BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

NGUYỄN DUY GIANG

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HOÀNG THÁI ðẠI

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận
văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục hình
Danh mục bảng
Danh mục viết tắt
I. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2. Mục ñích – yêu cầu

2

1.2.1. Mục ñích

2



15

2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

16

2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

21

2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất

26

2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất

29

2.3. ðịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam

32

2.3.1. ðịnh giá ñất trên Thế giới

32

2.3.2. ðịnh giá ñất tại Việt Nam

34


3.4.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu

43

3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

43

IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu

44

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên

44

4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

45

4.1.3. Văn hóa xã hội

51

4.1.4. Hiện trạng sử dụng ñất

52


71

77
85
iv


4.5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực ñến giá ñất

86

4.5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt ñến giá ñất

86

4.6. Giải pháp

88

V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận

91

5.2. Kiến Nghị

92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


: Xã hội chủ nghĩa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

TÊN BẢNG

TRANG

1

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm

2

Bảng 4.2 Khung giá ñất ở tại nông thôn

Phụ lục

3

Bảng 4.3 Khung giá ñất ở tại nông thôn

Phụ lục


11
12
13
14
15

Bảng 4.8. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất tại 19 tuyến ñường từ năm 2007 ñến 30/06/2010
Bảng 4.9 Giá ñất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện
Gia Lâm (khu vực I)
Bảng 4.10 Giá ñất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc
huyện Gia Lâm (khu vực II)
Bảng 4.11 Giá ñất ở khu vực ven trục ñầu mối giao thông
chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
Phụ lục 1 Bảng ñiều tra giá ñất ở tại khu vực các thị trấn
thuộc huyện Gia Lâm (khu vực I)
Phụ lục 2 Bảng ñiều tra giá ñất ở tại các khu vực giáp
ranh thuộc huyện Gia Lâm (khu vực II)
Phụ lục 3 Bảng ñiều tra giá ñất ở khu vực ven trục ñầu
mối giao thông chính thuộc huyện Gia Lâm (khu vực III)
Phiếu thu thập thông tin về thửa ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

60-61
Phụ lục
Phụ lục
Phụ lục
Phụ lục
Phụ lục

46

4

Hình 4.2 Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm

53

5

Hình 4.3 Số hồ sơ ñăng ký biến ñộng qua các năm

60

6
7

Hình 4.4 Giá ñất thị trường trung bình các ñường theo
bảng 4.9
Hình 4.5 Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường Hà Huy Tập
theo bảng 4.9

66
68

8

Hình 4.6 ðường Hà Huy Tập

69

15
16
17

Hình 4.12 Giá ñất thị trường ñoạn từ Cầu vượt Phú
Thuỵ ñến ñoạn giao ñường 181
Hình 4.13 Giá ñất thị trường ñường Ninh Hiệp
Hình 4.14 ðường từ Cầu vượt Phú Thuỵ ñến ñoạn giao
ñường 181
Hình 4.15 ðường Ninh Hiệp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

80
81
83
83

viii


I. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư
liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. ðể phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa ñất nước, chính sách pháp luật ñất ñai hiện hành ñã xác ñịnh
quyền sử dụng ñất là hàng hóa, ñược tham gia thị trường bất ñộng sản, nhằm
thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản,

Bắc của thành phố Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 114,7299 km2, dân số
219.450 người, mật ñộ dân số trung bình là 1.912 người/km2, vị trí ñịa lý
thuận lợi ñể giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các ñịa phương khác trên ñịa
bàn thành phố và cả nước. Trong giai ñoạn từ khi có Luật ñất ñai năm 2003
ñến nay, thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn huyện ñã hình thành và phát
triển trong quá trình ñẩy mạnh công nghiệp hóa, ñô thị hóa. Tình hình thi
hành chính sách pháp luật ñất ñai về giá ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm cũng
không nằm ngoài tình hình chung cả nước; giá ñất ñã và ñang là vấn ñề bức
xúc liên quan ñến thu hồi ñất, ñền bù, tái ñịnh cư và sự thăng trầm của thị
trường bất ñộng sản ñịa phương.
Trong bối cảnh trên, trong khuôn khổ ñề tài luận văn thạc sỹ, tác giả
thực hiện ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn về ñịnh giá ñất, ñánh
giá thực trạng và ñề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá
ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội.
1.2. Mục ñích – yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
ðánh giá ñược thực trạng về giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
ðề xuất ñược một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất
trên ñịa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.2.2. Yêu cầu
Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến giá ñất theo quy ñịnh của
Luật ñất ñai (2003), Nghị ñịnh của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các quyết ñịnh của Uỷ ban nhân

trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản thế giới
Thị trường bất ñộng sản của nước ta, bên cạnh những nét riêng, cũng có
những ñặc ñiểm chung của thị trường bất ñộng sản của thế giới. Vì vậy, trước
hết chúng ta nghiên cứu các ñặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản thế giới.
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình
thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có
thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có
thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các
chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò
quyết ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực
xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một
BðS lớn, một dự án BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và
các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BðS, do hạn chế
về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát
triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân
hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về
ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh.

trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi
chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu
kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.
c. Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước
BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường
mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát
triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát
triển của thị trường BðS khác nhau. Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô
và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở
nông thôn, miền núi v.v..
d. Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
e. Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.
ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế
BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược
ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BðS tham gia lưu
thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem
ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng
tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất,
thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


2.1.3. Thị trường bất ñộng sản Việt Nam
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc

lý, “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, Luật
cũng quy ñịnh: “Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có
ngôi nhà ñó”.
Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không
thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm, dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu
ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
2.1.3.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến 2003
Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược
phát triển rộng rãi trong các các lĩnh vực kinh tế, xã hội, bao gồm cả ñất ñai.
Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñược
Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992: “Hộ gia
ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.” (khoản 2, ñiều 3, Luật ðất ñai
1993).
Luật ðất ñai 1993 cũng ñã xác ñịnh ñất có giá và “Nhà nước xác ñịnh
giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất
hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất
khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10





- Năm 1997, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu
vực Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất
liên tục giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản.
- Năm 1998 Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều
của Luật ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng
ñất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân,
bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất. ðến thời gian này, thị trường quyền sử dụng ñất ñã ñược mở rộng
hơn với việc hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn và các tổ chức kinh tế
trong nước trong phạm vi hạn chế ñược tham gia thị trường quyền sử dụng ñất,
thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại.
- Năm 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong
nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết hiệp ñịnh thương
mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người Việt Nam ñịnh cư
ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhất ñất gia tăng. Thêm vào ñó,
ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010,
trong ñó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội ñến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển
kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang ñô thị.
Tương lai phát triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong
quy hoạch. ðó là ñộng lực thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm kiếm thông tin về quy
hoạch ñể ñầu cơ ñất ñai ñón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia tăng
ñột biến về cầu tạo ra một làn sóng ñầu cơ mới trên thị trường nhà ñất, nhất là ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và
giao dịch. Thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007. Với
sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với
thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời
gian tới. Sau khi sốt nhẹ tạo ñà cho năm 2008, 2009 thị trường bất ñộng sản bắt
ñầu tăng mạnh và từ giữa năm 2011 ñến nay thị trường lại ñi trầm lắng, giao
dịch trên thị trường giảm mạnh.
2.1.3.6. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản Việt Nam
a. Thị trường Bất ñộng sản mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường Bất ñộng sản những năm qua thể hiện tập
trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua
bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ
và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng ñó là do chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường
ñất ñai (thị trường quyền sử dụng ñất) ñối với sự phát triển kinh tế - xã hội và
thiếu cơ chế, chính sách, biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều
kiện cho các quan hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường và
ñịnh hướng của Nhà nước.
b. Thị trường Bất ñộng sản biến ñộng bất thường
Thị trường Bất ñộng sản ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất
thường với những cơn sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế
và cho ñời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường Bất ñộng sản ñã
diễn ra hai cơn sốt ñất vào các năm 1993 – 1995 và 2001 – 2003.

2.2. Giá ñất
2.2.1. Khái niệm về giá ñất
2.2.1.1. Giá ñất, giá trị ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm nhất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu ñất ñai,
hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất.
Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài
sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành,
có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó
có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược
ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời
ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối
quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng
ñất ñai.
2.2.1.2. Giá ñất Nhà nước và giá ñất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối
lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối,
còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