.10

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình thừa kế QSDĐ ở từ năm
2010 đến năm 2013

65

3.11

Tình hình hoàn thành thủ tục tặng cho QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

67

3.12

Tổng hợp kết quả điều tra tình hình tặng cho QSDĐ ở từ năm
2010 đến năm 2013

68

3.13

Tình hình hoàn thành thủ tục thế chấp QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

3.1

Sơ đồ hành chính quận Hoàng Mai

53

3.2

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại quận Hoàng
Mai từ năm 2010 đến năm 2013

55

3.3

Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ
năm 2010 đến năm 2013

63

3.4

Tình hình tặng cho QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ
năm 2010 đến năm 2013

66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

tỏ ra còn nhiều bất cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết
các công trình.
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội. Quận được
thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP 06/01/2003 của Chính phủ Việt
Nam và chính thức hoạt động có hiệu lực từ ngày 28/12/2003. Là một quận mới
của Thủ đô Hà Nội nên Hoàng Mai có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu
kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp
đang dần được thay thế bằng hạ tầng đô thị phát triển, nhiều khu đô thị được xây
dựng đã thu hút một lượng lớn dân cư về đây sinh sống. Kinh tế - xã hội phát
triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu về quyền sử dụng đất cho các hoạt
động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất nhiều bất cập trong quản
lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận.
Thực trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Những giải pháp để giải
quyết tình trạng này là gì? là các câu hỏi cần phải được làm rõ nhằm đưa ra
hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, thành
phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
a) Mục đích của đề tài
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã
hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội - nghề nghiệp (Quốc hội, 2005).
Đối với đất đai, quyền sở hữu thể hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền sử
dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người
được thừa hưởng hoặc để yên đất đai của mình. Khái niệm sở hữu đất đai nhỏ hơn
khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất động sản không chỉ có đất đai mà còn bao
gồm những gì gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng
có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức
phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng
thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do
chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


1.1.2. Quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền
năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền
được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại
chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106
Luật Đất đai 2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng
khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương
diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do
đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có
nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người
sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003).

hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hành vi mà người có QSDĐ
có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Về chế độ chính
trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mô hình chế độ chính trị hết sức đa
dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại hình chế độ sở hữu
đất đai, đó là chế độ sở hữu tư nhân và chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
1.2.1. Các nước phát triển
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển
gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc
địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy
hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ
liệu đất đai… đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật,
chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng
sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem
xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển
nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ: cấm bán).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Bởi việc chuyển nhượng là một hợp

Page 11


được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên
đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là
Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được
chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Cộng hoà Liên bang Đức
Xét về chế độ sở hữu đất đai, Cộng hòa Liên bang Đức thực hiện mô hình
sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa
thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước. Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được
chính quyền cộng hoà Liên bang Đức bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được
coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang Đức và chính
quyền các bang. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của

được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản
cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản
cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng
ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng

về đất đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối
với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia
nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được
cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17