BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

Nguyễn Thanh Quang

KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN
KHU TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
MÃ SỐ: 62.58.01.06

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS.KTS. Đỗ Hậu

Hà Nội, 2013


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác, trừ những chỗ đã ghi chú trích dẫn, tham khảo.

Tác giả luận án

Nguyễn Thanh Quang

GIAN KHU TRUNG TÂM HIỆN HỮU CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRONG QUÁ TRÌNH HỘI NHẬP........................................................................... - 9 1.1 Tổng quan tình hình phát triển không gian khu trung tâm của các đô thị
lớn ở Việt Nam ........................................................................................................ - 9 1.1.1 Khái quát tình hình phát triển các đô thị lớn ................................. - 9 1.1.2 Khái quát tình hình phát triển khu trung tâm các đô thị lớn ....... - 10 1.2 Thực trạng phát triển không gian khu trung tâm hiện hữu của thành phố
Hồ Chí Minh ......................................................................................................... - 19 1.2.1 Khái quát chung về thành phố Hồ Chí Minh .............................. - 19 1.2.2 Thực trạng phát triển về không gian khu trung tâm hiện hữu ..... - 21 1.2.3 Các thách thức đối với sự phát triển của Thành phố và khu trung tâm
..................................................................................................... - 27 1.3 Thực trạng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm hiện hữu của
Thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................................... - 30 1.3.1 Các nội dung kiểm soát chủ yếu.................................................. - 30 1.3.2 Hoạt động kiểm soát .................................................................... - 31 1.3.3 Tổ chức bộ máy kiểm soát .......................................................... - 34 1.3.4 Đánh giá chung ............................................................................ - 37 1.4 Các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan đến đề tài . 40 1.4.1 Các dự án và đề tài nghiên cứu khoa học .................................... - 40 1.4.2 Các luận án Tiến sĩ ...................................................................... - 41 -


iv

1.4.3 Các luận văn Thạc sĩ ................................................................... - 42 1.5 Các vấn đề cần nghiên cứu trong luận án ........................................... - 45 CHƢƠNG II .................................................................................................... - 46 NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ KIỂM SOÁT VÀ KIỂM SOÁT PHÁT
TRIỂN KHÔNG GIAN CÁC KHU TRUNG TÂM CỦA CÁC ĐÔ THỊ LỚN ...... - 46 2.1 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... - 46 2.1.1 Phương pháp chuyên gia ............................................................. - 46 2.1.2 Phương pháp xử lý thông tin, tư liệu ........................................... - 46 2.1.3 Phương pháp điều tra khảo sát thực tế ........................................ - 46 2.1.4 Phương pháp dự báo .................................................................... - 47 2.1.5 Phương pháp so sánh ................................................................... - 47 2.2 Những cơ sở lý luận về kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm đô
thị
............................................................................................................. - 47 2.2.1 Các chủ thể hoạt động kiểm soát ................................................. - 47 2.2.2 Các cách thức hoạt động kiểm soát ............................................. - 48 2.2.3 Hình thức và phương thức kiểm soát .......................................... - 51 2.2.4 Các mô hình tổ chức hệ thống quản lý kiểm soát: ...................... - 52 2.3 Công cụ và cơ sở pháp lý hoạt động kiểm soát phát triển không gian đô
thị và khu trung tâm đô thị ................................................................................... - 56 2.3.1 Các công cụ kiểm soát ................................................................. - 56 2.3.2 Các cơ sở pháp lý ........................................................................ - 58 2.3.3 Các Qui chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam......................... - 63 2.3.4 Đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị .............................................. - 63 2.3.5 Các giấy phép .............................................................................. - 64 2.4 Các yếu tố chủ yếu tác động đến kiểm soát phát triển không gian đô thị .. 64 2.4.1 Các cơ chế, chính sách và hệ thống văn bản pháp luật ............... - 64 2.4.2 Qui hoạch đô thị và các chuyên ngành khác ............................... - 65 2.4.3 Kế hoạch và tiến độ thực hiện các chương trình, dự án xây dựng - 67
2.4.4 Tổ chức hoạt động của Bộ máy kiểm soát .................................. - 68 2.4.5 Quan hệ phối hợp với các cấp, ngành liên quan.......................... - 70 2.4.6 Sự tham gia của cộng đồng ......................................................... - 70 2.5 Tác động của hội nhập đến phát triển và quản lý đô thị ..................... - 71 2.5.1 Cơ hội từ hội nhập ....................................................................... - 71 -


v

2.5.2 Thách thức từ hội nhập ................................................................ - 74 2.6 Định hướng qui hoạch và kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm
Thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................................... - 80 2.6.1 Định hướng quy hoạch phát triển không gian chức năng khu trung
tâm
..................................................................................................... - 80 2.6.2 Định hướng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm ...... - 82 2.7 Những bài học kinh nghiệm về kiểm soát và kiểm soát phát triển đô thị ... 83 2.7.1 Kinh nghiệm nước ngoài ............................................................. - 83 2.7.2 Trong nước .................................................................................. - 88 CHƢƠNG III .................................................................................................. - 92 MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT PHÁT TRIỂN KHÔNG GIAN KHU
TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG BỐI CẢNH HỘI NHẬP - 92 3.1 Mục đích và yêu cầu xây dựng giải pháp ............................................ - 92 3.1.1 Mục đích ...................................................................................... - 92 3.1.2 Yêu cầu ........................................................................................ - 93 3.2 Các nguyên tắc và quy trình kiểm soát phát triển không gian khu trung
tâm thành phố Hồ Chí Minh. ................................................................................ - 94 3.2.1 Các nguyên tắc kiểm soát: ........................................................... - 94 3.2.2 Các đối tượng và quy trình kiểm soát ......................................... - 99 3.3 Đề xuất các giải pháp kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm hiện
hữu thành phố Hồ Chí Minh............................................................................... - 102 3.3.1 Đề xuất mô hình tổ chức hệ thống kiểm soát không gian đô thị . - 102
3.3.2 Đề xuất mô hình tổ chức bộ máy kiểm soát phát triển không gian
thành phố và khu Trung tâm thành phố Hồ Chí Minh ................................... - 104 3.3.3 Đề xuất bộ tiêu chí kiểm soát phát triển không gian đô thị Thành phố
và khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh ..................................................... - 109 3.4 Hoàn thiện một số giải pháp để nâng cao hiệu quả kiểm soát phát triển

Tăng trưởng dân số của một số đô thị lớn từ 1970 – 2009
Tỷ trọng dân số đô thị của 5 thành phố trực thuộc Trung ương so
với dân số đô thị cả nước năm 1999 và 2009
Thống kê số lượng các vi phạm về trật tự xây dựng và trật tự đô
thị trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh các năm 2009,2010,2011
Bộ tiêu chí kiểm soát phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh

Trang
9
10

10
32
109


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Số TT

Hình 1.1
Hình 1.2
Hình 1.3
Hình 1.4
Hình 1.5
Hình 1.6
Hình 1.7, 1.8
Hình 1.9, 1.10

Minh họa các phân khu của khu trung tâm của TP.HCM

Trang

9-i
11-i
11-ii
11-ii
11-iii
11-iv
11-v
11-vi
11-vii
11-vii
12
19-i
20-i
22-i
22-i
81
83 i-iii


ix

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Số TT
Sơ đồ 0.1
Sơ đồ 1.1

50
52
53
54
55
101
103
108
120


-1-

PHẦN MỞ ĐẦU

1

Tính cấp thiết của đề tài
Kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế cộng với việc đẩy mạnh tiến trình công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đã và đang tạo ra nhiều động lực mạnh mẽ cho phát
triển kinh tế xã hội nói chung và các đô thị, nhất là khu trung tâm đô thị nước ta
nói riêng. Với những ưu thế vượt trội so với những khu vực khác, khu trung tâm
đô thị là địa bàn mầu mỡ hấp dẫn và thu hút nhiều nhà đầu tư vào phát triển các
lĩnh vực thương mại, dịch vụ kéo theo các hoạt động xây dựng phát triển đô thị
diễn ra rất sôi động, đa dạng cả về nội dung lẫn hình thức, làm cho công tác quản
lý đô thị trở nên phức tạp hơn, nhiều khi vượt ra ngoài tầm kiểm soát của chính
quyền và các cơ quan chức năng ở địa phương, tác động phương hại đến việc sử
dụng đất, đến cơ cấu chức năng và tạo lập không gian của các khu trung tâm đô
thị, bộc lộ nhiều vấn đề bức xúc, hạn chế. Nhiều nhà hàng, siêu thị, khách sạn,

cuộc sống và môi trường đô thị trong bối cảnh hội nhập quốc tế.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3

Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là kiểm soát phát triển khu trung tâm hiện
hữu của TP.HCM, trong quá trình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch đã được
phê duyệt được giới hạn ở lĩnh vực không gian vật chất – vật thể hay không gian
đô thị theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Không gian đô thị là không gian
bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị (công trình kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật,
quảng cáo), cây xanh v.v… có ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị và khoảng
không trong đô thị (Luật Quy hoạch đô thị).
Phạm vi nghiên cứu
-

Về không gian địa bàn:
Khu vực trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh (được xác định

theo công văn số 2940/SQHKT – QHKTT của Sở QHKT gửi Ban quản lý dự án
quy hoạch xây dựng khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 930 ha, bao
gồm một phần đất đai của các quận 1, 3, 4 và Bình Thạnh) [38] (xem mục
1.2.2.1)
-

Về thời gian:


-3-


Góp phần vào việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý đô

thị nói chung và kiểm soát phát triển đô thị nói riêng, trong đó có khu trung tâm
đô thị nhằm phát huy các vai trò, vị thế, chức năng của các khu trung tâm trong
đô thị trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của các
đô thị Việt Nam, cũng như phục vụ cho công tác nghiên cứu, đào tạo.
Những đóng góp mới của luận án

5
-

Đánh giá tình hình phát triển và khiểm soát phát triển không gian đô thị

khu trung tâm hiện hữu của thành phố Hồ Chí Minh


-4-

-

Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về kiểm soát phát triển không gian đô

thị.
-

Đề xuất tổ chức hệ thống kiểm soát phát triển không gian đô thị thành phố

Hồ Chí Minh theo mô hình trực tuyến – chức năng, độc lập riêng và trực thuộc
Ủy ban nhân dân thành phố.
-

7

Các khái niệm cơ bản có liên quan đến nghiên cứu
a. Phát triển
Theo từ điển Tiếng Việt [58], “phát triển” được giải thích là “biến đổi hoặc

làm cho biến đổi từ ít đến nhiều, hẹp đến rộng, thấp đến cao, đơn giản đến phức
tạp”. Còn “tăng trưởng” được giải thích là “lớn lên, tăng thêm về trọng lượng,
kích thước…”.
Theo cách giải thích đó, tăng trưởng cũng có nghĩa là phát triển ở một số
phương diện, tiêu chí định lượng của các thực thể, đối tượng xem xét nghiên cứu.


-5-

Như vậy phát triển chứa phạm vi rộng hơn tăng trưởng. Theo Lê Trọng
Bình [2] “phát triển đô thị là quá trình làm lớn lên (hay tăng tiến) về mọi mặt của
đô thị”, còn “tăng trưởng đô thị là sự gia tăng về quy mô dân số, không gian của
đô thị v.v…” Các tác giả khác cũng có khái niệm tương tự.
Theo tác giả, phát triển theo nghĩa chung nhất là làm thay đổi (hay biến đổi)
về mật “lượng” và về “chất” của các vật thể, thực thể, sự việc, vấn đề v.v… và
theo đó trong một số trường hợp làm thay đổi tính chất, vị thế, vai trò, chức
năng, ảnh hưởng v.v… của các vật thể, thực thể đó (chẳng hạn như phát triển đô
thị). Phát triển có thể theo hướng tăng lên, tốt lên hoặc có thể theo hướng giảm
đi, xấu đi (phát triển âm, tăng trưởng âm, giảm phát v.v…).
Phát triển không gian đô thị (hay không gian khu trung tâm) là làm thay đổi
hình khối, các vật thể, công trình kiến trúc, hạ tầng, cây xanh v.v… (quy mô,
kích cỡ, mật độ v.v.) với chất lượng quy hoạch, kiến trúc, thiết kế đô thị, mỹ
quan của các công trình, vật thể đó cũng như cảnh quan chung của không gian
bao quanh, kể cả các chức năng và tiện ích sử dụng.


Dòng luân chuyển các hàng hóa và dịch vụ thông qua các hoạt động xuất

nhập khẩu giữa các quốc gia;
-

Di chuyển lao động thông qua dòng người di cư từ nơi này đến nơi khác,

từ quốc gia này đến quốc gia khác;
-

Dòng vốn dịch chuyển thông qua các hoạt động đầu tư đến các quốc gia

có lợi thế về tài nguyên và nhân công giá rẻ;
-

Dòng công nghệ thông qua các hoạt động nghiên cứu và phát triển quốc tế.
d. Khu trung tâm đô thị
Trong lý luận và thực tế quy hoạch xây dựng đô thị, tên gọi và giới hạn khu

vực trung tâm đô thị hay khu trung tâm của đô thị cũng có sự khác nhau, chẳng
hạn như Trung tâm đô thị (city centre, town centre); Khu vực trung tâm (Central
district, Central area) hay Khu đô thị bên trong (Inner Town, Inner City) v.v. và
do đó cũng có nhiều khái niệm khác nhau.
Theo GS. Nguyễn Thế Bá [1], “khu trung tâm đô thị có tính chất chỉ vị trí
khu đất trung tâm đô thị, nơi kế thừa các di tích lịch sử hình thành đô thị, nơi có
mật độ xây dựng tập trung cao về nhà ở, có trang thiết bị hiện đại với các công


-7-


-8-

Chủ thể
quản lý

Tác động quản lý

Đối tượng
quản lý

Thực hiện

Mục tiêu

Tác động phản hồi

Hoạt động quản lý
Hoạt động kiểm soát
Quan hệ phản hồi để
hoàn thiện quản lý

Sơ đồ 0.1. Mối quan hệ giữa quản lý và kiểm soát
Trong đó các hoạt động quản lý tạo các cơ sở pháp lý để các chủ đầu tư
thực hiện quy trình và các quy định xây dựng công trình hay khai thác sử dụng
và đó là các cơ sở để kiểm soát các chủ đầu tư có tuân thủ quy hoạch pháp luật
hay không? Hoạt động kiểm soát còn phản hồi lại để hoàn thiện hoạt động quản
lý khi phát hiện có vi phạm (cấp phép sai), hoặc hoàn thiện hơn về các quy định
quản lý, về đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị v.v. cho phù hợp thực tế.


Số lượng
đô thị
629
656
743
754
755

ĐB
2
2
2
2
2

Loại đô thị
I
II
III
IV
V
2
10
10
62
547
2
10
13
59

Hải Phòng

1970

1979

1999

2005

2009

2.700
3.419
5.037
5.891
7.123
628
2.571
2.672
3.415
6.448
390
510
684
777
887
285
1.279
1.672


4.225,0

9.175,4

10.960,6

40,32

40,92

%
100
43,19

Nguồn: Niêm giám thống kê và điều tra dân số các năm 1999 và 2009

1.1.2 Khái quát tình hình phát triển khu trung tâm các đô thị lớn
1.1.2.1 Phát triển không gian đất đai
Trong quá trình phát triển đất đai xây dựng của đô thị (đất nội đô), đất đai
khu trung tâm đô thị cũng phát triển và mở rộng quy mô, đặc biệt là trung tâm
của các đô thị loại đặc biệt loại I trực thuộc TW (các trung tâm quốc gia). Nội
thành mở rộng càng nhanh thì đất đai khu trung tâm đô thị tăng lên cũng càng
nhanh. Đó là một xu hướng tất yếu ở hầu hết các đô thị nói chung và ở các đô thị
lớn nói riêng.


- 11 -

Trung tâm của thành phố Hà Nội trước đây bao gồm địa phận của 2 quận Ba

Phát triển lan toả và mở rộng xung quanh khu trung tâm cũ theo cách xây

dựng tập trung (đơn tâm).
-

Phát triển mở rộng theo hình vòng tròn bao quanh khu thành cổ, một khu

bảo tồn hay quanh hồ nước (vòng tròn).
-

Phát triển lan toả theo các trục đường dẫn vào khu trung tâm, sau đó dần

lấp đầy các diện tích đất đai giữa các trục đường (hình sao).
-

Phát triển các phần khu trung tâm mới, tách biệt với vị trí khu trung tâm

cũ hình thành nên các khu trung tâm chức năng riêng như hành chính, ngân hàng
tài chính, thể thao v.v… (đa tâm) (hình 1.13).

