ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2010

1


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy

4


MỤC LỤC
STT

Nội dung

Trang

(2)

(3)

(1)
Phần 1: MỞ ĐẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

1


Khái niệm thị trường bất động sản
Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

4
4
4
5
5
6

2.1.2

Các loại thị trường bất động sản
Đặc điểm thị trường bất động sản

2.1.3

Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

8

2.1.3.1

Cung cầu về bất động sản

8

2.1.3.2

Quan hệ cung cầu bất động sản


12

2.2

Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

13

2.3

Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất

15

2.3.1

Khái niệm

15
5

7


2.3.2

Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945

20


35

dụng đất
2.6.1

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất

35

2.6.2

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung

36

2.6.3

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu

41

2.7

Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới

43

2.7.1


48

3.3

Phương pháp nghiên cứu

48

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

50

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

50

4.1.1

Điều kiện tự nhiên

50

4.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

53



Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

68

và quản lý hồ sơ địa chính
4.2.2.3

Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và

71

giải phóng mặt bằng
4.2.2.4

Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai

75

4.2.2.5

Thực trạng chính sách tài chính đất đai

76

4.2.2.6

Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

87

về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước
về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

91
95
95
95

Mục tiêu

95

Quan điểm
Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước
về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản
7

98


4.4.2.1

4.4.2.2
4.4.2.3

Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho
việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong
thị trường BĐS

8


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

9


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng

Nội dung

Trang

(1)

(2)


Diện tích đất phi nông nghiệp

64

4.6

Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã

64

4.7

Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ

66

từ năm 2001 đến năm 2005
4.8

Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

69

4.9

Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử

73

dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008

4.17 Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn 2004-2009

84

4.18 Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2004-2009

85

4.19 Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009

86

10


Phần 1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng...
là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động
và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng.
Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân
loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các
dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn,
bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ
chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và

nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ
mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm
giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho
thị trường bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề
`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
12


- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn thị xã Phú Thọ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường
quyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,
cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung.

13


Phần 2

- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch
bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố...
- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan
hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong
một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường.
Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất
động sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu
các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị
trường bất động sản ở các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền
sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
2.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản
Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn.
- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất.
Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở,
nhà xưởng.
- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau.
Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà
ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh... nó là sản phẩm của
lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản
xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người.
- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam là thị trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải
15



* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo
ra, có hai cấp:
- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở
hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế
và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn
nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này
phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân hàng,
vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người
khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn...
2.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
* Không có thị trường trung tâm:
Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có
thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại
lẫn nhau. Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông
qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí
hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất). Mặc
dù đây là sự giao dịch kém an toàn nhưng trên thực tế nó đã được hình thành
và tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản. Do không có thị
trường trung tâm là cho thông tin về thị trường khó thu thập độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Trong những năm gần
đây ở một số tỉnh, thành phố lớn sự xuất hiện của các công ty kinh doanh địa
ốc, các trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả, hạn chế được những
tiêu cực do thị trường ngầm tạo ra. Đây là tiền đề quan trọng để tiến tới xây
dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và có sự quản lý của Nhà nước.

17



thay đổi về giá cả. Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao
thì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả
năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. Tương tự như vậy, nếu
cầu khôgn có tính đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra
sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dễ dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:
* Cung bất động sản:
Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất...) và giá
cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
bất động sản tại một thời điểm. Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa
sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi
mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường. Vì vậy để có nhiều
hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa.
Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:
- Tổng cung hành hóa bất động sản.
- Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sản như:
Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
- Mức độ phát triển của các thị trường: Tiền tệ, chứng khoán...
- Các yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị hóa.
- Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản.
- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,
viễn thông, trường học, trung tâm thương mại...
19


* Cầu bất động sản:

2.1.4.1. Nhà nước
Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất
lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể
hiện trên một số điểm sau đây:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch
về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như
chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và
cơ quan nhà nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị
trường bất động sản.
Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân
cư, mở rộng lấn biển...của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản
rất lớn cho thị trường.
2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà
nước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm
kinh doanh bất động sản...Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất
động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy
hoạch, xây nhà theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải theo quy
hoạch...Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyên môn,
có vốn...mới đmả nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chức việc
cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội. Hoạt động này phải
tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thành nên các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
21


2.1.4.3. Các tổ chức trung gian

trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp,
người nghèo và các đối tượng chính sách khác.
2.2. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai
Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thống này
lên hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vận động,
phát triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra.
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực nhà nước tới các đối
tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà
nước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý
thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng
đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương.
Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàm các
yếu tố sau:
- Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai là các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của mình
thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân
dân các cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quan chuyên
ngành được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất: là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong
và ngoài nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam ở nước
ngoài, người nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất.
23


+ Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: dưới góc độ quản lý hành
chính nhà nước, chính các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp dưới cũng là

và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
2.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động
của con người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là
tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người
trực tiếp hay gián tiếp hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Nói đến
đất chúng ta cần chú ý đến khái niệm đất với nghĩa là lớp phủ thổ nhưỡng
(soil) là nói đến bề mặt tơi xốp của quả đất, có độ phì nhiêu phù hợp với các
hoạt động sản xuất trồng trọt của con người, hoạt động sống của sinh vật và
đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động nói chung
của con người nói riêng như nới cư trú, làm mặt bằng sản xuất, khai thác
khoáng sản...Mác đã viết:" Đất là tư liệu sản xuất cơ bản và phổ biến quý báu
nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại
và tái sinh của hàng loạt thế hệ người kế tiếp nhau".
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con
người, nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào. Xã hội càng phát triển, nhu
cầu khái phá đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng. Trên
cơ sở đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của
từng tập đoàn người riêng biệt, thường là một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu
đất đai được hình thành. Tùy vào tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia,
mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có những quy định khác nhau về quyền sở
hữu đất đai.
25