MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY
DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA ......................................................... 4
1.1. Hệ thống hồ sơ địa chính ............................................................................................ 4
1.1.1 Khái niệm.............................................................................................................. 4
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nƣớc về đất đai.......... 5
1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nƣớc ta hiện nay ......... 6
1.2. Cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..................................... 10
1.2.1. Cơ sở khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................. 10
1.2.2. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 14
1.3. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nƣớc ta ............................................... 19
1.3.1. Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nƣớc ta ........................................ 19
1.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nƣớc trên thế giới .......... 21
1.3.3. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam .................................. 25
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ TÌNH HÌNH XÂY
DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ....... 28
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ...................................................................... 28
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên ...................................... 28
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội................................................................................... 30
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội ..................................... 32
2.2. Đặc điểm tình hình s dụng và quản lý đất đai t i huyện Ba Vì .............................. 33
2.2.1. Công tác đo đ c lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện tr ng s dụng đất .............. 34
2.2.2. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích s dụng .......... 34
2.2.3. Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền s dụng đất ................ 35
2.2.4. Công tác lập quy ho ch, kế ho ch s dụng đất .................................................. 37
2.2.5. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu n i tố cáo ................................ 38
2.2.6. Đánh giá chung về tình hình s dụng và quản lý đất đai t i địa bàn nghiên cứu
..................................................................................................................................... 38
2.3. Thực tr ng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
t i huyện Ba Vì ................................................................................................................ 39

cấp thiết do phần lớn dữ liệu lƣu trữ t i các địa phƣơng ở d ng giấy và phƣơng pháp
quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến
động về s dụng đất đai. Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính
kế thừa cao. Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng ngày
càng đƣợc tăng theo cấp số nhân. Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ công theo
d ng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi”. Với những
tiến bộ vƣợt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu để giải
quyết vấn đề này là thiết lập cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và vận hành hệ thống
thông tin đất đai. CSDL địa chính đƣợc thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều
tra, bằng các phƣơng pháp khác nhau nhƣ đo đ c lập bản đồ địa chính, đăng ký đất
đai,... CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội, pháp lý đến từng th a đất. CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa
cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đ i hoá đất
nƣớc. Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi d ng hồ sơ, thay đổi công
nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phƣơng pháp quản lý. Khi cơ
sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải đƣợc bổ sung, s a
đổi sao cho đảm bảo đƣợc tính pháp lý của nó.
Ba Vì là một huyện có diện tích lớn nhất của thành phố Hà Nội, cách trung
tâm thủ đô khoảng 50km, là một trong những huyện có tốc độ đô thị hóa m nh nhất
từ khi sát nhập vào Hà Nội, vì vậy, trên địa bàn có nhiều biến động trong s dụng
đất. Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ địa chính của huyện đã cũ, giá trị s dụng kém làm
cho các giao dịch bị ngƣng trệ mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc mua bán
trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu n i, công tác quản lý bị buông lỏng trong
một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phƣơng không thể đáp

1


ứng đƣợc những yêu cầu quản lý đất đai cũng nhƣ nhu cầu thông tin của các đối
tƣợng s dụng đất đang ngày càng cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn


Phƣơng pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nƣớc có liên quan;

khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chƣơng
trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
-

Phƣơng pháp mô hình hóa: đƣợc s dụng để xây dựng mô hình CSDL địa

chính của huyện.
Kết quả đạt được
- Thiết kế đƣợc mô hình CSDL địa chính của huyện Ba Vì nhằm đáp ứng nhu
cầu thực tế của huyện. Mô hình có thể áp dụng cho các huyện khác có quỹ đất lâm
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Xây dựng đƣợc CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0, th nghiệm với
dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh. Từ đó đƣa ra những giải pháp hoàn thiện
hơn cho phần mềm này phục vụ nhu cầu quản lý đất đai đa d ng của huyện.

2


- Triển khai cung cấp thông tin về CSDL địa chính trên m ng Internet dƣới
d ng bản đồ trực tuyến, th nghiệm với dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở
khoa học và pháp lý xây dựng CSDL địa chính, vai trò của nó trong quản lý nhà
nƣớc về đất đai t i đơn vị hành chính hành chính cấp quận, huyện.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề tài đã đƣa ra đƣợc những giải pháp có tính khả thi cao nhằm xây dựng
CSDL địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.

1. Vị trí
2. Hình thể
3. Kích th-ớc

1. Bản đồ địa
chính

Tự nhiên
2. Sổ mục kê

4. Diện tích

3. Sổ địa chính

5. Loại đất
6. Giá đất

Kinh tế

Thửa đất

4. Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất

7. Tên chủ sử dụng
5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất



Sổ địa chính.

-

Sổ mục kê đất đai.

-

Sổ theo dõi biến động đất đai.

-

Bản lƣu Giấy chứng nhận quyền s dụng đất.
Tuỳ thuộc vào tính chất của từng lo i tài liệu và đặc điểm s dụng của ch ng

mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính đƣợc chia thành 2 lo i :
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lƣu trữ và tra cứu khi cần thiết.
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên trong quản lý.
1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất
là ở cấp cơ sở xã (phƣờng) và cấp huyện (quận). Điều này đƣợc thể hiện thông qua
sự trợ gi p của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. (Hình
1.2) [10].
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê,
kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình tr ng pháp lý của th a đất phục vụ
cho việc cấp giấy chứng nhận quyền s dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực
cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin s dụng đất cho
thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu n i tố cáo về đất đai.
Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản lý tài

dụng đất )

Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,
khiếu nại

địa
chính
Chỉnh lý hồ
sơ

- Đánh giá hiện trạng
sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch

Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

Cơ sở tổng hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề

Thông tin biến
động sử dụng đất

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao đất,

H s ti liu gc l cn c phỏp lý duy nht lm c s xõy dng v quyt nh
cht lng h s a chớnh phc v thng xuyờn cho cụng tỏc qun lý. Nú bao
gm cỏc ti liu sau:
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh o c thnh lp bn a chớnh
bao gm: ton b thnh qu giao np sn phm theo Lun chng kinh t - k thut
ó c cỏc c quan cú thm quyn phờ duyt ca mi cụng trỡnh o v lp bn
a chớnh tr bn a chớnh, h s k thut th a t, s trớch th a.
- Cỏc ti liu gc hỡnh thnh trong quỏ trỡnh ng ký ban u, ng ký bin
ng t ai v cp GCNQSD: Cỏc giy t do ch s dng t giao np khi kờ
khai ng ký, cỏc giy t phỏp lý v ngun gc s dng t, cỏc giy t liờn quan
ti ngha v ti chớnh i vi nh nc, nh GCNQSD c, vn t mua bỏn, giy
phộp xõy dng nh, bn ỏn ca Tũa ỏn nhõn dõn,
- H s kim tra k thut, nghim thu sn phm ng ký t ai, xột cp
GCNQSD.
Nh vy, h s a chớnh gc l tp hp nhng vn bn giy t c hỡnh
thnh trong quỏ trỡnh s dng t nhm xỏc nhn quyn s dng t i vi th a t
ca ch s dng; ch ng c hỡnh thnh khi xột kờ khai ng ký cp GCNQSD;
khi nhng th tc ny hon thnh, chỳng ch cú ý ngha l ti liu lu tr v c
dựng nghiờn cu khi cú yờu cu ca cỏc c quan chc nng.
6


1.1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý
Bên c nh hồ sơ gốc dùng lƣu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa
chính phục vụ thƣờng xuyên trong quản lý. Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm
các thông tin sau đây:
1. Số hiệu, kích thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí của th a đất (thể hiện trên bản đồ địa
chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền s dụng đất);
2. Ngƣời s dụng th a đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng
nhận QSDĐ);


trí, diện tích, hình thể của các ô, th a có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa
của một hoặc một số th a đất có lo i đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng
một chỉ tiêu thống kê.
+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các th a đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền xác nhận. Bản đồ địa chính đƣợc thành lập bằng các phƣơng pháp: đo
vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở đƣợc đo vẽ bổ
sung để vẽ trọn các th a đất, xác định lo i đất của mỗi th a theo các chỉ tiêu thống
kê của từng chủ s dụng trong mỗi mảnh bản đồ và đƣợc hoàn chỉnh để lập hồ sơ
địa chính.
Bản đồ địa chính đƣợc lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ
nhà nƣớc. Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là
một trong những tài liệu quan trọng, đƣợc s dụng, cập nhật thông tin một cách
thƣờng xuyên. Căn cứ vào bản đồ địa chính để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng
ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở
đô thị nói riêng. Xác nhận hiện tr ng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý
biến động của từng lo i đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phƣờng, thị trấn). Làm
cơ sở để thanh tra tình hình s dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:
- Thông tin về th a đất gồm vị trí, kích thƣớc, hình thể, số thứ tự, diện tích,
lo i đất.
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, r ch, suối,
đê, ...
- Thông tin về đƣờng giao thông gồm đƣờng bộ, đƣờng sắt, cầu.
- Mốc giới và đƣờng địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn
công trình, điểm to độ địa chính, địa danh và các ghi ch thuyết minh.
+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trƣờng hợp:
- Có thay đổi số hiệu th a đất.
- T o th a đất mới.

+ Sổ địa chính là sổ đƣợc lập cho từng đơn vị xã, phƣờng, thị trấn để ghi về
ngƣời s dụng đất, các th a đất của ngƣời đó đang s dụng và tình tr ng s dụng
đất của ngƣời đó. Sổ địa chính đƣợc lập để quản lý việc s dụng đất của ngƣời s
dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng ngƣời s dụng đất.
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ ngƣời s dụng đất.
- Thông tin về th a đất gồm: số hiệu th a đất, địa chỉ th a đất, diện tích th a
đất phân theo hình thức s dụng đất (s dụng riêng hoặc s dụng chung), mục đích
s dụng đất, thời h n s dụng đất, nguồn gốc s dụng đất, tài sản gắn liền với đất,
những h n chế về quyền s dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chƣa thực hiện,
số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về s dụng đất trong quá trình s dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trƣờng hợp sau:
- Có thay đổi ngƣời s dụng đất, ngƣời s dụng đất đƣợc phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích th a đất, tên đơn vị hành chính nơi có
đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời h n s dụng đất.
9


- Có thay đổi những h n chế về quyền của ngƣời s dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà ngƣời s dụng đất phải thực hiện.
- Ngƣời s dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, cho thuê l i, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền s
dụng đất.
- Chuyển từ hình thức đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất sang hình thức đƣợc Nhà
nƣớc giao đất có thu tiền s dụng đất.
- Cấp đổi, cấp l i giấy chứng nhận quyền s dụng đất.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai đƣợc lập cho từng đơn vị xã, phƣờng, thị trấn.

quản lý đất đai. Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu
Cadastral 2014 thể hiện đƣợc những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính
hiện đ i với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các
nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả ngƣời Hà Lan (Lemmen,
Van Oosterom và nnk) đã đƣa ra một mô hình cơ sở dữ liệu địa chính có tên là
CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.3).[21]

Hình 1.3. Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con ngƣời (lớp Person) đối với th a đất
(lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới h n s dụng đất (lớp
RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tƣợng đăng ký có thể là th a đất hay
bất động sản gắn liền với đất; con ngƣời là những ngƣời s dụng, ngƣời sở hữu bất
động sản; quyền là quyền s dụng đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở
thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh s a cho phù hợp với hệ thống quản
lý đất đai ở nhiều nƣớc trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát
triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và
đƣợc nhiều nƣớc trên thế giới áp dụng nhƣ Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật,… LADM là
một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính. (hình 1.4).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống nhƣ
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tƣợng có sự mở rộng hơn. Đó là mối
quan hệ giữa con ngƣời (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp
LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới h n s dụng (lớp LA_RRR).[21]
11


Hình 1.4. Mô hình địa chính LADM
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức t p hơn rất nhiều. Tuy
nhiên h t nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:

và đặc điểm của mỗi nƣớc để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có
hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tƣởng nữa của LADM là s dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong thuộc
tính của các đối tƣợng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tƣợng. Đối với
mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lƣu trữ các tr ng thái quá khứ
của th a đất và các đăng ký quyền s dụng đất. Trong LADM, các đối tƣợng mà có
thuộc tính tmin (đƣợc hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (đƣợc hiểu là thời gian kết
th c) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch
s của đối tƣợng. Thời gian bắt đầu đƣợc hiểu là thời điểm xuất hiện đối tƣợng đó
theo pháp lý, còn thời gian kết th c là thời điểm đối tƣợng đó không tồn t i theo
pháp lý. Nhƣ vậy, mỗi tr ng thái của đối tƣợng đƣợc ghi nhận bởi 2 thông tin của
thời gian. Đặc điểm này nhằm mục đích quản lý biến động đƣợc dễ dàng hơn, đặc
biệt phù hợp với những quận, huyện có biến động lớn và tốc độ đô thị hóa m nh
nhƣ huyện Ba Vì.
Ví dụ, trong CSDL th a đất có các dòng dữ liệu nhƣ sau:
ID

Mã xã

Mã thửa đất

Diện tích

MDSD

Chủ sử dụng

Thời gian bắt đầu

18


200

ONT

Hoàng Minh Phương

20/8/2007

Thời gian kết thúc
20/8/2007

T i mã ID 18, th a đất mã số 96942278, diện tích 524 m2 của bà Nguyễn Thị
Lƣơng đƣợc s dụng ổn định lâu dài do ông cha để l i từ trƣớc năm 1993, vì thế
thời điểm bắt đầu không xác định đƣợc cụ thể thời gian nên để trống. Bà Lƣơng đã
thừa kế cho con trai mình là Hoàng Minh Phƣơng với diện tích là 200 m2 và thời

13


điểm có hiệu lực của việc thực hiện thừa kế là 20/8/2007. Do đó thời gian kết thúc
của th a đất 96942278 là 20/8/2007. Khi đƣợc thừa kế, tiến hành tách th a thì sẽ
xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 19 và ID 20) là th a đất 96942278 với diện tích
324 m2 và th a đất mới 96942279 diện tích 200 m2. Cả hai th a đất này đều có thời
gian bắt đầu là 20/8/2007, thời gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai th a đất
vẫn đang đƣợc s dụng và chƣa có biến động xảy ra.
Hay ví dụ, trong thực thể “Tỉnh” có các dòng dữ liệu nhƣ sau:
ID

Tn

Theo Quyết định số 103-NQ-TVQH trên cơ sở sát
nhập hai tỉnh Sơn T y và Hà
ng.

01/07/1965

27/12/1975

24

17

Hà T y

271

Theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 9.

12/08/1991

01/8/2008

25

1

Hà Nội

271


trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành thông tƣ số
09/2007/TT – BTNMT quy định về cơ sở dữ liệu địa chính. Theo Thông tƣ số
09/2007/TT-BTNMT thì cơ sở dữ liệu địa chính đƣợc hiểu là hệ thống bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung
đƣợc lập và quản lý trên máy tính dƣới d ng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở
cấp tỉnh, cấp huyện và đƣợc in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính
địa chính. Trong đó:
+ Dữ liệu bản đồ địa chính đƣợc lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên
quan đến việc s dụng đất bao gồm các thông tin:
- Vị trí, hình d ng, kích thƣớc, to độ đỉnh th a, số thứ tự, diện tích, mục đích
s dụng của các th a đất;
- Vị trí, hình d ng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, r ch,
suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nƣớc, đê, đập, cống; hệ thống đƣờng giao
thông gồm đƣờng bộ, đƣờng sắt, cầu và các khu vực đất chƣa s dụng không có
ranh giới th a khép kín;
- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đƣờng địa giới hành chính các cấp, mốc giới và
chỉ giới quy ho ch s dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn
công trình;
- Điểm to độ địa chính, địa danh và các ghi ch thuyết minh.
+ Dữ liệu thuộc tính địa chính đƣợc lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê
đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định t i Điều 47 của Luật
Đất đai bao gồm các thông tin:
- Th a đất gồm mã th a, diện tích, tình tr ng đo đ c lập bản đồ địa chính;
- Các đối tƣợng có chiếm đất nhƣng không t o thành th a đất (không có ranh
giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tƣợng, diên tích của hệ thống
thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đƣờng giao thông và các khu vực đất chƣa s
dụng không có ranh giới th a khép kín;
- Ngƣời s dụng đất hoặc ngƣời quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về
chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

tiêu chí về tên, địa chỉ của ngƣời s dụng đất, đối tƣợng s dụng đất; vị trí, kích
thƣớc, hình thể, mã, diện tích, hình thức s dụng, mục đích s dụng, nguồn gốc s
dụng, thời h n s dụng của th a đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những h n chế
về quyền của ngƣời s dụng đất, nghĩa vụ tài chính của ngƣời s dụng đất; những
biến động về s dụng đất của th a đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng
nhận;
+ Dữ liệu trong CSDL địa chính đƣợc lập theo đ ng chuẩn dữ liệu đất đai do
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật đƣợc thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu
địa chính theo quy định t i Thông tƣ này;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa
chính trên nguyên tắc chỉ đƣợc thực hiện t i Văn phòng đăng ký quyền s dụng đất

16


và chỉ do ngƣời đƣợc phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với
quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện tr ng và lƣu giữ đƣợc thông tin biến
động về s dụng đất trong lịch s ;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai
dƣới các hình thức tra cứu trên m ng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng th a
đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng th a đất hoặc từng chủ s
dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tƣơng thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác,
phần mềm ứng dụng đang s dụng phổ biến t i Việt Nam.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng chỉ đ o Sở Tài nguyên
và Môi trƣờng và các ngành có liên quan lập và tổ chức thực hiện kế ho ch xây

Cũng theo Thông tƣ này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nƣớc ta bao gồm
các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết nhƣ sau:
3.
4.
5.
6.

Hình 1.6. Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần
Qua đó cho thấy, về bản chất thì CSDL địa chính ở nƣớc ta vẫn thể hiện mối
quan hệ giữa con ngƣời với các th a đất thông qua việc quy định các quyền và
nghĩa vụ của từng đối tƣợng.
ngày sinh

tên
địa chỉ

Con
người

nghề nghiệp
quyền hợp pháp

d ng công ty (làm việc)

Quyền

địa chỉ
mục đích s dụng

tình tr ng công dân

Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đ i diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai. Để quản lý và s dụng đất đai hợp lý, hiệu
quả, đảm bảo đƣợc 13 nội dung về quản lý nhà nƣớc về đất đai, ch ng ta cần có
những yếu tố cơ bản sau:
1. Xây dựng một hệ thống chính sách - pháp luật đất đai đầy đủ, thống nhất, rõ
ràng và minh b ch.
2. Xây dựng một hệ thống quy ho ch, kế ho ch s dụng đất có hiệu quả cao
trong s dụng đất và có tầm nhìn chiến lƣợc.
3. Xây dựng một hệ thống kinh tế đất minh b ch và công bằng.
4. Xây dựng một CSDL địa chính với các thông tin chính xác, đầy đủ và đƣợc
cập nhật thƣờng xuyên.
CSDL địa chính (yếu tố thứ 4) có tác động trực tiếp đến các yếu tố còn l i. Là
cơ sở để cho các yếu tố còn l i vận hành một cách hiệu quả. Do đó, việc xây dựng
CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đ i.
Hơn nữa, trong thời đ i phát triển m nh mẽ của công nghệ thông tin, nhu cầu
xây dựng CSDL địa chính là điều tất yếu. Nhƣ ch ng ta đã biết, chỉ tính riêng trong
nhóm hồ sơ địa chính phục vụ thƣờng xuyên đã có tới gần 100 đơn vị thông tin
thuộc tính về th a đất và chủ s dụng (theo thông tƣ 17/2010/TT-BTNMT), nhƣ
vậy với số lƣợng th a đất ƣớc tính trên cả nƣớc là 20 triệu, số thông tin cần lƣu trữ
và x lý là 2 tỷ đơn vị. Đây chỉ là thông tin mang tính hiện thời, nếu tính cả những
thông tin quá khứ cần lƣu trữ thì lƣợng thông tin là rất lớn. Với dữ liệu bản đồ, việc

19


áp dụng công nghệ còn có ý nghĩa to lớn hơn khi công nghệ thông tin không chỉ
đƣợc s dụng để lƣu trữ mà còn đƣợc áp dụng trực tiếp để thành lập lo i dữ liệu
này. Ngoài ra, dữ liệu d ng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so
với dữ liệu đƣợc x lý bằng công nghệ tƣơng tự.
Mặt khác, việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ thông tin còn

8
14
16
32
43
80
100
112
154
164
182

Nước
New Zealand
Denmark
Singapore
Netherlands
Switzerland
Japan
Austria
Taiwan
Korea (South)
Thailand
Indonesia
Vietnam
Laos
Cambodia
Somalia

Loại

2.2
2.1
1.0

CPI
2010
9.3
9.3
9.3
8.8
8.7
7.8
7.9
5.8
5.4
3.5
2.8
2.7
2.1
2.1
1.1

CPI
2009
9.4
9.3
9.2
8.9
9.0
7.7

đáp ứng các mục tiêu sau:
- T o một cơ sở dữ liệu đầy đủ và thống nhất thể hiện các thông tin đến từng
th a đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của công tác quản lý đất đai.
- T o công cụ để thực hiện quản lý Nhà nƣớc nhƣ xác định địa giới hành chính
các cấp, quy ho ch phát triển kinh tế xã hội,…
- Đáp ứng thông tin cho nhu cầu của ngƣời dân về đất đai và các nhu cầu
chung về phát triển xã hội và minh b ch trong quản lý.
1.3.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới
Việc ứng dụng công nghệ vào xây dựng CSDL địa chính ở các nƣớc trên thế
giới đã đƣợc thực hiện và đƣa vào thực tiễn thu đƣợc nhiều thành tựu khả quan. Đặc
biệt, ở những nƣớc phát triển việc ứng dụng công nghệ (ví dụ nhƣ GIS) trong xây
dựng CSDL địa chính, tính toán giá trị đất đai đã trở nên phổ biến, phục vụ đắc lực
cho công tác quản lý đất đai và phát triển của thị trƣờng bất động sản. Hiện nay,
quản lý đất đai t i các nƣớc phát triển và các nƣớc có nền kinh tế mới nổi nhƣ Thụy
Điển, Hà Lan đã đ t đến mức độ tƣơng đối hoàn thiện, là những mô hình quản lý
mà Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ƣu điểm một cách chọn lọc sao cho
phù hợp với tình hình thực tế ở nƣớc ta.
1.3.2.1. Thụy Điển
Thụy Điển một nƣớc đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa
chính của Thụy Điển có những ƣu điểm sau:

21


Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai của ngƣời dân nên
chỉ cần có một lo i giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài
sản gắn liền với đất). Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc
đăng ký quyền s dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
ở Việt Nam.


22


đƣợc công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí. Điều này t o điều
kiện thuận lợi cho ngƣời dân tìm hiểu thông tin về bất động sản mình muốn mua.
Nhiều ngƣời trong xã hội sẽ thu thập thông tin vào hệ thống của mình và bổ sung
các thông tin khác, t o thành thông tin giá trị tăng và sau đó là phát triển kinh
doanh.
1.3.2.2. Hà Lan
Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,
đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line đƣợc đánh giá là một trong những hệ thống
cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thƣởng Winner of
the e-Europe Awards for e-Government 2005. Thông tin đƣợc cung cấp qua cổng
Internet với 22 triệu lƣợt truy cập mỗi năm. Quan điểm của khách hàng về đăng ký
đất là rất hài lòng với Kadaster vì:
• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua
•

Độ tin cậy

•

– Hàng năm có rất ít các vụ kiện
– Chuyên viên độc lập trong trƣờng hợp có các vụ án
Nhanh
– Cấp số pháp lý trực tuyến
– Chuyển nhƣợng trong vòng 1 ngày
– Thông tin công bố trên internet


toàn. Điều đó thể hiện ở việc s dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển
nhƣợng, mua bán điện t , x lý điện t , tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản
phẩm mới mẻ. Tất cả những điều đó sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí
chuyển nhƣợng bất động sản và thế chấp thấp.
- Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu nhƣ dữ liệu địa chính, điều tra dân
số, dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp, và bản đồ địa chính, địa
giới. Tất cả đều có đƣợc nhờ vào key registers (đăng ký mã hóa) theo một khẩu
hiệu: một lần làm, s dụng nhiều lần.
- Kadaster là cơ quan nhà nƣớc và độc quyền. Trong vòng 15 năm l i đây, nó
cũng đã công khai dần, và hƣớng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy
khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết. Giờ đây, Kadaster có mối quan hệ rất tốt
với khách hàng - là các tổ chức tƣ nhân, các hiệp hội và các cơ quan nhà nƣớc và có
đƣợc hình ảnh của sự tin cậy và ổn định.

24