TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG


TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
LỚP BỒI DƢỠNG TIÊU CHUẨN NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A2015.

TÊN ĐỀ TÀI
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG VƢỚNG MẮC TRONG CƠ
CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ
NHÀ CHUNG CƢ TÁI ĐỊNH CƢ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Họ và tên

: Nguyễn Thùy Linh

Chức vụ

: Chuyên viên

Đơn vị công tác

: Sở Tài chính Hà Nội

Hà Nội - 2015


LỜI MỞ ĐẦU
Trong những năm gần đây, nhà chung cư tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội đã phát triển rất nhanh chóng, góp phần giải quyết chỗ ở
cho người dân khi bị nhà nước thu hồi đất để phục vụ đầu tư xây dựng các

quản lý phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được luật quy định là
khoản thu 2% từ tiền bán nhà. Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2013 trở về
trước, trong hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư (theo mẫu của
UBND Thành phố) chưa có quy định cụ thể việc ghi tách riêng giá bán nhà
và 2% kinh phí bảo trì và cũng chưa có văn bản hướng dẫn việc quản lý, sử
dụng khoản 2% kinh phí bảo trì này, hiện tại việc bảo trì nhà chung cư tái
định cư do ngân sách nhà nước cấp. Đến nay các sở, ngành tham mưu vẫn
lúng túng, chưa đề xuất hướng giải quyết phù hợp. Nhiều cơ chế, chính
sách được áp dụng thí điểm trong thời gian dài (như cơ chế đặt hàng mua
nhà phục vụ GPMB, mô hình đầu tư xây dựng khu tái định cư tập trung…)
mà không có tổng kết, đề xuất giải pháp đã dẫn đến nhiều bất cập, bức xúc
không kịp thời được xem xét, tháo gỡ. Đặc biệt là các văn bản quy phạm
pháp luật hướng dẫn quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư còn
chưa thống nhất.
Với trách nhiệm là một chuyên viên tham mưu chỉ đạo công tác
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn
thành phố Hà Nội, xuất phát từ bối cảnh thực tế hiện nay, tôi chọn đề tài
2


“Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” để
làm tiểu luận cuối khóa học bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước chương
trình chuyên viên.
Để hoàn thành được bản tiểu luận cuối khóa với đề tài này, từ những
kiến thức lý luận đã được trang bị và kinh nghiệm thực tế trong quá trình
công tác, đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy của đội ngũ các thầy giáo, cô
giáo Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong trực tiếp giảng dậy trong suốt
khóa học. Hy vọng bài viết sẽ có tác dụng thiết thực trong công tác quản
lý, trong hoạt động chuyên môn của mình cũng như là một tài liệu tham

định cư. Trước thực trạng trên, được sự chấp thuận của UBND Thành phố,
từ năm 2010 việc sửa chữa, bảo trì các tòa chung cư nhà tái định cư, Công
ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội lập kế hoạch danh mục
4


sửa chữa, bảo trì báo cáo Sở Xây dựng, Sở Tài chính trình Thành phố cấp
kinh phí bằng nguồn ngân sách Thành phố để thực hiện.
Mặt khác, đối với nhà chung cư tái định cư do Thành phố đầu tư xây
dựng nhưng với quan điểm khi người dân đã mua thì thuộc sở hữu của
người dân, do đó về nguyên tắc việc bảo trì phần diện tích sở hữu chung
của tòa nhà phải do các hộ dân tổ chức thực hiện theo đúng các quy định
của Trung ương và Thành phố. Đồng thời, người dân có quyền quản lý và
sử dụng hiệu quả, minh bạch khoản kinh phí bảo trì do chính họ đóng góp
ngay từ ban đầu khi nộp tiền mua nhà.
Xuất phát từ những lý do trên, Sở Tài chính đã tham mưu trình
UBND Thành phố ban hành Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND ngày
24/6/2013 của UBND Thành phố về việc ban hành Quy chế quản lý và sử
dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội,
trong đó quy định về việc ngân sách Thành phố chuyển trả toàn bộ 2%
kinh phí bảo trì mà Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội
đã nộp vào ngân sách Thành phố cùng với tiền bán nhà tái định cư đến
trước thời điểm 1/7/2013 trở về trước cho các Ban Quản trị (đối với các tòa
nhà chung cư tái định cư đã thành lập Ban Quản trị) hoặc Công ty TNHH
MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội (đối với các tòa nhà chưa thành lập
Ban Quản trị) để các đơn vị này quản lý, sử dụng theo đúng quy định tại
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Đồng thời, tại Quyết định số
19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 quy định: “Ban Quản trị có trách
nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì

trì sau đó thông báo cho Ban Quản trị và người dân biết thông qua Hội
nghị nhà chung cư.
Vì vậy, hiện nay Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà
Nội đã có văn bản gửi các cơ quan quản lý nhà nước để được hướng dẫn
nội dung này. Với vai trò là Chuyên viên - Phòng Giao thông đô thị, phụ
trách trực tiếp mảng công việc liên quan đến quỹ nhà thuộc sở hữu nhà
nước, đặc biệt là về quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư, tôi chọn
tình huống “Giải quyết tình huống vướng mắc trong cơ chế quản lý, sử
dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội”.
Để đề xuất được các giải pháp phù hợp, hiệu quả nhằm giải quyết
vướng mắc trong tình huống này cần phải phân tích cụ thể các chính sách,
chế độ quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư tái định
cư tại các văn bản quy phạm pháp luật và xác định được hậu quả của tình
huống mang lại; có như vậy mới xác định được mục tiêu và phương án để
giải quyết tình huống một cách hiệu quả nhất.

II. PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

1. Nguyên nhân dẫn đến tình huống vƣớng mắc trong cơ chế
quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cƣ tái định cƣ trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Thứ nhất, các văn bản quy phạm pháp luật do UBND Thành phố
quy định về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa thống

7


nhất với các văn bản quy phạm pháp luật do Trung ương ban hành. Cụ
thể:

phí này theo quy định của pháp luật về tài chính và phối hợp với Ban Quản
trị làm việc với ngân hàng bàn giao tài khoản đó cho doanh nghiệp được
Ban Quản trị lựa chọn quản lý vận hành nhà chung cư.
Các văn bản quy phạm pháp luật: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND
ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố đều quy định kinh phí bảo trì nhà
chung cư do Ban Quản trị quản lý và sử dụng thông qua việc mở tài khoản
tiền gửi tại các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 4/1/2013 của
UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên
địa bàn thành phố Hà Nội lại quy định kinh phí bảo trì nhà chung cư do
đơn vị quản lý vận hành mở tài khoản tại các ngân hàng thương mại để
quản lý, sử dụng và thông báo cho Ban Quản trị toàn nhà chung cư biết,
theo dõi. Nội dung quy định tại Quyết định này chưa phù hợp với các văn
bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao hơn, đó là Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

9


Thứ hai, Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội đơn vị được UBND Thành phố giao quản lý vận hành nhà chung cư tái
định cư chưa thực hiện theo các nguyên tắc chung về việc áp dụng các quy
định tại các văn bản quy phạm pháp luật.
Trong thực tế, khi triển khai thực hiện thường xuất hiện trường hợp
có xung đột về pháp luật, có nghĩa là một số văn bản quy phạm pháp luật
quy định về cùng một nội dung nhưng cách thức thực hiện có sự khác
nhau, chưa đồng nhất. Trong trường hợp này, nguyên tắc pháp lý cần được
áp dụng như sau:

chậm, nhiều tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được Ban Quản
trị mặc dù đã được đưa vào sử dụng trong thời gian dài nên không có Ban
Quản trị thay mặt người dân để thực hiện tiếp nhận khoản kinh phí bảo trì
nhà chung cư tái định cư.
Thứ hai, mặc dù đã có Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày
28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định Ban quản trị quản lý, sử
dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư nhưng các chủ đầu tư vẫn chưa triển
khai thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì cho các Ban Quản trị với lý do Ban
Quản trị không đủ năng lực, tư cách pháp nhân để quản lý khoản kinh phí
bảo trì. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư chưa muốn bàn giao khoản 2%
kinh phí bảo trì vì đối với nhiều tòa nhà chung cư khoản 2% kinh phí bảo
11


