ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THÚY HẰNG

THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THÚY HẰNG

THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT
VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA , THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ........................8
1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8
1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................8
1.1.2 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...........10
1.1.3

Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

.................................................................................................................11

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất .........................................................................................................13
1.2 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................................................15
1.3 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................22
1.3.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................22
1.3.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...26
1.3.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................30
1.3.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................31
1.3.5 Đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................................34


1.3.6 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..............................................................................................34
1.4 Các yếu tố chi phối, ảnh hƣởng tới thi hành pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................................................................40

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..............................................................................................87
3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất

.................................................................................................................88

3.1.3 Hoàn thiện những bất cập trong một số quy định của pháp luật hiện hành
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................89
3.2 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quận Đống Đa nói riêng và các địa
phƣơng khác trên toàn quốc nói chung ................................................................92
3.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền .................92
3.2.2 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính ....................................................97
3.2.3 Giải pháp về kiện toàn bộ máy nhân sự, nâng cao năng lực, trình độ
chuyên môn và đạo đức của đội ngũ cán bộ, công chức ................................ 100
3.2.4 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật của người dân ............................. 101
3.2.5 Giải pháp tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ................. 103
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ..................................................................................... 105
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 107
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 108
PHỤ LỤC ............................................................................................................. 112


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ


6

TBCN

Tư bản chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số liệu bảng
Bảng 2.1
Bảng 2.2
Bẳng 2.3

Tên bảng
Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của quận Đống
Đa năm 2013
Biến động diện tích các loại đất của quận Đống Đa
giai đoạn 1996 – 2013
Tỷ lệ hồ sơ phường chuyển quận của quận Đống Đa
từ năm 2003 đến năm 2013

Trang
52
55
61

Hồ sơ xét duyệt cấp GCN QSDĐ tồn đọng, vướng
Bảng 2.4


Về phía cơ quan quản lý nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng. Bởi, trên cơ sở cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình
hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc đề ra các chính sách
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà
phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá
việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất
đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết
khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Mặt khác, thông qua việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn. Do đó, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp
Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề về cấp giấy

1


chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các
cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội
và cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm
2003 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ
sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn. Với hi vọng tạo một
môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội của đất nước trong hiện tại và tương lai, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã
thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014. Có thể nói, Luật
đất đai năm 2013 đã thổi một sức sống mới trong thực hiện pháp luật liên quan đến

và hiệu quả hơn, và cải cách cắt giảm thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị quyết
số 19/NQ-CP ngày 12/3/2015 của Chính phủ, tác giả quyết định lựa chọn đề tài
“Thực trạng thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn Quận Đống Đa – Thành phố Hà Nội” làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề
pháp lý cơ bản và quan trọng, không thể thiếu trong Giáo trình Luật đất đai của các
trường đại học về ngành luật. Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lí, vấn đề này
dành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều các khía cạnh khác nhau.
Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất
động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;
Ths. Phạm Thu Thủy (2005), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai 2003”, Tạp chí luật học, (3); Trần Luyện (2004), “Một
số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí
Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008), “Bàn về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (4), tr.25-27; Phạm Hữu Nghị
(2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng:
Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, tr.50-53; Doãn Hồng Nhung
(2007), “Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng – nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6),
tr. 58-63; Trần Thị Hồng (2009), “Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng

3


nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động”, Tạp chí
Nghiên cứu Gia đình và Giới, (2), tr.14-25; TS. Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật
đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất”,
Tạp chí luật học, (8); Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng

Một là, cần làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đồng thời, nghiên cứu, nắm vững
chính sách pháp luật đất đai, các quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Hai là, tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa. Đánh giá
thực trạng xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa. Từ đó làm rõ những hạn chế,
bất cập và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Đống Đa,
thành phố Hà Nội và cả nước.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1 Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn
chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;

5





Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về thi hành pháp luật cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành của quận Đống Đa, thành phố Hà
Nội.

7


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THI HÀNH PHÁP LUẬT CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1 Tổng quan thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có đưa ra khái niệm về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy chứng nhận này do
Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và có màu đỏ nên thường được gọi là “sổ
đỏ”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất. Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì
chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng

nhận quyền sử dụng đất chính là cơ sở để Nhà nước đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp cho người sử dụng đất hợp pháp, là tiền đề để người sử dụng thực hiện các
quyền mà pháp luật trao cho họ. Pháp luật trao cho họ rất nhiều quyền, trong đó có
các quyền được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,… Thậm chí, trong
trường hợp người có quyền sử dụng đất cần tiền có thể mang giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cùng một số giấy tờ cá nhân để làm thủ tục thế chấp, vay vốn
ngân hàng. Vậy câu hỏi được đặt ra là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải
là một loại tài sản không?
Câu trả lời cho câu hỏi này là không bởi nếu xét về mặt bản chất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất chỉ đơn thuần là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về
thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Mặt khác, theo quy định tại
Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và
các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản
với tư cách là vật thì việc chuyển nhượng, mua bán diễn ra chỉ đơn thuần là việc
mua bán một tờ giấy thông thường và bất cứ ai đang sở hữu tờ giấy đó cũng có
quyền bán nó mà không nhất thiết phải là người được ghi nhận trên giấy chứng

