Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong thành phố Hà Nội
Lớp Bồi dưỡng ngạch chuyên viên K4A-2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
Tên đề tài: Xử lý tình huống trong công tác khấu trừ chi phí xây dựng hạ
tầng kĩ thuật và chi phí GPMB vào tiền thuê đất phải nộp của Công ty Liên
doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh

Họ và tên học viên: Đình Thu Thủy
Chức danh: Công chức
Đơn vị công tác: Phòng Quản lý tài sản nhà đất và kết cấu hạ tầng – Chi cục
quản lý công sản – Sở Tài chính Hà Nội

Hà Nội, Tháng 11/2015
1


MỤC LỤC
1. Lời nói đầu................................................................................................... 3
2. Nội dung....................................................................................................... 5
2.1. Mô tả tình huống ................................................................................... 5
2.2. Xác định mục tiêu xử lý tình huống ...................................................... 8
2.3. Cơ sở pháp lý.......................................................................................... 9
2.4. Phân tích nguyên nhân và hậu quả ....................................................... 9
2.5. Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình huống ... 13
2.6. Lập kế hoạch để tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn ............... 16
3. Kết luận và kiến nghị ................................................................................ 17

2



này chưa hẳn thống nhất với nhau, đôi lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn. Chính vì
lẽ đó, mà công tác này hiện vẫn còn nhiều tồn tại cần xử lý.
3


Bắt nguồn từ những thực tiễn đó và vận dụng những kiến thức, kĩ năng đã
tiếp thu trong quá trình được đào tạo tại lớp bồi dưỡng ngạch chuyên viên do
Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong tổ chức, em tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Xử lý tình huống trong công tác khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật
và chi phí GPMB vào tiền thuê đất phải nộp của Công ty Liên doanh TNHH
Khu đô thị Bắc An Khánh”.
-

Mục tiêu của đề tài:

+ Nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản dưới
luật về đất đai, đặc biệt về khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB
trong giao đất, thuê đất cho doanh nghiệp;
+ Phân tích được thuận lợi, khó khăn khi thực hiện công tác này.
+ Đánh giá các nguyên nhân gây ra những khó khăn khi thực hiện công tác
này, cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan.
+ Vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để giải
quyết các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được giao một cách khoa học đúng quy
định pháp luật. Đề xuất những kiến nghị về công tác khấu trừ chi phí hạ tầng kĩ
thuật và chi phí GPMB trong giao đất, thuê đất cho doanh nghiệp.
- Phương pháp nghiên cứu: Bài tiểu luận sử dụng các phương pháp
nghiên cứu như sau: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp phân tích và
so sánh, phương pháp liệt kê, phương pháp giả định,…
- Phạm vi nghiên cứu: Địa bàn thành phố Hà Nội
- Bố cục của tiểu luận: Bài tiểu luận bao gồm 3 phần:

dựng hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ là: 1.623.980 triệu đồng.
Tuy nhiên, Khu đất 18,55 ha chưa hoàn thành công tác GPMB (đã GPMB
xong nhưng lại bị một số hộ dân tái lấn chiếm), Công ty cũng chưa triển khai san
lấp chưa làm hạ tầng và chưa triển khai thực hiện đầu tư xây dựng theo quy
hoạch. Như vậy, mặc dù đã được khấu trừ các chi phí GPMB và chi phí xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nhưng Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An
Khánh chưa thực hiện xong trách nhiệm GPMB và xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối

5


với khu đất 18,55ha khi được thuê 1.095.195 m2 đất (phần đất hữu dụng của dự
án) để thực hiện dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh.
Ngày 10/9/2010, Theo chủ trương của UBND thành phố, khu đất 18,55 ha
sẽ thực hiện thu hồi từ Công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh để
giao cho Tổng công ty Vinaconex và Tổng công ty Handinco triển khai xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp, trong đó giao Sở Tài chính “chủ trì cùng Sở Kế
hoạch và Đầu tư cùng các đơn vị có liên quan xem xét, thống nhất các khoản
kinh phí đã GPMB và tiền sử dụng đất để phân bổ đầu tư”.
Sau khi họp Liên ngành, Sở Tài chính đã trình báo cáo UBND Thành phố
về khoản kinh phí GPMB, đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật như sau:
Theo Quyết định số 298/QĐ-UBND ngày 21/2/2006 của UBND tỉnh Hà
Tây thì phần chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ vào tiền thuê đất 50
năm nộp một lần là 1.623.980 triệu đồng được tính toán trên phần diện tích đất
tạo vốn là 1.095.195 m2, không phải diện tích toàn khu. Do đó, Liên ngành đã
tính toán phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng cho phần diện tích 18,55 ha trên cơ sở
tổng chi phí nêu trên và diện tích đất tạo vốn.
Xác định chi phí hạ tầng kỹ thuật khu đất 18,55 ha theo mặt bằng giá tại
thời điểm xác định tiền thuê đất để khấu trừ tiền thuê đất phải hoàn trả cho công
ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh, cụ thể là:

