I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH THO

thực thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2014


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

PHM TH THO

thực thi pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận tây hồ - thành phố hà nội
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: TS. NG TH BCH LIU

H NI - 2014


Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................... 17

1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 17
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ...................... Error! Bookmark not defined.
1.2.

Cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ............................ Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Cơ sở lý luận ...................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Cơ sở thực tiễn ................................... Error! Bookmark not defined.
1.3.

Các yếu tố chi phối pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ........................................ Error! Bookmark not defined.

1.3.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
ngƣời sử dụng đất ............................... Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị
trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt NamError! Bookmark not defined.


1.3.3. Quan điểm, đƣờng lối của Đảng về Đất đaiError! Bookmark not defined.
1.3.4. Quá trình cải cách hành chính quốc giaError! Bookmark not defined.
1.3.5. Quá trình hội nhập quốc tế ................. Error! Bookmark not defined.
1.4.

Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................ Error! Bookmark not defined.


Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not
3.1.

Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ............................... Error! Bookmark not defined.

3.2.

Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội ............................. Error! Bookmark not defined.

3.3.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại
quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội ..... Error! Bookmark not defined.

3.3.1. Tăng cƣờng sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm quyềnError! Bookmark n
3.3.2. Đẩy mạnh cải cách thủ tục thủ tục hành chínhError! Bookmark not defined.
3.3.3. Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn và đạo đức của đội


UBND:

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Bảng 2.1:

Tên bảng

Trang

Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở quận

Error!

Tây Hồ năm 2012

Bookmark
not
defined.

Bảng 2.2: Biến động diện tích các loại đất quận Tây Hồ
giai đoạn 2000 - 2012

Error!
Bookmark
not



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tặng vật mà tạo hóa trao cho con ngƣời, là tài nguyên thiên nhiên vô
cùng quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại mà kết tinh
trong đó là sức lao động của con ngƣời. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nƣớc đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả,
hợp lý và tiết kiệm. Nhằm phát triển và tận dụng tối ƣu hóa nguồn lực đất đai, pháp
luật ghi nhận và bảo vệ quyền của ngƣời sử dụng đất, cho phép ngƣời sử dụng đất
quyền "được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất " [35, Điều 166] - một quyền cơ bản vô cùng quan trọng
và thiết yếu trong việc quy định về quyền của ngƣời sử dụng đất trong pháp luật đất
đai.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội
nhƣng cũng là vấn đề phức tạp về mặt pháp lý. Với mục tiêu hoàn thiện hệ thống
pháp luật đất đai, Nhà nƣớc ta đã và đang sử dụng linh hoạt các công cụ và phƣơng
tiện khác nhau nhƣ ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật để điều chỉnh quan hệ
đất đai mà tiêu biểu là việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 đã tạo dựng cơ sở pháp
lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý Nhà nƣớc nói chung và hoạt động quản lý trong
lĩnh vực đất đai nói riêng. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013 với mục tiêu giải
quyết các bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai năm 2003, những quy định trong văn
bản này mang tới những đổi mới nhằm giải quyết dứt điểm các vấn đề trong đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số hạn chế nhƣ
quy định về nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận còn quá cao so với khả
năng tài chính của đa số ngƣời dân, quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận còn
chƣa phù hợp với thực tế sử dụng đất,....
Hiện nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, các tranh chấp, sai phạm phát


quyền chứ không phải trở thành nghĩa vụ.
Để có một cái nhìn tổng quát về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, từ đó đƣa ra những giải pháp hoàn thiện theo xu hƣớng của Luật Đất đai năm
2013, tác giả xin lựa chọn đề tài: “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ - thành phố Hà Nội ” làm đề tài luận văn
thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc đề cập thƣờng
xuyên trong nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nƣớc và pháp luật, đặc biệt là ngành
Luật Kinh tế. Trong các giáo trình luật của các trƣờng đại học (Giáo trình Luật Đất
đai) đều có trình bày về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong các
sách chuyên khảo, đây là vấn đề thƣờng xuyên đƣợc đề cập tới: Nguyễn Minh Tuấn
(2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tr.193, NXB
Chính trị quốc gia; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi, Trần
Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, NXB. Chính trị quốc gia,... Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình
nghiên cứu pháp luật khác đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất dƣới nhiều góc độ khác nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011),
“Một số vƣớng mắc về thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp chí
Nghề Luật, (3), tr. 30-34, Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng
Văn Ngân (2008), "Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ
và Pháp luật, (4), tr. 25-27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân
chủ và pháp luật, 2(203), tr.50-53; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ quyền và quan
hệ giữa vợ chồng - nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng


đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6), tr. 58-63, Trần Thị Hồng

nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập
và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các quy định và quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
- Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nƣớc về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận
văn chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu sau đây:
- Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phƣơng pháp hệ thống, phân tích, phƣơng pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
đƣợc sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (Chƣơng 1);


- Phƣơng pháp luật so sánh, phƣơng pháp phân tích, phƣơng pháp đánh giá,
phƣơng pháp bình luận, phƣơng pháp thống kê, tổng hợp đƣợc sử dụng để nghiên
cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam và

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung của pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội;
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 đƣợc ban hành, đất đai nƣớc ta thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc thực hiện
quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định
giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do
ngƣời sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các
mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự
án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật. Nhà nƣớc không trực tiếp sử
dụng đất mà trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ ngƣời khác hoặc công nhận
quyền sử dụng đất đối với ngƣời sử dụng đất ổn định. Nhƣ vậy, cá nhân, tổ chức chỉ
có quyền sử dụng đất khi đƣợc Nhà nƣớc cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất
không có tƣ cách chủ sở hữu đất đai và ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện các
quyền cũng nhƣ phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nƣớc - đại diện chủ sở hữu đất

Qua các phân tić h trên , có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai
chƣ́ng nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đ ai chỉ đơn thuầ n là mô ̣t chƣ́ng thƣ pháp lý

, giấ y
xác

nhận quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nƣớc với ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định
nghĩa:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất [35].


TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tiếng Việt
1.

Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (1995), Nghị quyết số 08-NQ/BCHTW Hội nghị
lần thứ 8 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII ngày 23/01/1995 về tiếp tục
xây dựng và hoàn thiện Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trọng tâm
là cải cách một bước nền hành chính, Hà Nội.

2.

Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (2003), Nghị quyết số 26/NQ-TW Hội nghị
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 12/3/2003 về tiếp tục đổi mới
chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại

pháp luật đất đai, ngày 30/9/2012, Hà Nội


8.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
Nghị quyết số 30/2012/QH13, ngày 30/12/2013, Hà Nội.

9.

Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNBT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

10. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính,
Hà Nội.
11. Chính phủ (2009), Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành
ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Hà
Nội.
12. Chính phủ (2011), Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
17/6/2011 về lệ phí trước bạ, Hà Nội.
13. Chính phủ (2013), Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày
25/5/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ
phí trước bạ, Hà Nội.
14. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ ban hành
ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà
Nội.
15. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày

27. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Báo cáo kết quả thực hiện công
tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Tây Hồ 6 tháng đầu năm 2014, Hà
Nội.


28. Vũ Quang (2014), “Hà Nội: Đất đang có tranh chấp, quận Tây Hồ vẫn cấp sổ
đỏ”, website: ngày 09/6/2014.
29. Quốc hội (1987), Luật Đất đai ngày 29/12/1987 của Quốc hội khóa VIII, kỳ họp
thứ 2, Hà Nội.
30. Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14/07/1993 của Quốc hội khóa
IX, kỳ họp thứ 3, Hà Nội.
31. Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội
khóa XI, kỳ họp thứ 4, Hà Nội.
32. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, Hà Nội.
33. Quốc hội (2007), Nghị quyết số 07/2007/QH12 của Quốc hội ngày 12/11/2007
về kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội năm 2008, Hà Nội.
34. Quốc hội (2013), Hiế n pháp nước ngày 28/11/2013 của Quốc hội khóa XIII, kỳ
hợp thứ 6, Hà Nội.
35. Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội
khóa XIII, kỳ họp thứ 6, Hà Nội.
36. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Báo cáo tình hình quản lý nhà nước về đất
đai thành phố Hà Nội năm 2013, ngày 28/11/2013, Hà Nội.
37. Minh Thƣ (2014), “Kiến nghị cấp giấy chứng nhận cho nhà, đất mua bán giấy
tay sau ngày 01-7-2004”, website: , ngày
08/07/2014.
38. Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và
thực tiễn, tr.193, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
39. Võ Quốc Tuấn (2013), “Một số ý kiến về quyền của cá nhân trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tạp chí Nghề luật, (6), tr.24-25.