B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NG

B NÔNG NGHI P VÀ PTNT
I H C THU L I

NGUY N

C D NG

NGHIÊN C U GI I PHÁP KH C PH C PHÁT SINH CHI PHÍ
XÂY D NG C A CÁC D
DO CÔNG TY CP

ÁN KINH DOANH NHÀ ,

A C TÂN C NG LÀM CH

LU N V N TH C S

TP. H CHÍ MINH – 2015

T
UT


B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR


NG D N KHOA H C: PGS. TS. LÊ V N HÙNG

TP. H CHÍ MINH – 2015


L I CAM OAN
Tác gi xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a b n thân tác gi . Các k t qu
nghiên c u và các k t lu n trong lu n v n là trung th c, không sao chép t b t k m t
ngu n nào và d
đ

i b t k hình th c nào.Vi c tham kh o các ngu n tài li u (n u có) đã

c th c hi n trích d n và ghi ngu n tài li u tham kh o đúng quy đ nh.
Tác gi lu n v n

Nguy n

i

c D ng


L IC M

N

Lu n v n th c s “Nghiên c u gi i pháp kh c ph c phát sinh chi phí xây d ng c a các
d án kinh doanh nhà , đ t
đã đ

c a mình, tuy nhiên lu n v n này không th tránh kh i nh ng t n t i, sai sót. Tác gi
mong nh n đ

c nh ng ý ki n đóng góp và ch b o c a các th y cô giáo, các anh ch

em và b n bè đ ng nghi p.
Xin chân thành c m n!
Thành ph H Chí Minh, ngày
H C VIÊN

Nguy n

ii

c D ng

tháng

n m 2015.


M CL C
DANH M C CÁC HÌNH NH.....................................................................................vi
DANH M C B NG BI U .......................................................................................... vii
DANH M C CÁC T
PH N M
CH

VI T T T ............................................................................. viii


1.2.3

Vai trò c a công tác qu n lý CPXD và vi c h n ch phát sinh CPXD .....12

1.3 Phân tích các y u t nh h ng đ n chi phí xây d ng và xác đ nh các nguyên
nhân ch y u làm phát sinh chi phí xây d ng ...........................................................14
1.3.1

Công tác kh o sát ......................................................................................16

1.3.2

Công tác quy ho ch, thi t k .....................................................................17

1.3.3

Bi n đ ng giá và thay đ i c ch chính sách ............................................19

1.3.4

Công tác b i th

ng, gi i phóng m t b ng và tái đ nh c ........................20

1.3.5 Quá trình làm vi c v i c quan chuyên môn Nhà n c trong th t c giao
thuê đ t, l p quy ho ch, th a thu n thi t k … kéo dài .........................................20
1.4 Các mô hình, h th ng qu n lý chi phí xây d ng công trình ...........................22
1.4.1

C s đ xu t các mô hình qu n lý chi phí ...............................................22


ng pháp phân tích s li u ..................................................................32

2.1.3

Ph

ng pháp s d ng cho nghiên c u ......................................................33

2.1.4

Quy trình nghiên c u các v n đ phát sinh chi phí xây d ng ...................34

2.2 Công c s d ng đ nghiên c u và các b

c ti n hành công tác đi u tra .......35

2.2.1

Công c s d ng đ ti n hành nghiên c u ................................................35

2.2.2

Các b

c ti n hành công tác đi u tra ........................................................36

2.3 K t lu n ch

ng 2 ............................................................................................39

3.4
xu t các gi i pháp h n ch phát sinh CPXD đ ti n hành KS T...............55
3.5 T ng h p và phân tích k t qu kh o sát đi u tra gi i pháp h n ch .................58

iv


3.5.1

T ng h p, phân tích k t qu KS T các nguyên nhân phát sinh CPXD ...58

3.5.2

Phân tích k t qu KS T gi i pháp h n ch ..............................................63

3.6 Các nh n xét k t qu đi u tra ...........................................................................80
3.6.1

Các nguyên nhân phát sinh chi phí xây d ng ...........................................80

3.6.2

Các gi i pháp h n ch ...............................................................................81

3.7
xu t gi i pháp h n ch phát sinh CPXD c a các d án do Công ty CP a
c Tân C ng đang làm ch đ u t .............................................................................82
K T LU N VÀ KI N NGH ......................................................................................86
TÀI LI U THAM KH O .............................................................................................88
PH L C