Hình 1.13. Các mô hình phát triển không gian trung tâm đô thị
Nguồn: trích từ [72]

1.1.2.2 Phát triển không gian các chức năng trung tâm
Trong khu trung tâm của mỗi đô thị, dù quy mô và tính chất của các đô thị
có khác nhau, các bộ phận chức năng thường bao gồm các nhóm sau:
-

Các công trình hành chính – chính trị



-

Các công trình thông tin, truyền thông
Ngoài ra trong trung tâm các đô thị còn có các công trình sau:

-

Nhà ở (tuy không có chức năng trung tâm, song thường chiếm tỷ lệ lớn về

đất và công trình xây dựng trung tâm)
-

Các công trình giao thông hạ tầng kỹ thuật đô thị (bến tầu, nhà ga, tầu

điện ngầm, trên cao, các bến bãi xe, gara, trạm và công trình phân phối điện, khí
đốt, cấp nước v.v.)
-

Các công trình sản xuất ít không độc hại và gây ô nhiễm chiếm ít diện tích

đất xây dựng, các công trình an ninh quốc phòng v.v..
Dưới sự tác động của kinh tế thị trường và xu thế hội nhập, trong khu trung
tâm đô thị, các nhóm chức năng tài chính ngân hàng, thương mại dịch vụ đang
có xu hướng phát triển bành chướng, lấn át các bộ phận chức năng khác, dẫn đến
mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ diện tích sàn, tầng cao xây dựng
trung bình đều cao hơn rất nhiều so với các khu vực khác của đô thị. Rất nhiều
các khách sạn, nhà hàng, ngân hàng, siêu thị, nhà xuất bản báo chí, viễn thông,
sàn nhảy, văn phòng v.v. đã chiếm lĩnh những vị trí đắc địa, thay thế dần cho các
nhà ở, các công trình y tế giáo dục, v.v phá vỡ các quy hoạch và cảnh quan

phê duyệt. Qui hoạch chi tiết 1/2000 của các quận, phường cũng đã được lập và
đang được xem xét điều chỉnh như ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh [62] và [45]; và
nhìn chung “diện tích đất trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng v.v… đã được phủ kín qui hoạch chi tiết 1/2000”
[12], nhiều khu vực đã được lập quy hoạch chi tiết 1:500.
Sau khi có Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, có thêm cấp độ Qui hoạch phân
khu, [40], [30]. Do các phân khu chức năng của đô thị thường không trùng lặp với
địa giới hành chính của đơn vị Quận hay phường, nên để tạo sự thống nhất giữa
quản lý qui hoạch phân khu và qui hoạch chung, qui hoạch chi tiết, cần phải:


- 15 -

Thứ nhất điều chỉnh qui hoạch chung Quận và chi tiết Phường cho thống
nhất với nội dung của qui hoạch phân khu của đô thị.
Thứ hai là phải có cơ chế, chính sách và tổ chức bộ máy quản lý kết hợp
giữa quản lý qui hoạch phân khu với qui hoạch chung của Quận hay qui hoạch
chi tiết của Phường để tạo sự thống nhất giữa quản lý quy hoạch phân khu với
quản lý qui hoạch theo địa giới hành chính [46].
Đồng thời trong khi lập hoàn thiện qui hoạch xây dựng các khu trung tâm đã
xúc tiến nghiên cứu và bổ sung nội dung thiết kế đô thị vào trong đồ án qui
hoạch để tạo cơ sở quản lý qui hoạch, kiến trúc và cấp phép xây dựng.
Thực hiện qui định về nội dung của lập đồ án qui hoạch đô thị theo luật quy
hoạch đô thị, ở thành phố Hà Nội đang nghiên cứu Đề án qui hoạch chi tiết và
thiết kế đô thị cho 24 tuyến phố chính trong khu trung tâm (thông báo của Sở qui
hoạch kiến trúc Hà Nội). Ở thành phố Hồ Chí Minh, UBND thành phố cũng đã
ban hành Quy định về kiến trúc đối với nhà liền kề trong khu đô thị hiện hữu cải
tạo thành phố Hồ Chí Minh [63], nhiệm vụ qui hoạch Đồ án qui hoạch chi tiết
xây dựng tỷ lệ 1/2000 và lập qui chế quản lý kiến trúc một số trục đường chính
và khu trung tâm hiện hữu thành phố Hồ Chí Minh [65]. Trên cơ sở đó thành phố