ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị

Hà Nội – 2015

rror! Bookmark not defined.
1.2.1. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
1.2.2. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
Kết

chƣơng

luận

1

.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ

DỤNG

ĐẤT

Ở

VIỆT

NAM


2.1.1. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền
sử

đất

dụng

.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
2.1.2.

Bên

tổ

đấu

chức

giá

quyền

sử

dụng

đất

.................................................................................................................................. E

rror! Bookmark not defined.
2.4.

Hình

thức

đồng

hợp

đấu

giá

quyền

sử

dụng

đất

.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
Kết

chƣơng

luận

luận

chƣơng

3

.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
KẾT

LUẬN

.................................................................................................................................. E
rror! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 10


LỜI MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện
đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai 1993 quy
định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý [41, tr.1]. Nhà
nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc,
tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Thực
tế sử dụng đất tại các địa phƣơng sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng
minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng. Đây chính là nền

đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền
sử dụng đất; tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây
dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã
chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm
đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận
văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Pháp luật đất đai điều chỉnh: trong phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn,
tác giả chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của

2


Đảng, Nhà nƣớc về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nƣớc ta trong giai
đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo
tính khoa học, chặt chẽ, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối
quan hệ biện chứng với các quy phạm pháp luật có liên quan của các ngành luật
khác;
5. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến một số khía cạnh về
những vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS. Đặng Thị Bích Liễu, Trần
Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS. Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh...những
vấn đề lý luận của các bài viết cũng nhƣ các luận văn của các tác giả kể trên vẫn
mang ý nghĩa sâu sắc và có tính kế thừa cao cho những công trình nghiên cứu về

- Xác định đƣợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về
hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp
luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham
khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho
các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất;
- Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá
quyền sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ
thể, là các quy định liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng là đất đƣợc nhà nƣớc
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những
quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.

8. CƠ CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

4


Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại
Việt Nam
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất
Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì
vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh
nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất.

5


nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật – văn

6


hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. Trong giai
đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngƣời còn thấp, công năng
chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông
nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. Đất đai đã cung cấp cho
con ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nhƣ cung cấp điều kiện
cần thiết về hƣởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Do vậy, có
thể nói đất đai là một trong những thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. Với tầm
quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã đƣợc
khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ
sung năm 2001. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nƣớc
trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Khi Nhà
nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà
nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân đối với đất đai. Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà
Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những
nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Một trong những trình tự quan

bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ khi đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định).
Hơn nữa, có trƣờng hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp
đi thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tƣ trong một số trƣờng hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô

8


hình chung đã tạo mối quan hệ “trực tiếp” giữa ngƣời bị thu hồi đất và nhà đầy tƣ.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng nhƣ xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tƣ
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất,
thƣờng là đối với các trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phƣơng pháp này có thể giải quyết đƣợc vấn đề cho một dự án nhƣng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ;
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công
khai, minh bạch. Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng của một mảnh đất,
thửa đất nhƣng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan nhà nƣớc khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định
giá đất, căn cứ đƣợc coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn
ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình
thức đấu giá đƣợc áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị
trƣờng, góp phần giải quyết đƣợc bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trƣờng vốn đang rất bức xúc hiện nay.

pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất
theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc
Nhà nƣơc giao đất hoặc cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử
dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ
thể và đối tƣợng đặc biệt. Cụ thể:
TÀI LIỆU THAM KHẢO

10


1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
X, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
XI, Nxb. Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
4. Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi mới, Nxb.
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành
Trung ương khóa IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.
6. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb. Công an
nhân dân, Hà Nội.
7. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật đất đai, Nxb.Tƣ pháp, Hà
Nội.
8. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật,
Nxb. Công an nhân dân, Hà Nội.
9. Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.

21. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Viện Nghiên cứu Địa chính (2005), Báo cáo tổng
hợp kết quả điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội.

12


22. Bộ Tƣ pháp, Vụ Bổ trợ Tƣ pháp (2004), Tài liệu tham khảo: Các quy định nước
ngoài về bán đấu giá tài sản, Luật về bán đấu giá tài sản của nước Cộng hòa
nhân dân Trung Hoa, Hà Nội.
23. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo rà soát quy định pháp luật trong nước về bán đấu
giá tài sản, Hà Nội.
24. Bộ Tƣ pháp (2015), Tờ trình Chính phủ về Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà Nội.
25. Bộ Tƣ pháp (2015), Bản tuyết minh chi tiết về Dự án Luật đấu giá tài sản, Hà
Nội.
26. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo đánh giá tác động của Dự thảo Luật đấu giá tài
sản, Hà Nội.
27. Bộ Tƣ pháp (2015), Báo cáo kết quả khảo sát về tổ chức và hoạt động bán đấu
giá tài sản, Hà Nội.
28. Bộ Tƣ pháp (2015), Dự thảo Luật đấu giá tài sản, Hà Nội.
29. Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng, Chuyên đề về đấu giá tài sản và pháp luật về
đấu giá tài sản, Trang thông tin điện tử Sở Tƣ pháp thành phố Đà Nẵng:
sotuphap.danang.gov.vn, 10/2/2011
30. Nguyễn Quế Anh, Phó Giám đốc Sở Tƣ pháp Nghệ An, Công tác bán đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An – Thực trạng và giải pháp, Trang
thông tin bổ trợ tƣ pháp - Bộ Tƣ pháp: moj.gov.vn, 20/07/2012
31. Thông Chí, Ngân sách khó khăn, Hà Nội ráo riết đòi nợ nghìn tỷ tiền đấu giá
đất, Báo Lao động điện tử: laodong.com.vn, 12/05/2014
32. Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trƣởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính, Đấu



51. Luật đầu tƣ năm 2014.
52. Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
53. Luật nhà ở 2014.
54. Luật thƣơng mại năm 2005.
55. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
56. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
57. Luật quy hoạch đô thị năm 2009.
58. Các nghị định của Chính ohur về thi hành Luật đất đai năm 2003, 2013.
59. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/01/2005 về bán đấu giá
tài sản.
60. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài
sản.
61. Thông tƣ số 03/2005/TT-BTP của Bộ Tƣ pháp ngày 05/5/2005 hƣớng dẫn một
số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá
tài sản.
62. Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 31/8/2005 về
việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
63. Thông tƣ liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên Môi
trƣờng và Bộ Tƣ pháp ngày 04/4/2015 về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
64. Quyết định số 66/2003/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ngày
29/5/2003 ban hành Quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử

15


dụng đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà