ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRỊNH VĂN DƯ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRỊNH VĂN DƯ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Trinh Văn Dư
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................ 3
2.1. Mục tiêu chung............................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................... 3
3. Yêu cầu ............................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.......... 4
1.1.1. Khái niệm chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC........... 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, GPMB .................................... 5
1.1.3.Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất................................... 5
1.1.4.Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội................................................... 10
1.1.6.Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam ........... 15
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất......................................... 20
1.2.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ............ 20
1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua .... 22
1.2.3. Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để
phát triển các khu đô thị và các công trình công cộng............................ 25
1.2.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng.......... 26
1.2.5. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................... 29
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
phường Trung Thành ........................................................................... 48
3.3.1. Đánh giá trình tự thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng tại phường Trung Thành .............................................................. 48
3.3.2. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của
phường Trung Thành ........................................................................... 53
v
3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại hai Dự án trên địa bàn phường Trung Thành. .................. 54
3.4.1. Giới thiệu chung về hai Dự án nghiên cứu................................... 54
3.5. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất
đến đời sống của người dân ................................................................. 60
3.5.1. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên ....................................................................... 60
3.5.2. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC
đến đời sống, việc làm và thu nhập của người bị thu hồi đất tại 02 Dự án
nghiên cứu .......................................................................................... 61
3.5.3. Các vấn đề về xã hội và môi trường ............................................ 65
3.5.4. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả về công tác
bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa phường Trung
Thành ................................................................................................. 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................. 69
1. Kết luận .......................................................................................... 69
2. Kiến nghị ........................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 71
vi
Chính phủ
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
HSĐC
:
Hồ sơ địa chính
QĐ
:
Quyết định
TĐC
:
Tái định cư
TNMT
:
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013................................................. 43
Bảng 3.3: Tổng hợp số Dự án bồi thường GPMB trên địa bàn phường Trung
Thành giai đoạn 2011 – 2013........................................................................ 53
Bảng 3.4: Một số chỉ tiêu cơ bản của hai Dự án ........................................... 54
Bảng 3.5: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ của 2 Dự án............ 55
Bảng 3.6: Tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 Dự án: ......................... 56
Bảng 3.7: Kinh phí bồi thường GPMB của hai Dự án nghiên cứu ................ 57
Bảng 3.8. Tiến độ thực hiện bồi thường BPMB của 2 Dự án........................ 58
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB..... 58
Bảng 3.10: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại 02 Dự án..... 61
Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân tại 02
Dự án nghiên cứu. ........................................................................................ 62
Bảng 3.12: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động tại 02 Dự án nghiên cứu....................................................................... 63
Bảng 3.13: Tình hình lao động, việc làm của cá hộ thuộc khu vực bồi thường
GPMB 2 Dự án............................................................................................. 63
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống, nếu
không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con
người, là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố
dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội
lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó như: Cố
định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Cho nên
thường. Giá trị bồi thường thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy, nó đã tác
động rất lớn đến tâm lý người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy
là chưa thỏa đáng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân dẫn
đến họ không tự nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB
cũng là điều dễ hiểu.
Thái Nguyên là một tỉnh nằm trong vùng động lực phát triển kinh tế
các tỉnh phía Bắc. Trong những năm qua, đặc biệt trong những năm gần
đây quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã phát triển nhanh. Phường
Trung Thành là một phường trung tâm phía Nam của thành phố Thái
Nguyên, vị trí nằm dọc theo đường Quốc lộ 3 và đường CMT8, có điều
kiện về kinh tế - xã hội phát triển, vị trí thuận lợi cho việc phát triển cơ sở
hạ tầng, được các nhà đầu tư chú ý và đầu tư phát triển với nhiều ngành,
nghề đa dạng. Do vậy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện
các Dự án trên địa bàn rất được các Cấp, các Ngành của Tỉnh cũng như Thành
phố quan tâm.
Để công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Thái Nguyên nói chung
và của phường Trung Thành nói riêng trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát
triển kinh tế và phù hợp với cơ chế thị trường vừa phải giải quyết các vấn đề xã
3
hội. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn tôi chọn đề tài: Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường Trung
Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan
đến Dự án của Doanh nghiệp và Dự án của Nhà nước thực hiện trên địa bàn
phường Trung Thành để thấy rõ được những thuận lợi và khó khăn giữa Dự
án do Doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư và Dự án của Nhà nước. Từ đó,
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [22].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
* Hỗ trợ:
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” [18].
* Tái định cư:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
5
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các Dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [22].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, GPMB
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một Dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi Dự án được tiến hành trên một vùng đất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4].
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
7
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau [4].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
10
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
12
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì
được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên
khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật
về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và
giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn
thực hiện TĐC".
1.1.5.2. Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu
đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
14
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi
dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ
chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức độ tác động
của dự án. Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương
trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập
được với cộng đồng mới.
1.1.5.4. Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để
bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy
định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải
phóng mặt bằng
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo
việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa
người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
1.1.6. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam
1.1.6.1 Trước khi có Luật Đất Đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:
“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
16
Copyright: Tài liệu đại học ©