MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

4

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội

4

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

4

1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

5

1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất các tổ chức

8

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế

9

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

10

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý
sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam


1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

31

1.4.3 Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

33

1.5 Nhận xét, đánh giá chung

36

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

38

2.1 Đối tượng nghiên cứu

38

2.2 Phạm vi nghiên cứu

38

2.3 Nội dung nghiên cứu

38

2.4 Phương pháp nghiên cứu



3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện
Văn Lâm

51

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm

52

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai.

52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2014 của huyện Văn Lâm

54

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai

60

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

61

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế (từ năm 2005 đến năm 2014)


3.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trong thời gian tới

77

3.4.5 Giải pháp về khoa học công nghệ

78

3.4.6 Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực

78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80

1

Kết luận

80

2

Đề nghị

81

TÀI LIỆU THAM KHẢO

: Khu dân cư

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QĐ

: Quyết định

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

QLNN

: Quản lý Nhà nước

SX&TM

: Sản xuất và thương mại

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban Nhân dân


45

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Văn Lâm

55

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Văn Lâm (tiếp)

56

3.3

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2014

57

3.4

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014

58

3.5

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử
dụng đất năm 2014

Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng không đúng mục
đích của các tổ chức kinh tế

3.11

Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Văn Lâm

3.11

67

Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên địa bàn
huyện Văn Lâm (tiếp)

68

3.12

Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở huyện Văn Lâm

3.13

Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê ở huyện Văn Lâm

3.14

65



Hình ảnh 2

Công ty TNHH Điện tử Tuấn Long

92

Hình ảnh 3

Công ty cổ phần thương mại Hoàng Lực

93

Hình ảnh 4

Công ty cổ phần xây dựng công trình giao thông 1

93

Hình ảnh 5

Công ty TNHH Tiến Mạnh

94

Hình ảnh 6

Công ty TNHH sản xuất dịch vụ và thương mại Tùng Dương

94


viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn để
phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh, là nguồn
nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Sau hơn 20 năm đổi mới với nhiều nỗ lực, nền kinh tế nước ta đã và đang
trên đà phát triển nhưng so với các nước trong khu vực thì nền kinh tế còn tụt hậu
rất nhiều. Là một nước đang phát triển, Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách
thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh quốc tế. Ý thức sâu sắc vấn đề này,
Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp.
Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra
nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và
bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO).
Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính
nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận
dụng cơ hội và vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển
mới, nhanh và bền vững. Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần
được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong
những nhiệm vụ quan trọng.
Trong mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách
cần được xây dựng và thực hiện. Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết
đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành. Đối với mảng
thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay
từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan

thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi chọn đề tài: "Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên" được đặt ra với mong
muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò quản
lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước.

2


2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng quỹ đất của một số tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên từ năm 2005 đến năm 2014;
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về công tác quản lý, sử dụng
quỹ đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng (diện
tích đất được giao, được thuê, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất
chuyển nhượng, cho thuê không đúng mục đích, diện tích đất chưa đưa vào sử
dụng...) làm căn cứ đề xuất giải pháp khắc phục trong tương lai.
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng
đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu dựa trên cơ sở của Luật đất
đai và các Văn bản hướng dẫn thi hành.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa
phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn nghiên cứu.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

3

định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành

4


xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý
của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và
các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử
dụng đất đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên,
tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và
kinh tế (Nguyễn Thị Vòng và các cộng sự, 2008).
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất
và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất,
các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải,
sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện
và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ
thuật vào sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với
việc sử dụng đất đai (Nguyễn Thị Vòng và các cộng sự, 2008).
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt
động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không
gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu
tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở
thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.

Theo Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng
cho thuê đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho
người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

6


đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Người sử dụng đất quy định tại Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng
6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường liên quan đến tổ chức như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được

ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 8 năm 2007 và Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6
năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức
trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền
sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ
quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật

8


Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công
nghiệp, dịch vụ. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất được quy định cụ thể tại điều 174,175 Luật đất đai năm 2013.
Theo Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập
các tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn
ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia
tăng. Có nghĩa cung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng. Điều này dẫn
đến những mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử
dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất
đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ
thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất
đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà
nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất
đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của
công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trình
phát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự
cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định
hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các
thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm
đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò
không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và

10

hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

11


Theo quy định tại điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho
thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê
thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường
hợp sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất dể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.
Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông
nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử
dụng đã hết.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ
ngày 01/01/1999 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích đất
do nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu
xây dựng, làm đồ gốm.

