ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

HOÀNG THỊ CHUYÊN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỴ YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60.62.16

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ

Thái Nguyên - 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

Hoàng Thị Chuyên

1.1.1. Khái quát chung về giá đất.............................................................. 4
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.................................................. 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất................................................. 11
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất........................................ 18
1.1.5. Các phương pháp định giá đất ...................................................... 22
1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 24
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai......................................................... 24
1.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới ..................................................... 25
1.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam......................................................... 27
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .......................... 31
1.2.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua... 35
1.2.6. Xu thế biến động giá đất ở Huyện yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang... 36
1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 37
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 40

2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 40
2.2. Địa điểm tiến hành ............................................................................... 40
2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................ 40
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn.................. 40
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn
2009 - 2012.............................................................................................. 40
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
huyện Yên Sơn. ....................................................................................... 40
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp............................................................... 40


iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 40
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu........................................... 40

Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyệnnăm 2011 .......47
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2012).......................50
Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hộ gia đình cá nhân ...53
tại huyện Yên Sơn đến năm 2012...............................................................................53
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở tại một số trục giao thông chính trên địa bàn
huyện từ năm 2009 đến năm 2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m2)..........................57
Bảng 3.5. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên giai đoạn
2009-2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m2) .................................................................58
Bảng 3.6. Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m2)............60
Bảng 3.7. Chi tiết phân nhóm, khu vực và vị trí đất tại khu vực quy hoạch xây
dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn........................................................61
Bảng 3.8: Đặc điểm của một số khu dân cư ..............................................................63
Bảng 3.9: Giá đất thị trường của một số khu dân cư trước và sau khi thực hiện.....64
dự án (Đơn vị: 1000/m2).............................................................................................64
Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn
năm 2009 và năm 2012......................................................................................66
Bảng 3.11. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các....................68
khu vực đ ất thuộc nhóm I..................................................................................68
Bảng 3.12. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực
đất thuộc nhóm II................................................................................................70
Bảng 3.13. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu ............73
vực đất thuộc nhóm III ................................................................................................73
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất....................75


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ
Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai.................................................................... 9
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ...................................... 10

3.

BĐS

: Bất động sản

4.

QSD

: Quyền sử dụng

5.

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

6.

TƯ

: Trung ương

7.

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa



1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số...
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính...
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là

nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một


3
số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về
đất đai thì nhiều... Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các
ngành quan tâm.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa
Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên chúng tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự
án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn
2009 - 2012” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,
trên toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung cũng như tại huyện Yên Sơn nói
riêng.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn huyện Yên Sơn.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung
tâm huyện Yên Sơn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định
giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
3. YÊU CẦU
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài

2003) [4].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.


5
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSD đất.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSD đất thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đấttại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.

một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,


7
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2].
1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có hai loại địa tô chênh
lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tônày. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự
đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm

doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Phạm Hoàng
Nam, 2006).[5].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

Địa tô
=

Lãi suất ngân hàng


9

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

Q0

Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai


10
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa
được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà
nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta
không thể làm được điều đó.
Thậmchí,trongmốiquanhệgiữaNhànướcvớingườisửdụngđất,cũngcónhững
trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSD đất).(Phạm Hoàng

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:


12
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị:Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ
lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới

một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [2]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu
biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà
không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.


14
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển càng cao, mà tổng diện tích đất của
thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá
đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có
mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập
cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá

gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh
hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung
cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm


16

và cự ly.


17
Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm
môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa
chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều
kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và
mức thu nhập ở khu vực.
Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế
độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có
tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử
dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008).
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng
thửa đất.
Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và
khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của
thửa đất.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng
đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng
cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh
hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc