BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÁO CÁO
TÓM TẮT KẾT QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN
DỰ ÁN “XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT LÀM CĂN CỨ
ĐỂ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƢƠNG”

Hà Nội, năm 2015


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BÁO CÁO
TÓM TẮT KẾT QUẢ THỰC HIỆN DỰ ÁN
DỰ ÁN “XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT LÀM CĂN CỨ
ĐỂ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƢƠNG”

Hà Nội, ngày

tháng 12 năm 2015

ĐƠN VỊ THỰC HIỆN
TRUNG TÂM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
KIỂM ĐỊNH ĐỊA CHÍNH
KT. GIÁM ĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC

Lƣu Văn Thịnh


3.2. Đặc điểm dân số ........................................................................................... 10
PHẦN II. ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT, THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU,
SỐ LIỆU VÀ GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG......................................................... 12
I. Lựa chọn điểm điều tra ................................................................................. 12
II. Thực hiện điều tra, khảo sát và thu thập thông tin .................................. 12


1. Trình tự, nội dung các bƣớc điều tra, khảo sát .......................................... 12
2. Kết quả điều tra, khảo sát và thu thập thông tin ....................................... 13
2.1. Kết quả thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ tại các Bộ, ngành trung ương và 45
tỉnh không điều tra, khảo sát giá đất thị trường .................................................. 13
2.2. Kết quả điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị
trường tại 18 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đại diện cho các vùng địa lý
tự nhiên - kinh tế trong cả nước .......................................................................... 13
PHẦN III. ĐỀ XUẤT KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT CHO CÁC VÙNG
ĐỊA LÝ TỰ NHIÊN - KINH TẾ VÀ NGUYÊN TẮC, CƠ CHẾ ĐIỀU
CHỈNH KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT ........................................................ 13
I. Quan điểm xây dựng khung giá các loại đất ............................................... 13
II. Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất
cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế .............................................................. 14
1. Tổng hợp giá đất thu thập đƣợc .................................................................. 14
1.1. Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát....................................... 14
1.2. Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp ....................... 14
2. Xác định mức giá đất tối thiểu và tối đa từ kết quả điều tra, khảo sát cho
từng loại đất theo từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế ................................... 14
3. Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế .. 15
3.1. Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất và ban hành bảng giá đất của các
địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 .............................................. 15
3.2. Tổng hợp ý kiến góp ý của các địa phương về khung giá các loại đất từ kết
quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường .............................................................. 16

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Hội nghị lần thứ 6 của
Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại;
- Quyết định số 1892/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ
về việc Phê duyệt Đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành Quản lý đất đai giai đoạn
2011 - 2020;
- Quyết định số 1029/QĐ-BTNMT ngày 31 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc ban hành Quy chế quản lý các đề án, dự án, nhiệm vụ chuyên môn thuộc
Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Quyết định số 1232/QĐ-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc phê duyệt danh mục dự án chuyên môn mở mới năm 2013;
- Công văn số 1204/TCQ ĐĐ-KHTC ngày 05 tháng 10 năm 2012 của Tổng cục Quản
lý đất đai về việc giao nhiệm vụ xây dựng dự án chuyên môn mở mới năm 2013.

III. Mục tiêu và phạm vi thực hiện
1. Mục tiêu của dự án
Xây dựng khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước
để phục vụ xây dựng Nghị định về ban hành khung giá các loại đất, làm cơ sở để xây dựng
bảng giá đất tại các địa phương.


2. Phạm vi thực hiện dự án

Trong quá trình thực hiện Dự án, do có những thay đổi về hệ thống chỉ tiêu phân loại
đất theo mục đích sử dụng và theo sự chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường có
một số điều chỉnh sau:
* Về các loại đất điều tra, khảo sát để xây dựng khung giá:
- Gộp đất lúa nước và đất trồng cây hàng năm còn lại thành đất trồng cây hàng năm.
- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thành đất thương mại
dịch vụ tại nông thôn và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương
mại dịch vụ tại nông thôn.
- Tách đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị thành đất thương mại dịch
vụ tại đô thị và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch
vụ tại đô thị.
Các loại đất còn lại giữ nguyên theo Dự án. Như vậy, các loại đất thực hiện điều tra,
khảo sát 11 loại đất, cụ thể:


- Nhóm đất nông nghiệp (05 loại đất): Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng cây lâu năm;
Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;
- Nhóm đất phi nông nghiệp (06 loại đất): Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị; Đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; Đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại đô thị; Đất
thương mại dịch vụ tại nông thôn và đất thương mại dịch vụ tại đô thị.
* Về việc phân chia các vùng để đề xuất khung giá đất:
Trong quá trình triển khai Dự án xây dựng khung giá các loại đất từ kết quả điều tra,
khảo sát giá đất thị trường, Dự án vẫn thực hiện theo 08 vùng địa lý tự nhiên, kinh tế. Tuy
nhiên, khi đề xuất khung giá để phục cho việc ban hành Nghị định về khung giá các loại đất
của Chính phủ thì:
- Gộp hai vùng địa lý tự nhiên - kinh tế Tây Bắc và Đông Bắc thành vùng kinh tế
trung du và miền núi phía Bắc.
- Đổi tên các vùng địa lý, tự nhiên - kinh tế thành các vùng kinh tế.



- Báo cáo kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại các tỉnh điều tra.

2. Sản phẩm chính của dự án
- Báo cáo tổng hợp kết quả thực hiện dự án “Xây dựng khung giá các loại đất làm căn
cứ để xây dựng bảng giá đất tại các địa phương”.
- Khung giá các loại đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước phục
vụ việc ban hành Nghị định về khung giá các loại đất.
- Bản đồ vùng giá đất theo các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước, tỷ lệ
1/100.000.
- Báo cáo đề xuất nguyên tắc, cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất theo các vùng
địa lý tự nhiên - kinh tế trong cả nước để phục vụ việc ban hành Nghị định về khung giá các loại
đất và Thông tư hướng dẫn.
- Dự thảo nội dung khung giá các loại đất trong Nghị định của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

VI. Bố cục của báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án
Báo cáo tóm tắt kết quả thực hiện dự án ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Kiến nghị,
gồm 3 phần:
Phần I: Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có ảnh hưởng đến giá đất
Phần II: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường
Phần III: Đề xuất khung giá các loại đất cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế và nguyên tắc,
cơ chế điều chỉnh khung giá các loại đất


PHẦN I. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CÓ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
1. Điều kiện tự nhiên
1.1. Vị trí địa lý
Việt Nam là quốc gia nằm trên bán đảo Đông Dương thuộc khu vực Đông Nam Á, ven

Đất ở tại
đô thị
(ha)

Đất sản xuấ
kinh doanh
phi nông
nghiệp tại
nông thôn
(ha)

Đất sản
xuấ kinh
doanh phi
nông
nghiệp tại
đô thị (ha)

3.822.241,0

7.597.989,00

707.827,0

17.887,0

558.488,0

143.815,0


20.310,0

6.427,0

56.334,0

17.724,3

29.870,91

8.345,09

Tây Bắc

3.741.485,0

497.259,0

90.537,0

737.027,00

6.373,0

0,0

33.164,0

3.102,1


1.495.772,5

643.380,0

76.496,0

30.364,90

81.879,0

1.199,0

107.196,0

23.794,0

26.818,96

21.833,04

Đồng bằng
Sông Cửu
Long

4.057.658,0

2.038.830,0

568.295,0



8.662,00

3.763,00

Vùng Đông
Nam Bộ

2.359.083,0

303.036,0

1.050.840,0

172.806,00

27.155,0

44.930,0

32.191,0

47.581,00

24.084,00

Vùng địa lý
tự nhiên kinh tế

Tổng diện



người giữa các vùng không đồng đều, cao nhất là vùng Đông Nam bộ với 75,34 triệu
đồng/người/năm, thấp nhất là 17,87 triệu đồng/người/năm tại vùng Đông Bắc.
Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014, kinh tế - xã hội của cả nước có sự biến
động rất lớn, tác động mạnh đến giá các mặt hàng trong đó có giá đất.
Về nông nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2014 theo giá so
sánh 2010 ước tính đạt 830 nghìn tỷ đồng, tăng 3,9% so với năm 2013, bao gồm: Nông
nghiệp đạt 617,5 nghìn tỷ đồng, tăng 2,9%; lâm nghiệp đạt 23,9 nghìn tỷ đồng, tăng 7,1%;
thủy sản đạt 188,6 nghìn tỷ đồng, tăng 6,8%.
Về công nghiệp: Năm 2014, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp ước tính tăng
7,6% so với năm 2013 với xu hướng tăng nhanh vào các tháng cuối năm (Quý I tăng 5,3%,
quý II tăng 6,9%, quý III tăng 7,8%, quý IV ước tính tăng 10,1%), cao hơn nhiều mức tăng
5,9% của năm 2013. Trong mức tăng chung cả năm của toàn ngành công nghiệp, ngành khai
khoáng tăng 2,5%, đóng góp 0,5 điểm phần trăm; ngành chế biến, chế tạo tăng 8,7%, cao hơn
mức tăng 7,3% của năm 2013, đóng góp 6,2 điểm phần trăm; sản xuất và phân phối điện tăng
12,1%, đóng góp 0,8 điểm phần trăm; ngành cung cấp nước, xử lý nước thải, rác thải tăng
6,4%, đóng góp 0,1 điểm phần trăm.
Về thương mại - dịch vụ: Năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch đạt
381,8 nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm 2013. Ước tính năm 2014, doanh thu dịch vụ khác
đạt 347, 3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm trước.

3. Đặc điểm xã hội
3.1. Đặc điểm hành chính
Về hành chính, hiện nay Việt Nam có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với
tổng diện tích tự nhiên 33.096.731 ha (theo số liệu thống kê đất đai năm 2013); có 712 đơn vị
hành chính cấp huyện và 10.226 đơn vị hành chính cấp xã.
Số lượng xã phân theo loại địa hình và đô thị phân theo loại đô thị của từng vùng địa
lý tự nhiên - kinh tế:
T


2

20

18

52

79

558

2.077

76

118

1

2

5

5

3

101


13

106

4

Vùng Bắc Trung bộ

86

980

112

3

2

10

6

78

5

Vùng Duyên hải Nam Trung
bộ


48

7

Vùng Đông Nam bộ

671

1

1

3

9

31

8

Vùng đồng bằng sông Cửu
Long

1633

1

5

11


2

GDP
nghìn tỷ
(Năm
2013)

%GDP
của
tỉnh so
với cả
nƣớc

3.592,11

GDP bình
quân năm
2013 (Triệu
đồng/ngƣời)

Dân số
(nghìn
ngƣời)
năm
2014 của
Tổng cục
thống kê

40,8

167,86

4,67%

30,82

5.525,8

6,09%

101

3

Đồng bằng sông Cửu Long

604,77

16,84%

34,66

17.517,6

19,31%

432

4


6

Tây Bắc Bộ

56,25

1,57%

19,43

2.937,2

3,24%

79

7

Bắc Trung Bộ

274,97

7,65%

26,60

10405,2

11,47%


cùng loại đất của các tỉnh còn lại trong vùng.
Tại mỗi tỉnh đại diện của vùng lựa chọn một số xã, đô thị để điều tra khảo sát, thu thập
thông tin, tài liệu, số liệu và giá đất thị trường. Yêu cầu đối với các xã, đô thị được lựa chọn
như sau:
- Đối với các xã:
+ Phải đại diện cho các loại địa hình của vùng;
+ Có đủ các loại đất cần điều tra để xây dựng khung giá đất cho loại địa hình mà xã
đại diện.
+ Có giao dịch, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của loại đất cần điều tra trong thời
gian 12 tháng tính đến thời điểm điều tra;
+ Mức giá các loại đất trong bảng giá đất thuộc loại thấp nhất hoặc cao nhất so mức
giá cùng loại đất tại các xã khác trong tỉnh.
- Đối với các đô thị: Không phân biệt theo loại địa hình mà chỉ phân ra theo loại đô
thị, vì vậy các điểm điều tra phải theo các loại đô thị trong vùng. Cách lựa chọn các điểm điều
tra tương tự như trên.

II. Thực hiện điều tra, khảo sát và thu thập thông tin
1. Trình tự, nội dung các bƣớc điều tra, khảo sát
- Trình tự điều tra, khảo sát:
+ Điều tra, khảo sát tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp tỉnh.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp huyện.
+ Điều tra, khảo sát tại cấp xã.
- Nội dung:
+ Tại các Bộ, ngành trung ương, các ngân hàng và cơ quan định giá; các Sở, ban,
ngành; các phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện thu thập thông tin tài liệu, số liệu, bản
đồ có liên quan đến giá đất.
+ Tại cấp xã: Điều tra, khảo sát thu thập thông tin giá đất chuyển nhượng QSDĐ thực
tế theo mẫu phiếu điều tra.


NTS

RSX

LMU

ONT

ODT

CSK
(ONT)

CSK
(ODT)

12.619

5.019

1.920

760

463

68

2.321


92

111

98

88

4

8

Số lƣợng phiếu điều tra

1

Vùng đồng bằng
sông Hồng

2

Vùng Tây Bắc

3

Vùng Đông Bắc

2.198

1.004


15

192

258

5

9

5

Vùng Duyên Hải
Nam Trung Bộ

1.136

569

247

22

18

13

142


Vùng Đông Nam Bộ

1.744

133

393

40

5

897

269

4

3

8

Vùng Đồng bằng
sông Cửu ong

2.003

855

364

ổn định, khả thi và giải quyết được những bất cập, tồn tại trong thực ti n.
- Bảo đảm công khai, minh bạch trong việc quy định, quyết định giá đất nhằm hạn chế
tham nhũng, tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai.

II. Tổng hợp, phân tích, xử lý thông tin và đề xuất khung giá các loại đất
cho các vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
1. Tổng hợp giá đất thu thập đƣợc
1.1. Xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra, khảo sát
Dự án sử dụng phần mềm Microsoft Excel để xây dựng biểu tổng hợp giá đất điều tra,
khảo sát (gọi tắt là biểu tổng hợp) gồm các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội,
tình hình quản lý sử dụng đất và giá đất thị trường theo mẫu phiếu điều tra cho từng thửa đất.
Biểu tổng hợp được xây dựng chung cho nhóm đất nông nghiệp và đất phi nông
nghiệp tại nông thôn (đất ở tại nông thôn, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ tại nông thôn); nhóm đất phi
nông nghiệp tại đô thị được xây dựng biểu tổng hợp riêng.
Trường hợp những khu vực điều tra, khảo sát giá đất của các thửa đất thuộc nhóm đất
nông nghiệp nhưng không có giao dịch, chuyển nhượng Quyền sử dụng đất thì điều tra thêm
các thông tin về thửa đất theo mẫu phiếu phụ kèm theo. Các thông tin trong mẫu phiếu phụ
được xây dựng để hỗ trợ cho việc tính giá đất theo phương pháp thu nhập được quy định tại
Thông tư số 145/2007/TT-BTC về việc hướng dẫn thực nghiện Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

1.2. Nhập thông tin giá đất điều tra, khảo sát vào biểu tổng hợp
Các phiếu thu thập thông tin về thửa đất được phân ra thành 02 nhóm: nhóm đất nông
nghiệp và đất phi nông nghiệp tại nông thôn; nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị.
Các thông tin trong phiếu điều tra được nhập trực tiếp vào biểu tổng hợp theo từng
nhóm đất đã phân loại ở trên riêng cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế. Trường hợp các
thửa đất điều tra có giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) thì nhập trực
tiếp giá chuyển nhượng (hoặc giá đất do đấu giá quyền sử đất) vào biểu tổng hợp. Trường hợp

> Giá đất thu thập được do bị ảnh hưởng bởi quá trình đô thị hóa và các yếu tố khách
quan khác, ví dụ: giá đất chuyển nhượng có khả năng thay đổi mục đích sử dụng hiện tại đối
với loại đất đang điều tra (do đất có vị trí xen k t trong khu dân cư, ở gần mặt đường, ...).
- Xác định mức giá tối thiểu, mức giá tối đa cho các loại đất:
Trong dãy giá đất còn lại (sau khi đã loại các giá đất không bình thường), trên đồ thị
xác định khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức thấp nhất và khu vực tập trung nhiều giá đất ở
mức cao nhất; tiến hành phân tích, lựa chọn một trong các giá đất của khu vực tập trung nhiều
giá đất ở mức thấp nhất làm mức giá tối thiểu. Tương tự như vậy phân tích, lựa chọn một
trong các giá đất của khu vực tập trung nhiều giá đất ở mức cao nhất làm mức giá tối đa.

3. Đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế
3.1. Đánh giá tình hình thực hiện khung giá đất và ban hành bảng giá
đất của các địa phương giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014
Kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy định tại
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá đất trong bảng giá đất giai đoạn
2010-2014 như sau:

3.1.1. Đất trồng cây hàng năm
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với
mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ 0,6 - 4,0 lần) và có nhiều tỉnh
quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu trong
bảng giá đất, cao nhất là vùng Duyên hải Nam Trung bộ và 05/07 vùng có biến động tăng
mức giá tối đa trong bảng giá đất, cao nhất là vùng Đông Bắc.

3.1.2. Đất trồng cây lâu năm
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với
mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ 0,45 - 4,0 lần) và có nhiều
tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu trong


3.1.5. Đất làm mu i 23 t nh c

ất làm mu i

- 83% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với
mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ 1,0 -11,0 lần) và có nhiều
tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 02/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao
nhất là vùng Đồng bằng sông Cửu ong và 03/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa, cao
nhất là vùng Đồng bằng sông Cửu ong.

3.1.6. Đất ở tại nông thôn
- 100% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với
mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn 0,33 -9,0 lần) và có nhiều tỉnh
quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao
nhất là vùng trung du và miền núi phía Bắc và 07/07 vùng có biến động tăng mức giá tối đa,
cao nhất là vùng Đồng bằng sông Hồng.

3.1.7. Đất ở tại ô thị
- 85% số tỉnh ban hành mức giá đất thấp nhất của bảng giá đất cao hơn nhiều so với
mức tối thiểu của khung giá đất hiện hành (phần lớn cao hơn từ 0,5- 2,67 lần) và có nhiều
tỉnh quy định mức giá đất cao nhất bằng mức tối đa của khung giá đất.
- Trong giai đoạn 2010-2014 có 05/07 vùng có biến động tăng mức giá tối thiểu, cao
nhất là đô thị loại II của vùng Đồng bằng sông Hồng và 05/07 vùng có biến động tăng mức
giá tối đa, cao nhất là đô thị loại II của vùng Đồng bằng sông Hồng.

3.1.8. Đất


- Đ i với ất ở tại ô thị
+ Đô thị loại ặc biệt: Hà Nội đồng ý với mức giá tối thiểu, Thành phố Hồ Chí Minh
đề nghị giảm mức giá tối thiểu; Hà Nội đề xuất mức tối đa là 120.000.000 đồng/m 2, Thành
phố Hồ Chí Minh đồng ý với mức đề xuất trong khung giá là 162.000.000 đồng/m2.
+ Đô thị loại I c 13 t nh c ô thị loại I : 06/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu,
08/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
+ Đô thị loại II c 13 t nh c ô thị loại II : 05/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu,
09/13 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
+ Đô thị loại III c 41 t nh c ô thị loại III : 21/41 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu,
33/41 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
+ Đô thị loại IV c 34 t nh c ô thị loại IV : 16/34 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu,
25/34 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
+ Đô thị loại V c 61 t nh c ô thị loại V : 36/61 tỉnh đồng ý với mức giá tối thiểu,
46/61 tỉnh đồng ý với mức giá tối đa, còn lại đề nghị điều chỉnh cho phù hợp.
- Đ i với ất

n uất, kinh doanh phi nông nghiệp

+ Đối với đất thương mại, dịch vụ: Phần lớn các tỉnh đề nghị quy định mức giá đất
thương mại, dịch vụ (tại đô thị và nông thôn) bằng 80% giá đất ở cùng vị trí.
+ Đối với đất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Phần
lớn các tỉnh đề nghị quy định mức giá đất thương mại, dịch vụ (tại đô thị và nông thôn) bằng
60% giá đất ở cùng vị trí.

3.3. Kết quả đề xuất khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự
nhiên - kinh tế
Khung giá các loại đất cho từng vùng địa lý tự nhiên - kinh tế được đề xuất trên cơ sở quan
điểm xây dựng khung giá các loại đất và dựa trên các căn cứ sau:
- Kết hợp kết quả so sánh giá đất trong bảng giá đất năm 2014 với khung giá đất quy
định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và đánh giá biến động giá đất trong bảng giá đất giai


Xã trung du

Giá tối
đa

Giá tối
thiểu

Giá tối
đa

Giá tối
thiểu

Giá tối
đa

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

22

105

17

90

10


120

10

85

8

70

5

105

10

160

3. Vùng Bắc Trung bộ
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ
5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ

15

250

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

15

thiểu

Giá tối
đa

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

25

105

20

130

10

130

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

42

250

38

190

32


5

135

10

230

5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ

15

300

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

15

250

3.3.3. Đất r ng
Vùng kinh tế

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

3. Vùng Bắc Trung bộ

180

đa

7

33

4

45

2

25

12

82

11

75

9

60

3

30



190

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

8

142

3.3.4. Đất nuôi trồng thuỷ
Loại xã

12

40

1,5

50

8

150

110

n
Xã đồng bằng

Giá tối


20

85

8

70

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

30

212

28

165

21

95

3. Vùng Bắc Trung bộ

6

115

4

6. Vùng Đông Nam bộ

10

250

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

12

250

9

110

3.3.5. Đất làm mu i
Vùng kinh tế

Giá tối thiểu

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

Giá tối đa

8

75

16


Xã đồng bằng
Giá tối
thiểu

Vùng kinh tế
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

Xã miền núi

Xã trung du

Giá tối đa

Giá tối
thiểu

Giá tối đa

Giá tối
thiểu

Giá tối đa

50

8.500,00

40


5.000,00

4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ

40

12.000,00

30

8.000,00

25

6.000,00

15

7.500,00

40

9.000,00

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ

60


150

52.000,00


Vùng kinh tế

Loại đô thị

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

3. Vùng Bắc Trung bộ

4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ

5. Vùng Tây Nguyên

Giá tối thiểu

III

100

40.000,00

IV

75


40.000,00

IV

300

30.000,00

V

120

25.000,00

I

300

65.000,00

II

200

45.000,00

III

160


25.000,00

IV

100

12.000,00

V

50

10.000,00

I

400

48.000,00

II

300

35.000,00

III

150


III

400

35.000,00

IV

300

22.000,00

V

120

15.000,00

I

400

65.000,00

II

300

45.000,00



6. Vùng Đông Nam bộ

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

Giá tối đa

3.3.8. Đất thương mại dịch vụ tại nông thôn
Loại xã
Vùng kinh tế

Xã đồng bằng
Giá tối
Giá tối đa
thiểu

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

40

6.800,00

32

5.600,00

20

7.600,00


32

9.600,00

24

6.400,00

20

4.800,00

12

6.000,00

32

7.200,00

5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ

48

14.400,00

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

32

Giá tối
thiểu

Giá tối
đa

1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc

30

5.100,00

24

4.200,00

15

5.700,00

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

60

17.400,00

48

9.000,00


3.600,00

9

4.500,00

24

5.400,00

5. Vùng Tây Nguyên
6. Vùng Đông Nam bộ

36

10.800,00

7. Vùng đồng bằng sông Cửu ong

24

9.000,00

30

7.200,00

3.3.10. Đất thương mại dịch vụ tại ô thị
Vùng kinh tế


IV

60

20.000,00

V

40

12.000,00

1.200,00

129.600,00

I

800

60.800,00

II

640

40.000,00

III


128

25.600,00

IV

64

20.000,00

V

32

12.000,00

I

320

60.800,00

II

200

36.000,00

III


120

20.800,00

IV

80

16.000,00

V

40

12.000,00

ĐB

2. Vùng đồng bằng sông Hồng

Giá tối thiểu


Vùng kinh tế

Loại đô thị

Giá tối thiểu

ĐB


240

17.600,00

V

96

12.000,00

I

320

52.000,00

II

240

36.000,00

III

120

25.600,00

IV

I

132

39.000,00

II

90

31.200,00

III

60

24.000,00

IV

45

15.000,00

V

30

9.000,00


V

72

15.000,00

I

180

39.000,00

II

120

27.000,00

III

96

19.200,00

IV

48

15.000,00


V

30

6.000,00

I

240

28.800,00

II

180

21.000,00

III

90

15.600,00

IV

60

12.000,00


420

39.000,00

II

300

27.000,00

III

240

21.000,00

IV

180

13.200,00

V

72

9.000,00

I


Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20%
trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

2. Nguyên tắc cụ thể
- Khi thu nhập ròng bình quân năm từ thửa đất thay đổi làm giá đất tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì phải
điều chỉnh khung giá đất.
- Khi lãi suất của tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm của ngân hàng thương mại có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất thay đổi làm giá đất thay đổi (tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa và giảm từ 20% trở lên sovới giá tối thiểu) thì phải điều chỉnh khung giá đất.
- Khi cả thu nhập ròng bình quân năm từ thửa đất và lãi suất của ngân hàng thương
mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất cùng thay đổi làm giá đất tính theo
công thức (b) ở trên thay đổi tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa và giảm từ 20% trở lên so
với giá tối thiểu thì phải điều chỉnh khung giá đất.
- Tuỳ theo thực tế biến động các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động đến việc
tăng, giảm giá các loại đất trong các vùng mà quyết định điều chỉnh khung giá của một loại
đất, một số loại đất hoặc tất cả các loại đất của một vùng, một số vùng hoặc tất cả các vùng.

3. Thẩm quyền điều chỉnh khung giá đất
Thẩm quyền quyết định điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền của người (cơ
quan) có thẩm quyền phê duyệt khung giá đất. Theo quy định của uật đất đai năm 2013 thì
“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng
vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20%
trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” (Điều 113).
Bộ Tài nguyên và Môi trường theo chức năng, nhiệm vụ được giao thực hiện việc
giám sát sự biến động của giá đất trên thị trường cũng như các biến động về kinh tế, tài chính
có thể tác động đến giá đất, lập báo cáo phân tích, đánh giá sự biến động của giá đất phổ biến
trên thị trường so với mức giá của loại đất đó trong khung giá đất theo từng vùng kinh tế. Khi

một loại đất hoặc nhiều loại đất trên thị trường của nhiều tỉnh (đa số tỉnh) trong vùng kinh tế
hoặc nhiều đô thị cùng loại (đa số các đô thị cùng loại) trong cả nước tăng hoặc giảm từ 20%
trở lên so với mức giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất của cùng loại đất đó thuộc
vùng kinh tế đó hoặc loại đô thị đó phải điều chỉnh.
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên kinh
tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành (đã có).
- Xây dựng khung giá đất điều chỉnh và tờ trình về việc điều chỉnh khung giá đất .
- Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất điều chỉnh.
- Thông qua các cuộc hội thảo về dự thảo khung giá đất điều chỉnh với các nhà khoa
học trong các lĩnh vực liên quan đến giá đất, các nhà quản lý ở các cấp.
- Gửi công văn xin ý kiến UBND các tỉnh.
- Tổ chức các cuộc họp với các tỉnh có nhiều ý kiến bất đồng so với dự thảo.
- Xin ý kiến chỉ đạo của cấp trên ( ãnh đạo Bộ).
- Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh:
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban
hành khung giá đất điều chỉnh.
+ Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh
- Hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành.
Trên cơ sở ý kiến thẩm định Khung giá đất điều chỉnh của Bộ Tài chính, Bộ Tài
nguyên và Môi trường hoàn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính Phủ ban hành. Hồ sơ
gồm:


- Tờ trình về việc ban hành Khung giá đất điều chỉnh (Mẫu tờ trình: Các mục, nội
dung chủ yếu của các mục).
- Dự thảo khung giá đất điều chỉnh (Mẫu tờ khung giá đất hiện hành).
- Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh(Mẫu báo cáo cơ bản như tờ
trình).
- Văn bản thẩm định khung giá đất điều chỉnh (Biên bản của Bộ Tài chính: Dự thảo