Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................................
NỘI DUNG.......................................................................................................................
A. NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÍ CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ - GIAO DỊCH
DÂN SỰ VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH...........................................................
1. Giao dịch dân sự............................................................................................................
2. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự - Giao dịch dân sự có hiệu lực – Giao dịch
dân sự vô hiệu (phân loại).........................................................................................................
B. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO
KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC...............................................................
I. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức qua các thời kỳ lịch
sử..............................................................................................................................................
1. Thời kỳ phong kiến........................................................................................................
2. Thời kỳ Pháp thuộc........................................................................................................
3. Thời kỳ từ năm 1945 đến trước sự ra đời của BLDS 1995.............................................
4. Thời kỳ ra đời BLDS1995 và BLDS 2005.....................................................................
II. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức theo quy định
của pháp luật hiện hành.............................................................................................................
1. Khái niệm......................................................................................................................
2. Nguyên tắc xử lí giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức......
3. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.....................................................
4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ quy định về hình thức)....................................................................................................... 10
III. Thực trạng áp dụng pháp luật để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ
quy định về hình thức. Những vướng mắc trong quy định pháp luật và áp dụng pháp luật.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu.....................................................12
1. Thực trạng việc áp dụng pháp luật tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ quy định về hình thức........................................................................................................ 12
2. Những vướng mắc trong quy định và áp dụng pháp luật. Kiến nghị hoàn thiện pháp

sự, mà chỉ đưa ra chế định hợp đồng dân sự và chế định thừa kế; ; thì ở nước ta, chế định giao
dịch dân sự được quy định tại: chương VI, Phần thứ nhất của BLDS 2005 – Điều 121 BLDS
2005 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Đối với giao dịch dân sự là: hợp
2|Page


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

đồng còn được quy định tại Phần thứ ba – nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự. Đối với giao
dịch dân sự là: hành vi pháp lí đơn phương còn được quy định một phần trong hợp đồng dân
sự: Hứa thưởng và Thi có giải (Mục 13) và một phần trong Phần thứ tư (Thừa kế) của Bộ luật
Như vậy, giao dịch dân sự dù được nhìn nhận dưới góc độ nào cũng đều gồm hợp đồng
dân sự và hành vi pháp lí đơn phương.
2. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự - Giao dịch dân sự có hiệu lực – Giao
dịch dân sự vô hiệu (phân loại)
Không phải bất cứ hành vi pháp lý nào đều là giao dịch dân sự hợp pháp, có hiệu lực
pháp luật. Một giao dịch muốn được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ phát sinh
từ giao dịch đó, thì hành vi của người tham gia giao dịch phải trong khuôn khổ pháp luật cho
phép.
Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, thì giao dịch muốn được Pháp luật Dân sự công
nhận và bảo vệ (giao dịch có hiệu lực) phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều
122, BLDS 2005 đó là:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: Người tham gia giao
dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều
cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hôi; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự
nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là: điều kiện để có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định.”
Theo Điều 127 BLDS 2005 thì: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện

- Khế ước vô hiệu do người mất hoặc không có năng lực hành vi thực hiện (Điều 261
Luật Gia long)
1.2 Thức kế theo di chúc: Theo Điều 390 Quốc Triều Hình Luật thì cha mẹ nhiều tuổi về
già thì phải có trách nhiệm lo làm chúc thư để lại tài sản cho con cái. Di chúc được lập dưới
dạng văn bản được gọi là chúc thư. Người có tài sản có thể tự viết chúc thư, trong trường hợp
không biết chữ thì có thể nhờ xã trưởng viết thay và chứng thực (Điều 366 Quốc Triều Hình
Luật). Trong trường hợp chúc thư không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định thì sẽ
không có giá trị pháp lý, lúc đó di sản thừa kế sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Về
4|Page


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

hình thức của di chúc có di chúc miệng và di chúc viết (chúc thư). Theo tình thần và nội dung
của Điều 366 đã dẫn, người làm chúc thư (cha, mẹ) phải tự viết lấy (nếu không biết chữ thì
nhờ quan viên nào đó trong làng xã viết hộ) và phải có sự chứng kiến của quan viên trong
làng xã thì chúc thư mới hợp pháp.
Luật Gia Long khẳng định: “Nếu ông bà, cha mẹ đã di chúc chia của thì tôn trưởng cũng
không được đi thưa kiện”. Bộ luật không quy định về: thể thức viết di chúc.
2. Thời kỳ Pháp thuộc
Thời kỳ Pháp thuộc, thực dân Pháp đã ban hành: ba BLDS áp dụng cho ba miền của
nước ta: Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ (1883), Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ luật (thường gọi
là Bộ Dân luật Trung Kỳ 1883) và Bộ Dân luật Bắc Kỳ (1931)
2.1 Hợp đồng: Hợp đồng thời kì này cũng vẫn được biết đến với tên gọi “khế ước”,
nhưng khác với cổ luật thời phong kiến Bộ Dân luật Bắc Kì và Trung Kì đã đưa ra khái niệm
về khế ước: “Khế ước là một hiệp ước của một hay nhiều người cam đoan với một hay nhiều
người khác để chuyển giao để làm hay không làm cái gì. Hiệp ước do một người hay nhiều
người đồng ý với nhau để lập ra hay chuyển đi, đổi đi hay tiêu đi một quyền lợi thuộc về của
cải hay về người”
Đồng thời các Bộ luật thời kỳ này cũng đã quy định về điều kiện để một khế ước được

hiệu…
Sau khi có sự ra đời của Hiến pháp 1959, Tòa án tối cao đã ra chỉ thị số 772/CT-TATC
về việc đình chỉ áp dụng của luật lệ của Đế quốc và phong kiến. Từ thời điểm đó trở đi, tại
miền Bắc thiếu hẳn một BLDS thực thụ, một số mảng của Luật Dân sự được tách ra thành các
luật khác như: Luật hôn nhân và gia đình, hay các văn bản pháp quy dưới luật như: Thông tư,
Chỉ thị, Nghị định, Pháp lệnh.Tại công văn số 1477/DS ngày 11/12/1965 của Tòa án tối cao,
khái niệm hợp đồng vô hiệu được nêu là: “Hợp đồng không có hiệu lực vì nó trái với pháp
luật không phù hợp với yêu cầu của chính sách và pháp luật của nhà nước”.
Thời kỳ thay đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang nền KTTT định hướng
XHCN đánh dấu sự ra đời của 3 pháp lệnh có ý nghĩa quan trọng về điều chỉnh các giao dịch
dân sự là: Pháp lệnh hợp đồng dân sự có hiệu lực ngày 1/7/1991; Pháp lệnh nhà ở ngày
26/3/1991; Pháp lệnh thừa kế ngày 10/9/1990. Theo đó, Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự
quy định: “Hợp đồng vô hiệu toàn bộ” trong các trường hợp sau:
6|Page


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

“Nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội;
hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng. Hợp đồng do người dưới 18 tuổi giao kết
mà không có sự đồng ý của cha mẹ hoặc người đỡ đầu có quyền yêu cầu tòa án xác định hợp
đồng vô hiệu. Khi một bên hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng bị đe
dọa hoặc bị lừa dối, thì có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu”
3.2 Thức kế theo di chúc: Trong Pháp lệnh Thừa kế năm 1990, từ Điều 10 đến Điều 23
quy định về thừa kế theo di chúc, trong đó các Điều luật 14; 15; 16; 17; 18 quy định về: các
hình thức của di chúc hợp pháp, từ đó có thể suy rằng: nếu di chúc không tuân thủ các quy
định về hình thức thì di chúc đó được coi là vô hiệu (do không hợp pháp).
4. Thời kỳ ra đời BLDS 1995 và BLDS 2005
Các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu được quy
định cụ thể và rõ ràng hơn. Như phần trên đã trình bày khái niệm giao dịch dân sự được sử

II. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức theo quy
định của pháp luật hiện hành.
1. Khái niệm
Tại Điều 134 BLDS 2005 sửa đổi, bổ sung: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình
thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo
thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết
định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời
hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”
Trước hết, ta cần hiểu được khái niệm về hình thức giao dịch dân sự là: sự thể hiện nội
dung của giao dịch (cái ghi nhận sự thể hiện ý chí của các bên). Theo nguyên tắc chung thì
các chủ thể được tự chọn hình thức giao dịch. Chỉ những giao dịch pháp luật quy định bắt
buộc: phải thể hiện bằng văn bản, phải có chứng thực, chứng nhận, đăng ký hoặc xin phép mà
các bên không tuân thủ quy định này thì mới vô hiệu. Khi các bên không tuân thủ các quy
định này và có yêu cầu của một hoặc các bên thì Tòa án xem xét và “buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhất định”. Việc ấn định thời hạn do
tòa án quyết định. Ngoài ra, các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực hiện quy định về
hình thức của giao dịch thuộc thẩm quyền và nghĩa vụ của tòa án. Chỉ khi các bên không thực
hiện và hoàn tất các quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn do tòa án quyết định
thì giao dịch mới vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
8|Page