phần diện tích 18,55 ha, công ty Liên doanh TNHH Khu đô thị Bắc An Khánh
phải nộp vào ngân sách số tiền là: 128.778 triệu đồng.
Ngày 17/3/2011, UBND Thành phố có Công văn số 1788/UBND-KT chấp
thuận về nguyên tắc đề nghị của Liên ngành tại Tờ trình số 197/TTrLN-STCQLCS ngày 18/01/2010.
7


Tuy nhiên đến ngày 17/6/2013, Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc
An Khánh có Công văn số No: AK /13June14/FM-23 về việc hoàn trả tiền thuê
đất đã nộp của Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh đối với khu
đất 18,55 ha thuộc Khu đô thị Bắc An Khánh, huyện Hoài Đức, trong đó: đơn vị
đề nghị xem xét lại được hoàn trả lại tiền thuê đất đã nộp của diện tích 18,55ha
do đơn vị chưa thực hiện GPMB nên chỉ thực hiện trả lại đất đã nhận trước đó
chứ không phải nộp vào ngân sách số tiền trên.
2.2.
-

Xác định mục tiêu xử lý tình huống

Nhằm giải quyết các vấn đề do tình huống đặt ra. Mục tiêu xử lý tình

huống đặt ra là xác định xem Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An
Khánh phải hoàn trả ngân sách nhà nước nhà nước khi bị thu hồi 18,55 ha đất
không và nếu có thì số tiền là bao nhiêu nên ta cần phải xác định rõ:
+ Các chính sách về đất đai tại thời điểm cho thuê đất, khấu trừ chi phí
GPMB là chính sách nào?
+ Thời gian Công ty được UBND Thành phố cho thuê đất, được khấu trừ
chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí GPMB vào tiền thuê đất?
+ Phương pháp tính đơn giá thuê đất, đơn giá GPMB? Xác định rõ chi phí
xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật, chi phí GPMB được


Cơ sở pháp lý

Căn cứ Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013;
Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số 77/2014/TT-BTC
ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước.
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
2.4.

Phân tích nguyên nhân và hậu quả

2.4.1. Nguyên nhân chủ quan và khách quan
- Do thiếu sót trong tổ chức hoạt động quản lý nhà nước ở các cấp. Thời
điểm năm 2007, Sở Tài chính tỉnh Hà Tây thực hiện xác định đơn giá thuê đất và
đơn giá GPMB cho Công ty. Theo quy định của Luật đất đai, “Tổ chức, cá nhân
được nhà nước cho thuê đất đã ứng trước để chi trả tiền bồi thường đất, hỗ trợ về
đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và thực hiện trả tiền thuê
9


đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP (áp dụng cho thời gian thuê
đất kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 trở đi) thì được khấu trừ số tiền bồi thường
đất, hỗ trợ về đất đã chi trả (có đủ chứng từ hợp lệ và theo phương án được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt) vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không

liên ngành để xem xét những kiến nghị của đơn vị về việc hoàn trả tiền thuê đất,
đã giải đáp các thắc mắc nhưng bên Công ty vẫn chưa nắm bắt được cách tính
khấu trừ trong tiền thuê đất. Công ty liên doanh TNHH khu đô thị mới Bắc An
Khánh có thể không hiểu hoặc cố tình không hiểu nguyên tắc thực hiện khấu trừ
GPMB trong thuê đất, cụ thể: một là, việc công ty được khấu trừ một khoản chi
phí GPMB khi chưa thực hiện GPMB thì khi thu hồi đất, công ty phải hoàn trả
lại chi phí đó; hai là, khi được khấu trừ, chi phí GPMB được tính trên toàn bộ
diện tích hữu dụng, có chung một đơn giá khấu trừ, không tính riêng theo giá trị
của từng loại diện tích; ba là, nhà nước chỉ hoàn trả lại tiền thuê đất cho thời gian
thuê đất còn lại của dự án. Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh
là công ty liên doanh, họ quan điểm dựa trên quy luật thị trường, mỗi loại đất
trong toàn khu dự án đều có chức năng khác nhau, 18,55ha là đất dự trữ công
nghiệp nên đơn giá GPMB không thể bằng được với đất xây dựng công trình văn
phòng, thương mại dịch vụ. Điều này trái hoàn toàn so với cách tính đơn giá khi
thực hiện khấu trừ theo quy định của Nhà nước.
- Sự thiếu tôn trọng pháp chế xã hội chủ nghĩa của các bên liên quan. Việc
khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật và chi phí GPMB vào tiền thuê đất đã
được UBND Thành phố chấp thuận và ra công văn yêu cầu Công ty phải thực
hiện hoàn trả số tiền trên vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, Công ty liên tục
không thực hiện vì cho rằng việc đó là vô lý, vẫn tiếp tục gửi đơn kiến nghị lên
thành phố và các sở ngành có liên quan. Quan điểm về khấu trừ của Công ty
TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh không theo quy định của luật đất đai
việt nam và theo xu hướng thị trường. Mỗi quy định luật pháp đặt ra đều là
11


những quy tắc, chuẩn mực mang tính bắt buộc chung phải thi hành hay thực hiện
đối với tất cả tổ chức, cá nhân có liên quan, và được ban hành hoặc thừa nhận
bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
-

Ảnh hưởng xấu về mặt xã hội. Mặc dù Liên ngành đã tổ chức họp và

thống nhất về nguyên tắc và số tiền Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An
Khánh phải nộp NSNN nhưng Công ty vẫn tiếp tục kiến nghị, bày tỏ không đồng
tình. Việc Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh kiến nghị kéo dài
12


dẫn đến việc các công ty trong trường hợp tương tự cũng nộp đơn kiến nghị, gây
khó khăn trong công tác quản lý.
-

Ảnh hưởng đến các dự án đầu tư khác. Việc kiến nghị kéo dài dẫn đến

không thu hồi được khu đất 18,55ha, ảnh hưởng đến việc triển khai xây dựng
nhà ở cho người thu nhập thấp do Tổng công ty Vinaconex và Tổng công ty
Handinco làm chủ đầu tư.
2.5.

Xây dựng, phân tích và lựa chọn phương án giải quyết tình

huống
2.5.1. Phương án 1
 Nội dung:
+ Thời gian hoàn trả tiền thuê đất là thời gian còn lại chưa sử dụng của
phần diện tích 18,55 ha được xác định từ ngày Công ty TNHH Phát triển đô thị
mới Bắc An Khánh bàn giao mặt bằng ngoài thực địa do UBND huyện Hoài Đức
bàn giao đợt cuối cùng của khu đất là ngày 13/4/2009 đến hết thời gian thuê đất
ngày 8/12/2056 (47 năm)
+ Tổng chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật được phân bổ trên cơ sở quy

là 1.095.195 m2. Tổng chi phí xây dựng hạ tầng dự án, lãi suất chiết khấu
(không tính chi phí GPMB) là 1.583.894 triệu đồng.
+ Giá trị chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật phân bổ cho 18,55 ha là:
1.583.894 triệu đồng/1.095.195 m2 x 185.500 m2 = 268.274 triệu đồng. Sau khi
đối trừ với số tiền thuê đất của phần diện tích 18,55 ha, Công ty phải nộp ngân
sách số tiền là:
268.274 triệu đồng – 148.400 triệu đồng = 119.874 triệu đồng.

14


Như vậy, Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh phải nộp
vào Ngân sách số tiền 119.874 triệu đồng
 Đánh giá:
- Ưu điểm:
+ Đảm bảo nguồn thu vào ngân sách nhà nước.
+ Việc thực hiện đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật. Thể hiện
được tính nghiêm minh của Pháp luật và quyền lực của nhà nước.
+ Giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp khi số tiền phải nộp ngân sách nhà
nước so với phương án đã thực hiện khoảng 10 tỷ đồng.
+ Đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế, xã hội với tính pháp lý.
- Hạn chế, tồn tại:
Việc xác định thời gian hoàn trả tiền thuê đất cho đơn vị được vận dụng
theo quy định của Luật do khu đất này đơn vị chưa sử dụng. Tuy việc vận dụng
này chưa hoàn toàn theo đúng quy định của Luật nhưng có thể thực hiện được.
2.5.3. Phương án 3
 Nội dung:
Hoàn trả toàn bộ tiền thuê đất 50 năm của phần diện tích đất 18,55 ha cho
Công ty TNHH Phát triển đô thị mới Bắc An Khánh; Không thu hồi lại khoản
chi phí GPMB đã được khấu trừ trước đó.