9


nhận quyền sử dụng đất. Người mua tờ giấy này không thể mua được các quyền về
tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu coi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một tài sản với tư cách là vật thì nó chỉ có giá
trị như một tờ giấy thông thường mà không thể hiện được ý nghĩa và giá trị vốn có
của nó – quyền được chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, việc coi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản với tư cách là một vật là không
hợp lý. Bên cạnh đó, cũng không thể coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
loại giấy tờ có giá vì theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Giấy tờ

được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn bản
pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, …
thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành
chính nhất định.
Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định
trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các
quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức.
1.1.3 Khái niệm thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất
Để hiểu được khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “thi hành pháp luật”. Hiện nay, các
nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về
“thi hành pháp luật”.
Có quan điểm cho rằng "thi hành pháp luật" là một trong những hình thức
thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí bằng hành
vi tích cực của mình. Dưới góc độ này "thi hành pháp luật" đồng nghĩa với "chấp
hành pháp luật" và ngoài thi hành pháp luật còn có các hình thức thực hiện pháp
luật khác là tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Trong đó,

11


tuân thủ pháp luật được hiểu là việc chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không
thực hiện hành vi mà pháp luật cấm; sử dụng pháp luật là việc chủ thể pháp luật sử
dụng quyền pháp lí và áp dụng pháp luật là việc cá nhân có thẩm quyền hoặc cơ


Và áp dụng pháp luật cũng là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật,
nhưng khác với thi hành pháp luật, chủ thể áp dụng pháp luật chỉ có thể là cơ quan
nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho
từng trường hợp cụ thể, đối với tổ chức, cá nhân cụ thể. Ví dụ: Ông A đến Văn
phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp GCN QSDĐ. Khi đó, cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp GCN QSDĐ cho ông A. Hoạt động này được gọi
là áp dụng pháp luật.
Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét việc “thi hành pháp luật” theo nghĩa hẹp ở trên sẽ
không đủ bao quát, toàn diện khi xem xét về “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. Nên trong khuôn khổ bài viết này của luận văn, xin được
xem xét khái niệm “thi hành pháp luật” theo nghĩa rộng, đồng nghĩa với thực hiện
pháp luật, tức bao gồm cả nội dung về áp dụng pháp luật. Vì vậy, nội hàm khái
niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - việc các cơ
quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm của pháp luật hiện
hành, xem xét, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức, cơ sở tôn giáo đủ điều kiện theo quy định sẽ là một trong
những nội dung cơ bản và quan trọng trong khái niệm “thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo cách hiểu này.
1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
*Mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất:
Thực chất, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là nhằm đưa những quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất vào thực tiễn cuộc sống, để các quy định của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được hiện hữu trong thực tế, phát huy được ý nghĩa,
giá trị của nó chứ không phải chỉ nằm bất động trong các văn bản quy phạm pháp
luật. Do đó, có thể nói, suy cho cùng, mục đích của thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chính là nhằm đảm bảo các thửa đất đủ điều kiện

Nhà nước chỉ thực sự được phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước
đều được cập nhật đầy đủ thông tin và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có
thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó
giúp việc đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả,
thúc đẩy nên kinh tế nước nhà phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác

14


cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý,
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm
tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh
chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. Hơn
nữa, thông qua việc cấp GCN QSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh
thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn. Từ đó, giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản nhằm thúc
đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh.
Vậy nên, việc thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là hết sức cần thiết, phù hợp với yêu cầu về quản lý nhà nước và tâm tư nguyện
vọng của nhân dân.
1.2 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam
Giai đoạn trước năm 1986
Từ trước những năm 1986, chưa có văn bản pháp lý nào điều chỉnh một cách
thống nhất các quan hệ pháp luật về đất đai. Hầu hết, các quan hệ pháp luật về đất
đai được quy định rải rác trong nhiều văn bản khác nhau. Đặc biệt, về vấn đề giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì chưa được đề cập tại bất cứ văn bản pháp lý trong giai đoạn này.

nghiệp.
Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, trước những hạn chế còn tồn
tại, Quốc Hội đã xây dựng Luật đất đai năm 1993 thay thế cho Luật đất đai năm
1987 được thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực thi hành chính thức từ ngày
15/10/1993. Luật đất đai năm 1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ đất
đai, xác lập quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất. Lần đầu tiên xác định đất đai
có giá, quyền sử dụng đất được xem như quyền tài sản được đưa vào các giao dịch
dân sự với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho
thuê và quyền chuyển nhượng. Việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một
bước đột phá quan trọng trong việc quy định về quyền của người sử dụng đất, thỏa

16


mãn nhu cầu có tính quy luật là phải kết hợp hài hòa giữa quản lý tập trung thống
nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất
trong cơ chế thị trường.
Bên cạnh đó, Luật đất đai năm 1993 cũng hết sức quan tâm chỉ đạo triển khai
công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này đã phát sinh ba loại giấy chứng nhận:
Một là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa chính
ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày
27/09/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có
màu hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị do Bộ Xây dựng phát hành để thực
hiện Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và