Đề 14: Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong
giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam.


A.

Mở đầu

Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu của tất cả mọi người. ở Việt
Nam, nhà ở là tài sản gắn liền với loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên
vấn đề sở hữu nhà ở lại càng được pháp luật quan tâm quản lý chặt chẽ. Nhà nước
giới hạn ta giới han các đối tượng được sở hữu nhà ở, cũng như giới hạn quyền của
những đối tượng này, trong đó, phải kể đến là người nước ngoài và người VIệt Nam
định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, với chính sách thu hút đầu tư, pháp luật nước ta
hiện nay đã có nhiều quy định mở đối với NNN và NVN định cư ở nước ngoài về
việc sở hữu nhà ở ở Việt Nam. Những quy định đó được thực hiện như thế nào
trong thực tế và còn tồn tại những bất cập gì? Để làm sáng tỏ điều này, nội dung bài
viết tập trung đánh giá “những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành
trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam”
1.

B.
NỘI DUNG
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM

ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM.
1.1. Khái niệm
Người nước ngoài
Theo điều 1, điều 5 luật quốc tịch 1998 và khoản 2 pháp lệnh nhấp cảnh và

ngoài, người nước ngoài trong pháp luật VN
Trước năm 1991, người nước ngoài định cư ở Việt Nam không có quyền sở
hữu bất động sản nào kể cả nhà ở (Điều 7 Nghị quyết số 122/NQ-CP ngày
25/4/1977), phải đến năm 1991 với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở thì người nước
ngoài định cư ở việt Nam mới được sở hữu một loại bất động sản duy nhất là nhà ở.
Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai
tại đô thị khẳng định rằng: “cá nhân nước ngoài dịnh cư ở Việt Nam được sở hữu
một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất ở thuê của nhà nước
Việt Nam trong thời hạn định cư tại Việt Nam”.


Ngày 22/06/1994 Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật khuyến khích đầu tư
trong nước cũng quy định tương tự về vấn đề bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam giống như công dân Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đối
tượng là người nước ngoài không thuộc điện dầu tư hoặc đang đầu tư tại VN thì
không có quyền sở hữu đối với nhà ở. Đến khi BLDS 2005 được ban hành, thì Luật
nhà ở năm 2005, Luật đầu tư năm 2005 cũng ra đời. Luật nhà ở năm 2005 quy
định :“tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại
Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở đó”. Trên cơ sở đó để tạo môi trường pháp lý bình đẳng cho các
nhà đầu tư nước ngoài thì Luật đầu tư 2005 cũng quy định “quyền sở hữu tài sản là
bất động sản trong đó có nhà ở dùng để đầu tư trong nước, nếu bị trưng mua, trưng
dụng thì vẫn được thanh toán, bồi thường thảo đáng”. Đặc biệt với Nghị quyết
19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước
ngoài mua và sỡ hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày
3/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19 đã cho phép tổ chức, cá
nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh
doanh, đồng thời ban hành các định chế hết sức chặt chẽ để đảm bảo chính sách vừa
có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người mua nhà. Với việc ban hành Nghị quyết
này đối tượng là người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng

Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để
bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ chiếu
nước

ngoài

thì

cần

giấy

tờ

chứng

minh

còn

quốc

tịch

VN);

- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là
người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh
có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật


so với tổ chức, các nhân trong nước, vì các đố tượng này không bi quy định giới
hạn như trên.
2.2. Đối với người nước ngoài ở VIệt Nam
2.2.1. Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Điều 2 Nghị quyết 19/2008/QH12 qui định 5 nhóm đối tượng là tổ chức, cá
nhân nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Bao gồm:
Thứ nhất, cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương,
cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ
qui định
;Thứ hai, cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định
của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo
qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh pháp lý trong doanh
nghiệp đó;
Thứ ba, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
Thứ tư, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt
mà Việt Nam có yêu cầu;
Thứ năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt
Nam có một số lượng đông đảo người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp đó.
Các đối tượng trên muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có đủ các điều kiện
được quy định tại Điều 3 Nghị quyết 19/2008/QH12.
Như vậy, so với quy định tại điều 126 Luật Nhà ở 2005 quyền sở hữu nhà ở
tại Việt Nam chỉ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì quy định tại Nghị
quyết số 19/2008/NQ-QH đã mở rộng hơn về đối tượng sở hữu(gồm cả người nước
ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam), về quyền sở hữu.
2.2.2. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:
Theo Điều 4 Nghị quyết 19/2008/QH 12 thì thời hạn sở hữu nhà ở của tổ

hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể:
Chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam với mục đích để ở, bất kì mục
đích sử dụng nhà ở để làm văn phòng, cho thuê hay muchj đích sử dụng khác đề


không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền quyền sử dụng
đất ở.
Cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu một căn hộ
chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Nếu như đã sở hữu một căn nhà
tại Việt Nam sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các nhà khác trên
phạm vi toàn quốc. Song quy định chỉ được sở hữu một căn nhà trên lãnh thổ Việt
Nam gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước. Việc các chủ sỡ hữu nhà ở chỉ có
thể xác định trong phạm vi việt nam tỉnh, vùng nhất định, đưa nó lên phạm vi việt
nam cả nước quả thực là rất nan giải.
Phải thực hiện đầy đử các nghĩa vụ về thuế, và nghĩa vụ tài chính khác theo
quy định của pháp luật Việt Nam với cơ quan nhà nước Việt Nam.
3. ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM.
3.1. Ưu điểm:
Pháp luật Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng đề cập ở phần
trên tham gia đầu tư, các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý giỏi có điều
kiện sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam. Tạo điều kiện để các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại nước ta có điều kiện chỗ
ở ổn định cho người lao động đang làm việc trong daonh nghiệp đó góp phần thực
hiện chính sách an sinh xã hội.
Bên cạnh đó còn góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở trên nguyên tắc bảo đảm
ổn định, minh bạch và lành mạnh. Chính sách này của Việt Nam phù hợp với các
nguyên tắc của các Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia ký kết hoặc gia nhập.
Thông qua những quy định trên đã phần nào làm sáng rõ về chính sách ưu đãi của
nhà nước Việt Nam đối với người nước ngoài khi họ có nhu cầu sở hữu nhà ở tại

họ cũng có công đóng góp cho Việt Nam nhưng không được tặng huân huy chương.
Nếu quy định như pháp luật hiện hành thì quá khắt khe với đối tượng này do đó
trong thời gian tới Quốc hội cần quy định mở rong hơn đối tượng đượ sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.


Thêm nữa, việc xác định giá trị của nhà ở chưa được hướng dẫn cụ thể và bản
thân việc xác định giá trị của một căn hộ là rất khó khăn giá cả lên xuống thất
thường trong khi đó hiện nay chưa có văn bản nào quy định chi tiết về vấn đề đó.
Trong khi đó, đa số những ng vn định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở vn
thường không nắm rõ giá trị nhà ở, đất đai, cũng như biến động của thị trường bất
động sản. điều này gây khó khăn cho các đối tượng này khi thực hiện quyền của
mình.
Ngoài ra, một số quy định tại điều 72 nghị định 71/2010/NĐ-CP có sự không
thống nhất với Luật đất đai 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 gây khó khăn cho việc
áp dụng luật trong thực tế.
Hạn chế của pháp luật Việt Nam còn thể hiện ở chỗ thiếu quy định cụ thể về
gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người vn định cư ở nước ngoài.
3.3.

Một số kiến nghị hoàn thiện:

Một là, Nhà nước cần soạn thảo và sớm ban hành cơ chế về sở hữu nhà ở cho
người nước ngoài, cần cụ thể, minh bạch và ưu tiên những đối tượng là người nước
ngoài có công đóng góp cho đất nước Việt Nam để họ có nơi sinh sống, ổn định lâu
dài, có những quy định về điều kiện rộng mở hơn đối với người được sở hữu nhà.
Việc quy định như vậy khiến cho các cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đối
tượng này sẽ áp dụng triệt để, có hiệu quả việc giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở cho
người nước ngoài mà không gặp phải những trở ngại về những mâu thuẫn, mập mờ
trong nội dung các văn bản pháp luật;

ngoài, người nước ngoài trong pháp luật VN
2.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH TRONG GIẢI QUYẾT
VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ
NNN TẠI VN. KẾT QUẢ TRÊN THỰC TẾ
2.1. Đối với VN định cư tại nước ngoài
2.1.1. Đối tượng được sở hữu nhà ở
2.1.2. Quyền và nghĩa vụ
2.2. Đối với người nước ngoài ở VIệt Nam
2.2.1. Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
2.2.2. Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam:
2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam:
3. ĐÁNH GIÁ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM.
3.1. Ưu điểm:
3.2. Hạn chế:
3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện: