BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HẢI HẬU

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỰC HIỆN XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG KHU ĐÔ
THỊ MỚI VIỆT HƯNG, QUẬN LONG BIÊN, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HẢI HẬU
KHÓA: 2014 – 2016

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỰC HIỆN XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TRONG KHU ĐÔ THỊ MỚI
VIỆT HƯNG, QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đô thị & công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

Tôi xin cam đoan đề tài: “Nâng cao hiệu quả quản lý thực hiện xây
dựng công trình công cộng trong Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên,
Thành phố Hà Nội” này là công trình nghiên cứu của tôi. Các nội dung
nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được công
bố trong bất cứ công trình nào.
Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu là của riêng tôi và hoàn
toàn chịu trách nhiệm về những nội dung đã trình bày.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hải Hậu


MỤC LỤC
1.1. Khái quát KĐT mới Việt Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
....................................................................................................................13
1.2. Khái quát về Quy hoạch CTCC trong KĐT mới Việt Hưng.............14
1.3. Thực trạng xây dựng công trình công cộng trong khu đô thị Việt
Hưng...........................................................................................................16
2.1. Cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt Hưng,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội..........................................................31
2.2. Cơ sở lý luận phục vụ quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt Hưng,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội:.........................................................34
2.3. Cơ sở khoa học phục vụ quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt
Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội...............................................36
2.3.1. Các khái niệm:............................................................................36
2.4. Nghiên cứu các yếu tố tác động đến quản lý thực hiện xây dựng
CTCC theo quy hoạch trong khu ĐTM....................................................40
2.4.1. Quá trình đô thị hoá và dự báo phát triển đô thị:......................40
2.4.2. Kinh tế thị trường, thị trường đất đai, bất động sản:..................45
2.4.3. Sự thay đổi tâm sinh lý của con người đối với không gian sống

Uỷ ban nhân dân

BĐS
CP
CTCC
CĐT
ĐT
ĐTM
ĐTH
GPMB
HTKT
HTXH
HĐND
KCN
KGCC
QLĐT
QLDA
QHKT
UBND


DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, MÔ HÌNH
Số hiệu hình
Hình 1.1
Hình 1.2
Hình 1.3
Hình 1.4
Hình 1.5
Hình 1.6
Hình 1.7

CTCC theo Quy hoạch trong Dự án
Mô hình các công tác quản lý trong Dự án đầu tư xây
dựng khu ĐTM
Mô hình quản lý chất lượng thi công CTCC khu Đ
Hình 3.5. Mô hình giám sát chất lượng xây dựng CTCC

khu ĐTM
1.1. Khái quát KĐT mới Việt Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
....................................................................................................................13
1.2. Khái quát về Quy hoạch CTCC trong KĐT mới Việt Hưng.............14
1.3. Thực trạng xây dựng công trình công cộng trong khu đô thị Việt
Hưng...........................................................................................................16
2.1. Cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt Hưng,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội..........................................................31
2.2. Cơ sở lý luận phục vụ quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt Hưng,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội:.........................................................34
2.3. Cơ sở khoa học phục vụ quản lý xây dựng CTCC khu ĐTM Việt
Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội...............................................36
2.3.1. Các khái niệm:............................................................................36
2.4. Nghiên cứu các yếu tố tác động đến quản lý thực hiện xây dựng
CTCC theo quy hoạch trong khu ĐTM....................................................40
2.4.1. Quá trình đô thị hoá và dự báo phát triển đô thị:......................40
2.4.2. Kinh tế thị trường, thị trường đất đai, bất động sản:..................45


8
2.4.3. Sự thay đổi tâm sinh lý của con người đối với không gian sống
trong điều kiện phát riển kinh tế xã hội:..............................................47
2.4.4. Yếu tố quy hoạch:.......................................................................49
2.4.5. Yếu tố cơ chế chính sách:..........................................................50

công cộng, bị thương mại hóa và lấn chiếm trái phép. Nếu có thì phần lớn đều
không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Bể bơi, sân tenis không đủ để
nghỉ ngơi và vui chơi giải trí; nhà trẻ, mẫu giáo và bãi đỗ xe quá tải so với yêu
cầu thực tế.
Khu đô thị mới Việt Hưng có quy mô 210,5 ha, dân số dự kiến khoảng
26.000 người nằm tại quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, cách trung tâm
thành phố 7km và gắn với nhiều tuyến giao thông quan trọng như quốc lộ 5,
quốc lộ 1B, cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì được đầu tư xây dựng bắt đầu từ
năm 2004 đến nay. Công tác thực hiện xây dựng các công trình nhà ở đã cơ


10
bản hoàn thành và đưa vào sử dụng từ nhiều năm nay, tuy nhiên cũng giống
như nhiều khu đô thị khác đã xây dựng hiện nay, khu ĐTM Việt Hưng đang
không đáp ứng được các nhu cầu thiết yếu của người dân về hệ thống các
công trình công cộng, việc không được quan tâm đầu tư đúng mức hay tiến độ
triển khai thi công xây dựng hệ thống các công trình công cộng chậm trễ và
nhất là việc áp đặt giá dịch vụ công cộng cao đang là những nguyên nhân
chính gây ra những bức xúc cũng như các phản ứng gat gắt của người dân,
những người hiện đang sinh sống tại khu đô thị mới Việt Hưng trong thời
gian gần đây.
Nguyên nhân dẫn tới những tồn tại nêu trên là do việc quản lý thực hiện
xây dựng công trình công cộng theo quy hoạch được duyệt còn nhiều tồn tại,
bất cập, chưa xác định rõ ràng…do đó làm thế nào để cải tiến công tác quản
lý cho phù hợp với thời điểm hiện tại vì lợi ích tương lai của toàn phường hội
vẫn là một thách thức lớn đối với các nhà quản lý khu đô thị nói riêng và các
nhà quản lý đô thị của quận Long Biên, của Thành phố Hà Nội nói chung.
Với mong muốn đóng góp những giải pháp, kiến nghị để khắc phục các
tồn tại trong lĩnh vực này, học viên chọn nghiên cứu đề tài ''Nâng cao hiệu
quả quản lý thực hiện xây dựng công trình công cộng trong Khu đô thị mới

lượng.
- Các phương pháp phân tích, suy luận: Bằng các kiến thức đã học,
thực tế công tác và lý luận lô gic để nghiên cứu vấn đề.
Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu thực trạng quản lý thực hiện xây dựng công trình công
cộng trong khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội .
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thực hiện xây dựng công
trình công cộng trong khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Thành phố
Hà Nội.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Việc nghiên cứu đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý thực hiện xây dựng công trình công cộng trong khu đô thị mới


12
Việt Hưng, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện
môi trường ở trong khu đô thị mới cũng như hoàn thiện chức năng đô thị bây
giờ và sau này.
- Đảm bảo chất lượng ở với đồng bộ, ổn định đáp ứng nhu cầu sinh
hoạt ngày càng cao nhất là đối với các đô thị lớn như là Thủ đô Hà Nội và
tiến tới việc hình thành và phát triển đơn vị ở bền vững.
- Góp phần cải thiện về đời sống cộng đồng trong các khu đô thị mới,
khai thác tối đa giá trị và hiệu quả vai trò nhà ở đô thị.


13
B. PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ THỰC HIỆN XÂY DỰNG CÔNG

- Chủ Đầu tư: Khu đô thị mới Việt Hưng do Tổng công ty đầu tư phát
triển nhà và đô thị (HUD) – Bộ Xây Dựng làm chủ đầu tư. Ban quản lý dự án
số 11 (HUD) được giao thực hiện.
- Năm xây dựng: Năm 2004.
- Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án: Tổng diện tích khu đất quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 là 210,5 ha có cơ cấu sử dụng đất cụ thể như sau:
+ Đất xây dựng các công trình cấp thành phố và khu vực: 66,3499 ha.
+ Đất khu nhà ở:

119,3736 ha

+ Đất cây xanh cách ly, đất mương và hành lang bảo vệ: 24,2605 ha
+ Đất trạm biến áp 110KV Thanh Am:

0,5160 ha

1.2. Khái quát về Quy hoạch CTCC trong KĐT mới Việt Hưng.

1.2.1. Quy hoạch sử dụng đất:
ChØ tiªu sù dông ®Êt c«ng tr×nh c«ng céng ®îc tÝnh to¸n dùa trªn chØ tiªu vÒ
d©n sè dù kiÕn cña khu ®« thÞ lµ: 26.424 d©n. Cô thÓ nh sau:


15
- Đất công cộng thành phố và khu vực (Có ký hiệu từ CC-05A, CC-14 đến
CC-15): Tổng diện tích: 5,2566 ha; đợc bố trí trong 03 lô đất; mật độ xây dựng từ
25% đến 40%; tầng cao tb từ 5,5 đến 9 tầng và hệ số SD đất từ 2,2 đến 2,25 lần.
- Đất công cộng khu ở (Nhà văn hoá, phòng khám, trờng PTTH...):
Tổng diện tích 7,4082ha; đợc bố trí trong 02 lô đất; mật độ xây dựng từ 30%
đến 35%; tầng cao tb 3 tầng và hệ số SD đất từ 0,9 đến 1,05 lần.

nhằm đáp ứng những nhu cầu hàng ngày của ngời dân. Các công trình đó là:
Trụ sở UBND, Công an, trạm y tế, trờng học phổ thông (cấp 1, 2), vờn hoa cây
xanh... Chiều cao các công trình từ 3-5 tầng.

Hỡnh 1.3 V trớ cỏc lụ t CTCC trong KT mi VIt Hng
(Nguụn: Tng cụng ty u t phỏt trin nh v ụ th)
1.3. Thc trng xõy dng cụng trỡnh cụng cng trong khu ụ th Vit Hng.

1.3.1. Xõy dng CTCC thnh ph v khu vc:
CTCC thnh ph v khu vc thuc KT mi Vit Hng bao gm 03 ụ t
CC-05A, CC-14, CC-15 vi chc nng l t hp a chc nng cụng trỡnh
phc v cụng cng. Hin nay CT ó xõy dng c cụng trỡnh CC-05A, cũn
li 02 lụ t CC-14, CC-15 cha c CT u t xõy dng.
1.3.2. Xõy dng cụng trỡnh cụng cng Khu :
CTCC Khu thuc KT mi Vit Hng bao gm 02 lụ t: CCKO v
PTTH vi chc nng: Nhà văn hoá, phòng khám, trờng PTTH...hin nay CT
mi u t san nn c ụ t PTTH, ụ t CCKO n nay cha cú du hiu


17
được đầu tư xây dựng.
1.3.3. Xây dựng công trình công cộng đơn vị ở:
CTCC Đơn vị ở bao gồm 14 lô đất: DVO-01, DVO-02, DVO-03; TH01 đến TH-06, NT-05 đến NT-10 với chức năng dịch vụ thương mại và giáo
dục (cấp I, cấp II và trường mẫu giáo), tình hình xây dựng hiện nay như sau:
- Đất CC dịch vụ thương mại bao gồm 03 lô đất DVO-01, DVO-02,
DVO-03: Hiện nay CĐT đã xây dựng được lô đất DVO-02; Lô đất DVO-01
và DVO-03 chưa được đầu tư xây dựng.
- Đất CC xây dựng Hệ thống giáo dục bao gồm 13 lô đất TH-01 đến
TH-06, NT-05 đến NT-10: Hiện nay CĐT đã xây dựng hoàn thiện và đi vào
hoạt động được 03 lô đất (TH-04, NT-07, NT-08) nhưng cho đến nay một số

20

Hình 1.8 Lô đất quy hoạch TH-01chưa được xây dựng

Hình 1.9 Lô đất quy hoạch TH-02chưa được xây dựng


21
c. Hình ảnh một số CTCC đã bị xuống cấp:

Hình 1.10 Hình ảnh một số CTCC xuống cấp tại KĐT
1.4. Thực trạng quản lý thực hiện xây dựng CTCC trong khu ĐTM Việt
Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
1.4.1. Quyết định cho phép đầu tư dự án khu ĐTM:
Khu đô thị mới Việt Hưng được Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư
tại văn bản số 389/CP-CN ngày 25/3/2004 với nội dung chính như sau:
a. Cho phép đầu tư Dự án xây dựng HTKT Khu đô thị mới Việt Hưng,
quận Long Biên, thành phố Hà Nội với những nội dung như sau:
- Tên dự án: Dự án Khu đô thị mới Việt Hưng.
- Diện tích chiếm đất: 210,5 ha.
- Mục tiêu Dự án: Hình thành một KĐT mới đồng bộ, hiện đại tại cửa
ngõ phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội.
- Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.
- Nội dung đầu tư: Đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo Quy
hoạch chi tiết khu vực Dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt


22
- Hình thức Quản lý Dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý Dự án thông
qua Ban QLDA.

- UBND các phường có đất thuốc phạm vi dự án cần giúp đỡ và phối hợp thật
tốt với CĐT. Giúp đỡ tích cự CĐT đảm bảo tốt công tác trật tự trị an phường
hội trong khu vực dự án.
- Việc phối hợp giữa CĐT và chính quyền địa phương cần chặt chẽ, đồng bộ
trong quá trình thực hiện dự án cho đến khi dự án kết thúc.
d. Bộ xây dựng:
- Bộ xây dựng là cơ quan quản lý cấp trên của CĐT và là Bộ quản lý chuyên
ngành về xây dựng cả nước vì vậy Bộ sẽ chỉ đạo, hướng dẫn CĐT thực hiện
dự án đúng tiến độ và đúng pháp luật.
- Bộ Xây dựng kiểm soát công tác thực hiện quy hoạch xây dựng CĐT theo
các chỉ tiêu về sử dụng đất, các chỉ tiêu về kiến trúc, mật độ dân cư, mật độ
xây dựng… theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án.
e. Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị có trách nhiệm
thực hiện các công việc theo nội dung sau:
- Tổ chức hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng và chịu trách
nhiệm về chất lượng công trình thuộc dự án theo quy định của pháp luật về
quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Tổ chức thực hiện các hoạt động dịch vụ HTKT, các dịch vụ đô thị và công
ích đối với hoạt động dân sinh; quản lý vận hành các công trình được đưa vào
khai thác trong khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ
chức quản lý chuyên nghiệp.
- Quản lý trật tự khu vực đô thị đã đưa vào khai thác sử dụng, kinh
doanh khi chưa chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương.
- Có trách nhiệm sọan thảo Điều lệ quản lý thực hiện dự án khu ĐTM của
mình và trình UBND thành phố phê duyệt trước khi thực hiện dự án.
- Lập kế hoạch và thực hiện việc chuyển giao quản lý hành chính cho chính
quyền địa phương. Trong khi chưa hoàn thành, CĐT phải phối hợp với đơn vị
quản lý hành chính địa phương để giải quyết các thủ tục hành chính cho các
hộ dân cư chuyển đến khu ĐTM;
- Phải bảo đảm xây dnựg đồng bộ các công trình hạ tầng và các hoạt động

tổ chức nghiệm thu và bàn giao khi kết thúc dự án.
- Cơ cấu tổ chức Ban QLDA số 11: Nhân sự Ban QLDA số 11 gồm 25 người.


25
Trong đó:
(1). Ban Giám đốc gồm 02 người: Giám đốc phục trách chung, 01 phó giám
đốc phụ trách lĩnh vực chuẩn bị đầu tư và phát triển dự án.
(2). Phòng Quản lý Quy hoạch: (06 người). Trong đó có 01 trưởng phòng,
01 phó phòng, 04 nhân viên trong đó có 02 KTS, 01 kĩ sư xây dựng, 01 cử
nhân kinh tế.
+ Phụ trách các công việc phát triển Dự án mới, chuẩn bị đầu tư các dự
án đang triển khai từ lập và trình duyệt QH chi tiết, thiết kế cơ sở và dự án
đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công, các thủ tục về đất đai với Chính quyền.
+ Xử lý các vấn đề phát sinh về quy hoạch, đảm bảo tính đồng bộ, phù
hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt, phù hợp với quyết định đầu tư hoặc
văn bản cho phép đầu tư và tiến độ phân đoạn đầu tư, tổng tiến độ toàn bộ dự
án khu đô thị mới, các mối quan hệ với cư dân quanh khu vực dự án và với
chính quyền các cấp.
(3). Phòng GPMB: (05 người). Trong đó có 01 trưởng phòng, 01 phó
phòng và 01 nhân viên.
+ Phụ trách công tác GPMB.
+ Phối hợp với Ban BTGPMB các cấp xử lý các vấn đề phát sinh về mặt
bằng, các mối quan hệ với cư dân quanh khu vực dự án và với chính quyền cơ
sở.
(4). Phòng quản lý dự án: (07 người). Trong đó có 01 trưởng phòng, 02 phó
phòng, 04 nhân viên.
+ Giám sát quá trình xây dựng các công trình thuộc dự án từ HTKT đến
các công trình trên nền HTKT theo đúng thiết kế bản vẽ thi công được phê
duyệt và tiến độ.