Hình 3.16 Bi u đ đánh giá m c đ đ ng ý các gi i pháp h n ch (NN3). .................79

vi


DANH M C B NG BI U
B ng 2.3 Thang đi m đánh giá ......................................................................................36
B ng 3.1 B ng KS T nh m xác đ nh m c đ đ ng ý v i các gi i pháp h n ch .......55
B ng 3.2 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ xu t hi n các nguyên nhân ..............58
B ng 3.3 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN4). .............................64
B ng 3.4 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN4 ........66
B ng 3.5 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN5). .............................68
B ng 3.6 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN5 ........70
B ng 3.7 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN1). .............................71
B ng 3.8 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN1 ........73
B ng 3.9 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN2). .............................74
B ng 3.10 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN2 ......76
B ng 3.11 T ng h p ý ki n đánh giá các gi i pháp h n ch (NN3). ...........................77
B ng 3.12 T ng h p k t qu đánh giá v m c đ đ ng ý các gi i pháp cho NN3 ......79
B ng 3.13

xu t các gi i pháp h n ch các nguyên nhân ..........................................84

vii


DANH M C CÁC T

VI T T T


viii

ng m i Th gi i)

ng m i và Công


PH N M

U

Tính c p thi t c a đ tài

1.

Nhà , đ t

là ngu n tài s n l n c a m i qu c gia, m i n n kinh t , c a m i gia đình

và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan tr ng trong đ i s ng xã h i, đ m b o cho quá
trình t n t i và phát tri n. Cùng v i s phát tri n c a s n xu t hàng hóa thì s n ph m
nhà , đ t

c ng đ

c mua bán và tr thành m t th hàng hóa đ c bi t. S hình thành

và phát tri n c a vi c kinh doanh nhà , đ t

m t cách nhanh chóng luôn đ


t đai; Lu t Xây d ng; Lu t

Lu t Nhà ; Lu t Kinh doanh B t
t h

u th u; Lu t

ng s n; Lu t Dân s …và các Ngh đ nh, Thông

ng d n Lu t. Vì l đó, vi c t o ra m t s m ph m nhà , đ t

r t nhi u giai đo n, th i gian. Ch t l
ph i mà nhà đ u t khó l

ng tr

thu c d án m t

ng, ti n đ s n ph m s ch u nhi u y u t chi

cđ

trong quá trình xây d ng d án nh h

c trong đó đ c bi t là v n đ phát sinh chi phí
ng tr c ti p đ n hi u qu d án.

Trong xây d ng công trình nói chung và xây d ng phát tri n khu nhà , đ t
thì vi c phát sinh chí phí xây d ng là v n đ luôn đ


i lao đ ng, khách hàng, các đ i tác liên quan và r ng h n là nh

ng đ n kinh t xã h i.

1


i v i Công ty CP

a c Tân C ng là m t doanh nghi p v i ngành ngh chính là

Kinh doanh b t đ ng s n đ ng th i có nhi m v chính tr là Xây d ng, phát tri n qu
nhà , đ t

cho cán b , chi n s trong toàn Quân ch ng H i quân. Trong th i gian qua

Công ty đã tri n khai thi công các d án nhà

trên đ a bàn các t nh phía Nam mà ch

y u là ph c v cho nhu c u c a cán b công nhân viên c a T ng Công ty Tân C ng
Sài Gòn và Quân ch ng H i quân. Tuy nhiên, quá trình đ u t xây d ng luôn g p
nhi u khó kh n trong đó có v n đ phát sinh chi phí xây d ng ngoài t m ki m soát
đ

c lãnh đ o Công ty quan tâm hàng đ u b i nó làm cho d án gi m hi u qu đ u t ,

ch m ti n đ thi công và giá thành s n ph m t ng cao so v i d ki n ban đ u nh
h

M c đích c a đ tài

Xác đ nh đ

c các nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch phát sinh chi phí xây

d ng c a các d án kinh doanh nhà , đ t

t đó v n d ng cho các d án c a Công ty

làm ch đ u t .
it

3.
-

it

ng và ph m vi nghiên c u

ng nghiên c u: Công tác qu n lý chi phí trong quá trình đ u t xây d ng các

công trình C s h t ng; công trình Xây d ng dân d ng thu c các d án kinh doanh
nhà , đ t

trong đó đi sâu vào các công tác Qu n lý chi phí; Qu n lý ti n đ c a d

án.
- Ph m vi nghiên c u:


ng pháp nghiên c u

Tác gi s d ng k t h p các ph

ng pháp nghiên c u:

- Ph

ng pháp k th a và nghiên c u t ng quan;

- Ph

ng pháp kh o sát đi u tra, thu th p thông tin, s li u và phân tích;

- Ph

ng pháp th ng kê;

- Ph

ng pháp phân tích đánh giá và t ng h p kinh nghi m.