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

Dựa vào mức độ vi phạm nghiêm trọng hay không nghiêm trọng của giao dịch dân sự
cũng như căn cứ vào ý chí của Nhà nước, ý chí của các chủ thể tham gia vào giao dịch thì giao
dịch dân sự được chia thành: giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối và giao dịch vô hiệu tương
đối. Giao dịch vô hiệu tuyệt đối là các giao dịch mà mức độ vi phạm điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự là nghiêm trọng, kể cả khi các bên tham gia giao dịch không yêu cầu tòa án
tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì các giao dịch đó vẫn được xác định là vô hiệu. Giao dịch

nếu có lỗi… sở dĩ các bên chủ thể phải gánh chịu hậu quả pháp lí bất lợi như vậy khi thực
hiện giao dịch dân sự, họ đã không tuân thủ quy định của pháp luật, có sự vi phạm các điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (mà ở đây là điều kiện về hình thức của giao dịch). Vì
vậy, các giao dịch dân sự được giao kết không được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ, không có
giá trị pháp lí và bị tuyên bố vô hiệu, đồng thời khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu sẽ không
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Việc xử lí giao dịch dân sự vô hiệu trên cơ sở tôn trọng bảo vệ lợi ích hợp pháp chính
đáng của các chủ thể trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm ý chí của các
chủ thể hoặc hợp đồng vô hiệu do vi phạm ý chí của nhà nước nhưng có thể khắc phục được
hành vi vi phạm (mất năng lực hành vi dân sự, không tuân thủ quy định về hình thức của giao
dịch dân sự …)
- Tôn trọng nghĩa vụ bảo vệ lợi ích chính đáng của bên thứ 3 – bên có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu.
- Chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc người có quyền lợi ích liên quan có quyền yêu cầu
tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo thủ tục và điều kiện do pháp luật quy định.
3. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
Theo quy định của BLDS 1995, thời hạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu đối
với trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức được quy
định tại Khoản 2 Điều 145: “Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 137, Điều
138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu
không bị hạn chế” tuy nhiên, Điều luật này đã được sửa đổi cho phù hợp hơn với tình hình
nước ta những năm đầu của thế kỷ XXI – theo Khoản 1 Điều 136, BLDS 2005: “Thời hiệu
yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến
Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập”. Việc sửa
đổi quy định pháp luật này cho thấy: mục đích của các nhà làm luật là để bảo vệ những người
10 | P a g e


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự



Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

khởi kiện. Việc tòa án ấn định thời hạn để hoàn thiện hợp đồng là không có ý nghĩa khi một
trong các bên không muốn tiếp tục hợp đồng.
b, Xác định hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về
hình thức
Dựa trên nguyên tắc chung về hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu được quy
định tại Điều 137 BLDS 2005 như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm: phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng
tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của
pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
- Các bên chấm dứt việc thực hiện giao dịch dân sự. Khi một giao dịch dân sự bị vô hiệu,
tức là nó không còn giá trị pháp lí ngay từ thời điểm giao kết. Giao dịch bị vô hiệu không có
giá trị bắt buộc, các bên giao kết không còn bị ràng buộc bởi quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Do vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải chấm dứt việc thực hiện giao dịch dân
sự đó.
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời
điểm giao kết về nguyên tắc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, theo đó:
+ Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: Về phạm vi hoàn trả, những gì đã nhận
được hiểu là tất cả các đối tượng của giao dịch được coi là vô hiệu. Tuy nhiên, việc hoàn trả
những gì đã nhận, chỉ được áp dụng đối với: các tài sản được phép giao dịch (tài sản được quy
định tại Điều 163, BLDS 2005). Về phương thức hoàn trả: trước tiên được áp dụng theo sự
thỏa thuận của các bên (Vì trong dân sự, yếu tố thỏa thuận luôn được pháp luật tôn trọng và
bảo vệ). Nếu các bên không thỏa thuận được thì tiến hành hoàn trả theo quy định của tại
Khoản 2 Điều 137 BLDS năm 2005: hoàn trả bằng hiện vật hoặc hoàn trả bằng tiền (trong
trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật)

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho thấy: tình trạng hợp
đồng không được công chứng hoặc chứng thực rất phổ biến, kể cả hợp đồng được xác lập sau
ngày 1/7/2004. Để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
13 | P a g e


