ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC ĐỨC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGUYỄN NGỌC ĐỨC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, 2015


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2013 .............................................46


Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NĐ - CP

Nghị định chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản


Văn phòng đăng kí


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................................2
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ......................................................................................2
1.2.1. Mục đích của đề tài ..................................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu .....................................................................................................................3
1.2.3. Yêu cầu của đề tài.....................................................................................................3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ....................................................3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ............................................................................................3
PHẦN 2:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................... 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ...........................................................................................................................4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ............................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................................5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .............................6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ........................10
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ...................................................................................10
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất .............................................................11
2.2.3. Hồ sơ địa chính .......................................................................................................15
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..........................17
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .........................................18
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường .....................................................19

thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............................................................37
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của phường Quang Trung, thành phố
Thái Nguyên .......................................................................................................................38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .......................................................................................38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai.....................................................................................45
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Trung .47
4.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Quang
Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong giai đoạn 2012 - 2014.......48
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho các loại đất
của phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ......52
4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường
Quang Trung, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ...............54
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường Quang Trung, Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...............................................................................................57
4.4.1. Thuận lợi ..................................................................................................................57
4.4.2. Khó khăn ..................................................................................................................59
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của phường Quang Trung, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên............60
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 61
5.1. Kết luận .......................................................................................................................61
5.2. Đề nghị ........................................................................................................................61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 63


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

đào tạo Đại học. Đây cũng là cơ hội để sinh viên tiếp cận với thực tế nghề
nghiệp, kết hợp với các kiến thức đã học trong nhà trường để hoàn thiện
kỹ năng trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ
cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu
đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường
Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Có được kết quả
này em xin chân thành cảm ơn giảng viên TS. Nguyễn Thị Lợi đã tận tình giúp
đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công tác
tại phòng tài nguyên và môi trường thành phố thái nguyên đã tạo điều kiện để
em có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần
thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên cứu
nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không tránh khỏi
những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến
từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được
hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Ngọc Đức


3

1.2.3. Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh, giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSD đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;


5

9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai;
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công tác đất đai (Luật đất đai, 2003).
Trong Luật đất đai 2003 nội dung cấp GCNQSD đất vẫn là một trong
những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia. Là cơ sở không gian của mọi quá trình
sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trình

quốc gia. Vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là nhiệm vụ hàng đầu.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý”. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước
ta quan tâm chỉ đạo. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo
đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá
IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày
29/06/2001.


7

Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001.
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính thay thế
cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2001 của chính phủ về hoạt
động đo đạc và lập bản đồ.
Quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều bất cập
không phù hợp với tình hình nước ta, nhiều điểm không phù hợp với thực tế
xã hội. Nhiều quy phạm pháp Luật Đất đai đã phát sinh trong đời sống xã hội.
Vì thế Luật Đất đai 2003 ra đời được đánh giá có nhiều điểm tiến bộ như:
Quy định chặt chẽ các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN, các trường
hợp cấp GCN, lập HSĐC.
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 thì đã có

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sữa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành
công ty cổ phần. Trong đó sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền
sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành


9

Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCN trong năm 2006.
- Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/09/2006 về một số giải pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê
theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ, trong
đó quy định việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở cho người đang thuê.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng
ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài

- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là
chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng [5].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước
với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật [5].


12

Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy
định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý

- Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
- Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định tại điều 52 Luật Đất đai 2003 như sau [7]:
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân định cư ở nước ngoài.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; ủy ban
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp GCN được ủy


14

quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Điều kiện được ủy quyền cấp
GCN được quy định theo điều 56 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Người Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
vào nước ta.
2.2.2.3. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu
trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.


Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NĐ - CP

Nghị định chính phủ


Ủy ban thường vụ Quốc Hội

VPĐK

Văn phòng đăng kí


16

Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).



18

- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất,
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.

2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Điều 48 ( Luật đất đai, 2003) [7]:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước với mọi loại đất.
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên GCNQSD đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo
quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất:
+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng chung của vợ và chồng
thì GCNQSD đất phải ghi rõ họ, tên vợ và họ tên chồng.
+ Trường hợp nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSD đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.
+ Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
GCNQSD đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp
pháp của cộng đồng dân cư đó.