3


CH

NG 1

T NG QUAN V QU N LÝ CHI PHÍ XÂY D NG

lo t các ho t đ ng nh :

u t , Xây d ng, Qu n tr , Ti p th , Tài chính, K toán, S n

xu t, d ch v …Ho t đ ng kinh doanh đ
tr

c đánh giá b ng các ch tiêu: doanh thu, t ng

ng, l i nhu n, thua l .

- Nhà

đ

c hi u là nhà

đ n l p, song l p, nhà

th

ng m i, nhà

xã h i, nhà

công v , nhà

li n k , nhà chung c , thuê mua nhà

bi t th ,


đ chuy n nh

ng, mua bán, cho thuê nh m m c đích sinh l i

nhu n cho nhà đ u t .
1.1.2

c đi m c a lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

- Nhà , đ t

là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n.

Theo B Lu t Dân s s 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 c a Qu c h i thì “B t đ ng
s n là các tài s n không th di d i đ

c bao g m:

4

t đai; Nhà , công trình xây d ng


g n li n v i đ t đai, k c tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó; Các tài
s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nh “. T khái ni m
đó cho ta th y rõ nhà , đ t
- Kinh doanh nhà , đ t

là s n ph m chính trong kinh doanh b t đ ng s n.


u t , Lu t Nhà , Lu t

nghi p…Nhà đ u t mu n kinh doanh nhà , đ t
chính sách c a Nhà n

trong ph m vi không gian và th i

c qu n lý thông qua Lu t

Kinh doanh B t đ ng s n, Lu t

tr thành

u th u, Lu t Doanh

ph i am hi u Pháp lu t và các

c trong t ng th i k , t ng khu v c, đ a ph
ng kinh doanh, d báo xu h

- Ngoài ra lo i hình d án kinh doanh nhà , đ t

ng… t đó tìm ra

ng bi n đ ng c a th tr

ng.

có các đ c đi m: v n đ u t l n;


có đ c đi m là có v trí c đ nh và có gi i h n v di n tích và không gian.

Chính vì v y, giá tr và l i ích c a nhà , đ t

5

g n li n v i t ng v trí c th . V trí


đ

c xác đ nh, so sánh t thành th đ n nông thôn, t mi n núi đ n đ ng b ng. V trí

t

ng đ i đ

c đánh giá b i kho ng cách đ n trung tâm, cách đi m giao d ch công

c ng, các công trình công c ng nh : th

ng m i, v n hóa, y t , giáo d c và ph thu c

vào kh n ng ti p c n. Yêu t v trí s quy t đ nh giá tr và l i ích mang l i c a nhà ,
đ t . Do v y, khi đ u t kinh doanh nhà

,đ t

ph i d tính tr

+ B i th

ng-GPMB t

ng đ i nhanh, đ n giá đ n bù cao nh ng đ

c nghiên c u t

đ u và th c hi n nhanh.
-

c tính k thu t.

+ M t đ xây d ng, h s s d ng đ t, t ng cao xây d ng ph i th a mãn Tiêu chu n v
quy ho ch chi ti t đ

c chính quy n đ a ph

ng đã quy đ nh, phê duy t. M XD

kho ng 35-40%.
+ Quy đ nh v di n tích t i thi u c n h .
+ Quy đ nh v an toàn phòng cháy ch a cháy, ánh sáng, k thu t đi n, n
môi tr

ng, x lý n

c th i...đ

c C quan chuyên môn Nhà n

ng.

c áp d ng các công ngh , thi t b hi n

đ i trên th gi i.
+ Có tính toán các ch tiêu cây xanh, công viên, kho ng lùi, di n tích bãi đ xe và
trung tâm th
-

ng m i trong khu đ t xây d ng.

c tính th tr

ng, xã h i.

+ Giá c th p h n nhi u so v i mua nhà đ t.
+ M c đ an toàn, an ninh cao.
+ Có tính c ng đ ng cao.
+ Giá tr s d ng cao nh ng có xu h

ng gi m giá tr ti n t v th i gian.

+ Thi t k n i th t t i u, t n d ng t i đa di n tích c n h .
+ Có tính phí qu n lý chung c .
+ Kh n ng l p đ y, n đ nh sinh s ng t i d án nhanh.
• Lo i hình khu dân c đ t
+

c tính riêng bi t đ ch n ph



ng đ i ph c t p do di n tích d án

ng nên d phát sinh các tranh ch p.

+ Hi n tr ng khu đ t d án th

ng là đ t nông nghi p, đ t

ít, sông r ch, đ m l y, dân

c hi n tr ng th a th t.
-

c tính k thu t.