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

tuân thủ các quy định về hình thức, Điểm b3, Tiểu mục 2.3 Mục 2, Phần II Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán, tòa án nhân dân tối cao quy
định: “Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSD Đ mà các bên đã thực hiện giao tiền nhận
đất và đã thực hiện quyền của người sử dụng đất) nhưng vi phạm quy định về hình thức thì
khi có tranh chấp tòa án công nhận hợp đồng mà không buộc các bên phải hoàn thiện hình
thức của hợp đồng”
Quy định hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm
hình thức trên là phù hợp với thực tế, giải quyết được những vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên nhất là bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên đây
chỉ là giải pháp có tính chất tình thế chưa phải là quy định có tính định hướng để giải quyết
các tranh chấp trong tương lai phạm vi áp dụng rất hạn chế.
Ví dụ1: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn
là bà Tạ thị K ông Phạm Văn H với bị đơn là anh Nguyễn Minh H, có nội dung như sau:
Năm 1996, vợ chồng bà K cho ông Nguyễn L (cha của anh H) ở nhờ trên diện tích là:
120m2 đất. Hai bên có lập giấy thỏa thuận chuyển nhượng đất có nội dung vợ chồng bà K
chuyển nhượng cho ông L 120m 2 đất. Khi ông L còn sống, vợ chồng bà K đã nhiều lần yêu
cầu trả lại đất nhưng ông L không trả mà cho rằng số đất trên đã mua của vợ chồng bà K. Nay
vợ chồng bà K yêu cầu hủy hợp đồng và buộc anh H (đại diện cho gia định ông L) phải trả lại
diện tích đất trên. Anh L cho rằng: năm 1996 cha của anh đã nhận sang nhượng của vợ chồng
bà K một nền đất thổ diện tích 120m 2 với giá 1 chỉ vàng nên không đồng ý trả đất.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 20/2008/DSST ngày 12/3/2008, tòa án nhân dân huyện CT
quyết định: tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà K và ông

Ví dụ2: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là
ông Đỗ Ái Q với bị đơn là ông Nguyễn Trường G, nội dung như sau:
Tháng 3/1995, ông Q nhận chuyển nhượng của ông G 8.200m 2 đất thuộc với giá 4,5 chỉ
vàng, hai bên làm giấy viết tay. Ông Q đã nhận đất canh tác từ năm 1995 đến nay, nhưng ông
G không làm thủ tục theo quy định, nên ông Q yêu cầu ông G làm thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất. Ông G cho rằng: chỉ cầm cố đất cho ông Q 8200m 2, khi nào có vàng thì ông chuộc
lại.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 20/2007/DSST ngày 11-5-2007, tòa án nhân dân huyện TN
quyết định: hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q với ông G; buộc ông
15 | P a g e


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

Q giao lại cho ông G 7.898,1 m 2 đất; buộc ông G trả cho ông Q 4,5 chỉ vàng và bồi thường
cho ông Q 65.187.000đ
Ngày 25/5/2007, cả hai bên đương sự đều: kháng cáo. Bản án dân sự phúc thẩm số
279/2007/DSPT ngày 18/7/2007 của tòa án nhân dân tỉnh ĐT quyết định: hủy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Q và ông G; buộc ông Q trả lại cho ông G diện
tích 7.898,1 m2; buộc ông G trả lại cho ông Q 4,5 chỉ vàng và bồi thường cho ông Q số tiền
32.593.500đ
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Q có đơn khiếu nại bản án phúc thẩm. Với quyết định số
469/2010/KN-DS ngày 22/6/2010, Chánh án tòa án nhân dân tối cao kháng nghị đối với bản
án dân sự phúc thẩm nêu trên. Tại quyết định giám đốc thẩm số 765/2010/GĐT-DS ngày
11/7/2010 tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản án dân sự phúc thẩm số
279/2007/DSPT ngày 18/7/2007 của tòa án nhân dân tỉnh ĐT và bản án dân sự sơ thẩm số
20/2007/DSST ngày 11/5/2007; giao hồ sơ cho tòa án nhân dân huyện TN, tỉnh ĐT xét xử sơ
thẩm lại với nhận định: “tòa án cấp sơ thẩm và tòa án cấp phúc thẩm đều áp dụng điều 134,
BLDS 2005 để giải quyết vụ án trên, nhưng lại không buộc các bên thực hiện quy định về
hình thức của giao dịch chuyển nhượng đất trong một thời hạn nhất định, đã xác định ngay