trì là rất lớn, chủ đầu tư muốn sử dụng khoản kinh phí này vào mục đích
khác khi chưa cần thiết phải sử dụng cho mục đích bảo trì nhà chung cư.
Thứ ba, thời gian vừa qua, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã xảy ra
các trường hợp khiếu kiện, tranh chấp trong việc quản lý sử dụng nhà
chung cư như : tranh chấp về phần sở hữu chung , phầ n sở hữu riêng , về
quản lý kinh phí bảo trì, về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư, về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư… giữa người
dân tại các tòa nhà chung cư và chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành
làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương và tạo dư luận
không tốt trong nhân dân.

III. ĐỀ XUẤT PHƢƠNG ÁN GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG

1. Mục tiêu giải quyết tình huống:
Từ những phân tích nguyên nhân, tồn tại và vướng mắc của tình

Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;
2.2. Quan điểm giải quyết tình huống:
- Giải quyết tình huống phải đảm bảo trên nguyên tắc đúng quy định
của các văn bản quy phạm pháp luật.
- Trên cơ sở thực tiễn, việc giải quyết tình huống phải phù hợp với
thực tế và có tính khả thi cao trong công tác quản lý và triển khai thực
hiện.
13


3. Đề xuất phƣơng án xử lý tình huống:
Phƣơng án 1: Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các
văn bản pháp lý có liên quan đề nghị thực hiện theo hướng dẫn tại Quyết
định số 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố về
việc ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, đề xuất phương án xử lý tình
huống như sau:
Ban Quản trị có trách nhiệm mở tài khoản kinh phí bảo trì để quản
lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định. Ban Quản trị quản lý tài khoản
kinh phí bảo trì với hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban Quản
trị và một thành viên do Ban Quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản
kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính.
Ưu điểm: Với phương án này, việc Ban Quản trị mở tài khoản để
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư là phù hợp và theo đúng các
quy định của Trung ương và hướng dẫn của Thành phố. Đặc biệt, phạm vi
điều chỉnh của Quyết định số 19/2013/QĐ-UBND chỉ đối với nhà chung
cư tái định cư và đảm bảo nguyên tắc “tiền của dân do dân quản lý, sử
dụng”.
Ngoài ra, việc quy định hình thức đồng chủ tài khoản gồm Trưởng


15


Thứ hai, Ban Quản trị nhà chung cư chỉ có quyền theo dõi, giám sát
việc sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư khi doanh nghiệp quản
lý vận hành thông báo công khai trong khi kinh phí bảo trì là tiền do người
dân đóng góp khi mua nhà. Nguyên tắc “tiền của dân, do dân sử dụng,
quản lý” không được thực hiện nếu xử lý theo phương án này.
Mặt khác, nếu để doanh nghiệp quản lý vận hành mở tài khoản theo
dõi, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì và thông báo cho Ban Quản trị biết
sẽ xảy ra tình trạng “làm trước, báo sau”, không nhận được sự đồng thuận
của người dân, không thể hiện được nguyên tắc “tự đóng góp, tự chi tiêu”
của người dân.
Phƣơng án 3: Căn cứ tình hình thực tế của giai đoạn bắt đầu phát
triển quỹ nhà chung cư tái định cư trên địa bàn Thành phố (từ năm 2006
trở lại đây), hầu hết các tòa nhà chung cư tái định cư chưa thành lập được
Ban Quản trị và Thành phố giao Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển
Nhà Hà Nội quản lý, vận hành toàn bộ quỹ nhà chung cư tái định cư trên
địa bàn Thành phố, đề xuất phương án xử lý tình huống như sau:
Toàn bộ nguồn 2% kinh phí bảo trì được nộp vào ngân sách Thành
phố cùng với tiền bán nhà tái định cư. UBND Thành phố giao các cơ quan
quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Sở Tài chính) có trách nhiệm theo dõi,
quản lý và sử dụng kinh phí sửa chữa, cải tạo nhà chung cư tái định cư từ
nguồn ngân sách Thành phố hàng năm.
Ưu điểm: Với phương án này, các khoản chi từ nguồn kinh phí bảo
trì sẽ được kiểm soát chặt chẽ bởi các cơ quan quản lý nhà nước. Công tác
sửa chữa, cải tạo quỹ nhà chung cư tái định cư được thực hiện theo phương

16

chung cư trên cơ sở thông qua ý kiến của người dân tại Hội nghị nhà chung
cư hàng năm.
IV. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN

1. Kiến nghị:
1.1. Đối với Thành phố: Đề nghị UBND Thành phố giao Sở Tư pháp
chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan rà soát các cơ chế, chính sách
do địa phương ban hành đảm bảo phù hợp theo các quy định của Trung
ương, tránh chồng chéo.
1.2. Đối với Sở Xây dựng: đề nghị UBND Thành phố giao Sở Xây
dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Tài chính và các đơn vị liên
quan rà soát các quy định tại Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày
4/1/2013 của UBND Thành phố quy định về quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, tổng hợp các nội dung chưa phù
hợp với các quy định của Trung ương và đề xuất phương án điều chỉnh để
báo cáo UBND Thành phố.
1.3. Đối với Sở Tài chính: có trách nhiệm hướng dẫn Công ty TNHH
MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội thực hiện theo đúng các quy định tại
Quyết định 19/2013/QĐ-UBND ngày 24/6/2013 của UBND Thành phố.
Đồng thời, có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện của các doanh
nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư
trên địa bàn.
1.4. Đối với Công ty TNHH MTV Quản lý&Phát triển Nhà Hà Nội
và các doanh nghiệp được Thành phố giao quản lý, vận hành: có trách
nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để hướng dẫn người dân bầu các
18


thành viên Ban Quản trị có đủ năng lực, trình độ đảm bảo thực hiện được
các nhiệm vụ theo đúng quy định. Trường hợp tòa nhà chung cư tái định

nhiều bức xúc, tranh chấp trong cộng đồng cư dân.
Mặc dù đã có những văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc
quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, nhưng trước thực trạng tranh chấp về
kinh phí bảo trì chung cư, theo quan điểm nhiều chuyên gia và quan điểm
của cá nhân tôi, chỉ quy định như thế này vẫn chưa thể chấm dứt được
tranh chấp, thay vì bắt buộc phải giao phí bảo trì chung cư cho Ban Quản
trị thì nên đưa ra nhiều giải pháp hơn cho người dân và doanh nghiệp có sự
lựa chọn hoặc có thể tự thỏa thuận với nhau. Việc quy định như hiện tại rất
dễ tạo điều kiện cho một vài doanh nghiệp hoặc cá nhân trục lợi trên khoản
phí này. Vì vậy, trong thời gian tới, các nhà làm chính sách, các chuyên gia
cần dành nhiều thời gian hơn nữa để nghiên cứu, tham khảo ý kiến của các
tổ chức, người dân để đề xuất các cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì nhà chung cư phù hợp với thực tế và đạt hiệu quả cao hơn./.

20


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật Nhà ở ngày 29/11/2005;
2. Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày
18/6/2009;
3. Nghị định số 60/2003/NĐ-CP ngày 06/06/2003 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Ngân sách Nhà nước;
4. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
5. Nghị định số 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ
về bảo trì công trình xây dựng;
6. Nghị định số 16/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về rà
soát, hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật;


I. Mô tả tình huống

Trang 4

II. Phân tích nguyên nhân và hậu quả

Trang 7

1. Nguyên nhân dẫn đến tình huống vướng mắc trong cơ

Trang 7

chế quản lý kinh phí bảo trì
2. Những tồn tại, vướng mắc

Trang 11

III. Đề xuất phƣơng án giải quyết tình huống

Trang 12

1. Mục tiêu giải quyết tình huống

Trang 12

2. Cơ sở giải quyết tình huống

Trang 13