thực hiện

thực hiện

- Thu thập toàn bộ

Chi cục Quản lý

Trong 5

Phối hợp với Ban giá –

hồ sơ dự án từ thời

Công Sản

ngày làm

Sở Tài chính, Sở Tài

việc

nguyên Môi trường,

điểm cho thuê đất.
- Nghiên cứu hồ sơ
2

Điều kiện cần thiết để


Liên ngành gồm

Trong 1

- Phòng họp, Máy tính.

ngành

các Sở: Tài chính

ngày làm

- Đầy đủ Liên ngành và

16


– TNMT – Cục

việc

thuế Hà Nội –

Công ty để giải trình
kiến nghị.

UBND huyện
4



thuận của UBND

phố

ngành.

Thành phố

- Tờ trình Liên ngành.
- Hồ sơ dự án.

6

Thống báo đến đơn Cục thuế Hà Nội
vị để tổ chức thực
hiện theo quy định

3.

Kết luận và kiến nghị

Tóm lại, do tính chất của đất đai là giá trị lớn và khan hiếm nên việc quản
lý nhà nước về đất đai luôn gặp phải những khó khăn, trở ngại nhất định. Đặc
biệt là vấn đề GPMB. Xuất phát từ nguyên ngân khách quan hay chủ quan thì
những hậu quả khi yếu kém trong công tác quản lý về đất đai luôn rất lớn, ảnh
hưởng đến niềm tin của nhân dân vào cơ quan nhà nước, ảnh hưởng gián tiếp
đến kinh tế đất nước thông qua ngân sách nhà nước; đặc biệt, sự trì trệ trong việc
quản lý về giá đất, về GPMB trên đất luôn tác động lớn đến quá trình phát triển
của các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, từ đó, tác động đến xã hội và toàn bộ

ngộ và trả lương xứng đáng trong quá trình luân chuyển cán bộ, công chức để họ
18


an tâm làm việc hết mình nâng cao hiệu quả công tác phục vụ nhân dân. Đồng
thời, Đảng thường xuyên tổ chức kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện chủ trương,
đường lối của mình, đặc biệt là trong vấn đề mang tính phức tạp như đất đai.
Trong quá trình hoạt động cần tôn trọng nguyên tắc tập trung dân chủ phát huy
tối đa vai trò làm chủ của nhân dân và tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với
Nhà nước. Đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa, nâng cao ý thức cộng đồng của
người dân, chú trọng xây dựng gia đình văn hóa, tôn trọng nền tảng văn hóa gia
đình, cộng đồng và xã hội.
Đối với địa phương, UBND các cấp cần chú trọng vào việc đưa ra các văn
bản quy phạm pháp luật hướng dẫn việc thực hiện các thông tư, quyết định của
cấp trên cho phù hợp với địa phương mình, tránh chồng chéo quy định để đảm
bảo thông suốt trong quá trình quản lý nhà nước. Không chỉ vậy, trong quá trình
thực thi công vụ, cần giải quyết thấu tình, đạt lý mọi vấn đề trên nguyên tắc tuân
thủ các quy định của pháp luật.
Tóm lại, Quản lý hành chính nhà nước chủ yếu điều chỉnh các quan hệ xã
hội. Vì vậy mọi vấn đề thuộc về quản lý phải tuân thủ theo đúng quy định của
pháp luật, ngăn chặn kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật đến tận cở sở,
cho mọi công dân. Thông qua bài tiểu luận về phân tích xử lý tình huống cụ thể
này giúp em có thể vận dụng toàn bộ được các kiến thức và kĩ năng đã được các
thầy, cô giáo tại trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong giảng dạy. Từ đó, vừa
nắm bắt được tình huống thực tế, phân tích và xử lý tình huống đã xảy ra, vừa
hiểu sâu hơn về quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói
riêng. Đặc biệt, em ý thức sâu sắc hơn về việc rèn luyện, bồi dưỡng bản thân từ
tư tưởng đạo đức cách mạng, tinh thần trách nhiệm đến các kiến thức chuyên
môn và kĩ năng trong công tác thực thi công vụ.