phạm điều kiện về hình thức thì sẽ bị vô hiệu, còn các trường hợp khác, nếu không có quy
định cụ thể như trên thì hợp đồng có sự vi phạm về hình thức cũng không thể tuyên bố vô hiệu
theo quy định tại Đoạn 2 Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005.
Theo quan điểm cá nhân tôi, cách hiểu thứ nhất hợp lí hơn, do trên thực tế xem xét các
quy định của BLDS cũng như các chuyên ngành luật cho thấy luật thường chỉ quy định các
loại hợp đồng tuân theo một hình thức nào chứ không quy định cụ thể “các hợp đồng nếu
không tuân theo hình thức đó sẽ bị vô hiệu” do đó quan điểm thứ hai nếu các hợp đồng không
tuân theo hình thức luật định thì cũng sẽ không vô hiệu do pháp luật không có quy định cụ
thể, cách hiểu này còn mâu thuẫn với quy định tại Khoản 2 Điều 122 – quy định ở phần chung
giao dịch dân sự. Vì vậy, để tránh tình trạng hiểu lầm này, cá nhân tôi cho rằng: nên bỏ
quy định tại Đoạn 2 Khoản 2 Điều 401, BLDS 2005.
• Mâu thuẫn giữa văn bản hướng dẫn thi hành với văn bản quy định luật chung. Theo
hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004 “đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được xác lập
từ sau ngày 15/10/1993 nhưng có vi phạm hình thức, thủ tục luật định mà các bên phát sinh
tranh chấp và có đơn khởi kiện sau ngày 01/7/2004 thì tòa án không coi là hợp đồng vô hiệu
17 | P a g e


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

do vi phạm điều kiện này. Theo đó, các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói trên vẫn được
tòa án công nhận là có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện xác định: đã trả tiền, hoặc đã giao
đất…” theo quan điểm của tôi, đường lối giải quyết của tòa án nhân dân tối cao là trái quy
định của pháp luật:
Điều 134, BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc
các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó
mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Điều 692 BLDS(3) và Điều 146 Nghị định
181/2004/NĐ-CP(4) hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi: tuân thủ điều kiện về hình thức được

định về giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Và việc quy định hình
thức của giao dịch chỉ nên xem là chứng cứ chứng minh cho giao dịch đó có thực trên thực tế
khi xảy ra tranh chấp tại tòa án mà thôi. Vì suy cho cùng, hình thức của giao dịch chỉ nhằm
thể hiện nội dung của giao dịch; nếu vi phạm về mặt hình thức (ví dụ như không lập văn bản,
không có xác nhận của cơ quan chức năng…), nhưng các điều kiện về nội dung để bảo đảm
tính hiệu lực của giao dịch vẫn được đáp ứng thì việc quy định giao dịch vô hiệu do vi phạm
quy định về hình thức có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể tham gia
giao dịch này. Ngoài ra, trình độ dân trí cũng như sự hiểu biết pháp luật của người dân ngày
càng tăng lên, làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình trước thời buổi kinh tế thị trường là điều
ai ai cũng quan tâm; do vậy, khi xác lập các hợp đồng xu thế tất yếu công chứng, chứng thực
hợp đồng. Một lí do nữa, đó là chính quy định này của BLDS dẫn đến những mâu thuẫn trong
các quy định khác của pháp luật (như đã trình bày ở trên) và việc giải quyết các tranh chấp
trên thực tế, nhiều phán quyết của tòa không đảm bảo được quyền, lợi ích chính đáng của
người dân.
Tuy nhiên, chúng ta thấy rằng: giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về
hình thức chủ yếu xảy ra tranh chấp đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất; trong khi đó,
quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt khi đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó để đảm bảo trật tự quản lí cũng như quyền lợi hợp
pháp của các tổ chức, cá nhân pháp luật nên quy định theo hướng: bên cạnh việc khẳng định
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng,
chứng thực cần quy định rõ, những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân
thủ hình thức này đương nhiên bị coi là vô hiệu. Trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay khi
19 | P a g e


Bài tập lớn Học Kỳ môn Luật Dân Sự

trình độ dân trí nói chung và trình độ hiểu biết pháp luật nói riêng chưa cao thì hoạt động công
chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ có giá trị bảo đảm
về mặt pháp lí cho các quan hệ của người dân mà còn có thể hướng dẫn, giải thích, tuyên

(1)

: Nguồn: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết

tranh chấp tại tòa án – thạc sỹ Lê Sỹ Nam tòa dân sự, tòa án nhân dân tối cao– đăng trên
tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam Viện Nhà nước và Pháp
luật tháng 7 (291) năm 2012.
(2)

: Nguồn: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết

tranh chấp tại tòa án – thạc sỹ Lê Sỹ Nam tòa dân sự, tòa án nhân dân tối cao– đăng trên
tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam Viện Nhà nước và Pháp
luật tháng 7 (291) năm 2012.
(3)

: Điều 692, BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc

chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai”
(4)

: Khoản 4 Điều 146, Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về hợp đồng về quyền sử

dụng đất quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng
đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (…)”

21 | P a g e