+ M XD, h s s d ng đ t, t ng cao xây d ng ph i th a mãn tiêu chu n quy ho ch
chi ti t đ

c chính quy n đ a ph

cân b ng đ t đai đ

ng đã quy đ nh, phê duy t. Các ch tiêu k thu t và

c chính quy n đ a ph

ng phê duy t trong đ án quy ho ch chi

ti t 1/500 phù h p v i quy ho ch 1/2000, quy ho ch khu v c đ


công viên cây xanh, khu th

c m a, n

ng m i, tr

c th i, c p đi n-n

c, x lý n

c th i,

ng h c...

+ Bi n pháp thi công, công ngh thi t b , công ngh thi công đ n gi n.
-

c tính th tr

+ Giá đ t bán đ
giá th tr

ng, xã h i.
c xây d ng trên c s giá thành và tính thêm l i nhu n phù h p v i

ng xung quanh và đáp ng th y u khách hàng là mua đ t . Khách hàng có

nhu c u mua đ


th

ng.

ng m i

ng đón nh n nhi u nh t trong nh ng n m tr l i đây và

ng phát tri n đô th c a Nhà n

c.

c tính c b n h i t c a hai lo i hình trên, ngoài ra còn có các đính riêng bi t sau:

+ V n đ u t l n.
+ Th

ng là xây d ng khu dân c , khu ph c h p hi n đ i, ti n ích và đáp ng m i nhu

c u khách hàng v các lo i hình nhà

và d ch v , ti n ích cu c s ng trong khu v c.

+ Di n tích d án l n.
+ C s h t ng ki n trúc hi n đ i, đ ng b .
+ S c nh h

ng, lan t a đ n th tr

ng khu lân c n r t l n, có tính phát tri n đô th


chi ti t các h ng m c công trình và các lo i công tác xây l p riêng bi t; giai đo n k t
thúc xây d ng đ a d án vào ho t đ ng đó là quy t toán công trình.
Chi phí xây d ng công trình đ

c xác đ nh trên c s h th ng đ nh m c, đ n giá, ch

tiêu KTKT và các ch đ chính sách c a Nhà n
c a th tr

ng

c phù h p v i tình hình khách quan

t ng th i kì.

- Khái ni m t ng m c đ u t :
Theo Thông t 04/2010/TT-BXD v h
công trình thì t ng m c đ u t đ
xây d ng công trình, đ

ng d n l p và qu n lý chi phí đ u t xây d ng

c hi u là chi phí d tính đ th c hi n d án đ u t

c tính toán và xác đ nh trong giai đo n l p d án đ u t xây

d ng công trình phù h p v i n i dung d án và thi t k c s ; đ i v i tr

ng h p ch

quy t toán công trình.

10


V nđ ut đ

c quy t toán là toàn b chi phí h p pháp đã th c hi n trong quá trình đ u

t đ đ a công trình vào khai thác, s d ng. Chi phí h p pháp là chi phí đ
trong ph m vi d án, thi t k , d toán đ

c duy t k c ph n đi u ch nh, b sung theo

quy đ nh c a h p đ ng đã ký k t, phù h p v i quy đ nh c a pháp lu t.
trình s d ng v n ngân sách nhà n
h n t ng m c đ u t đ

c th c hi n

c, v n đ u t đ

i v i các công

c quy t toán ph i n m trong gi i

c c p có th m quy n phê duy t.

i v i giai đo n th c hi n xây d ng công trình: CPXD đ
l p d toán, CPXD ch đ

T ng h p chi phí xây d ng

Chi phí nhà t m hi n
tr ng đ và đi u hành

Chi phí xây d ng
sau thu

Chi phí xây d ng
tr c thu

Chi phí tr c ti p

Chi phí chung

Chi phí
v t li u

Chi phí
nhân công

Hình 1.1 Ph

Chi phí
máy

Thu giá tr
gia t ng

Thu nh p ch u

c quy đ nh. L

ng tr

ng,

c s bi n đ ng trên,

trong TM T hay trong d toán công trình luôn có ph n “chi phí d phòng”. Th c t
luôn v

t quá d phòng cho phép b i nh ng h n ch c a quá trình chu n b và th c

hi n d án b c l nhi u b t c p. Phát sinh trong xây d ng rõ ràng không ph i v n đ
nh nhi u khi còn d n đ n s phá s n hoàn toàn c a d án vì s ti n phát sinh quá l n
mà ch đ u t không v

t qua đ

c.

Tùy thu c vào kinh nghi m, trách nhi m c a ng
đ
ng

i l p d toán và ch đ u t đ gi m

c chi phí phát sinh. ây là bài toán khó đ tìm k t qu t i u c a c đ n v thi t k ,
i l p d toán, qu n lý d án và ch đ u t .



c, t o s ch đ ng cho các

ch th tham gia h p đ ng xây d ng đ i v i vi c qu n lý CPXD công trình.