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về

13


sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày
14/11/2006 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Bên cạnh các văn bản của Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Tài chính cũng ban hành các Thông tư hướng dẫn thực hiện các điều của Luật đất
đai và các Nghị định của Chính Phủ.

sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị,
tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý, sử dụng đất của một số
nước trên thế giới như sau:
1.3.1.1. Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song
song với sở hữu Nhà nước. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga
gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với
tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga
vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các
Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình
công cộng, phúc lợi xã hội,... (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang
Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần
như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình
thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.3.1.2. Trung Quốc
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá
nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai
dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của

15


Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho
người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất
đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ
ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho
nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn.
Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng

Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD
đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển
nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.3.1.3. Indonesia.
Indonesia gồm khoảng 17.000 hòn đảo, khoảng 6.000 trong số đó không
có người ở. Các hòn đảo nằm rải rác ở cả hai phía đường xích đạo. Dân số nước
này là 237 triệu người, đứng thứ 4 trên thế giới về dân số. Với diện tích
1.919.440 km2, Inđonesia là nước đứng thứ 16 trên thế giới về diện tích đất liền.
Theo Luật đất đai số 2/2012 của nước này quy định: Đất đai, khoáng sản,
khoảng không trên đất được xác định thuộc sở hữu toàn dân. Do vậy Indonesia
thực hiện việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân với chế độ sở hữu đất đai như:
Bán cho cá nhân thuộc công dân Indonesia theo hình thức sở hữu tuyệt đối (Free
hold land); cho thuê đất có thời hạn và lâu dài (Lease hold); giao để sử dụng
(Allocate for use). Những quyền này đều được xác định cụ thể trên giấy chứng
nhận quyền sở hữu về đất đai do cơ quan đăng ký đất đai ký cấp.
Bên cạnh đó chế độ sở hữu đất đai của nước này còn quy định rất chặt chẽ
đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì không được quyền sở hữu đất tại
Indonesia mà chỉ có quyền thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nhưng thời
hạn thuê tối đa cũng không quá 25 năm. Khi hết thời hạn được gia hạn thuê thêm
nhưng tối đa cũng không được quá hai lần ra hạn.
Quyền sở hữu đất của Indonesia cũng chỉ được thế chấp tại các ngân hàng
Indonesia và ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Indonesia, không
cho phép thế chấp tại ngân hàng nước ngoài.
Đối với việc quản lý đất đai/bất động sản: Việc lập quy hoạch tổng thể
phân bổ sử dụng đất được lập cho toàn lãnh thổ một lần và chỉ điều chỉnh khi có
biến động lớn. Chính phủ Indonesia xác định 18 nhóm dự án được ưu tiên lập
quy hoạch sử dụng đất và Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường tái định cư.
Việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với mọi thửa đất. Tuy nhiên với


sở hữu tư nhân. Tài sản công cộng có khuynh hướng đảm bảo lợi ích công cộng,
nó có đặc điểm là không thể chuyển nhượng và không thể mất hiệu lực. Không
gian công cộng dễ nhận biết là không gian đường sá, không gian ấy dành cho mọi

18


người, và có thể dùng vào nhiều hoạt động như thành cửa hàng buôn bán hay sân
bán cà phê để có thể trở thành nguồn thu phụ. Nguyên tắc phân biệt này được thể
hiện rõ trong các bản đồ địa chính mà các nhà quy hoạch sử dụng.
+ Nguyên tắc thứ hai là phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị:
Nguyên tắc này bắt các chủ sử dụng, người ở, người sở hữu phải hoàn lại bằng
cách đóng thuế địa phương và nộp lệ phí khi sử dụng thiết bị.
+ Nguyên tắc thứ ba: Qui hoạch phải phục vụ lợi ích công cộng song song
với việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng. Ở Pháp lợi ích công cộng
được ưu tiên. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, có
nguyên tắc là không ai có quyền buộc người khác phải nhường sở hữu cho mình.
Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể vi phạm điều ấy. Quyền sở hữu tài sản cá
nhân phải lui bước trước lợi ích công cộng, phải chịu trưng dụng. Trưng dụng vì
lợi ích công cộng và có bồi thường thiệt hại công bằng và tiên quyết cho người bị
trưng thu. Tuy nhiên khái niệm công cộng chỉ là tương đối. Nó tùy thuộc vào thứ
bậc của các giá trị đã được xã hội công nhận và tùy theo những vị có quyền pháp
luật trong tay.
Trong qui hoạch, các bản đồ địa chính dung để chỉ ranh giới phân biệt
không gian công cộng và không gian tư nhân, xác định ranh giới các tài sản tư
nhân, ranh giới các công trình và nhận dạng các chủ sở hữu.
Đối với việc mua bán đất ở Pháp có riêng một cơ quan giám sát việc mua
bán để kiểm soát các hoạt động này. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ
môi giới và trực tiếp tham gia mua đất.
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được Pháp đưa vào bộ luật dân sự