ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC QUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN XÂY DỰNG
HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY,
QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN NGỌC QUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THUỘC DỰ ÁN XÂY DỰNG
HẠ TẦNG KỸ THUẬT XUNG QUANH HỒ TÂY,
QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đàm Xuân Vận


đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày... tháng... năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Quyền


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ....................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
1.1. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................... 4
1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 5
1.2.1. Các khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư ........................ 5
1.2.2. Đặc điểm của công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ......................... 6
1.2.3. Đối tượng và điều kiện được bồi thường ...................................................... 9
1.3. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.................. 14
1.3.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung Ương ............................ 14
1.3.2. Những văn bản của địa phương ................................................................... 16

2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu........................................................... 46
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 46
3.1. Khái quát Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây ............ 46
3.1.1. Vị trí của dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây ................ 46
3.1.2. Quy mô Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây.................. 48
3.1.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội của Dự án ............................................. 49
3.1.4. Số hộ bị thu hồi đất gói thầu số 12, 13 và 22 dự án xây dựng hạ tầng
kỹ thuật xung quanh Hồ Tây ................................................................................. 52
3.1.5. Diện tích đất thu hồi gói thầu số 12, 13 và 22 dự án xây dựng hạ tầng
kỹ thuật xung quanh Hồ Tây ................................................................................. 53


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận
văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn.

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Quyền


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT


CP

Chính phủ

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

7

GPMB

Giải phóng mặt bằng

8

NĐ

Nghị định

9

NQ

Nghị quyết

10


TP

Thành phố

16

UBND

Ủy ban nhân dân

17

WB

Ngân hàng thế giới

18

XB

Xuất bản


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Tổng số hộ bị thu hồi đất gói thầu số 12, 13, 22 ................................ 52


Bồi thường về cây cối hoa màu tại gói thầu số 13 ............................. 60

Bảng 3.10.

Bồi thường về công trình vật kiến trúc tại gói thầu số 13 ................. 61

Bảng 3.11.

Tổng hợp gói thầu số 13..................................................................... 62

Bảng 3.12.

Tổng hợp các mục trong bồi thường GPMB gói thầu số 13 .............. 62

Bảng 3.13.

Bồi thường về đất, cây cối, vật kiến trúc của các hộ dân gói thầu số 22 ...... 63

Bảng 3.14.

Bồi thường về đất, cây cối, vật kiến trúc của Cơ quan, tập thể
gói thầu số 22 ..................................................................................... 64

Bảng 3.15.

Chính sách hỗ trợ gói thầu số 22 ........................................................ 66

Bảng 3.16.

Tổng hợp gói thầu số 22..................................................................... 66



viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ quận Tây Hồ ................................................................................47
Hình 3.2. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Tây Hồ ..........................................52


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên có hạn và vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với thủ đô
Hà Nội. Để trở thành một thành phố xanh, sạch, đẹp trong tương lai, nhu cầu sử
dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các
cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Việc bố trí đất đai
đáp ứng được những nhu cầu trên đòi hỏi phải có một phương án quy hoạch sử
dụng đất thống nhất, phương án giải phóng mặt bằng phù hợp. Giải phóng mặt bằng
phải trải qua nhiều giai đoạn và gặp nhiều khó khăn, liên quan tới quyền lợi của một
hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền
lợi, lợi ích lâu dài của cộng đồng.
Hà Nội là thủ đô, là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước do vậy
vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước càng rõ nét hơn. Kể từ ngày
01/8/2008, sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh - tỉnh Vĩnh Phúc và 04 xã thuộc
huyện Tiến Xuân - Hoà Bình vào Thành phố Hà Nội, đến nay Thành phố Hà Nội có
334.470,02 ha diện tích tự nhiên và 6.232.640 nhân khẩu, có 30 đơn vị hành chính
trực thuộc, bao gồm các quận, các huyện và Thị xã, có 577 đơn vị hành chính cấp
xã (gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn) do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng
các khu công nghiệp, các khu đô thị mới… ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng

Vận, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây
Hồ, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá tình hình công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng hạ tầng kỹ thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Từ đó
tìm ra những khó khăn, tồn tại và giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng dự án tại thành phố Hà Nội.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả đạt được sau khi thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ
thuật xung quanh Hồ Tây, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.


3

- Đánh giá được ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp có
tính khả thi cao nhằm nâng cao hiểu quả cho công tác bồi thường GPMB tại
thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị
thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn.
- Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp; học hỏi, tiếp cận những kiến
thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất
đai, cụ thể là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn
trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án để từ đó rút ra những
giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ của dự án ở hiện tại và trong

các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân
sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giải quyết
không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ
ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình
chính trị - xã hội ở địa phương mất ổn định.


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi
để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS. TS Đàm Xuân Vận - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường,
phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban Quản lý dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật
xung quanh Hồ Tây - quận Tây Hồ - TP. Hà Nội.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày... tháng... năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Quyền


6

trồng vật nuôi, nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.


7

Còn đối với đô thị thì đất đai là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp đến đời
sống và sinh hoạt của người dân. Do vậy, dựa vào các đặc điểm trên mà chúng ta
thấy quá trình bồi thường thiệt hại ở mỗi dự án là khác nhau
Như chúng ta đã biết, để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ thì trước
hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Công việc này mang tính
chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc
này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm.
Bên cạnh đó công tác BT và GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể
và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác nhau thì công tác BT và GPMB cũng có
nhiều đặc điểm khác nhau.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết
được các vướng mắc tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây
dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến
việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp, chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà
nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không
được sự đồng thuận của những người dân.
1.2.2.1. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

dán tiếp đến công tác BT và GPMB như:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử
dụng đất tác động đến công tác BT và GPMB.
+ Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất.
+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền,
vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước. (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2002) [3]


9

1.2.2.2. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Các nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất của
Ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng Châu Á (ADB) đã rút ra các nguyên tắc sau:
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ
pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo
hài hòa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với
việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được
thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải kết hợp với
nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để
người dân tự giác thực hiện là quan trọng. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2002) [3]
1.2.3. Đối tượng và điều kiện được bồi thường
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư [6].
* Bồi thường về đất:
- Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường; trường
hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (Sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh
lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của


11

pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước [6].
* Bồi thường về tài sản
Nguyên tắc bồi thường tài sản:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hạ,
thì được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà
bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập
sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kế trước đó được cơ quan
thuế xác nhận. Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế tại
địa phương.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất trên
30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề cho người
trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp
tỉnh quy định.
+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằng hình
thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước: Hộ gia đình, cá
nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất
phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển.
- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: Trường hợp đất thu
hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao
nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án.
+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt
hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứ vào
điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp
và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: Hỗ
trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ
khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản
xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp... Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu
tái định cư phù hợp với những người lao động, đặc biệt là lao động nữ.[6]
1.3. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.3.1. Những văn bản của Chính phủ và cơ quan Trung Ương
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.


15

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của