12


M c dù đã có nh ng đ i m i r t thu n l i và c b n, tuy nhiên vi c th c hi n đ u t
xây d ng công trình cho th y v n còn có nh ng h n ch trong công tác qu n lý, ki m
soát chi phí đ u t xây d ng công trình. Tình tr ng các d án kinh doanh nhà , đ t
th

ng xuyên đi u ch nh TM T, d toán và phát sinh chi phí trong quá trình th c hi n

còn khá ph bi n đ c bi t là các công trình s d ng v n nhà n

c. Có nhi u nguyên

nhân liên quan đ n tình tr ng trên song có m t nguyên nhân là công tác qu n lý, ki m
soát CPXD th c hi n không t t.
M t khác, cùng v i quá trình toàn c u hoá n n kinh t th gi i, nh ng yêu c u v hi u
qu đ u t xây d ng công trình đã t o ra nh ng áp l c c n thi t ph i ki m soát chi phí,
đó là:
- Ki m soát r i ro, tránh nh ng phát sinh không mong mu n và đ y nhanh th i gian
hoàn thành công trình;
- Th c hi n m t d án đ u t xây d ng là m t quá trình ph c t p có liên quan đ n
nhi u c quan và t ch c. Vi c ph i h p hi u qu gi a các đ n v khác nhau là đi u r t
quan tr ng đ i v i vi c hoàn thành t t công tác thi t k và xây d ng. Chi tiêu cho xây
d ng th c t ph i đúng theo chi tiêu d toán.

c duy t.

i u này nh h

ng

nghiêm tr ng đ n k ho ch phân b ngu n v n cho các công trình, và gây ch m tr
ti n đ thi công do ph i th c hi n các th t c đi u ch nh v n d n đ n nh h
qu đ u t công trình c v kinh t , xã h i và k thu t.
13

ng hi u


Vi c xác đ nh nguyên nhân và đ xu t gi i pháp h n ch nguyên nhân phát sinh CPXD
trong các d án kinh doanh nhà , đ t

v i m c đích đi u khi n vi c hình thành

CPXD sao cho không phá v h n m c đã đ
này ph i đ

c th c hi n th

c xác đ nh trong t ng giai đo n, vi c làm

ng xuyên, liên t c đ đi u ch nh nh ng phát sinh trong

su t quá trình QLDA nh m b o đ m cho d án đ t đ
ích xã h i đ


đ hi u đ n gi n thì chi phí xây d ng đ
đ xác đ nh các yêu t

nh h

h

ng đ n đ n giá và kh i l

•

Các y u t

nh h

c th hi n rõ qua Hình 1.1. Tuy nhiên,

c xác đ nh t đ n giá và kh i l

ng. Do đó,

ng v CPXD tác gi phân tích sâu v các y u t

nh

ng.

ng đ n đ n giá


ng quy t đ nh và nhi u ch ng lo i v t t


ch u s chi ph i c a th tr

ng qu c t . V chính sách là y u t b t bu c do vi c kéo

dài th i gian th c hi n d án bu c lòng ph i đi u ch nh đ n giá theo đúng chính sách,
pháp lu t c a nhà n

c.

- Áp d ng đ nh m c xây d ng sai sót, ch a hoàn ch nh trong khâu thi t k , l p d toán
c ng làm cho đ n giá sai l ch r t l n so v i đ n giá quy đ nh.
- Giá nguyên v t li u, lao đ ng, máy móc thi t b thay đ i.
•

Các y u t

nh h

ng tr c ti p đ n kh i l

- Do vi c bóc tách kh i l

ng.

ng trong giai đo n l p d toán ch a đúng so v i kh i l

ng

ng t i v trí xây d ng công trình.

ng ban đ u ch a phù h p ph i thay đ i k t c u, quy mô là m t trong nh ng lý

do quan tr ng làm phát sinh kh i l

ng.

- Ph i b sung thi t k do c quan qu n lý Nhà n

c và chính quy n đ a ph

ng t i v

trí xây d ng công trình cho phù h p v i th c t . Do yêu c u c a ch đ u t v thay đ i
quy mô công trình.
Ngoài ra còn m t s y u t nh : Th m đ nh, phê duy t d án, thi t k kéo dài;

i u

ki n th i ti t khó kh n;

i u ki n h p đ ng không đ y đ và phù h p; Công tác qu n

lý y u kém...c ng nh h

ng r t l n đ n phát sinh chi phí xây d ng.

15