LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Bất Động sản (BĐS) là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi gia đình hay cá nhân. Cùng với sự phát triển
của các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng BĐS để phục vụ sản xuất và đời
sống ngày càng tăng làm cho BĐS cũng được mua bán trao đổi trên thị trường
và trở thành hàng hóa BĐS. Từ đó thị trường BĐS bắt đầu được hình thành và
phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng.
Tại Hà Nội thị trường BĐS chính thức được công nhận và phát triển từ sau
khi Luật đất đai 1993 ra đời. Tất cả những đổi mới trong quy định của pháp luật
đá góp phần tạo điều kiện cho thị trường BĐS được phát triển lành mạnh, công
khai và đạt được nhiều kết quả trong thời gian vừa qua . Và điều đó đã làm cho
thị trường BĐS Hà Nội trở thành một trong những thị trường tiêu biểu đại diện
cho thị trường BĐS Việt Nam với nhiều lĩnh vực hoạt động. trong đó lĩnh vực
thuê và cho thuê BĐS là một trong những lĩnh vực sôi động nhất hiên nay. Tuy
nhiên song song với sự phát triển đó đang là đề ra một số vấn đề rất lớn cần
được giải quyết, đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất
lượng, kỹ năng chuyên môn của nhà môi giới cũng như đạo đức, tiêu chuẩn
nghề nghiệp,chất lượng thông tin, dịch vụ khách hàng …đang là một vấn đề hết
sức bất cập, không thể giải quyết ngay mà đòi hỏi cần phải có sự quản lý, điều
tiết,có các chính sách, định hướng trong ngắn hạn va dài hạn để có được một hệ
thống mạng lưới các trung tâm môi giới chuyên nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu
ngày càng cao của xã hội và đặc biệt tại Hà Nội.
Chính vì những điều này nên em đã chọn nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu
một số vấn đề về môi giới cửu hàng cho thue tại Hà Nội”
1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Hệ thống lý thuyết về môi giới BĐS
- Giải quyết một số vấn đề bất cập trong lĩnh vực môi giới cửa hàng cho
thuê

môi giới chỉ phát sinh khi hội tụ đủ các yếu tố: Xuất hiện quan hệ giữa hai bên;
Các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết không hiệu quả; Tồn tại
người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, đủ điều kiện để giải quyết những
công việc liên quan đến các bên.
1.1.2. Bất động sản
Cụm từ” Bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm chúng
ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của việc môi giới không phải là bản thân BĐS mà
là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển
và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Do đó, dưới góc độ nghề môi
giới, BĐS được định nghĩa như sau: “ Bất động sản là một mảnh đất hay những
thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới Bất động sản: Môi giới Bất động sản
là hoạt động của bên thứ ba có đủ khả năng, kỹ năng và điều kiện để giải quyết
các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về BĐS.
3
1.2. QUY TRÌNH THỰC HIỆN MỘT THƯƠNG VỤ MÔI GIỚI
1.2.1. Thu thập thông tin về cung, cầu về bất động sản
Có thể nói thông tin là một trong những phần quan trọng nhất để quyết
định tới sự thành công của một thương vụ BĐS. Chính vì thế chúng ta cần phải
thu thập thông tin để phục vụ cho hoạt động môi giới BĐS,những thông tin cần
thu thập đó là:
Nguồn cung bất động sản
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS. Hàng hóa BĐS bao gồm
những nguồn cung sau:
• Nhà nước
• Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS
• Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển
• Ngân hàng
• Bất động sản ở nước ngoài
Bất động sản hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của các

là xem xét BĐS. Việc xác định rõ BĐS là cực kỳ quan trọng và cần thiết.
Trong quá trình xác định BĐS cần đặc biệt chú ý đến những yếu tố sau:
 Vị trí
 Tình trạng kỹ thuật
 Trang thiết bị
Ba yếu tố này cực kỳ quan trọng vì nó tác động đến mối quan tâm của khách
hàng và quyết định đến giá của họ đến BĐS.
Trong quá trình hoạt động, nhà môi giới cần chú ý quan sát đến cả những sự
đầu tư, những dự án kinh tế thực hiện trên địa bàn của mình hay của vùng lân
cận. Đồng thời nhà môi giới phải tìm ra đâu là khách hàng tiềm năng, đâu chỉ là
người thăm quan, tò mò và không có ý định gì cụ thể và nhận biết khách hàng
thuộc tầng lớp xã hội, khả năng tài chính đến đâu để đưa ra những BĐS thích
hợp.
5
1.2.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ
Người mua và khả năng tài chính. Đối với người mua thì khả năng tài
chính là quan trọng nhất. Và cần phải trả lời các câu hỏi như: người mua có khả
năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người mua có những nguồn tài chính
nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu? Nguồn tiền của người mua là
tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay vốn thế chấp và khi nào thì có trong tay. Ngoài
những vấn đề trên cần phải chú ý đến: thứ nhất là tình trạng cá nhân của họ.
Chẳng hạn người mua chưa đủ tuổi hay là người nước ngoài thì họ cần có những
giấy tờ riêng. Thứ hai là việc xác định yêu cầu khách hàng. Nhà môi giới cần
hiểu biết về tình trạng gia đình, sở thích, thói quen, nguyện vọng và phong cách
sống của khách hàng sẽ giúp nhà môi giới xác định vùng tìm kiếm phù hợp đồng
thời phải biết lắng nghe và quan sát một cách cẩn thận.
Người thuê. Xác định nhu cầu của người thuê cũng tương tự người mua
nhưng đòi hỏi của người thuê thường cụ thể, chính xác hơn và quyết định họ đưa
ra thường nhanh hơn
Chủ sở hữu - người cho thuê. Vì ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị

Tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi
điểm ngay tại chỗ. Trong trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập biên
bản thỏa thuận. Khi lập biên bản thỏa thuận thì cần lưu ý những điểm sau:
- Miêu tả đối tượng của hợp đồng.
- Xác định các bên liên quan.
- Xác định địa điểm viết biên bản.
- Giá cả BĐS.
- Lượng tiền đặt cọc.
- Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm.
- Thời hạn kí hợp đồng công chứng.
- Thời hạn giao BĐS.
- Hình thức và thời hạn giao tiền.
- Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế)
7
Những điều thỏa thuận và chữ kí các bên là cơ sở để thực hiện hợp đồng tiếp
theo.
1.2.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
- Phải thỏa thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ.
- Việc thực hiện thương vụ chia làm ba giai đoạn:
1) Kí kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng
10%), và thỏa thuận những điều khoản. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và
đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm sẽ chỉ rõ những trách nhiệm của
người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành
thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc thực hiện các bước liên quan
đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS cần bán.
2) Kí kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử
dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong
hợp đồng(+/- 80%).
3) Giao nhận BĐS : những đồ vật cuối cùng của chủ sở hửu được chở đi
khỏi BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người

- ghi rõ các khoản về tài chính.
- soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng.
- thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân.
- sự chấp nhận của khách hàng với tình huống có thể
xảy ra là chúng ta có thể trở thành nhà môi giới của
bên thứ hai.
1.3.1.2. Hợp đồng khởi điểm
Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến HĐ chính
thức. HĐ khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề: Một là những điều khoản
của HĐ chính thức. Hai là thời hạn kí kết HĐ chính thức
Ngoài ra còn xác định mốt số điều khoản khác như thời gian và giá cả
giao dịch BĐS, tiền đặt cọc, tiền trả trước đồng thời phải tùy vào những
9
tình huống giao dịch cụ thể và điều gì không có trong hợp đồng thì nó
không tồn tại
1.3.1.3. Hợp đồng chính thức
Sự chuẩn bị trước khi kí HĐ chính thức:
- thu thập đầy đủ các giấy tờ cần thiết để kí kết.
- cần phải thông báo mức phí( thường là bên mua) phải trả cho công
chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
- thống nhất phương thức trả tiền.
1.3.2. Kỹ năng thu thập thông tin
1.3.2.1. Thu thập thông tin về bất động sản
Nhà môi giới cần phải trực tiếp xem xét kĩ lưỡng BĐS mới đáp ứng được
yêu cầu của khách hàng. Khi khách hàng tìm đến nhà môi giới, họ luôn hy vọng
nhà môi giới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích mà
còn thay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian. Tất nhiên
trong thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Vì vậy nhà môi giới
cần tư vấn và giúp đỡ chủ sở hữu.
Để thu thập thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS, nhà môi giới đôi khi